アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家中山道子です。

最近はいろいろな無料ネットサービスがあって、ついていけません、、、ようやくですが、FLICKRアカウントというものを取得してみましたので、ちょっと試しで、米国不動産投資物件例をご紹介します。

現在、シカゴ投資に関連して、リサーチをしている中で、、、

この物件のほかの写真は、こちらから。

シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。

この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。

MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。

■1929年築
■３BR、1,800SQFT
■管理組合費月額150ドル
■家賃想定　1,400ドル前後
■固定資産税年間約5,000ドル

30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、

これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。

固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。

このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。

ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。

それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。

2007年から対米不動産投資についてのこのブログを運営している中山道子です。

今日は、イマドキの修理について、見てみましょう。2012年の現在、多くの「お買い得物件」というのは、要修理が必要な状態。

これを、

現状有姿、as is

といいます。

ゴールデンウイークですね。

中国も、この時期、休むことがわかり、大体がところ、無趣味の私としては、正直、退屈です。中国のヒトはいつも働くのかと思っていましたが、年末年始、旧正月、祖先の何とか、五月連休と休みばかりで、みんな田舎の家族と過ごすことしか考えていないように見えます。

新聞を見ると（といっても英語のしか見れませんが）、「2011年から、特に若年労働者が、流動化しており、転職のめどがなくても、自己実現の道を求めて、つまらない仕事を辞める人が多い。中国の労働市場も先進国化、成熟化してきたのだ。」などと書いてあります。

ということで、GWは、地元のホテルにチェックインをし、ルームサービスを取って、映画チャンネルを見ていました。

こういう時ひしと感じますが、私には仕事しかありません。

こんなことで、年をとったらどうするのでしょうか。精力的に活動できいるならばいいのですが、今でさえ、学習能力は、昔と違うのに、将来、さらに頓珍漢になっても自分で気がつかない状態にならないかと、不安です。

さて、3月の発表、しばらく前になりますが、2011年の全米不動産協会の不動産購入者調査によると、投資や別荘購入軒数が、前年比64.5%上がり、123万軒となったということです。2010年の実績は、74万9,000軒。別荘購入軒数は、2010年の46万9,000軒から7%上昇し、50万2,000軒へ。それに対し、実需、つまり自宅購入軒数は、278万軒で、前年比15.5%下落。

元の記事はこちらから。

NAR’s 2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey, covering existing- and new-home transactions in 2011, shows investment-home sales surged an extraordinary 64.5 percent to 1.23 million last year from 749,000 in 2010. Vacation-home sales rose 7.0 percent to 502,000 in 2011 from 469,000 in 2010. Owner-occupied purchases fell 15.5 percent to 2.78 million.

対米不動産投資家の中山道子です。経験が長くなると、気を長く持つことも覚えます。今年はなぜか対米投資ブーム。去年より円は安くなっているのですが、ご相談が多数あります。身近になったのはいいのですが、ひとつ気になるのは、高度な投資を気軽に検討しているように見える方が多いこと。

たとえば、オーナーファイナンス案件をやりたいが、どう思うかといわれることがよくありますが、私は、毎回言っているように、「意味がわからない書類にサインをしないほうがいいと思います、失礼ですが、あなたには、そういう契約内容の詳細を理解する能力はないのではないですか。」としか申し上げられません。

オーナーファイナンス案件とは、銀行融資が取れないときに、売主に、融通をしてもらい、売主に返済をしていくこと。私自身は、これは嫌いで、私のブログが参考になるレベルの方（初級者ということですよね）には勧めません。

低額物件にオーナーファイナンスをつけて、毎月、100ドル、200ドルのキャッシュフローになるといった手法は、米国不動産グルーたちがみなよく説明をしていたことですが、そのことについての私の考え方は、過去に、こちらでご説明したことがあります。サンドイッチラップについて。

普通のオーナーファイナンシングは、サンドイッチラップではなく、売主の融資を受けるだけなので、上の例ほどは複雑ではないのですが、ただ、融資を受けた上で、賃貸人をつけて、その差額がポジティブになるという話なので、実は立場は似ています。

大体、賃借人がいなくなる場合のリスクや、修繕代を考えると、毎月100ドルや200ドルといったプラスキャッシュフローは、絵に描いたもちと断じてかまいません。

上の例では、ロバート・キヨサキの手法に感心した生徒が行ったサンドイッチラップは、何年物か書いてありませんが、2007年に締結したとありますので、多分、最大でも5年、今年期限アップでしょう。通常は、2、3年ですから。

そうすると、この期間に、この物件は、ほぼ必ず値下がりしたことが予想されますので、この人の転売相手も物件は買えないだろうし、この人も、この物件は買えなかっただろうと思います。こういう物件を何件も取得していれば、管理ロスで、この人たちは、短期であれ、キャッシュフローのショート状態に陥ったはずだと私は断言します。

というのも、こういうことをやる人は、予算が少なくていいので、大体、予算ぎりぎりを、こういうことに投入して、予備金を用意していません。予算が3,000万ある方が、頭金100万で、1,000万の物件のラップ融資を受けて、案件がつまずくのはたいした問題ではないのですが、予算が100万しかない人が、大体こういうことをすると相場が決まっているので（この例の人たちも、限られた資金を広く浅く使い、数を多くやろうとやる気満々ですね）、融資を受けた案件が、テナントトラブルで、修理代がかかると、そこでいきなり、「また50万必要です」といわれ、いきなり資金ショートするわけです。

この例の人たちは、２００７年から3年なり5年なりを経て、物件は購入約定額を大きく下回り、初期の購入契約価格での購入は無理な状態を迎えています。契約違反になりました。どう対処するのか？

ここで、自分で契約書類を読んだ上で、代わりとなる手はずができる当てがまったくない人がこういうことをやることが、周りにとって、いかに馬鹿丸出しに見えるものなのかということを、失礼ながら、冷静に指摘させてください。弁護士に相談すれば、1,500ドルUPが一般的フィーです。（失礼な言葉遣いで申し訳ありませんが、別段、上から目線ではまったくなく、皆さん初期の私と同レベルの行動をとらないで、ということです）

そもそも、普通に銀行融資を受けて、または、キャッシュで、物件を買い、管理や売却を経験するのだって、相当、最初は大変です。

私はよく、管理会社についての相談を受けますが、みなさん、最初の管理会社ですぐ満足するような状況はむしろ稀。管理会社は、そもそもが微妙な物件を押し付けられ、賃貸に苦戦し、遠隔オーナーは、回りまわって管理会社にさらに不満を持つ、そういう構図が、結構よくあるのです。

それに加え、投資が雲行きが怪しくなったときのこれだけの面倒を考えてみてください。皆さんには本業があるわけですので、自分の時給を考えてみたら、自分の時間が、無料無制限ではないことにも気がつかれるでしょう。このレベルのトラブルシューティングに使える潤沢な時間なんて、投資家専業の私ですら、ありません。

ということで、例によって脅しまがいの前置きですみません（苦笑）。

転じて一応明るい話題を、、、（多分）

この夏のシカゴ行きで、私も、シカゴ研究を着々と進めています。最近のシカゴで、どういう発掘ものが見られるか、皆さん、興味を大変持っていただいているようですので、ブログでも、ちょっと、ひとつの例を、ご紹介です。

この記事の冒頭の写真は、ショートセールで、この2月に掲載されたシカゴ大学近くマンションの近影。

こちらは、キッチン。このキッチンは、いいですね！

サンデッキ。夏はいいですね！中西部の夏は、CAやNYほどまで暑くならないので、私は大好きです。さすがに、このサンデッキからの景色がシカゴリバーだったりすると、この値段では掲載されないでしょう、、、

対米不動産投資家・中山道子です。現在、米国不動産も底打ち感があり、３１１以降は、資産運用にも、分散化、多様化を想定する方々がさらに増えています。

他方では、日本国内に拠点を持つ方の情報収集方法は基本、限られており、その他の観点では大変優秀な方々が、海外投資となると、「ガラパゴス」的な状況に身をおいて困っておいでのことも、多々あります。私から見ると、正直、勇み足の方も多く見受けられるため、現在の私は、リテラシー普及に一番力を入れております。

具体的に、自らの履歴を振り返ると、私自身、２００３年前後から、米国不動産に着手してきた結果、２００６年前後から、こうした遠隔投資のテクニックなどを開示し、皆様に、「調べ物をすると中山さんのブログに行きつきます」といわれることが多くなりました。このブログでは、「有料レベルの情報をありがとう」といわれるまで、丁寧に、情報をご提供し、日米業界関係の方が、最も読んでくださっている対米不動産投資ブログとなったと自認しています。

自分の投資履歴においても、初期には、いろいろな失敗も行いました。そのことは、ブログの投稿でも、多数掲載しています。その後の猛勉強を通して、数多くのコンサル経験を積み重ねるにいたり、この６年間の間に、累計すると、３００軒近い案件の決済に直接携わってきました。

この期間において、自らの投資エリアは、ネバダ州ラスベガス市（２００３年）、NY州シラキュース市（２００６年から）、ミシガン州デトロイト市（２００６年から）、イリノイ州シカゴ市（２０１２年）と多岐にわたり、また、コンサルを通して、カルフォル二ア、テキサス州、ハワイ州、ワシントン州など、いくつもの州での取引にも、携わったことがあります。

現在、親子で中国語の勉強のため、中国居住中なのですが、夏に東京に、数日滞在します。７月、８月は、夏期休暇も含め、主としてミシガン州デトロイト市周辺で、現地投資物件（現在、１３０軒ほど）管理等通常業務をこなして過ごす予定です。以下に、７月１日の東京池袋セミナー情報と申し込み要綱をご案内します。オンラインで申し込みが完了しますので、ペイパル決済お手配をお願いいたします。

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６月３０日（土曜日）セミナー
SEMINAR１　午後１-３時半：対米不動産投資入門案内　６，０００円
於：新宿三丁目駅ビックスビル・ルノアール会議室内
（新宿三丁目駅都営新宿線側C８番出口）
〒160-0022 東京都新宿区新宿２丁目１９−１ 03-5379-2766

７月１日（日曜日）セミナー日程
SEMINAR２　朝１０-１２時半：　米国弁護士LIVECALL！LLC設立の不動産投資　１５，８００円
SEMINAR３　午後２-５時：　　　実践！対米不動産投資PCセミナー　１５，８００円
於：池袋西武上池袋コミュニティカレッジ教室内
朝は、西武が１０時にならないとオープンしないため、明治通り沿いで外からお入りください。　

３セミナー出席優待価格：　３２，０００円

７月１日夜　午後６-８時半： 懇親会（池袋駅近く居酒屋）　会費制６，０００円前後

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こんにちは。対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。いつの間にか円安傾向になっていますね。ここから怒涛の、、、なんていっている方もおいでのようなんですが、どうなんでしょうか。

私は、毎年、対米不動産投資視察ツアーを催行しておりますところ、2012年の旅程詳細が確定しましたので、ご案内します。内容紹介については、こちらのページをご覧ください。

さて、2012年対米不動産投資視察旅行の飛行機概要が確定しましたので、ご案内します。

2012年7月5日　DL２７６便　午後３：０５PM成田発デトロイト同日午後１：５０PM着　
2012年7月7日　DL３４５２便　５：５０PMデトロイト発シカゴ着６：１４PM着
2012年7月9日　DL１４０７便　午前１０：００AMシカゴ発デトロイト着正午過ぎ１２：２１PM着
2012年7月9日　DL２７５便　午後３：３０PMデトロイト発成田着10日５：３０PM

私はデルタ自身のサイトでの予約確認時、この旅程は、13万390円でした。

（国内便は、予約後、勝手に変更がされていましたので、下、4月23日現在の最新便名です。）

ちょうど独立記念日の週末なので、直前予約は、DTW／ORD間の国内旅行が一番苦労するかもしれません。なので、仕事等でご予定が確定するのが時間がかかる方以外は、できるだけ早く、お手配をお願いいたします。こちらは、飛行機さえご予定がつけば、直前滑り込みOKです。

ご注意１：
ご都合で一部旅程のみご参加の方は、同じスケジュールの飛行機ご同乗いただけない場合、自己負担にての現地集合を原則としてお願いさせていただきます。ツアーフィー自体は日割り計算で算出させていただきます。

ご注意２：
最後の日ですが、デトロイト発275便３：３０PMの前にもう一本あったと思います。一応シカゴデトロイト間の遅延対策として、デトロイト滞在時間の長いほうを選んでありますが、ご本人の判断で、この便を一便前にして下さっても当然問題ありません。

下はホテル予約詳細です。

対米遠隔不動産投資家中山道子です。

このブログでは、2007年以来、日本人の方向けに、アメリカ不動産投資についての時事ネタや用語解説などを取り上げ、ご高評をいただいています。

2012年3月27日のネタは、よく扱うウオールストリートジャーナル紙紙面から。ニューヨークは、ホテルの宿泊代が高いのは周知の事実ですが、実際、宿泊率も高いらしいです。しばらく前に知り合いになった方は、サブレット（sublet、又貸し）形式で、自分が長期契約で借りたアパートを、旅行者向けに、短期貸しをする仕事をされていましたが、「NYなら、ほぼ安定した経営が、成立するんですよ」とおっしゃっていたので、感心したことがあります。

ということで、商業不動産の最近のホットトレンドが、「老朽オフィスビルは、もう、大規模リフォームをして、ホテルにしちゃえ」ということらしいです。

WSJ紙の紙面は、こちらから（多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます）。

■■
対米不動産投資視察旅行に関し、メールアドレスを頂戴できていないお問い合わせ者様がおいでです。イニシャルは、U（苗字）．Y．（名前）。ミシガン在住者様です。この記事をご覧になりましたら、私にご連絡くださいｍ＿ｍ
■■

こんにちは。なんだかんだといってもうすぐ4月ですね。おかげさまで、7月催行の投資旅行への仮参加申込者総数は、現在、14名ほどとなっており、例年通り、にぎやかになりそうです。

旅行の概要は、以下となっております。

＊＊＊＊

７月５日木曜日　成田発シカゴ経由デトロイト着。
７月７日土曜日　夜、シカゴ行き。
７月９日月曜日　シカゴ発７月１０日。火曜日成田着

☆デトロイト２泊、シカゴ２泊、合計４泊６日。

＊＊＊＊＊＊＊＊詳細はこちらのURLから

今年の新味としては、「シカゴ投資視察」。このご時世に、短期フリップが可能なそのわけを、じっくりご覧いただけます（参加者様は共同投資参加オプションあり）。

いくつかご質問を頂戴しているので、以下にお答えさせていただきます。

☆SKYPE回線の関係もあり、合計9名様で締め切りです。必要があれば、申し込み前にお問い合わせください。人数によっては、決済後に、ご返金手配をして参加を御容赦いただくばあいもあります。（返金手配には手数料はかかりません）

対米不動産投資家中山道子です。

2012年現在、米国不動産は、大きく値下がりしており、歴史的に見て、円高が続いていると見れば、投資に着手するのに、これほどよい時期はありません。反面、私は、仕事柄、多くの方々が、「儲け話」に乗せられて、まったくわけがわからない世界に飛び込み、気がついたときには、100万、1,000万単位の投資にコミットしてしまい、青くなる、といった経験をすることがあることも、知っています。

そうした中、少しでも多くの方々のお手伝いをするため、英語塾では、「不動産投資英語を、米国人用の不動産のテキストをつかって学ぶ」ことを、地味に行っています。

英語を学ぶには近道は特になく、時間数に匹敵するとしかいえませんが、ランダムに「どんな社交の場でも、気の効いたジョークをいえるようになる」といった目標を立てるよりは（これは準ネイティブレベル）、「とりあえず、会話はさておいて、不動産に特化したボキャブラリーを作る」といったゴールのほうが、短期間に効率的に実現しやすいということはあると思います。

この英語塾は、また、「コーチング」（メンタリング）までは、手が出しにくいなあと思われる方向けの「ミニコーチング」的な側面も兼ね備えており、合間合間に、私が、米国の投資環境をご説明することをしています。そのため、1年単位でお付き合いいただければ、「そそっかしい間違いはしない」レベル、｢おかしいことはおかしいとわかるレベル」まで、もって行っていただけると思います。

2009年からの実績で、去年から、スカイプ会議形式となり、当初は、質の問題に気をもむ点もありましたが、むしろ、

■実際の開催地へ往復しなくていいため、予復習の時間が取れる
■地方、遠距離でも効率的に学べる
■天候が悪いときなど最適

などとほめてもいただいています。

但し、私が、ADSLしかない中国在住のため、特に最初の頃、インターネットの質の調整等、多少のトラブルも存在したことは事実です。しかし少なくとも、実質的に、お約束した時間以上の時間数をお届けしてこれていますので、ご了承ください。

現在、２０１１年９月から、新しいテキストを読んでいますところ、この英語塾は、半年単位でワンクールとしているため、４月から、新規ご参加の方を含めての次クールのご案内をします。継続の方も、こちらから、また、お申し込みください。

■不動産投資英語塾■

4月 7日、21日
5月 12日、26日
6月 9日、23日
7月 7日、21日
8月 4日、25日

時間帯：朝10時から11時まで（オフィシャルには1時間のご案内です。実質上、11時半まで、続きます）

全10回　費用　合計　20,000円（10回）
〔☆初回ご案内したとき、18,000円とご表記していました。失礼をしました。〕

テキスト：

☆2011年9月からこのテキストを読んでいるため、途中まで進行しており、新しく参加される方は、そこから、参加していただく形となります。3月末にならないと、実際の進行場所は、ご案内できませんが、ご理解ください。これまでにも単発的に加入された例がありますが、特に問題はないようです。

英語塾については、以下のカテゴリーで、不動産に関連する英単語をいくつも取り上げています。参考にしてみてください。一般のビジネス英語とはまったく異なりますので英語が堪能な方でも、参考になるはずです。

不動産投資英語集

Facebookで、投資英語勉強会というファンページも主催していますので、フェイスブックアカウントがある方は、そちらでも、多少、イメージをつかんでいただけます。

フェイスブック不動産投資英語勉強会

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
2012年英語塾前半期↓（10回20,000円でペイパルでご決済ください。ペイパルで会員IDを作る必要はありませんが、クレジットカードが必要です）

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
単発参加オプション↓（1回2,500円でトライアルできます。全回参加できない場合、こちらのほうがお得な場合、ご利用ください）

しばらくブログ更新が滞ってしまっており、申し訳ありません。現在、日本から中国へ転居してまだ数ヶ月しかたっておらず、ちょっと想定外だったのが、「子供の学校へのフォローの時間」。

去年まで日本では、公立で、野放しでした。小さい時期には、「子供でいられる時間」を作るべきかなと思い、、、日本にいたときには、私立お受験など、試みるだけ無駄な、かわいいわが子でございました（爆笑）。

現在、中国では、米国式のインターナショナルスクール（米国のGrade１）に通わせているのですが、中国語の授業と英語の授業が両方あり、時間割は

■中国語　週７コマ
■英語　週６コマ　（プラスWesternCulture一コマ）
■中国語で算数　週５コマ
■英語で算数　週２コマ
■英語で理科　週２コマ

などと結構ハードなことになっており、クラスは、うちの子以外は、中国人と韓国人のご家庭。

当然のように、皆さん、普通のアメリカ人には想像もつかないようなレベルの教育熱心ぶりで、思ったとおり、「よい刺激」になりまくり。７歳になっているので、そろそろ、世間の風にさらされてもいい時期かなということでの私の Dragon Mother （中国式の孟母のこと）化なのですが、それには、親の負担も相当なんだった、、、汗

中国語は、私にはまだ歯が立たないので、学校の個別指導や家庭教師の先生に任せているのですが、英語のほうは、自分で見るのが一番効率的なので、自分で教えているところ、毎日の学校の宿題をこなすのに、現在、英語と中国語をあわせて、３、４時間、勉強している状態。

というのも、問題の答えだけを簡単に教えるだけでは、授業が進むと、後々さらに困るので、、、問題を読めるように、発音や言葉をいちいち教えたりと、相当、手間がかかります＞＜。

こうした国際的な学校では、やはり、少なくとも、片親が、学校で教育に使用する言語（うちの学校の場合は、英語か中国語のどちらか）を教えられるようでないと、入学が許可されにくいのは、皆さんご承知の通りだと思います。

小さい時期は、学校側は、学力自体より、家庭環境を総合的に見ているようで、うちの子が、こちらのインターをいくつか面接した時点では、正直、英語はまったく教えていなかったので、内心ひやひやでしたが、子供へのテストは大変あっけなく、うちの子も態度が悪かったりして、「これじゃあ、日本の私立なら、絶対、受からないんだけどな」という状態だったのですが、すべての学校でウエルカムといわれたのは、”子供自身のそのときの出来”ではなく、親の状況を前提にしてのことだったかと今になると思い至ります。

実際に入学させてみて、３ヶ月目ですが、「これは、普通の日本のご家庭で、お母さんが英語も中国語も苦手だったら、やっぱり、ちょっと、ついていけないかもしれないな」と思わさせられます。（そういう場合は、通常、現地の日本人学校に編入し、言葉が多少できるようになってから、インターに入りなおす方法をとることになるのかと思いますので、そういう立場の方は心配されないでください。）

■視察旅行参加問い合わせのフォームで、米国在住のＵ．Ｙ．様（現地にヴァンでおいでいただけるとの内容）にお問い合わせをいただいていますが、メールアドレスを頂戴できておりませんので、ぜひ、再度ご連絡ください。ほかの方には２０１２年４月２３日段階で全員お返事したつもりですが、まだご連絡が届いていない方がおいででしたら、申し訳ありませんがご再送ください。

＋＋＋＋

2008年に開始した対米不動産投資視察旅行、今回、5年目、6回目を迎える定例企画となりました（去年2回）。例年、6月にメインに行っている対デトロイト視察ですが、今年、私の都合で、7月初旬を検討しております（仮）。

今回、毎年定例となっておりますデトロイト投資（200７年冬にご紹介を始めてから、今年で5年目に入る計算です）の現地視察のほか、新しく、初めて来訪する都市として、ミッドウエスト（米国中西部）第一都市、シカゴに2泊する予定。

シカゴは、「小さいニューヨーク」とも言うべきエリア第一都市。それなりに、観光資源も豊富で、特に、市内を流れるシカゴリバーは、とても楽しい風物詩。

今の想定どおり、7月5日から10日までとなる場合、8日日曜日午前中は、シカゴで有名な Architectural tour に乗り込もうと思っています。（有名建築が林立する川くだりツアー概要オフィシャルサイトはこちらから）

下の写真や映像は、去年夏、私が、個人的にシカゴに不動産投資視察に遊びに行った時とったもの。中西部は、冬は厳しいですが、夏は、カルフォルニアや東部に比べ、それほど暑くなりすぎず、気候も本当にすばらしいんですよ。

この記事は、こちらの記事のパート２です。

前回、私のセミナーに過去に出席していただいた方から、ご相談を受けた話をしました。「リースホールド」は、不動産屋さんが薦めませんが、どうしてでしょうか？

というご質問。

それに対し、前半では、「トラブルになったら困るというのは、確かです」という趣旨のことをお話しました。

しかし、トラブルになるとは限りません。それでは、どうして、こうした「確率の低い？」リスクを心配しなければならないのでしょうか？

2003年、2004年頃から、自己目的で、遠隔で、アメリカ不動産投資を行ってきている中山道子です。2006年くらいからセミナーやコンサルも行っており、現在、案件お世話をしたオーナー様の数は、5年ほどの間に、累計で、100人に近くなってきています。

こうした初期のオーナー様へも、トラブルなくサポートを続けて現在に至れているのが、私の自慢といえば自慢ですが、これは、私の問題というより、優秀で堅実な皆様にお引き立てをいただけてきたからかと思います。

その意味では、リスク開示（risk disclosure）や案件の事前説明を、大切にしてきてよかったと思います。また、今後も、何年たっても、フォローを続ける自らの体制を守っていければと思っています。

こうした中、セミナー活動等もやっているので、実は、今日、昔、セミナーに出ていただいた方から、「ハワイのリースホールド」についてのご質問を受ける機会がありました。

それに対するお返事をするために、いろいろ、考えましたが、その結果、こうした問題について、自分の考えを整理するいい機会となったので、ここで、ちょっとこの問題について、考察をしてみようと思います。

「リースホールド」とは、期間限定、登記可能な物件占有権行使の権利のことで、イメージとしては、最初、意味ある額のお金を払い、その後は、賃借料に準じたリース料を支払い続けることで、物件を期間限定で利用できます。

米国では、ハワイやグアムを中心に、限られたエリアでしか、利用されませんが、まさにハワイなんかは、東京同様、土地所有権が高額なため、期間限定の利用権を売り買いするメリットがあるのかと思います。

ご質問をされてきた方は、以下のようなことをお問い合わせでした。

＋＋＋＋＋質問概要紹介

セミナーに参加させていただいたMです。

ハワイやグアムのリースホールド案件は価格も安いし、ハワイでは、あるリースホールド物件を気に入りましたが、不動産屋さんは、皆さん、トラブルになることもあるのでと、単純な所有権移転案件を薦めてきます。

日本の借地権と違うということはわかりますが、具体的にいうと、どこをポイントに取引をすればいいのでしょうか。

＋＋＋＋＋

ハワイでは、リースホールド（leasehold）に対して、単純所有権のことを、フィーシンプル（fee simple）といいます。

このメールに対し、私は、以下のようにまずお答えしてみました。

中国青島市在住の対米不動産投資家／コンサルタントの中山道子です。といっても、引っ越したばかりで、中国語もまったくまだできないのですが、、、

この年末年始は、おとといまで、投資先である米国ミシガン州デトロイト市郊外に約1ヶ月間、滞在していました。今、上海のＰＵＤＯＮＧ空港で、青島へのトランジット待ちです。木曜日の朝にデトロイトを出て、土曜日の夜に自宅に到着するという3日がかりの大旅行。幸い、うちの子供は、いつも元気なので、大変助かっています。

こうした中、段取りの関係があり、恐縮ながら、1月28日に予定していた不動産投資英語塾は、休講とさせていただいております。また、不動産投資コーチングのほうは、明日29日に代講させていただきます。

のんびりしているうちに、ブログ更新がすっかり滞りましたが、年末、中国で子供の学校のクリスマスの出し物に参加した後、日本に1週間滞在し、12月29日から、1ヶ月、アメリカのミシガン州にいます。今年もよろしくお願いします。

ミシガン州物件の管理会社事務所から。一番右手が、オーナーです。すごく働き者さんでえらいです。

ちなみに、最近、我が家の「ノーマッド・ライフ」についても、お子さんをお持ちの読者様から、多くの質問を受けますので、ちょっと、お話してみます。

そもそも、子供が保育園に入っていたときには、こんなことは、まったく考えませんでしたが、今回、新しく編入した中国の学校〔英語と中国語半々のインターナショナルスクール〕が、旧正月の分も合わせて、6週間の冬休みを設定したため、手持ち無沙汰になりました。在宅とはいえ、いろいろやっている身なので、一日付き合う余裕はなく、「それなら、私はこっちで仕事をして、子供には、英語強化につとめてもらおう」と決めたわけです。

今住んでいる中国の青島市には、特段適当な託児施設がないのに対し、私の滞在しているロチェスターヒルズには、働く親用のデイケア〔託児〕のオプションがたくさんあるので、一石二鳥。

今回、去年の夏に米国滞在したときに行っていた施設が、冬はキャンプ〔屋外キャンプのことではなく、アメリカでは、子供にアクティビティを提供することを一般に指します〕をやっていないため、受け入れできないということで、別の施設に行くことになりました。

週5日、朝から夕刻まで8時半から6時半〕預かってくれ、食事やスナックも出ます。ここは時間に比例するので、週45時間利用すると、280ドル。それなりの出費ではありますが、英語力強化にもなるしで、日本の私立の託児施設に比べれば、それほど負担には感じません。

ランチは、米国ですので、「ピザ、マカロニチーズ、チキンナゲット、サンドイッチなどから選んでね」と、こっちからすれば、それほど感心したメニューとはいえませんが、子供は喜んでいます。

この時期、子供の行っている託児施設は、学齢以下の子供中心。ここは去年オープンしたばかりのせいか、または人口が少ないエリアであるのか、まだ、あまり子供がおらず、だだっ広い場所で、少人数が自由に遊べて助かります。

子供を持つ方には、よくうらやましがられるのですが、うちの子は、物怖じをしないので、大変助かっています。去年末、旅行があまりに頻繁だったときは、さすがに文句を言っていましたが、「アメリカに来ればアメリカの友達」、「日本では日本の友達」、「中国では中国の友達」がいる状態で、日々、元気に過ごしてくれるようになりました。

2007年投稿の記事ですが、ビジネスマナーとして重要なポイントなので、再投稿します。

年末年始の挨拶、アメリカ編。簡単なことだけれど、日本人があまり気がつかないのが、宗教問題。

日本では、平気で、Merry Christmasなどと心にもないことを言い合い、ケーキにもデコレーションしていますが、本来、きちんと宗教のある方には、これは、相当の意味のある挨拶。

欧米では、

■自分がキリスト教であっても、相手がそうではないかもしれない
■自分がキリスト教ではない

といった理由から、Merry Christmasは、どんどん少数派になっています。年を越せば、当然、Happy New Yearですが、挨拶のカードを出すのは、年末で、クリスマス前。

関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。

ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。

まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、

こんにちわ。2011年11月に、東京から中国青島市に転居した対米不動産投資家の中山道子です。

青島市五四広場にて。

青島は、地盤が岩盤なため、地震が起こりにくいということで、政府方針で、マンション中心の発展を遂げています。ご多分に漏れず、不動産市場は下落が始まっているようですが、開発も依然続いています。

私自身は、特段、今の段階で、中国の不動産市場に個人的に投資をしようという気持ちはなく、今回、母子ともに中国語を勉強してみたいということでの転居に相成りました。

中国の建築事情については、いろいろな報道や言及がされていますが、確かに玉石混交なのだとは思います。こちらでは、どんな商品でも、格安のものも、また高級なものもあり、不動産についても、基準自体は毎年あがっているものの、気をつけないと、問題が生じる場合も多いのだろうと想像されます。

私自身は、155平方３LDK、こちらとしては、とても高級なマンションに賃貸をしています。現地の方が親切にお世話してくださったこともあり、あらゆる面から見て、最初から運良く、｢大当たり案件」に行き当たることができたのだと思います。

賃料は、家具付で年間、5万7,000元。日本円換算で、毎月の家賃が6万以下という恵まれた価格相場です。

同じマンション内でも、２LDK100平方なら、4万元といわれましたが、私は自宅で仕事をするので、PCルームがほしくて、広さ自体は155平方も不要だったのですが、部屋数で、こちらにしました。

青島でも、さすがにもっと市の中心街に行くと、家賃は二倍になるそうで、私たちは、子供の学校の関係もあり、そこまで華やかなエリア、外国人が多い最高級住宅地は、選びませんでした。

私の住んでいるマンションも、購入すれば、200万元前後？で、こちらの価格感覚からすると、日本なら、億ション（ちょっと古い言い方でしょうか）。住んでいる人の生活ぶりを見ると、やはり、これも東京なら、年収は、最低1,000万という感じのライフスタイルです。20台の若いファミリーの方も多く、こちらでは、中産階級の方々は、結婚のときに、男性側の親が、若夫婦にマンションをプレゼントする必要があるのだそうで、地元の方に伺うと、最近は、300万元（3,600万！）くらいは貯金をはたく覚悟が必要なんだとか。このため、最近は、都市部の方たちは、女の子の出産の方を喜ばれる場合も多いんだそうです、、、、

脱線しましたが、居住物件概要については、こちらに投稿したことがあります。

この記事は、2011年12月16日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。

アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。

日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。

こんにちわ。2011年も12月と押し迫ってきました。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

最近のアメリカの大手銀行は、ロボサイニング問題以来、というか、モーゲージメルトダウン以来かもしれませんが、とにかく、けちがつきまくりですね。

この記事では、どういうお話をしようかというと、「アメリカの銀行で融資を組むと、返済先が、結構ころころ変わることがある」という話についてです。

日本では、普通は、融資を受けた銀行が傾くって、あまりないと思います。こういうことが、初めてわが身に起こると、不安が起きますので、ご参考になさっていただければ幸いです。

私自身、アメリカの銀行の融資を始めて取得したのは、2004年だったと思います。その後、mortgage meldown （サブプライムローン問題、リーマンショックなどいろいろな呼ばれ方がされていると思いますが）が、実際の不動産市場の冷却が顕在化したのは、2006年後半くらいからでしたでしょうか。

そんな私も、融資銀行の倒産や統合は、何回か経験しています。結論から言うと、借りている側は、まったく心配する必要がありませんので、預貯金をしている銀行がつぶれたときとは違います。ご安心ください。

大手の例としては、しばらく前に、Countrywide Financial という住宅ローン融資に特化していた金融機関が、大規模なスキャンダルに巻き込まれたこともあり、Bank of America に買収されたということが、2008年にありました。

カントリーワイドについては、それ以前に、昔、一度記事を書いたことがあったようです。2007年の記事はこちらから。

同行は、その後、多数の政治家に融資を便益供与したなどといわれ、結局、2008年に、4.1Billionで、バンクオブアメリカに買収されます。（当時のカントリーワイドのCEOがAngelo Moziloという名前で、「アンジェロくんのお友達リスト」＝Friends of Angelo, FOAなどと呼ばれたそうです）

現在、カントリーワイドとネットで打ち込むと、バンクオブアメリカのウエブサイトに転送されます。実は、私自身、カントリーワイドの融資を受けた案件がいくつかあって、それが、BOAに返済をするようになったということがありました。

それが、今度は、BOA自身、具合が悪くなってきたということで、身軽になる準備をしているのか、あるいは、ある程度、定型的に行っていることなのか、私の抵当権のサービサー（ローン返済先）がまた替わったということがこの秋、ありました。

対米遠隔不動産投資家の中山道子です。現在は中国居住で、米国へ、外国人が効率的に投資をする場合のテクニックやポイントについてのブログやセミナー活動もやっています。

このブログを読んでくださる方は、日本のみならず、アメリカ在住の方、そして、不動産関係のプロの方も多く、時々激励のお便りを頂戴すると、私もうれしいです。

この前は、こんな方からお便りを頂戴しました。

＋＋＋

　はじめまして。この１１月に☆☆州のreal estate sales personの免許をとろうとクラスを受講し、来週state testを受けるべく、勉強している者です。
　勉強するにあたり、辞書だけではまるでわからないことだらけなので、ネットで検索していく中で中山さんのサイトにきました。
　ご自身でも書かれてますが、普通だったら無料で提供されえないような情報や、ご自身の経験談など、これからアメリカで不動産業に身をおくものとして、参考になることばかりで、先にお礼を伝えたいと思いました。今はとにかく試験勉強が優先なのですが、終わったら、過去の記事や動画もどんどん目を通したいと思っています。

＋＋＋

プロを目指す方にも役に立っていればうれしいですね。テストがんばってください。

さて、今回は、日本でも昨今増えてきた低所得者層・福祉受給者向け不動産投資という手法について。私のお客様でも、実は、国内で、シングルマザーといった方々への賃貸を展開しているオーナー様は、おいでになります。

こうした層の方々は、一般的なプロフィールとしたら、転勤をしたり、居宅を購入したりといった行動もなく、比較的流動性が低いので、その意味では、子供を育てる間、長い間、丁寧に、一箇所に住んだりといった行動を取られる場合も、日本では多いのだろうと思います。私は女の一人親の癖に、転居ばかりですが、、、

私自身も、米国で、低所得者層向けの投資に目覚めたのは、2006年くらいのことで、この時期、一度バブルでとった上がりをどうやって再投資しようかと思ったとき、再度値上がり狙いはきついなということで、バリュー物件に目を向けたところ、こうした賃貸戦略に行き着いたというわけです。

下層の人に厳しそうに見える米国では、実は、日本にもまして、いろいろな福祉の手が差し伸べられており(足りているかどうか、効率的がどうかは別として)、実際に福祉を受給されている立場の方は、はたから見ると、受給対象から、ぎりぎりはずれるようなワーキングクラスの下のほうの方々に比べると、結構ゆとりを持って暮らしているように見えることもあります（もちろんそれは一面的な見方だとは思いますが）。

ということで、ここで、タイトルに、Public Housing Voucher という言葉を使いましたが、直訳すると、ハウジングバウチャー、つまり、住宅補助手当て受給券、といったようなイメージでしょうか。バウチャーというのは、翻訳しにくい言葉なので、日本でもそのまま使っていることがありますが、日本では、「ホテルの朝食に使うバウチャー」とか、「ホテルの宿泊券バウチャー」のようなものでしか、使わないコンセプトかもしれません。

それで、どうして、米国では、公共政策において、バウチャーが必要になるかというと、それは、米国において、日本と異なり、パブリックハウジング（公団などの低所得者層向けの住宅政策）というセクター自体が、それほど発達していないからだろうと思います。

米国では、これは、州主導で、場合により連邦の補助も受けて、行われるものではあるのですが、第一に連邦マターでないので、各州の自覚に任されるため、一律どこでも同じような制度があって、それが十分いきわたる、というイメージにならない上、第二に、歴史的に言って、ニューヨーク州やイリノイ州（シカゴ）など、多くの低所得者層を都市部に抱える州で、過去に、パブリックハウジング（公団）を作ってはそれらがスラム化してしまい、失敗して、その後、都市政策として、「貧困者層を、それとして隔離したような住宅政策を作ること（結果からいうと人種的な色合いも色濃かった）」に、消極的にならざるを得ない状況というものが、生まれて久しいのです。

その代わりとして発達しているのが、ハウジングバウチャー。これは、一般的には、連邦が直接財源を受け持ち、州にかかわらず、発行しています。この規定を定める条項の名前を取って、通常、セクション８（Section 8、セクション・エイト）と呼ばれています。

連邦支給ですが、各州に受け付ける事務所があり、申請はこうした事務所単位。その実際はということで見ると、私も詳しくはないのですが、

受給資格
■収入制限
■犯罪歴がないこと
■どのサイズの家の賃料をどれだけ負担してもらえるかは、家族の構成員の数や収入で決める

などとなっており、新規に受け付けてもらうのは至難の業である反面、すでに受給している家庭では、既得権化して、場合によると｢相続」に近いような実態があるようにも聞いています。

こんにちわ。対米不動産投資家の中山道子です。2003年くらいから、主として遠隔で、日本人として、アメリカの不動産市場に投資をしてきました。その後、コンサルティングやセミナー活動もしており、おかげさまで、たくさんの方々に、投資情報をお届けできるようになって、私もありがたく日々、生活をしております。

私は、この期間、東京を中心に生活をしていましたが、この2011年11月、ちょっと思うところもあり、中国に転居することとなりました。

選んだのは、中国としては、大都市ともいえない青島市というところで、青島ビールで有名なんだそうです。

どうして中国？どうして青島？といわれますが、中国語を親子ともども学んでみたいと思ったということ、その際に、あまり有名な大都市では、公害もひどく、小回りも利かないのではと考えた結果です。

青島首都圏の人口は、大体800万人強だそうで、北京や上海には比べようがありませんが、主要都市のひとつではあり、また、気候温暖、風光明媚な観光地として有名で、2006年には、世界銀行からも、中国において、外国人による投資環境に最も適した中国十大都市のひとつに選ばれたことがあるなど、外国人にとっても住みやすいところ。

私自身、どこに住まなければいけないということがないため、子供の教育環境や生活環境、私や子供にとっての将来性などを指標に、自分の考えひとつで転居先を選びました。探せば、いいところはこの世の中たくさんあると思いますが、とりあえず、前から住んでみたかった中国に来ることができて、うれしいです。

ブログ読者の方々にも、たくさんの激励の声を頂戴しましたので、アメリカ投資の話とはまったく違いますが、私自身、「海外投資は、ライフスタイルでもあります」と常日頃からいっていますので、とりあえず、簡単なご報告をさせていただきたいと思います。

2011年、ラスベガスは、底の入り口に入った感があります。より詳しくは、こちらの記事で、市場分析をして見ました。

米国の現在の市場で効率的に遠隔投資家が、お値打ち物件を取得することは可能ですが、事前準備や覚悟が多々必要。

私自身、ここ数年は、まだ、手を出しにくい状況と判断してきましたが、だぶつき市場も後半戦に入ったように思います。2010年以来、ストリップの景気も改善し、現在のベガス観光シーンは、11月、シーズンオフ中の渡航であっても、すごい盛況振りでした。

以上の背景を前提に、今後のベガス投資を検討される方向けに、スカイプ会議を開催させていただきますので、よろしければ、ご検討ください。

□日時　2011年12月3日日本時間朝10時から2時間ほど
□費用　一般の方1,000円
　　　　　（私の紹介物件オーナー様やコーチングの方は無料DLしていただけます）
□方法　スカイプ会議。無料IDをおつくりになり、私のコンタクトになってPC上受講。
□内容　対ラスベガス不動産投資にあたっての市場説明や注意点など。

□申し込み方法：下のリンクから、クレジットカードを使ってセミナーを、1,000円でご購入後、私に、別途、連絡フォームを使い、スカイプIDをご連絡ください。連絡フォームはこちらから。

■ご注意■
人数は、最初の10名様までがスカイプライブ会議参加OKで、それ以外の方またはライブ参加を希望されない方は、ダウンロード形式での説明のお届けとなります。方法としては、私のプレゼンを録音し、質疑応答は原則収録しませんので、ディスカッションやQアンドAは、自由にお話しいただけます。12月以降、ライブ会議を主催するかは、まだ決めておりませんので、あわせてご了承ください。

主として東京に在住しながら、アメリカに対する不動産投資を2003年から行ってきた中山道子です。2011年11月20日から中国青島市に居住予定です。2011年11月3-8日まで、ラスベガス不動産視察旅行に行ってきました。

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トランプタワーホテル。一番小さい部屋は、なんと現在、15万5,000ドルでご購入可能（こちら参照）！ただいまショートセール花盛りなり。
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ここ4年の間、デトロイトへの「小額老朽不動産投資ツアー」は、毎年開催してきているのですが、ラスベガスへの視察ツアーは、実は2度目で、4年前に一度行ったきりです。

理由は、「その後、下がる状況が続いたから。」

まだ、購入というタイミングではないという思いが大きかったのです。それに対し、2011年現在、いくつかの兆候が出てきているように思います。

□ショートセールが成立しやすくなっている。

ショートセールというのは、日本で言う任意売却のことです。ローンを組んだ人と銀行が協力して売却している状況で、通常、こういう場合は銀行はロスカットに合意をします。多くのアメリカ人は、二番抵当も組んでいたりして、融資状況が複雑なため、ショートセールを成立させるには、いろいろなチャレンジがあり、このタイミングや、銀行の覚悟のようなものがないと、買う側は、「買い付け証明を出しても、返事ももらえない」状況が続いたりするようです。

こういう中、債務処理を進めるためには、こうした売買がより容易にならなければいけません。ショートセールが成立しやすいレベルに持っていけるかどうかが、売買成立件数に大きな影響を及ぼすところ、ベガスのショートセールは、それなりに成立しやすくなっている状況が進んでいるようです。

□下げ止まり方向の中、取得に動いてもいい時期に入っている。

市場の物件は、相当安くなっており、来年の下落が依然見込まれる反面、下落率は、一桁に抑えられるという予測や、ストリップの景気も、2010年、反転したという報告、今四半期、優良な大規模アパート物件の入居率が反転し始めているといった市場感触もあり、今後、「これ」と思う物件の場合は、取得に動いてもいい時期に入り始めたように思います。

特に、ショートセール案件や銀行収容案件を中心にやり取りすることになるため、オファーをしても、なかなか成談しないため、今、取得準備を初めても、購入まで、1年といった期間がかかる場合があることを前提にすると、準備に入っていい時期と思います。

□市場関係者が新しい状況を理解するようになった。

多くの不動産関係者にとって、ショートセールは、新しい状況。物件単価も下がっているため、廃業したりした人も多く、また、いくらショートセールを追いかけても、プロトコールがよくわからないため、手間ばかりでコミッションにならないという不動産業者さんたちの悲痛な叫びが、ここしばらく、続いていました。

半面、優秀な業者さんには大口ビジネスが集中したりして、逆に、「小口案件はできないよ」という方もいたり。この中で、ベガスも、「ショートセールに慣れてきた」ところがあり、不動産業者さんたちも、ショートセールでお買い得な物件を取得するためのノウハウが蓄積し始めているようです。

こんにちわ。在京対米不動産投資家の中山道子です。

先週週末は、セミナー、また、オーナー会（私がデトロイト投資でお世話しているお客様の互助会）で、多数のかたがたのご参加を頂き、ありがとうございました。東京と大阪で、多数の方々とお話ができてうれしかったです。

＋＋＋出席者K様

中山さま

セミナーでお世話になったMです。
2日間とても有意義な時間でした。

帰ってからも、いままでのセミナー資料とも
照らし合わせ、この投資の概要が理解できたと思っています。

セミナーの前後から、今もっているXXXの物件売却、
買おうと思っていた物件が進みそうなかんじで、
デトロイト物件を買う話タイミングが今ではないということに
なりそうですが、デトロイトも含めた海外の物件を買うことは
遠くない将来いずれ考えたいので、これからも英語を含め
勉強させていただけたらなと強く思っています。

少しの時間でしたが、子供のことも話せてよかったです。

色々な教育観を聞けることで、うちの子供にはなにが必要で、
世間では何がこれから求められていくかを考えられる
チャンスであったようにおもっています。

帰るときに、遊びにくてください。といわれたこともうれしかったです。
また、チャンスをつくりぜひいきたいなとおもっていますし、

デトロイトになるかどうかわかりませんが、アメリカでの
学童保育みたいのものの、検索の方法も
来年になったら、また教えてくださったらうれしいです。
[私が2011年夏2ヶ月ミシガン州で仕事をしていたときに、小一の
子供を現地学童に入れた話を読んでくださっていたから]

こちらでも、なにかお役にたてることがあれば、
不動産のこと　子供関係のことでも
またお知らせください。


でも青島に向かわれる前にお会いできて、
ありがとうございました。


お礼が遅くなりました。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋出席者Mさま

中山様

メールをありがとうございます。

昨日のセミナーには主人と共に参加させていただきました。投資の勉強を始めて半年。まだまだ知識を増やし、勉強を続けていこうと痛感しました。

またゆっくり質問をさせていただきたいことがあります。今後ともご指導・ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

取り急ぎになりますが昨日のセミナーのお礼まで・・・・　

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