アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

中国引越しの収支! 1万円で国際転居? 断舎離効果を実感です

対米不動産投資家の中山道子です。

4年半居住した中国を離れるため、昨日、賃貸していたお部屋の清算を済ませ、昨晩から、近所のホテルに滞在中です。

恒例となりつつある? 我が家の家計公開、今回は、中国からの国際引越しの費用です。

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1年間無制限Eメールコンサル付! 2016年2月セミナー ご案内 

★ 2015年11月25日 5日の東京セミナーは、現在、仮締め切りです。20日の大阪は、まだ余裕があります。東京については、以降はウエイティングになりますので、メールでご相談ください。m-nakayamaアットマークmaripoza.com


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2002年から対米不動産投資を行っている中山道子です。2016年2月から、居を米国に移すことに決めました。2011年11月から、子供に中国語を勉強してもらおうと、中国に居住しているのですが、今日は、最後のビザ更新手続きが完了。有効期限が来年の2月いっぱいという中国ビザの張られたパスポートを見ながら、子供を、ここまで育ててくれた中国という国から受けた恩の大きさを感じるにつけ、胸がいっぱいです、、、大泣

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ということで、2016年の2月は、恒例の「日本帰省セミナー」を設定します。中国を出て、日本経由で、そのまま米国に行きます。

去年は、駆け足で、特に多くの方々に接するセミナーをいくつも開催し、おかげさまで、どの会場も満員となりましたが、個々の方々のニーズにじっくりお応えできたかというと、自分としては、十分でないと感じました。

そのため、今回、少し趣向を変えて、”少人数の真剣な方に、じっくりお手伝いをする”形式のセミナーを、コンサル付きで、開催することとします。一会場8名さま前後までのご参加を予定しております。それより少なければ、さらに丁寧に個別対応できます。1年以上続くフォロー・パッケージをつけたため、「コーチング」「メンタリング」「チュータリング」と呼んでも差し支えない内容となっております。

お申し込みの期日によりますが、お早めにご連絡をいただければ、今から、最大、2016年1月いっぱいまでの16ヶ月の間、「無制限で、投資サポート・メールのやり取り」がつく初めての試みです。2月は、この2日間以外は、セミナーは設定しませんので、この機会をお見逃しなく。



《最大16ヶ月有効!無制限電子メールコンサル付きVIP1日セミナー概要》

 
☆匿名保証でご参加いただけます。活発なディスカッションに期待したいです。

金額 お一人様10万円。(お昼食代込み)
人数 各6ー8人前後。
日程 東京:2016年2月5日金曜日。
   大阪:2016年2月20日土曜日。
場所 東京・アルカディア市ヶ谷/私学会館・5階赤城の間(西側)
   大阪・大阪ガーデンパレスホテル・405号室
内容 1)1日セミナー(昼食込み)
   2)セミナー用パワーポイント、資料、生音声録音ダウンロード
   3)セミナー前後のグループ用VIP極秘メールマガジン
   4)最大16ヶ月!電子メールによる無制限コンサル・サポート

☆ 最新アップデートをされたセミナー内容自体は、1月末までに配布しますが、今の段階で、出来るだけ多くの投資関係資料が必要な投資家様向け特別特典として、「2014年パソコン・セミナー資料一式」(但し音声なし)を、直ちに、ダウンロードしていただけますので、実践開始に最適です。こちらのオファーは、2015年12月31日までです。

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不動産にも、survivorship bias(サバイバーシップ・バイアス) の考えかたを取り入れよう!

対米不動産投資家の中山道子です。2016年2月の日本でのセミナーの準備に余念がありません。20日土曜日の大阪は、まだ、お席の余裕がございます。ぜひよろしくご検討をお願いします。

2016年2月20日土曜日大阪1日VIPセミナー(1年間メールコンサル付)

すでにコンサルを開始している顧客様もおいでです。

たとえば、今日は、こんなご質問がありました。

「ハワイに、物件を無事購入し、テナントさんを入れるために、管理会社さんが、オンラインで、物件掲載をしてくれていますが、なかなか、決まりません。掲載写真がよくないと感じますが、どうすればよいでしょうか?」

「空室対策については、実は、遠隔でも、写真差し替えの段取りを含め、オーナー様ができることは、複数あります。それは、、、」といったようなご回答をさせていただいたところです。

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決済が遅れる、遅れる! 現場は悲鳴、私も、同じです(涙)

対米不動産投資家の中山道子です。2016年最初のこの1月は、最終週の予定を含め、総額60万ドル近くの決済に携わっています。中西部なんで、額、小さいでしょうか。NYCで何件も決済できたら、すごいことになりそうですが。

米国不動産は、エリアによりますが、やりかたによっては、活況を呈してきていますので、私たちも、おかげさまで、忙しくしていますが、ここにきて、大変困ったことが生じてきました。

それが、去年の法改正に伴う決済の遅れ。

2015年の12月の報道を参照してみましょう。規制強化の影響大で、2015年11月は、決済件数が、昨年同月比(2014年11月に比べてという意味)で、10パーセントという激減を見せたというのです!

Existing-home sales sink 10.5% on new regulations, tight supply

不動産市場の活況化傾向にあたってのこの横槍の急ブレーキ、関係者は、はらはらです。


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この点は、竹中さんに同情する私

対米不動産投資家の中山道子です。このところ、貧困問題、富の集中や再配分問題についての議論が、盛んになりましたね。

昨日今日は、オックスファムの調査によると、「世界でもっともリッチな人間63人が集まると、その資産額は、最下位36億人の資産総額と一致する、というレポートが出た、ということが、ネット上で見ると、日本のニュースをにぎわせているそうです。

朝日新聞紹介例
富裕層トップ62人の資産、下位36億人の合計と同じ

日本国内のニュースとしては、竹中平蔵元総務相の「(経済が成長しても、富の)トリクル・ダウンはありえない。」と、過去の前言や政策前提を撤回したといったことが、大きく、取り上げられていたようです。

日刊現代
「トリクルダウンあり得ない」竹中氏が手のひら返しのア然

簡単にいうと、「経済が回復すれば、その効果で、下層の人間にも、おこぼれが回ってくる」という立場。

安部政権は、そうした立場を前提に、これまで、企業や資産家優先の経済推進政策を進めてきたとも言われているようですが、それが、最近、貧困対策にはつながらないことが実証的にわかって、「トリクル・ダウン効果」自体を、内閣メンバーが否定し始めたため、「前言っていたことと違う!なんじゃこりゃ!!」というわけです。

私は政治には正直暗く、特に党派支持もないですが、この記事を見たときは、竹中さん、安部さんに同情しました。理由は、本当に、この「トリクル・ダウンは起こらない」というのは、この10年でリアルタイムに蓄積されてきた最新実証研究の結果、わかってきたことで、実は、10年前には、その認識が確立していなかったからです。

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マイナンバーが開始しましたね 海外在住者の困惑

2016年1月初回投稿が、なんか地味な中山道子です。

年末年始とずっと仕事をしていたので、中国は、学校は、あまり休みがない時期でもあり、特に、お休みを意識していません。

SNSに、こんなちょっとふざけた投稿をしてみたところ、日本在住者様に、大いに共感していただいたようです。(笑)

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中国に引っ越した最初の年に、父が年賀状をくれたのですが、それは、1月の元旦に投稿されたものであったのにもかかわらず、3月に届いたということがありましたっけ、、、遠い目、、、

さて、そんなわけで、2016年1月1日からマイナンバー制度が実施されることになり、ひとつ気がついたのは、金融機関の海外送金等の外為業務は、基本、マイナンバーの提示が必要になったようだということ。

今後、海外送金や受け取りには、確認がありますので、海外投資をされるお客様は、マイナンバーの確認が不可欠になりましたね。

私は、行政の効率化や申告漏れ対策に異を唱える立場ではなく、制度自体は、結構なことだと思っていたのですが、しかし、上のことがわかり、自分の状況に当てはめてみて、いささか、困っています。

というのは、マイナンバーというのは、海外在住者には、発行されないため。

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年末年始は、年間収支を子供と振り返ろう/子供に家計簿をつけさせる

対米不動産投資家の中山道子です。

2015年も、余すところ、数日となりました。今年もブログのお引き立て、ありがとうございます。

皆様は、年末年始は、どのようなお考えを持って過ごされますか? 大掃除、御節のご準備、たな卸し、仕事納め、年賀状と、息をつく間もないかたもおいでかもしれません。

ここは、年末モードということで、引き続き、「最近結構評判がいいお金の話」シリーズの流れで、「家計簿」と「年間収支」の大切さについて。

といっても、これは、自分自身が、というだけではなく、どちらも、「子供に家計を理解させることの大切さ」に関連して、のご提唱です。

皆さんのお宅では、お子さんに、家計の説明を、されているでしょうか?


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投資家道とは、、、お金をレバレッジしたライフハックだ! 

対米不動産投資家の中山道子です。

10年前にはあまり聴きなれなかった言葉が、「ライフハック」ですね。英語自体でも、そういう言葉は、比較的新語のはず。

意味的には、「生活をより上手に送るための裏技」といった感じでしょうか。ハックという言葉自体が、IT業界の隠語だったというのも、今風の生い立ち。

今となっては、日本語にも、すっかり定着しましたね。(レバレッジ=「てこ」も、そういえば、似た時代感覚を背景とする新語かも)

いずれにせよ、私が、職業投資家として思うのは、「投資は、お金のハッキング・スキルだ」ということ。

お金をてこにして、いかに、自分の状況を最適化するか、という課題として取り組むわけです。普通にしていては、金利は、0.ウンパーセントとかですよね。それを、いかに少ない資金を使い、効果を最大化するか。

この際、気をつけなければいけないのは、この戦略には、規律も必要なんで、苦痛を伴うこともままある、ということ。精神修行なんですよね。

あるとき、SNS経由で、私のセミナー告知をご覧になった方から、「お金がたまらないが、子供の将来に海外留学も視野に入れたい。中山さんなら何か裏技があるんですか?」というご相談がありました。伺うと、所得は、1,000万近くで、地方都市居住者様なので、サラリーマンとしては、トップ5パーセントに入るレベルの堂々とした年収です。

しかし、この高所得者様が、子供の教育資金作りも難しい、というのです。


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不動産投資の長期シナリオ分析とは? 空室対策編

対米不動産投資家の中山道子です。

突然ですが、金融関係の用語には、シナリオ分析(scenario analysis)という言葉があるそうです。

単純化してしまうと、投資のリターンを、いくつかのシナリオに基づき、

> 楽観的
> 中庸
> 悲観的

といった目論見に基づき、いくつかの将来予測を、シナリオ別にしていくことのようです。

今、100万を投資すると、20年後に、その100万は、どういうリターンをもたらすか。

将来予測なんかでも、こういう手法が使われることがあるようで、過去のブログ記事で取り上げた日経連シンクタンク、21世紀政策研究所の《グローバルJAPAN ― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》においても、複数の将来シナリオが提示されたりしていました。

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中国生活の収支 4年3ヶ月で9万2,500ドル うち教育費は4万ドル!

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんは、生活費は大体掌握されていますか?

私も、大雑把な性格なんで、家計簿はつけていないのですが、2016年1月いっぱいで、中国生活に終わりを告げることになったので、今日は、「収支」をざっくり調べてみることにしました。

やり方は、「中国の現地口座への累計送金」を総計するだけ。細かい数字、たとえば、海外からの送金手数料を中国側の銀行で減らされた分、なんかは、面倒になるので、計算に入れません。

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東京の米国化? 港区の所得水準は足立区の3倍に!

対米不動産投資家の中山道子です。

今の時代は海外からでも日本のニュースがよくわかるのがうれしいですね。昨日見たダイヤモンドオンラインの記事は、いよいよ、東京も米国化か?と思わせるものでしたので、ここでも取り上げてみます。

港区の所得水準は足立区の3倍!? 東京23区「びっくり格差」ランキング

という記事でした。

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売買が成立しないとき 統計から

対米不動産投資家の中山道子です。

米国では、今週、感謝祭ですね。個人的には、感謝するところ多々ですが、他方で
は、業界にとっては、年の後半は、毎年、かきいれ時からの下降線となります。

8月いっぱいで、「移動シーズン」は終わりますので、学期が始まる前の8月下旬以降、最初の落ち込みがありますね。10月のハロウイーンと来て、11月末のサンクスギビングになるころには、積雪になる他、皆さん、休暇気分で、里帰り。感謝祭後のブラックフライデーは、家族そろって出かけるセール大イベントで、これも、支出ポイント。

12月のクリスマスシーズンも、当然、ギフト購入需要が喚起される時期で、キーワードは、やはり、家族、旅行、プレゼント。

家庭内消費が続き、不動産業界は、小売業界に負けてしまい、完全に、用なしになるのです。そのため、売るときは苦戦しますが、買いたい場合、こちらが選ぶのには、いいシーズンという考え方もあります。

最初にクリスマス関係のこうした統計を見たときは、信じられませんでしたが、ギャラップの最新調査によると、「2015年、米国人は、平均で、クリスマスに、830ドル支出するつもり」らしいのです。

Americans Plan on Spending a Lot More This Christmas

はああ、、、米国内需拡大の機運に、万万歳ですね。。。

さて、今日は、さらに興味深い統計です。物件を購入しようとするとき、売ろうとするとき、契約までこぎつけてからも、いろいろな経緯がありますよね。

私も、10件に2、3件は、関与する投資案件が、「駄目」になります。理由は、いろいろあります。

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現金決済の比率が順調に下がっている様子です 

対米不動産投資家の中山道子です。2015年も終わりに近づきつつある中、2009年から2011年の不動産停滞も、過去のものとなりつつあります。業界からのメールマガジンで、今日、気がついたのが、現金決済の比率が、平時に戻ってきつつあるという状況。

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値段は戻ったが、どこかが、違う?

対米不動産投資家の中山道子です。

全米不動産協会提供のスライドで、わかりよいものがあったので、最近の動向を見てみたいと思います。共有は自由にしてよい設定のようですので、こちらに、張っておきます。


Leadership Summit (August 2015) by REALTORS®

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償還にてこずっていたら、、、送金段取りの手間

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

中国の私たちの住むエリアでは、最近、ハロウイーンがすごく流行しだしていて、私たちが4年前にこちらに来たときは、そんな大イベントではなかったのですが、この前は、中国資本のスーパーのフツーのかぼちゃの売り場に、ハロウイーンのお飾りがしてあって、感慨深かったです。

さて、この時期も、投資物件の償還が続いていますが、今、償還手配が滞っている案件があり、そのネックのひとつは、なんと、送金段取りのミスでした。

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50歳以下の新世代富裕層は、こんな方々!

対米不動産投資家の中山道子です。今週のメルマガで、2016年2月のセミナーご案内したところ、すでに、定員16名(最大、後数人ご用意の準備あり)のところを、5名様が、東京の日程をご予約いただいたので、お約束どおり、初回メルマガを発行せねばとあせっております。

東京は、お席、あと若干名となりました。大阪の2月20日もご検討ください。こちらから。お席の在庫管理は設定してありますので、決済画面で進んで頂き、お支払いが、決済できれば、お席はご用意できます。

今日は日経新聞に、興味深い記事がありましたので、ご紹介します。

「50歳台以下の富裕層」と、「それ以上の富裕層」の違いについて、長らく営業を担当されてきた方の実感のこもった記事です。

ラップ口座にそっぽ コストに敏感な“新世代富裕層”

《有料記事扱いですが、無料アカウントを作ると、毎月、10本まで、無料で読めます。》

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自分で調べる習慣を! 原典以外は、信用しないこと

対米不動産投資家の中山道子です。今日は不動産の話ではなくて、「いかにソース(原典)が大切か」ということと、現代社会で、国際情勢について、「日本語だけで情報収集をする方法は、あまり成果が上がらない可能性が高い」ということを、ご指摘したいと思います。

不動産とはまったく関係ない例なんですが、大手新聞の「結構な誤報」例に触れて、とてもびっくりしたので、、、

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WALKABLE, BIKEABLEは、もう新語じゃなくて、トレンドだ!

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんも、自転車、好きですか?

日本でも、評論家の勝間和代さんが、しばらく前に、「都内の便利なところに住んで、自転車でどこにでも行きます」的なライフスタイルを採用しているということを読みました。

エコで、健康的、節約・時間短縮にもなって、悪いことは何もないですよね。郊外に居住するスーツ着用の会社員では難しいですが、少し自由な職業やライフスタイルを持っている方が、おしゃれなマウンテンバイクで都内を縦横無尽って、イケテるイメージですよね。

米国でも、実は、BIKEABLEという言葉が、メディアに登場するようになっています。(MERRIAM WEBSTERには、2011年のワシントンポストの記事が、紹介されています)

日本で、バイクというと、モーターサイクルのことだと思いますが、これは、和製英語で、バイクは、米国では、BICYCLEの略ですね。

当初、口語だったのが、定着したのでしょう。このBIKEABLEというコンセプト、都市や不動産市場のあり方にも、ニュートレンドを起こしている可能性あり、です。


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日本人は、どんなに危機感を持っても、まだ足りません 観光編

中国在住の中山道子です。私は、子供のときは、2年ごとに、親の転勤で、「違う国」で生活をしてきました。正直、誰にでも薦めたいような育ち方ではないのですが、その結果、得たものもあります。それが、「多面的なものの見方」です。

英語が出来るようになったのも、もうひとつの大きなメリットなんですが、それとは、違うんですね。当時、私は、日本では、「海外仲間」といえば、ほとんどが、「アメリカ帰り」の方々に囲まれていました。(ここで分かってしまうと思いますが、私は差別的傾向のある私立学校に行っていましたので、朝鮮系の人など、国立大学に進学するまで、同級生には、いませんでした。)

そして、アメリカ以外のいくつもの国で生活をしてきた私は、子供の頃は、「日本しか知らない日本人」とやっていくのにも努力が必要でしたが、同時に、「日本以外には、アメリカしか知らない帰国子女」とやっていくのにも、やはり、努力が必要だったのです。

単純化、図式化すると、日本しか知らない日本人は、「Aという観点」を持っているとします。アメリカ帰りの帰国子女は、必ず、お互い同志で集まっては、「Aは日本の常識かもしれないけど、アメリカでは、Bなのにねえ」などといい合うのです。

そうなると、私は、「Aが日本で、Bがアメリカかもしれないけど、カナダなら、Cよ。トリニダードなんかDで、トバゴは、同じ国だけど、Eでしょうよ。イギリス系植民地と違って、フランス系植民地だったらね、、、」と、果てしなく、”相対主義”攻勢が続けられるわけです。当然、誰も、聞いていないという、、、笑

そのため、若いときは、そんな自分がひねくれているのだと思い、事実、中学、高校の先生には、「小賢しさ?」を嫌われていましたが、大学で、専門課程に進学すると(東大も教養は正直、高校と大差なかったです)、少人数制ゼミナールの場で、はじめて、先生に「視点」をほめられるようになりました。

そして、今、振り返ってみると、事実、実社会では、「そうしたくても、他の人と平仄を合わせることが出来ない」自分のこの”独自視点”(?)が、英語力と同時に、私のサバイバル・スキルの原点となってくれたのです。

大学卒業後は、「自分の考え」を述べると、上の人が、大体、「なるほど。考えもつかなかった!」とほめてくれて、取り立ててくれるようになりました。しかし、同輩には、これがますます嫌われ続けたため(笑)、そんなに若くなくなる頃には、誰とでもやっていけるように努力するのはやめて、「勝手にする」戦略に転じ、今の、もう少し穏当な「自分のエンジョイする生活を選び取る」に至るのです。

子供の教育を考える頃には、この「複眼的なものの見方」が、私にとって最大の武器であって、子供に伝えたいのは、これなんだということが、わかっていました。

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72の法則とは? あなたは、”マシュマロ・テスト”に合格できますか?

対米不動産投資家の中山道子です。

「72の法則」とは何か。このサイトは、不動産に興味がある方が来訪されるので、不動産関係者の場合は、知らないという方も、おいでかもしれません。

これは、「72を、金利で割ると、元本がいつ二倍になるかがわかる」という”マジック・ルール。”

例えば、私のご案内している短期融資案件は、金利は、通常、年率12パーセント前後。72を12で割ると、6年で、

《元本10万ドルが、非課税で、6年間年率12パーセントで運用できると、2倍に増える》

ことがわかります。日本や米国在住の方は、納税義務がありますが、私の顧客様で、居住国によって、納税義務がまったくない方々もおいでですので、このシナリオは別段非現実的なものではありません。

ただ、一般には、このような高率のリターンは、難しいわけで、ここで、少し土俵を変え、米国の株式市場のインデックス指標を前提にすると、歴史的には、7パーセント前後が、目標でしょうか。

そうすると、401kのような税金繰り延べ口座で運用が出来れば、市場のあり方によっては、

72÷7=10年強

で、元本を倍にすることが目標になります。

しかし、このようなリターンは、決まったものではなく、歴史的に見ると、数十年単位にわたって、こうだという話であって、確実なものではないわけですね。

また、米国ではそうした数字が出ていますが、日本の場合、年金運用なんかは、目標を3、4パーセント台(「賃金上昇率プラス1.7パーセント」)といった数字においています。4パーセントでは、免税でも、元本が倍になるのに、18年もかかりますが、それでも、年金や資金運用関係の日本の専門家は、「そんなよい成績は、無理だ」と思っているようです。

このように、真剣な資産形成には、時間がかかります。投資の効果(可能なら税金を繰り延べして)は、10年単位、20年単位で見ていってはじめて、大きなリターンをもたらしうるのです。

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2014年6月メルマガ掲載の案件 回収報告

対米不動産投資家の中山です。2014年6月に、《リスクゼロ4万ドル投資@年率10%》という表題で、メルマガを発行しましたが、覚えておいでの方はおいででしょうか。

こちらの物件です。

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今週、その案件に投資をしてくださったお客様への償還が手配できましたので、これは、私自身の資金を主として使った案件だったこともあり、ご報告します。

この案件については、ブログ上でも、以下の記事リンクで、言及をしております。

2014年6月3日メルマガご案内案件について

2014年夏 視察旅行、SKYPEセミナーお礼とご報告 その1

2014年6月にメルマガで募集した案件が、修理終了し、FOR SALEに

 
”不動産投資におけるリスク・ゼロ”とは、何か?

  つづきを読む > 2014年6月メルマガ掲載の案件 回収報告

健康、長生きも、リサーチで、実現できるかも? 根幹治療、ただいま、無期限延期中!

対米不動産投資家の中山道子です。今、2月の日本行きに当たってのセミナー段取りに入りました。今のところ、東京は、2月5日金曜日に、少人数向けにワークショップ形式のパソコン・セミナーを行いたいと思っております。6日土曜日は、久しぶりに、「建物検査レポート」セミナーでも、、、(ご意見ありましたら、教えてください。)

さて、今日は、「対米不動産投資とはまったく関係ない話題」です。あまりにもうれしいのでブログを読んでくださる皆さんにもご報告です。私の年になると、健康は、金と同じくらい、いや、金に換えられないくらい、大事になってくるのです(笑)。

実は、私、歯医者さんに、去年2月から、根幹治療しなさいといわれていた歯があるのですが、それを、自助努力で、”治療無期限延期”扱いにしてもらうことが出来たのです!


注) 根幹治療(ROOT CANAL)とは
歯の神経だけを抜き取り、充填剤を入れなおして、歯の補強のために、上にクラウンをかぶせる。いきなり抜歯するのではなく、神経がやられた歯を、少しでも長く保存する方法として普及するようになった。

五四広場に面したビルにある王先生のオフィス! 中は、最新式の欧米機器ばかり。先生は、日本で博士号を取ってきた方です。

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学区と物件価格の関係 究極の選択

対米不動産投資家の中山道子です。

日本でも、今、女性がもっと外に出て働くべきだという政策方向が打ち出されたようで、最近、保育園問題、学童問題などが、よく取り上げられるようになりましたね。

諸外国のほうが「働きやすい」、それに比べて、わが国は、、、という論調も見受けます。「米国ならこんなに恵まれている」といった記事まで見ることがあり、びっくりします。

私の実感では、数は足りていないという話ではあっても、公営の保育園があって、しかも、小学四年生まで、公立学校に学童がある日本は、米国より格段にいいと思いますが。。。

米国では、公立の保育園などというものはないので、福祉を受けられるような立場の父母であれば、割安の非営利のセンターのようなところに預けるオプションがある場合もありますが、大都市圏に居住する中産階級の父母の場合は、多くの州では、プレスクール時代から、毎週、300ドル前後、毎月、1,000ドル以上の保育費を払うのが当たり前。

よく、「移民ビザをちゃんと持っていないナニーさん」が話題になりますが、子供が二人以上いれば、保育園に入れるより、月給2,000ドルからの不法移民ナニーさんのほうが安いんですね。

学齢期になると、対策は、放課後とお休み期間だけになりますが、米国では、夏休みは、3ヶ月近くあるので、働く親は、祖父母に預けることが出来ない場合、通常、子供をサマーキャンプに行かせるしかありません。

節約志向の場合に便利なのが、YMCAなんかですが、安いところは、エリアによっては、行かせるのにためらわれたりする環境ですから、結局、郊外型の託児を志向すると、それほど面白みのないものでも、やはり、1週間250ドルからと相成ります。


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《写真キャプション:ミシガン大学アナーバー・キャンパスに面している一軒家。大学のスクールカラーであるネイビーブルーを上手に取り入れた外装がおしゃれです。このあたりは、リフォームしていないような古い家でも、田舎のミシガンとしてはトップランクの50万ドル以上が普通。本来なら家賃2,000ドルが相場ですが、学生に、一部屋ごとに貸せば、4ベッドルームの一戸建ては、月額家賃4×800ドル=3,200ドルの高キャッシュフロー物件になるというわけ。同じ学区でも、ここから車で5分で、物件価格は半額にもなり、また、30分運転すれば、物件価格が10分の1の学区エリアにもいけるという極端な状況です。中山撮影》

  つづきを読む > 学区と物件価格の関係 究極の選択

保険をかければ大丈夫? 案外面倒ですので、お気をつけください

対米不動産投資家の中山道子です。7週間ほどの米国滞在を終え、ようやく中国に帰ってきました。米国は、何でも車で疲れますが、こちらでは、家のすぐ外に店が何軒もあるので、早速歩いて野菜をたくさん買い込んできました。アジアはなんと言っても便利ですね。

クオリティオブライフにも、いろいろな定義の仕方がありそうです(笑)。

さて、今週は、コンサルティングのご相談があり、電話会議を何回かやっています。その中で、保険の位置づけについてのご質問が出ましたので、こちらで、少し取り上げます。

  つづきを読む > 保険をかければ大丈夫? 案外面倒ですので、お気をつけください

人口増に、経済成長。それでも、米国人の所得は下がっていく!

対米不動産投資家の中山道子です。今、米国で夏を過ごしています。デトロイト近郊、シカゴと投資現場を回り、今は、子供のキャンプに滞在させてもらっています。ここは、宿泊型キャンプなのですが、ゲスト用の宿泊棟があるため、私は別棟に一人、いわば、”ホテル暮らし”。子供とは、1日、数十分顔を合わせるだけの「子供からのバケーションタイム?」を満喫中で、親子関係も良好、仕事も大変はかどっております(笑)。

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さて、今日は、例によって、社会問題や都市・人口問題を鳥瞰するために、よく見ているブルッキングス研究所のサイトで、「シンプソンのパラドックス」という言葉にめぐり合いました。

これは、「母集団での相関と、母集団を分割した集団での相関は、異なっている場合がある。」という統計学上のマジックをいうようです。

具体的にどういう例があるかというと、、、

=====シンプソンのパラドックスの例

一昔前、カルフォルニア大学バークレー校は、女性差別で、訴訟を起こされたことがあるそうです。理由は、「応募する女子学生総数に対し、合格する比率が男子学生より低いから。」 

そのデータから、組織的な性差別があるのではないかという疑義が生じたのだということですが、実は、進学先ごとに見ていくと、どの学部でも、女子学生のほうが合格率は高かったんだそうです。

どうして、このようになるかというと、

「女子学生は、合格率が低い学科を選ぶ傾向があり、男子学生は、合格しやすい学科を選ぶ傾向があった」

からだったそう。

=====

日本流に言うと、アメリカの女性は、1970年代から、「肉食系」だったんですね。日本も、今、その波が来ているところでしょうか。女性も男性も、もっとがんばれ!

ということで、今、「壮年米国人男性の年収は、下がっているのか、下がっていないのか?」というのが、この記事のお題。

元ネタ記事は、こちらから。


When average isn't good enough: Simpson's paradox in education and earnings

  つづきを読む > 人口増に、経済成長。それでも、米国人の所得は下がっていく!

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