アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

中国在住のアメリカ不動産投資家、中山道子です。親子で、中国語の勉強をしているのですが、生活もとても楽しいです。

今日は、息抜き？でこちら中国の不動産事情を。といっても、こっちの不動産の勉強をしているわけではまったくないので、ちょっとした雑談です。

私がこちらに来たのは、２０１１年１１月なのですが、そのころの為替は、日本円がずっと強く、１元は、１２、１３円くらいのイメージからスタートしました。

それが、２０１３年５月のこの段階では、なんと、１７円に手が届くかというところまで行きそう。今回の円安は、実に、１年で、中国元に対して、４０%のロス。駐在組の方々の生活や、そもそも、中国進出企業のコスト増を考えるのが恐ろしいですが、私自身は、ドルベースで地味な生活をしているので、たいした影響はありません。

しかし、私の住んでいるマンションは、「来たとき、日本円を使って買っていれば、１年そこそこで、４割値上がりしたのだ」と思うと、苦笑いが出ざるを得ません。

こちらに来たときは、月額6万円以下相当だった私のマンションの賃料。それより、驚きなのは、この155平方の３ＢＲの価格。実に230万元、3,000万と聞いたのですが、それが、日本円で考えると、実に、４割値上がりしたということなのですね？　（こっちの相場は調べなおしていませんが、大きく値上がりしたというわけではありません）

建物全体は、2004年頃の築年数。私の部屋は、最後まで売れ残っていたらしく、私たちがはじめての入居者だったため、室内の内装も、こちらとしては、大変きれいな状態。特に不都合もなく、借りる分には、大変ありがたく住ませていただいており、まったく文句がない私なのですが、、、

この前、私自身がシカゴで行った短期投資案件のご紹介をして見ます。

シカゴで、フィックスアップをしている投資家仲間への短期融資です。

下の一軒家ですが、この現地パートナーが、6万ドル・現状有姿（"as-is condition"）で、銀行からの格安購入に成功しました。

具体的なプロセスは、大変地味なもので、ターゲットエリアで、毎日何百もの物件を確認し、low ball（低い指値）オファーを出していく。その繰り返しです。

単にＭＬＳで見るだけの物件への入札だと、銀行とのコネがないため、個別交渉に持ち込みにくいので、この際に、ローン返済に苦しんでいる滞納オーナーと、実際に、やり取りをできる場合は、銀行と交渉をする権利が得られたりもします。

そのため、パートナーは、現地にて、頻繁に、こうした滞納オーナーと打ち合わせや連絡も欠かしません。

一般に、現在、現状有姿物の中でも、比較的状態がよい物件というのは、多くの人に手が出しやすく、実需（実際に住む場合。米国では、first time home buyer という言い方をします）の方などに、優先的にまわりがち。

というのも、現在の銀行の物件処分ポリシーにおいては、「再度、エリアを荒廃させる危険を最小化するため、実際にその物件に住む方々のビッドを優先させる」という方針がはっきりしているのです。一般的に、実需のほうがローンにデフォルトしにくいですし、ローン自体も出やすいですね。ということで、具体的にいうと、最初の入札期間は、投資家は入札できないという制約があったりもします。

そのため、プロの業者の彼が追求するのは、「ディープな修理物」。普通のワーキングの家族が、引っ越して住むことなど到底ありえないようなレベルまで「だめだめ」になってしまっている物件が、一番、競争なく、低価格で購入できるというわけです。

ねらい目は、たとえば、「カビ（mold）が出ている物件」。カビは健康被害のもとですので、「壁の塗り替え位はお手の物さ！キッチンだって、自分たちで週末にやっちゃうよ」というアメリカンな節約ＤＩＹ家族であってすらも、子供を、そのような物件に入居させながら、気長に修理するというようなことは、さすがに難しい。

なので、浸水もの、カビ問題が出ている物件は、特に銀行に対し、ローボールオファー（極端に低い指値）をしても、「他にオファーがない」ため、それが通りやすい状態なのだそうです。

ということで、私が融資したのが、シカゴにある下の一軒家。

この6年間、毎年行っております対米視察旅行ですが、家庭の事情で、今年は開催を断念いたしました。登録やご検討をしていただいていた方には、こころよりお詫び申し上げます。

また、ＭＬにご登録していただいていた方には、ご関心がある場合、優先的に、よりリターンのよい投資案件をご提供する機会とさせていただきます。後日お送りするＭＬをご検討ください。

不動産オーナーというのは、つまらない役回りを背負っています。今日は、そんな地味な大家ライフを、決済に関連して。

今回、ベガスの物件取得の例を、ブログで、連載？しております。

その１．
その２．

今回、この案件は、決済日も決まり、投資家様による書類へのサインや、ご送金もできて、「いざ」となったところで、つまらないことで、遅滞が。。。

それが、この駐車スペースの問題。例によって話が回りくどいんですが、背景から、ご説明させてください。

さて、ベガスの一般タイプのコンドミニアムは、すべてが車庫が備え付けではなく、気候がいいので、むしろ、車だけを駐車するなら、カーポートでＯＫ。

〔車庫、ガレージは、密閉式の建物、カーポートは、屋根がある開放型の駐車スペースです〕

現地の人のライフスタイルを見ると、車庫＝車を駐車するより、作業スペースや、物を置く倉庫という認識。

当然、車庫は別に買うので、多くの人は、標準でついている指定カーポートがあって、ゲストパーキングがあれば、ＯＫなわけです。

今回のこの物件も、そんなわけで、カーポートがついているだけ。また、管理組合から、ゲストパーキングエリアに、友達が来たときに駐車できるよう、ゲストカードをもらうという仕組みです。

それで、管理組合があるタイプの物件というのは、管理組合の干渉が半端ありません。日夜、監視員が回り、

「あなた、ごみを昨日の晩出したでしょ！あれは、規則で、朝出すものよ！！」

とか、

「お宅の前に駐車されている車、あれ、お宅の知り合いですか？ゲストカードを渡して、ゲストパーキングに駐車してもらわないと、困りますよ！」

とか、挙句には、

「お宅のドアに汚れがあるから、ペンキ塗り替えてくださいよ。」
「お宅の鉢植えが共有エリアにおいてあるから、引っ込めてくださいよ。」

とか、小うるさい近所のお年寄りか小姑か？みたいなことをお金を取ってどうどうと言うという役回り。

■2013年4月18日夜現在、この案件は、募集締め切りとなりました。次回のメルマガご案内をお待ちください。

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現在、米国不動産投資は、金利は低いながら、外国人には、融資もつき難く、また、投資機会が、多くの市場で、なくなり始めています。狙い始めて、半年以上購入できない場合もまれではなく、たとえば、私は、去年ご案内してきたシカゴ市中へのマンション物件投資は、もうご案内するのは、やめました。

理由は、値上がりしすぎて、リターン効率が悪くなったからです。

10万ドル以下で購入できるシカゴ物件というのは、マンションであれ、一戸建てであれ、エリア的に、貧困層が入り混じるところでもあり、賃貸層としては、セクション８（行政家賃補助）や、低所得者層をもターゲットにしないといけないにもかかわらず、物件が高くなりすぎ、去年は、13から15%を年率目標にできたリターンが、この半年の急騰で、8%といったところまで落ち込んでしまいました。（こうした事情については、こちらの記事をご検討ください。）

もちろん、新築時に、25万ドルとかだった物件を、要修理で、6万ドルで買ったのが、今は、8万ドルでも手が出ないというレベルの話なので、だからといって、去年のオーナー様が、今、意味の有る売却益を出せるというほどでもありません。

ただ、そのため、目標リターンが、依然、7%台を狙えるベガス投資のほうが、「似た価格帯で、より安定する」メリットが前面に押し出されてきたのです。というのも、10万ドル以下で、今でもベガスは、普通のワーキングエリアで、自分自身が住んでもおかしくはないランクの物件が購入できるから。賃借人属性は、貧困層を相手にする必要はなく、もちろん、貸し倒れゼロとはいいませんが、似た金額という観点から見れば、リスクは、やはり、だいぶ抑えられるのです。

ちなみに、高利回りをターゲットにする場合は、ずっと低額のデトロイト投資は、依然、ご案内できていますので、別途、お問い合わせください。

さて、ということで、私のメルマガでは、最近は、こうした「物件取得」に変わる、いろいろな投資機会をご案内しています。こうした期限付きの融資機会は、今後も、ずっとご紹介していこうと思います。なので、1年ものの投資をされた後も、多少、タイムラグは生じる場合もあるかもしれませんが、こうした短期融資の投資機会を、何度も利用していただき、今後最低数年間にわたって、再投資していただけます。

実際の物件投資に対して、こうした期限付き融資の利点には、以下のものなどがあります。

■　借受人の属性が、類似金額でできる投資物件の賃借人の属性よりずっと上
■　火災保険、固定資産税支払い義務や空室リスクが、すべてなくなる
■　管理会社明細を確認する必要がない、管理会社に依存しない
■　案件によっては、確定申告の手間が楽（ものによる）

今日、ご紹介したのは、下の例。

居宅用の要修理物件短期融資機会

★　打診してきた借受人は、20万ドルの自己資金を持ち、キャッシュフローも十分。本来、属性的には、より低金利の銀行融資も受けられる立場ですが、希望購入物件が、火災事故物件のため、米国の多くの金融機関で、現在、融資審査基準に合致しません。しかし、エリアがよく、現在のディスカウント物件は、こうしたものが多いため、現金取得、自己資金による修理をするため、当方に、1年間のつなぎ融資依頼が来ました。居宅とされる予定で、実際に修理が終わった段階で、当方をバイアウトし、当面、キャッシュで持つことを考えておいでだそうです。もちろん、必要があれば、修理後は、リファイナンスが、可能です。

ラスベガス不動産物件速報　7万9,000ドル２ＢＲ

というタイトルで、しばらく前に、物件のご案内を、メルマガでしたことがあります。その際の物件概要を、その後、ブログでもご案内しました。

物件概要ご案内URL

昨日メルマガでご案内した案件です。

既存投資家様にご案内を依頼された案件なので、勝手ですが、二番手様という位置づけとなりましたところ、すでに、何名かの挙手を頂戴し、今回は、締め切りです。

ほかの投資家様のご参考になるかと思い、ブログでも、お見せしますので、この物件がだめでも、「こうした案件に興味がある」場合、私のメルマガにご登録ください。Mag2のほうではなく、オウンメルマガのほうでお願いします。（Mag2のほうは、もう少しゆるいです）

第二次目論見書：　最終的に多少誤差が生じる場合があります

■　投資額　15万ドル
■　決済時　3月末（時間の余裕多少あり）
■　期間　　 1年、1年更新の可能性あり。繰り上げ返済手数料なし
■　諸費用　送金手数料。中継銀行の手数料もご負担ください
■　目論見　2万2,500ドル（15万ドルに対して、15%）
■　仲介料　上に計上されています。申告だけされてください。

担保物件概要

宗教団体が、礼拝所に使っている建物で、鑑定額は、50万ドルです。普通の商業物件なので、すぐにスーパーなどの店舗に転用できます。ミシガン州デトロイト郊外のそれなりに、中間層、富裕層も居住する地域で、画像をごらんいただければわかるように、「中近東の方」が多いエリアです。

こんにちは。

アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

　旧正月

という関門？があり、

　2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、

旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊（ヤンヤンと）♪

■2013年5月6日段階で、この企画は、家庭の事情で、延期となりました■

対米不動産投資視察旅行2013年7月11日から17日と考えております。

現在、以下の概要のみですが、仮アナウンスさせてください。下でメーリングリストに登録してくださる方へは、さらに、順次、視察旅行情報をお届けします。

日程：
2013年7月11日から17日まで：。

旅程：
11日デトロイト視察（デトロイト視察日数実質2日半）
14日シカゴへ移動。シカゴ視察（シカゴ視察日数実質1日半）
16日日本（成田など）へ移動。
17日帰国

費用概算（過去比現状）
一般参加者様：
約25万（飛行機代、ホテル代は別途ご本人様でご負担ください。旅行中のお食事は費用に含みます）
　お二人目（ご夫婦か親子）追加5万でご参加いただけます
当グループ物件オーナー様
約15万。お二人目追加6万でご参加いただけます

□ベガス遠隔投資最適物件□

サブディヴィジョン名
LA POSADA AT SUMMERLIN

概要
ベガス西側、ダウンタウンから車で３０分ほどの
高級エリア、サマリン内にある安定投資案件。

物件
2ベッドルーム2バスルーム、想定賃貸家賃875ドル前後。
築年数は、１９９４年、掲載予定価格7万9,000ドル。
このサブディヴィジョン内では、過去最高売買価格は、3BR案件が、20万ドル台といったところです。

■　2013 年1月14日追記■

２０１３年最新の状況を概括すると、

１）米国連邦税務当局（ＩＲＳ）は、不動産管理に基づく賃料収入を、源泉徴収の対象に
２）例外は、納税者番号を取得した場合
３）ＩＴＩＮは、管理会社からの書状、Ｗ７と公証済みパスポートコピーを提出して取得

☆　私は一般向けに、こうしたサポートやお手伝いはしておりません。この記事についても、ほかの記事同様、個別のご質問には、メールでのお返事は、できませんが、セミナー開催時にでも、多少、やり取りすることは可能ですので、メルマガをご登録ください。

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だそうです。現在、源泉徴収が、すべての管理会社が、履行できているというわけではなく、積極的な監査がしらみつぶしに行われているわけではありません。今後、しばらく時間を掛けて周知されると思いますが、米国の不動産管理会社は、一般にみな小規模経営なことが多いので、現場は混乱するかもしれません。

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アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、２００３年から、米国投資に着手しており、２００６年から、取得コンサルもやっています。

現在、よく思うのは、物件取得時の準備サポートの重要さ。

ここら辺をいい加減にすると、ご本人も、後で困られることがあります。他方では、普通の不動産業者さんは、そっちは、本来は、「仕事の範疇ではない」ので、聞かれてもまったく分からないしサポートする気もないという方のほうが多いでしょう。

例えば、私自身の体験でもありますが、「自分は英語ができるから」と、現地の普通の業者さんとやり取りをしていても、埒が明きません。それは、自分のプロフィールが、「米国の知識のない」「遠隔投資家」だからです。

納税者番号の問題は、この点、今年、本当に困らさせられるに至りました。

対米不動産投資家の中山道子です。２０１３年始めての投稿なんですが、今年の展望や抱負などの立派なものではなく、right down to business （イキナリ日々の実務レベル）の話になってしまいまいそうです。

年末年始と、正直休む間もあまりなく、動き続けているので、あまり、更新もままならなかったのですが、最近の国際化の動向に関連して、今日、少し、考えるところがありました。

私自身、いわゆる「帰国子女」。子供のとき、両親は、２年毎に違う国で勤務を繰り返すスタイルで、ずいぶんと多くの生活を経験させてもらいました。こうした国際的な経験をする子供たちのことを、欧米では、Ｔｈｉｒｄ　Ｃｕｌｔｕｒｅ Ｋｉｄｓというようになっています。

そのようなネーミングをする本が出たために、「パスポートを所有している国以外で、成長する」子供たちのことを中心に、それらの人々の育ち方や、あり方が、取り上げられるようになっているのです。

日本語訳は下から。

不動産初心者の方に、時々、聞かれるのが、上の質問。

　
　◇　小切手を振り出せますか？
　◇　クレジットカードは大丈夫ですか？

ネットを見れば、ペイパル決済ＯＫという「ＦＯＲ　ＳＡＬＥ　ＢＹ　ＯＷＮＥＲ案件（売主が仲介なしで直販する場合）」まで出てきますので、初級者にとっては、ひょっとすると、自然な質問なのかも知れません。

私自身、気がつくと、不動産投資自体を米国ではじめたのは、すでに10年以上前。当時は、

■日本で起業したばかりで、日本の銀行の門をたたく勇気もなく
■米ドルベースの小規模の輸入業に携わっていて米ドルが魅力的に
■ビジネスの年金として

米国不動産投資を始めたのでした。バブルだったので、最初の2軒はポンと2年で倍になり、「すごいところだな」と思ったのが、始まりなのですが、その後、失敗などもして、そうした経験を乗り越えながら、コンサルもするにいたりました。

投資のスタイル自体を変えながら、今に至っており、不動産が好きなので、楽しいといえば楽しいですが、やはり、その間には、人に言ったら笑われるレベルのお間抜け失敗を経験し、このブログでも、「ネタ」になってしまったという嬉し悲しい過去があります。

このブログも、気がついたら、2007年からということで、結構な年数がたちました。

その間には、「最初は、自分の失敗ネタ」が多かったのが、最近は、「これはまずいです」というようなお話を、する機会も生じています。

最近の私は、不動産とは関係なく、フェイスブックをやっていたりするのですが、ただ、フェイスブック上で、不動産投資英語勉強会というページを主催しており、そこで、この前、気になったことがあるので、ご注意。

下が、そのときのやり取りのスクリーンショットで、相手の方のアイコンや実名は、消してあります。また、現在、このポストはごらんになることができません。

2012年も年末となり、皆さん、楽しいイベントが目白押しといったところでしょうか。

この時期は、「歳末助け合い」でもありますね。アメリカ不動産投資とは関係ないのですが、ミリオネア本には、「寄付すると金持ちになる／金持ちは寄付する」といったことが書いてあることがあり、それを見て、「寄付してみようと思うけど何が変わるんですか？」と時々私に聞いてこられる方もおいでになります。

それで、私自身の経験からすると、ボランティアというのは、「助け合い」という観点はもちろん第一なんですが、結構、それ以外の、世俗的な意味の自己利益も多々あると感じます。

中国山東省青島市エリムスクールは、全国有数の自閉症児専門学校

こんにちは。　

私の住んでいる中国では、小学校の頃から、中国人の方々は、慣用的に、「英語名」をつけることが一般的なようです。そのため、皆さん、Julieとか、Raymondとか、英語の名前があります。

公立の小学校でも、今は、小学一年生から、毎日、１コマ、英語があるので、「英語の先生に考えてもらう」とか、「親御さんが考える」とか、いろいろなようです。

本来は、cultural diversity的な観点からは、それぞれの母国の実名を、お互い、覚えあえばいいような気もしますが、ある意味では、「名前が覚えやすくて、ありがたい」慣習ですね。

日本人には、このような習慣はなく、いまさら、無理に採用する必要もないとは思いますが、ひとつ、時に、アメリカとのやり取りをする時に、気をつけていただきたい習慣はあります。

対米不動産投資家の中山道子です。自分用に、2003年から米国不動産投資に着手し、時代を反映し、最初、ビギナーズラックで儲かってしまったり、その後、上級者のやっていることに、わけも分からず手を出して、失敗したりといった経験を経ています。

その後ですが、現在、自分の投資の他、コンサルタントもやっているので、決済のお手伝いは、常にやっています。

今回、英単語と言うことで取り上げたいのが、ADDENDUM。

契約書に対する補足条項の書類です。

■2012年11月1日追記■
2011年10月27日土曜日の回に、たぶん年に1度のことなのですが、ネットが落ちて、開催できませんでした。受講者様には、お詫びします。そのため、次回は、下のご案内とおり、11月10日とし、埋め合わせのため、
１）11月17日に単発で、新聞記事の輪読
２）最終回1月26日の後、もう一度、2週間後の2月9日土曜日に、代替回
をご案内します。お繰り合わせしてくださったにもかかわらず、不都合があり、心よりお詫びします。

2012年9月開始英語塾再募集です。8月で、下の本のＰ132途中まで終わりました。9月15日からは、As Is Condition という小項目から開始します。

今回、勝手で恐縮ですが、来年からは、自分の時間の使い方を、また、変えてみたいので、英語塾は、今期を持って、とりあえず、一区切りとさせてください。

不動産投資英語塾は、「不動産投資英語」を勉強するための英語のゼミナールで、現状、「ある程度基本的な英語が読みこなせる方」を前提の教材になっています。

例

Although foreclosure sales typically lose money for lenders, lien holders, and property owners, savvy bidders can turn these sales into big profits. "Investing in Real Estate" からの抜粋

この英文、文章構造は難しくありませんが、フォークロージャーセールス＝競売、レンダー＝銀行、リーンホールダー＝抵当権者、ビッダー＝入札者といった自動変換ができないと、何を言っているのか、ちんぷんかんぷんという方もいるかもしれません。

辞書を細かく調べれば、こうした単語も引き出せるでしょうが、文脈から、不動産固有の風景が読み取れるようになるように、読解サポートします。

形式は、「分担や担当者を決め、日本語訳をつけていっていただき、それに私が補足する形。」皆さんの自主的な分担参加があって成立します。

テキストは、米国人が不動産を勉強するときに読む本なので、場所によっては難しく、本の内容や文脈を、私が、説明する形で、進行しますので、内容的には、コーチングとダブる部分もあり、長く続けていただければ、相当勘を養っていただけると思います。

開催日時：日本時間隔週土曜日午前10時から最大1時間半
参加費用：5ヶ月10回で2万
開催方法：スカイプグループ会議方式（ネット接続環境要）
テキスト：　Ｉｎｖｅｓｔｉｎｇ　Ｉｎ Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ、　Ｇａｒｙ　Ｗ．　Ｅｌｄｒｅｄ（第5版2005年出版分）
募集人数：8人前後。それ以上の方への接続環境保証ができにくいため、参加者多数の場合は、申し込まれた方から優先で、その後締め切りとなります。参加直前となられた場合は、お問い合わせください。

日時：
9月15日
9月29日
10月13日
10月27日
11月10日
11月24日
12月8日
12月22日
2013年1月12日
1月26日

引き続きご要望がある場合は、2月はお休みし、3月から7月まで、10回催行します。

以下、お申し込み、お振込みは、ペイパルでお願いいたします。ご参加お待ち申し上げます！

＊＊＊＊

テキストはしたリンクからお申し込みいただけます。2012年発売の最新版ではなく、赤い表紙のほうでお願いします。在庫がなくなった場合は、中古品を米国から取り寄せるか、米国キンドルストアの電子版購入もご検討ください。いずれも難しい場合は、ご相談ください。

アメリカ不動産投資家の中山道子です。自分自身が投資着手したのは、２００３年ですが、投資家活動を行いながら、２００６年から、コンサルも行っています。

ご関心がある方は、まずは、私の無料メルマガへご登録ください（各記事の末尾にスクロールしていただければ登録できます）。

米国不動産取引において、名義書き換えに重要な役割を演じるのが、タイトルインシュアランス。今日は、この用語をご説明します。

アメリカでは、日本と違い、物件購入時に、物件の名義に瑕疵がないことを調査（title search、タイトルサーチといいます）したのちに、名義保険というものが購入できます。通常、コストは、数百ドルからで、物件の価格が、保証額の最大額になるので、高級な物件ほど、タイトルインシュアランスは、高額になります。

州にもよるでしょうが、例えば、２０万ドルくらいの物件のタイトルインシュアランスは、１，０００ドル台くらいになるでしょう。

それに対して、例えば、この前関係した決済に関連して、ミシガン州で、現状有姿、要修理の銀行放出物を、７，０００ドルで購入したら、保険代は、２７０ドルでした。

この場合、買主が希望するように、万全な名義書き換えが担保できなかった場合に、保険がカバーしてくれるリスク補填額の上限は、決済価格となるのです。

この7,000ドルの物件に、修理代を、購入後に、同額かけて、物件鑑定価値が、ぐっと上昇したとしても、権原の瑕疵に対する保険額をあげることはできません。

というのは、権原保険は、「決済時」以外は、購入できないからです。（タイトルサーチ自体は、有料で、随時、可能です。）

他方、購入後、何十年たっても、売却するまで、または、売却後のトラブルについても、有効です。また、一応保険会社が、全国レベルで名義問題のサーチを掛けたという調査をしてもらうということに意味があるのであって、保険にＯＫが出ること自体が、重要なのであって、補償金額自体は、通常、そこまで決定的な問題ではないともいえるかと思います。

■この記事は、２０１０年に３月１７日に最初掲載しました。２０１２年１０月１４日、末尾に補足をしました■

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか？

こんにちは。デトロイト市場に投資をして6年になる中山道子です。

投資コンサル・サポートもしているので、管理体制にも、それなりに気を使っています。小額物件で高利回りの賃貸を狙えるので、多くの問い合わせをいただきます。取得コンサルのご相談自体には、応じておりますが、こうしたスタイルの投資は、危険ですので、私のブログを見るだけして、勝手にまねをしたりは、しないでいただきたいです。

過去には、もっとデトロイトの記事を細かくよく書いていましたが、

　「うまくいかないから、日本語ができる管理会社を紹介してくれ」

などといったメールが来るようになりました。

お名前を調べれば、そういう方は、どういう物件をいくらで誰から買ったか、どういう状態なのか、大体すぐ分かります。ご本人は、気がついていないことが多いかもしれませんが、名義がきちんと変わっていないような状況も、多いです。

親切にする義理はないし、手伝えといわれても、なおさら面倒なので、そういうことが分かっても、相談者に、「管理の問題以前に、名義に疵がありますよ」などと、ご本人のご事情をお教えするお返事を書いたりは絶対しません（笑）。

そんなわけで、いずれにせよ、忙しいし、デトロイトの話をあまり丁寧にするのも、馬鹿らしくなり、現在に至っています。

2003年から対米不動産投資をやっている遠隔投資家の中山道子です。円高海外投資熱は、ここ数年、高まるばかりですが、他方では、ハードルも、高くなっていくような気がしますね。

この前、ちょっとしたことがあって、確認する機会があったところ、オフショア生命保険型貯蓄商品販売大手であるフレンズ・プロビデント・インターナショナル（Friends Provident International）社は、２０１２年７月、「日本居住者への新規販売停止」を決めたということを知りました。

実は、私は、自分自身が、一不動産投資家なわけですが、２００８年に、ちょっと修行のような気持ちで、東京にある《在日外国人向けのWealth Management Advisory Firm（ファイナンシャルプランナー兼各種国際投資商品紹介のようなサービス）》で、アルバイトをしていたことがあります。

理由は、香港人の友達が、そこでファイナンシャルプランナーというか、そういう投資アドバイザーをやっていて、「アシスタントがすぐやめてしまう！ちょっとでもいいから、道子、私のアシスタント業務を、手伝ってくれない？」と言ってきたから。もともとは、私は、彼女の、お客さんだったのです。

彼女は、とても頭がよくて、すごく稼いでいたので、自営業で、投資家修行中（今もですが）の私は、勉強のよい機会と思い、「少しなら、いいわよ」ということで、ここで、結局、当時、自分自身のビジネスに加え、合計、１年近く、毎日６時間くらい、友人のチームで、働いていました。ここは、在日外国人が、在日外国人相手に、英語で営業をしていた事務所で、日本人がいてはいけないという決まりは別になかったのですが、実際問題として、普通の日本人はおろか、日本語ができる人すら、ほとんど、いませんでした。

リーマンショックまでの東京というのは、アジアの国際金融の主要都市、ゲイトウエイ、ハブという位置づけがあったのだと思います。こういう事務所が、結構あって、当時の主力商品が、このフレンズプロビデントインターナショナルのプレミア（Premier）といった商品だったりしたのですね。

国際企業に勤務し、常に転勤を余儀なくされて生きる expatriate 族（国際転勤族、略称で、expat、エクスパットと呼ばれます）というのは、どの国出身であろうと、つまるところ、

■「子供は地元の英語系インターナショナルスクール」（子供を英国の大学にいかせたいか、アメリカの大学にいかせたいかで、アメリカ系かイギリス系を選ぶ）
■投資や年金後の資金繰りは国際ファイナンシャルサービス（米国人は国の規制の関係で、オフショアNGなのですが、それ以外の国の出身者なら、フレンズプロビデントのようなグローバルな投資商品を居住地にかかわらず、資産形成に使うのが理にかなっている）

といった”継続性”を、自らの生活において、必要としているわけです。そのため、主要国際都市では、エクスパット御用達の投資助言業を営むという事業に対し、まっとうなニーズがあるわけですね。

２０１２年夏に米国で行った対米不動産投資視察旅行のときの写真集、したでよろしければごらんください。

視察旅行では、２００６年から投資をしているデトロイト市に２泊し、また、次に、近年、お値打ち度が著しく高まったとZILLOWでも評価されたシカゴ市にも行ってきました。対米不動産投資視察旅行も、２０１２年今年で、５年目、６回目となりました。

以下のお写真ですが、FLICKRという無料サイトのスライドショーを借用しています。クリックすると、スライドショーが始まります。

■２０１２年８月２５日以降、ダウンロードしていただけるセミナーは、２０１２年６月３０日付け最新版になりました。当該セミナー詳細は、こちらの開催ページからご確認ください。ＰＡＹＰＡＬ決済後私のほうからリンクをご案内する形になります。

まずは、私のこんな自己紹介をご覧になってください。

これまで、私は、過去に、いくつもの対米不動産投資セミナーを主催し、いずれも、大変ご好評を頂戴してきました。

実を言うと、これには、いくつか、理由があると思います。私自身、よい情報を、「わかりやすく」、そして、「面白く」のほうも、ある程度、意識していますので、それなりに、努力をしていると申し上げたいですが、もうひとつの理由は、実は、こういうことをしている方が、ほかにいない、というそういう、大変さびしい状況の反映でもあります。

しかし、敷居が高そうに思える対米投資ですが、実は、きちんと準備をすれば、英語力の欠如をカバーしたり、遠距離で、開始することが可能なのが、大きな魅力。ここら辺は、日本なんかが、日本国外の個人外国人投資家なんかには、あまり門戸を開いていないのと比べると、大きく、事情が違うのではないでしょうか。

遠隔対米不動産投資家の中山道子です。視察旅行の後は、夏の間は、デトロイトに滞在しています。来週、１週間、シカゴに行く予定です。

さて、私は、このブログを開始したときから、「思ったことを言う」（「うそをつかない」）をモットーにしてきました。

いい年をした社会人が、素で本当に思ったことを言うというのは、どうかなと思われる方のほうが多いかなと思いますが、物にはいいようがありますし、相手のことを思って言うのであれば、大体理解してもらえると思っています。

一応、自分の専門外のことではなく、自分が専門家として相談をされている場合ですね、、、汗　

つい先だって、ある方のご相談のメールがあって、今週、電話会議と相成りました。

大体、どういうことを伺うかというと、失礼ですが、予備的なお話は、ずばり、資産状態等細かい個人プロフィールです。普通にご挨拶する方には、そんな失礼なことはしませんが、、、笑

■日本や他で不動産投資をされているか。
■直近の資金がいくらか。
■家族構成や職業概要。
■海外経験や英語力。
■所得状況や貯蓄状況。
などなど、、、

初めて電話でお話をする方に、イキナリこういった全部聞きます。別に、刑事とかじゃないですので、あくまで、軽くですが、興味本位ではなく、いろいろな理由があります。

例えば、（不動産）投資歴で、投資家としてのバックグラウンドを伺います。日本で青色申告大家さんであれば、私より、不動産の知識や経験は豊富であると想定してかまいません。日本での税理士さんとのお付き合いや、税金関係の知識も、おありですね。それに対して、不動産も投資も初めてであれば、私のほうで、いろいろご案内することや、その方にふさわしい状況を作り出すにあたり、別の配慮をすることに意味がある場合があります。

あまり細かく説明するのもはばかられますが、自分をつくろっている方でなければ、大体、１０分くらいで、その方の状況をうかがうことはできます。長くやっているので、それで、いろいろ勘が働きます。

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