tag:usa-rei.com,2008://1 2008-07-23T21:33:17Z アメリカ不動産に投資する中山道子のブログ。家賃収入のみで、利回り３０％超を確保。日本とは規制・商習慣の異なるアメリカだからこそ、クリエイティブな投資スタイルや、システム化されたリスク管理が可能になります。IP電話や電子メール等を駆使し、日本国内に住みながら、米国現地と密接に連携。そんな中山道子が海外投資事情や海外不動産投資手法を公開。 tag:usa-rei.com,2008://1.705 2008-07-23T10:30:31Z 2008-07-23T21:33:17Z

7月23日訂正：　当初、レアルターさんの最初の予定に基づき、8月20日水曜日に設定していましたが、彼の予定が週末OKになりましたので、皆様のご都合上、日曜日お昼のほうが、予定が立ちやすいかと思い、設定しなおしました。以下、訂正のご案内です。逆に、オーナー様で、「水曜日夜はOKだが...

中山道子 六禄【鮨】　個室 費用は、お一人様、7,000円 グランドハイアットホテルへのアクセスは、こちらから。 ]]> こちらで、記事を書いたこともあります。 格好をつけて、「カンファランス」などといってみましたが、単に、楽しく、歓談するだけで、セミナーやスピーチなどはありません。ただ、皆さん同士で、自然な形で顔合わせをしていくことも、楽しく、また、今後、何かと頼もしいのではないでしょうか。 投資旅行ご参加者様にとっては、再度の顔合わせの機会となります。 また、現在進行中の案件についての個別の打ち合わせが必要な方は、この週、別途、お時間をおつくりください。特段他のオーナー様と顔合わせをする必要はないけれど、Aさんとは打ち合わせをしたいという場合も同様です。 Aさんに毎回駆けつけていただくわけには行きませんが、こうしたオーナー様同士の気安い会を、定期的に、催していけるよう、これからも、セッティングをしていきます。 デトロイト会も、やらなくては、、、 ＊＊＊＊＊＊ ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.721 2008-07-23T09:10:42Z 2008-07-23T11:38:15Z

ラスベガスで、無事に円ローン物件を買った生徒さんから、「管理会社によると、ペットを飼っている方のテナント希望があるけれど、新築なので心配です。どう考えればよいでしょうか？」というご質問がありました。参考のため、やり取りをアップしてみますね。 ...

中山道子 ラスベガスで、無事に円ローン物件を買った生徒さんから、「管理会社によると、ペットを飼っている方のテナント希望があるけれど、新築なので心配です。どう考えればよいでしょうか？」というご質問がありました。参考のため、やり取りをアップしてみますね。 ＊＊＊＊＊＊＊＊ みちこさん お気遣いありがとうございます。それにさっそくデトロイトの物件情報ありがとうございました。【ご主人】にも今後の参考ということで説明してみますね。 ところで、本日テナントについて管理会社から連絡がありました。与信も問題なさそうな独身女性（ただいま確認中）、家賃は1250ドルで入居を希望されているとのこと。ただし小型犬２匹連れということで、250ドルのペットデポジットを預かるが、どうするか？とのことです。 【レアルター】さんによると、ペット連れは６割ぐらい、またきちんとトレーニングされている犬だと確認できれば大きな問題はなさそう、一階がタイルなので退去時もカーペットの汚れが気になるのは二階のみ、総合的には与信が相当良ければそんなに心配はないのでは？という見解のようです。 みちこさんご自身、または他の投資家様方はペット連れのテナントについて、いつもどのように対処されておられるのでしょうか？お忙しいところすみませんが、お手透きの際に教えていただけると助かります。 Ｙ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ デトロイトの物件は、みな、築年数も古く、カーペットも安いですし、ペットや子供の数を、気にするようなことはないのですが、ベガスの新築ものですから、そこかしこが、ぴかぴか。新米大家さんとしては、当然のご心配です。 以下のように、お答えしてみました。 ＊＊＊＊＊＊＊ Ｙさん ペットデポジットは、一般に、nonrefundable【返却不要】です。小型犬なら、与信状況がよければ確かに普通はそう問題になりません。 まさかと思いますが、保険を読んで、犬の種類によっては、解約するという条項がある場合があるのでそれを確認し、必要なら犬の種類も調べてもらってください。 問題が生じた場合、一か月分のデポジット+250ドルであれば、1,500ドル、二階の一部屋だけならカーペットを変える予算はでます。 しみがなければ、洗浄は、250ドルでカバーできる部分が大部分かと思います。 まあ、新築ですし、毎月の支払いも高くはないので、いやなら、断ってもいけなくはないと思います。ただ、市場は常に流動的ですし、アメリカ人は、子供がいなくても、ペットがいるのは、良くあることなので、「家賃は最高ランク、ペットもNG、子供も不可」なんていう「自分だけが有利」な条件では、テナント付けが難しくなる場合があります。 たとえば、「ペットNG」が自分にとって大切なら、場合により、市場の相場の家賃より、５０ドルくらい、低めで、ペットのいないテナントさんに魅力的と思ってもらう努力をする、といった考慮が必要になるかもしれません。ここら辺は、「実勢」「臨機応変」で考えていくことです。 細かく事情を掌握しておきたいなら、管理会社に、1年間のリース期間中に、立ち入りに近いことをするのかも、聞いてもよいでしょう。地元のowner managerなら、毎月の家賃を自分から集金に行くことをポリシーとしている人もいますが（中を覗くため）、たとえば管理会社のほうで、エアコン定期点検を無料にします、といった口実を作って、立ち入る方策を確保していたりする場合もあり、そういうシステムがあれば、より安心できるのではないでしょうか。 管理会社でそのようにしていない場合、ペットを飼育しているテナントを入れてしまって、それが気になるのであれば、「リファイナンスや売却を検討するために、立ち寄らせさせてください」といった口実で、最初の2ヶ月目くらいに、管理会社に断って、テナントに連絡を取ってもらい、仲介をしてくれたレアルターさんに、100ドルくらい渡して、立ち入ってもらう手はどうですか。 ＊＊＊＊＊＊＊＊ 立ち入った段階で、部屋の状況が良くなければ、管理会社のほうから、物件の管理をきちんと行う、という一般的な契約上、必ず一筆ある、義務履行の注意をしてもらうことが可能です。 私自身はといわれれば、きちんとした人で、小さい犬をきれいに飼っている人も知っていますし、大型犬をだらしなく飼っているテナントに当たったこともあります。ですので、種類のみならず〔大手保険会社であるForemost社はチャウチャウやピットブル飼育不可条項があります〕、ペットのサイズで制限をひとつ入れるのも、心配なら、手です。きちんとした契約書は、「何ポンド以下の犬を２匹以下。何ポンド以下の猫を３匹以下。」といった、相当具体的な約定の仕方をします。 「一律OK」か、「絶対だめ」の間にも、いろいろあるので、その「程度」の裁量については、管理会社主導で考えていくのが適当でしょう。 tag:usa-rei.com,2008://1.657 2008-07-22T09:40:59Z 2008-07-23T01:28:25Z

毎回、セミナーや懇親会をやると、勉強になったよ、と皆さんいってくれるので、ブログでそういうことをお話しするときは、特に「自画自賛／アピールモード」になっていますが、実は、コーチングやセミナー受講の成果は、その人さまざまであることも、確認することに、意味があるでしょう。 ...

中山道子 毎回、セミナーや懇親会をやると、勉強になったよ、と皆さんいってくれるので、ブログでそういうことをお話しするときは、特に「自画自賛／アピールモード」になっていますが、実は、コーチングやセミナー受講の成果は、その人さまざまであることも、確認することに、意味があるでしょう。 そういう意味では、私は、大体、「相手の利益」＝「自分の利益」という考え方にのっとっています。 「それだけ書くと、まるで、優等生答弁」ですが、上に述べたように、そういうモットーが、相手のためになるのはもちろん、長期的には、今のビジネスの寿命を延ばすことにつながり、その意味では、自分の利益を最大化する道であること、しかも、短期的に言っても、自分のストレスを最小限に抑え、効率的な労働スタイルを確保できる、という「腹黒い」判断があるのです、、、(/ω＾) そういうスタンスを取る帰結として、このブログもそういう傾向がありますが、「コーチングやレクチャー、物件説明をすると、場合によっては、相手が恐れをなす」ような話、「面倒だな」と思われるようなことの説明がえんえん続きます。 そして、事実、「危険がいっぱいだな」、「最初イメージしたより、手間がかかるんだな」、「もうやめてしまえ」という方が、出るのでしょう。 特に、コーチングの場合は、生徒さんの費用は、去年、3,000ドルで、それなりの金額。それでも、「この人は、向いていないな。この人にとっては、それがわかったことが、コーチングの成果だわ。もっと調子の良い人に、妙な案件を買わされた後に、面倒が降りかかってきて、後悔するのではなく、私が事前にいろいろ、脅したことで退却することができて、この方はラッキーだな」と思います。ですので、そういう場合も、「自分の報酬分は十二分に稼いだ」と胸を張って言えます。 そういうことがありうる、これは、当たり前。ただ、ブログを熱心に読んでいただけている方は、「大体、連絡するころまでには、イメージできていたよ」といってくださることのほうが、最近、多いです。 ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.719 2008-07-19T10:58:56Z 2008-07-19T11:00:08Z

アメリカ不動産投資についてのブログですが、お客様は、私の非営利団体の活動にも、関心を寄せてくださる場合があります。そちらのほうの、近況です。 なんと、この私が、お医者さんが集まる国際学会で、プレゼン。2008年11月6日の第４９回日本母性衛生学会です。 ...

中山道子 なんと、この私が、お医者さんが集まる国際学会で、プレゼン。2008年11月6日の第４９回日本母性衛生学会です。 ]]> こちらから。学会サイトだけあって、地味ですね【爆笑】。 7月末までに、abstract【概要】提出の催促メールが。あせっています。 The 49th Annual Meeting for Japan Society of Maternal Health Dates: November 5 - 7, 2008 Venue: Sheraton Grande Tokyo Bay Hotel * Address: 1-9 Maihama, Urayasu-shi, Chiba, Japan Tel: (+81-47) 355-5555 (An official hotel of Tokyo Disney resort) Congress President: Dr. Kunio KITAMURA Medical Director, Japan Family Planning Association, Inc. Expected number of participants: over 2,000 (Midwives/students/OB&GYN doctors/Public Health Nurses/ Nurses, etc.) Contents: Educational lectures, Special lectures, Symposiums and so on Main symposium: "Safe Motherhood" Safe Motherhood still remains an important theme in the world today. Of course, the issues concerned with Safe Motherhood are quite different in the developing countries compared to those in the more developed regions. Safe Motherhood, however, is the theme common throughout the whole world. Noting the Millennium Development Goals set out by the United Nations, the reduction of infant and maternal mortality poses key issues among developing countries, while the crisis of obstetric care has become a topic for public concern in Japan. How we can protect human beings from the threat of HIV/AIDS is another important issue. At this Meeting, representatives are invited from WHO (World Health Organization), UNFPA (United Nations Population Fund), IPPF (International Planned Parenthood Federation), the Government of Japan, and a Japanese Non-Profit Organization (NPO). Each representative introduces actions taken towards Safe Motherhood in each organization. Speakers of the Symposium are: Representatives from the following organizations. World Health Organization (WHO) United Nations Population Fund (UNFPA) International Planned Parenthood Federation (IPPF) The Government of Japan (the Department of Maternal and Health, Ministry of Health, Labour and Welfare) NGO　 "FistulaJapan" (by Ms. Michiko Nakayama) Chairperson: Dr. Takeshi Aso : The honorary Professor of Tokyo Medical and Dental College Ms. Aiko Yamamoto: Executive Director, Research Institute of Nursing, Care for People and Community and the Chief of WHO Cooperation Research Center Date and Time: November 6 (Thursday); 15:00 -17:00 p.m. ■■■ 私は、子供を出産したとき、859グラムで誕生した超未熟児だった子供ともども、先進医療に命を助けられたという経験を持っています。 それまでにも、イメージ的には、承知していた、後進国の女性たち【その苦しさは、少女のときから始まるのですが】の生活ぶりの惨めさが、そのとき、はじめて、自分の心に突き刺さりました。 「支援する側に立つ」というのは、ずいぶん贅沢なことだと思います。また、正直、日々の生活や自分の生計を立てるのが優先で、今年などは、このシンポ以外は、「開店休業」状態です。 ただ、そんな中にも、定期的に、ご寄付を送って下さる方などがおいでになり、また、賛同してくださる仲間がいます。普段は、「自分で自分の面倒を見ないと、老後は誰にも頼れないですから」程度のことしか言っていない私ですが、「自分」の身の丈より大きく、自分の人生より意味のあるプロジェクトに参加できることに、感謝しています。 支援先の病院は、オーストラリアやイギリス、アメリカなど、各国の支援団体が活発に活動しており、いろいろな立場の方々から、教えをいただくことばかり。日本側は、英語ができない人が中心なのがなんとも歯がゆいことばかりで、もっと、日本という国が、開かれていかないものかな、と、こちらの非営利のほうでも思うことしきり。 この学会でも、普段はご挨拶しないような方々とのお食事やディスカッションをすることになりますが、産科フィスチュラという疾病に対する、医学関係者の方々の理解や支持を、得られる大きな機会を艇要していただいたことに対し、日本母性衛生学会に心より御礼を申し上げたいと思います。 薪を背負って郊外から市内に行商に赴く少女。同じ街道を、男性陣は、ロバを使って、手ぶらで歩いていたのに、、、。2006年にエチオピアの首都アジスアベバの支援先病院を来訪したときに撮影した写真のひとつです。 支援先病院、アジスアベバフィスチュラ病院でのさまざまな情景。貧困女性に無料で治療を施す病院でありながら、ケアや施設は、先進国レベルに保たれ、清潔で美しい秩序だった運営は、国連機関であるＵＮＦＰＡの強い支持にもつながりました。 ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.720 2008-07-17T22:29:07Z 2008-07-19T01:06:46Z

円ローン案件は、ローンの仮審査を通っていただいた段階で、ベガス投資を希望される場合、個別に物件サーチに入りますが、勝手ながら、デトロイトのほうは、内々に、ウエイティングリストを作っています。 数的に、平均すると、毎月、3軒くらいしか、ご案内ができないからで、別に、大量のお客様が殺...

中山道子 数的に、平均すると、毎月、3軒くらいしか、ご案内ができないからで、別に、大量のお客様が殺到しているというわけではないのですが、、、笑 ]]> 驚きのゴルフコースに面した案件です【爆笑】。 ゴルフコース詳細については、こちらのＨＰから。 この物件も、ご紹介申し上げようとしていた方は決まっていて、物件のチェックに、2週間くらいかけていました。今朝ご案内し、スグにご了承をいただいたので、3週間後の契約締結のための契約書作成手配に入りました。 ご注意：固定資産税は、2007年度実績で、変動の可能性があります。保険は、地元に3軒以上お持ちのお客様の場合、同レベル以上の保障で、3分の2になります。上の計算には修理の必要のある場合等追加出費は計上されていません。オーナー様には、管理会社において、常時300ドルの修繕予備金積み立てをお願いしています。投資をされるときは、オーナー様側においても、それを超える心積もりとして、初年度の家賃は修理等予備金としてお取り置きいただくと、気が楽かと思います。 実際の契約締結に当たって物件価格以上に必要なのは、建物検査の375ドル、税金の日割り計算や保険加入、名義書換手数料や権原瑕疵保険加入も含め、2,000から3,000ドル程度です。たとえば、保険を向こう1年分払っておくか【この例の場合は、960ドル】、四半期分のみ払われるか【240ドルで済む。ただし次のサイクルの支払いは、2ヶ月で催促が来ます】で、金額が異なります。 ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.718 2008-07-17T01:47:29Z 2008-07-17T04:30:58Z

2008年8月2日セミナー追加募集のご案内です。 【アメリカ不動産投資成功法】　低金利融資GETでらくらく遠隔不動産投資！ ...

中山道子 【アメリカ不動産投資成功法】　低金利融資GETでらくらく遠隔不動産投資！ ]]> すでに、ご予約いただいている方には、変更の件、お詫びします。 ということで、現在、「8月2日」という日程がご都合がよい方、もう少し、ご案内可能なようです。勝手な告知で申し訳ありませんが、ご検討ください。 リンクは、こちらから。 また、9月6日の「4大特典付」セミナーは、内容は同じですが、特典が多いので、こちらがご予定が合う方は、こちらをどうぞ！ ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.715 2008-07-16T12:12:06Z 2008-07-19T01:22:18Z

私は、為替については、素人ですので、このブログで、意味のある発言をできる力はありません、、、ただ、円ローンのお客様に対しては、マージンコールの危険性については、ご案内をするようにしています。 ...

中山道子 私は、為替については、素人ですので、このブログで、意味のある発言をできる力はありません、、、ただ、円ローンのお客様に対しては、マージンコールの危険性については、ご案内をするようにしています。 こちらででも、言及しました。 ドルは、今年、一時、110円に相当近くなりましたが、最近の報道を見ると、「年内90円台もあり」なんていう予測も。 私のお客様でも、108円なんていう金額で融資額が確定した方もおいで。これで、円が、年内に90円になったら、本当に、マージンコールが来るかもしれません。 しかし、実は、同じ記事にも言及されているように、別のスペシャリストは、「今回、それほどぶれるとは思えない」と反論。 「スペシャリスト」とはいっても、毎回、「その道のプロ」が合意することなどありえないのですね。 たまに、確信を持って、いろいろな経済予測をしている方がいます。相当勉強されていることも多く、実際に投資をされている場合も。私なんかは、マクロ的な頭はまったくありませんから、そうした方の鋭い分析や情報収集能力には、まま感心することも多いですが、しかし、そういう方の結論めいた自己主張を聞いているとき、最後には、「それほど確信をもてるとは幸せな人だなあ」と心の中で突っ込みをしてしまいます。 だって、新聞に引用されるような専門家や、博士号を持っているようなスペシャリスト同士が、ひとつとして、合意をすることといったら、ないではないですか、、、 確信があったら、「投資」ではありません。 アメリカ不動産投資の歴史の中で、平均的な一戸建ての物件は、この60年で、表面価格上、40倍になりました。 今見ると「みんな、何で、もっと、その頃から、家を買って投資しなかったの？」という感じでしょうが、その間には、金利14%、20%なんていう時代もありました。 常識から考えても、金利が10%を超えているようなときに、長期保有を目的に、不動産投資をするという発想は、「狂気の沙汰」に思えます。 つまり、そういった時期には、そんなことをするのは、相当な賭けだっただろうと、想像されるのです。しかし、例えば、ニュージーランドで不動産投資をされる方は、まさに、現在も、そんな投資を当然のようにやっているわけです。そうした中にも、成功される方は、当然おいででしょう。ロバート・キヨサキさんと親しい投資家として名高いドルフ・デ･ルースさんなんか、ニュージーランドの投資家です。考えると、すごい人だなあ。 なんだか、脈絡のない記事になってきました。 結論は、、、と。 私に、為替のことを聞かれても、「専門外です。わかりません」としか、お答えできませんが、｢わかる」と答えられる方のことも、別段、信用できるとは、限らないのではないでしょうか（笑）。 もう少し現実的な話としては、一般論になりますが、投資をするときには、多少の余裕がある投資をすることが肝要。円ローンで融資をとるときも、同様なのです。 そして、最後に、マージンコールをせざるを得ない時も、銀行の方も、投資家様の「虚をつく」ことが目的ではありません。 交渉で、「それでは、向こう1年間かけて、融資比率を下げましょう」といった「相談」は可能です。その間に、為替が、良いほうに動くかもしれません。そうすれば、問題は解決するのです。 ですので、マージンコールが発生したからといって、直ちに、100万単位の穴埋め資金が、必要となるわけでもないのですね。 融資取得者様は、何かご心配がありましたら、私にも、相談をしていっていただければ、引き続き、お役に立ちたいと思います。 ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.651 2008-07-15T09:36:40Z 2008-07-15T09:37:37Z

私は、ブログで、「物件を見もせず、買います、ハンズフリーで、いろいろなエリアを攻略します」などと書いているもので、あるいは、「軽率な」と思われているかも知れません。 もちろん、そういうところは多々あるのですが、必ずしも、すべて、ノリで、というわけでもありません、、、大汗 ...

中山道子 私は、ブログで、「物件を見もせず、買います、ハンズフリーで、いろいろなエリアを攻略します」などと書いているもので、あるいは、「軽率な」と思われているかも知れません。 もちろん、そういうところは多々あるのですが、必ずしも、すべて、ノリで、というわけでもありません、、、大汗 「それが私の成功の源です」といえるような大物ではありませんが、少なくとも、凡人にとっては、それなりに大切な資産＝pricelessである、安眠は確保できることは保障しましょう。 え？断り方にも、言い方があるだろうって？し、し、失礼しました、、、 ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.713 2008-07-12T09:41:04Z 2008-07-12T10:01:26Z

今日のPCセミナー終わって帰宅してみたら、、、 別に、どうでもいいです。預金しているのじゃなくて、ローンを組んでいるだけなんで。 それに、インディーマックが持ってる私の抵当権、もともとは、ABCで組んだんですから。 はい。短い、お付き合いでした、、、...

中山道子 今日のPCセミナー終わって帰宅してみたら、、、 別に、どうでもいいです。預金しているのじゃなくて、ローンを組んでいるだけなんで。 それに、インディーマックが持ってる私の抵当権、もともとは、ABCで組んだんですから。 はい。短い、お付き合いでした、、、 こちらから。 英語のHPは、簡潔に、こんな通知。 先を読むと、融資を受けている場合は、返済は、until further notice、平常どおりで、、、 ＊＊＊ VI. Loan Customers If you had a loan with IndyMac Bank, F.S.B., you should continue to make your payments as usual. The terms of your loan will not change under the terms of the loan contract because they are contractually agreed to your promissory note with the failed institution. Checks should be made payable as usual and sent to the same address until further notice. For all questions regarding new loans and the lending policies of IndyMac Federal Bank, please contact 800-998-2900 or visit the IndyMac Federal Bank website at www.IndyMac.com. 、、、 へ、へい。かしこまりやした。 ]]> tag:usa-rei.com,2008://1.710 2008-07-11T09:54:55Z 2008-07-11T09:58:55Z

円ローンの審査仮決定の申請タイミングについて、よく、お問い合わせをされます。 一部の方は、実際に投資の準備が整っていない段階で、「枠が取れるかだけ知りたいので」とおっしゃる方もいて、研究、勉強熱心なのは、大変すばらしいことなのですが、実は、ベストタイミングは、「実際に買おうと思う...

中山道子 円ローンの審査仮決定の申請タイミングについて、よく、お問い合わせをされます。 一部の方は、実際に投資の準備が整っていない段階で、「枠が取れるかだけ知りたいので」とおっしゃる方もいて、研究、勉強熱心なのは、大変すばらしいことなのですが、実は、ベストタイミングは、「実際に買おうと思うとき」なんです。 ■物件を実際にゲットされてからでは、クロージングに差し障るので、その前にお願いします ■枠が取れるかどうか、だけの問い合わせのような形でしたら、物件取得時に同じ条件とは　限りませんので、申請をするまでもありません。私に、内々に、いまの基準を聞くくらいで十分です。 ]]>