アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家／コンサルタントの中山道子です。といっても、引っ越したばかりで、中国語もまったくまだできないのですが、、、

この年末年始は、おとといまで、投資先である米国ミシガン州デトロイト市郊外に約1ヶ月間、滞在していました。今、上海のＰＵＤＯＮＧ空港で、青島へのトランジット待ちです。木曜日の朝にデトロイトを出て、土曜日の夜に自宅に到着するという3日がかりの大旅行。幸い、うちの子供は、いつも元気なので、大変助かっています。

こうした中、段取りの関係があり、恐縮ながら、1月28日に予定していた不動産投資英語塾は、休講とさせていただいております。また、不動産投資コーチングのほうは、明日29日に代講させていただきます。

不動産投資英語塾は、私が2009年に開講した勉強会で、趣旨としては、このブログの趣旨である、「投資リテラシー向上」の一環として、行っています。

私が対米不動産投資を2003年にはじめたときには、帰国子女という身で、米国留学や居住、勤務経験もあったので、新しい世界に乗り出すということを、軽視していたと、今考えると、思います。英語はできたので、周りの不動産業界の人たちとのコミュニケーションはできるわけですが、彼らが何を言っているかは、実はまったくわからない状態が2年くらい続き、その間、相当困りました。

Refinance, equity line, lease option といった言葉がばんばん出てくるわけですが、いずれも、英語自体の問題というより、業界のコンセプトなわけなので、普通の英和辞典などでは、用が足りません。

こうした中、くだらない失敗を多数重ね、2006年くらいから投資ブログをはじめましたが、そうしたら、ほかの方々の投資相談が多数寄せられるようになりました。

「すでに行ってしまった投資」の相談は、トラブル解決の範疇に入ります。となると、私は、弁護士ではないので、相談は、引き受けられません。コンサルタント的なアドバイスができるといえばできるのですが、資料を拝見しても、「お金を払ってしまった」後というのは、それほど上手な持って行き方は、正直、ないのです。私が、親身にお手伝いするつもりになっても、大金がかかっていて、冷静さを失った当事者が聞きたいことがいえるわけでもありません。

そういったいろいろな背景があり、このブログでは、「投資相談は、対応できません」と、お断りするようになっています。

しかし、こうした「素人を食い物にする」ような状況が蔓延していることに対しては、私は、やはり、大きな危機感を抱いて来ました。

そういった経緯があって、「不動産投資英語を学ぶ英語塾」、「対米不動産投資の基礎を学ぶコーチング」を立案したのです。

被害にあって相談に来る方の特徴は、皆さん、共通しています。

■お金に対する態度の甘さ。

小額なら、「この程度の金額なら、よしんばロスしても問題ないだろう」とか、多額の資金の場合は、「大金が楽に転がり込むかも」といった姿勢。

例えば、小額なら、お金をどぶに捨ててもかまわないというのは、確かにその方自身の勝手かもしれませんが、不動産の場合、自らの行動には、社会的な責任（家やテナントさんなど）が生じます。人間が実際に住む家の話をしているのに、「だめだったらロスカットすればなかったことにできるや」という態度は、どこから来るのでしょうか。こういう場合、自分の家の隣の家が、そんな理由で荒廃したり、役所の差し押さえにあったりしたら、といった頭は働いているのでしょうか。

■計画の甘さ。

大金がかかっていても、投資をして短期間で2倍、3倍になるといった甘い話に乗る方が後を絶ちません。こういう方相手となると、1,000万単位のお金を詐取するほうが、1万単位のお金をまじめに頂戴するより、ずっと楽なようです。

ビジネスや投資で、資金が短期間に何倍にもなることは、確かに、起こりうることかも知れません。しかし、投資被害相談に来るような方の場合は、「英語ができないので契約書の内容を知らずにサインをしました」「実際の案件を見に行ってみたら肝を冷やしました」「投資に合意してから相手に質問を投げかけると、相手の化けの皮がはがれました」といったことをおっしゃいます。

「安物買いの銭失い」をしていることも多く、表面的な判断しかできないので、単純な入り口的価格比較で、一見、安いほうに流れたりと、実際の計画内容を知って投資をしているのではなく、「夢」を見ていて、その夢が覚めてほしくないのですね。

■自己否認（denial）と判断のまずさ。

夢が覚めてまずかったということがわかった場合のこうした方々の多くは、「泣き寝入り」か「自己否認」をします。自らの失敗を認めるのが恥ずかしいから、弁護士を使うのがお金がかかるから、相手を追及するのが面倒だから、、、

アメリカでも、ローン返済ができず、銀行と相談をして、任意売却（ショートセール）に前向きに取り組める、場合によると、自己破産を決断できる、そういう主体性がある人は、堂々と生活（場合によったら、相当豊かな生活）を続けていられます。それに対して、恥ずかしいからと逃げ歩く人は、家を受動的に失い、生活の継続性を保てなくなったりといった転落の道を歩むことがあります。

投資においても、自らの判断の甘さで、被害を招いたという場合、それを認め、ロスの額を確定する、相手を追及できるのであれば、損得ではなく、追及するべきだから追及する、そういった強さがなければ、失敗は成長の糧になりません。

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私自身、これらの経験をしてきたということがあり、自分自身の成長がビジネスや人生にとって決定的な意味を持つことを体感し、投資と平行して、自らの精神力を高めるために、努力を重ねて来ました。まだ十全ではありませんが、方向性は、わかっているつもりです。

私にとって、英語塾やコーチングは、こうした方向性を一緒に見出していける仲間を作る場。ここにおいでになってくださる方には、私のご紹介する投資案件のオーナー様同様、真剣勝負で、時間内に許す範囲で、できるだけ多くの情報をお伝えするようにしています。そのため、投資関係者であっても、初級であれ、上級であれ、向上心が高く、つまらないことをしない、冷静な方々と多く知り合うことができるようになったと思います。

これは、まさに、投資着手前の勉強ができるかどうかが、分水嶺で、例えば、1,000円単位、1万円単位のセミナー参加代が高いと思われるような方は、100万単位、1,000万単位の案件に着手してから、私にご連絡をしてこられます。

しかし、もともと判断力や機軸がない方の場合、正直言って、私がアドバイスをしても、大して意味を持ちません。言葉を聞き分ける能力が備わっていないからです。「あの人はああいっているけれど、この人の言っていることのほうを信じたい、、、」そういう場合、悪いことをズバッという私は（私は短気なので、思ったことを言うのがモットーです）、むしろ、「聞きたくないことを言う相手」になってしまうのですね。

なので、私も、相手が、「そのレベル」だとわかれば（これは本当に数回のやり取りでわかります）、簡単に「お手伝いできません」で済ませます。過去の経験から、ありがた迷惑だとしか思われないことがわかっているからです。

2012年、各種の指標を見る限り、これまでに比べて大きく飛躍が期待できるとも限りません。（いくつかの上向き指標を信じたい方には申し訳ありませんが）雌伏が続きますが、その間、自らを高めることができる方々とのお付き合いを、今後も、続けていきたいと思います。