アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

シアトル市を擁する、ワシントン州キングカウンティのレアルターさんであるJason 渡部さんが、日本に、不動産協会関係のお仕事でご来訪されることになりました。渡部さんについては、私自身、過去にご紹介したことがあります。こちらから。渡部さんご本人のサイトは、こちらから。

私にもお声をかけてくださったので、渡部さんがお帰りになる最終日、平日の日中ですが、渡部さんを囲んで、ちょっとした、ランチを出来ればと思います。場所は、六本木ヒルズクラブの中華料理屋さんです。

私もファンのBlack Eyed Peas。来日コンサートも行きたかったですが、一人で子供を預けていくのは、なんか、ヤ☆ママ見たいで、出来なかった、、、いや、日本では、どんな人たちがファンなのかな。高齢化が進む先進国のイマドキのミュージックシーンでは、若い世代だけをターゲットにしていたら、ビジネスが先細りですから、私みたいな中年もファンでいいのでしょうか。

このブログを見てくださっている皆さんは、Black Eyed Peas とか Lady Gaga 《これも恥ずかしくてコンサートに申し込めない》とかって、聞いたりされますか？

いずれにせよ、ピーズにグラミーをもたらした、I Got A Feeling 。オプラ・ショーで、観客のみんなが、コリオグラフィーしたのは、すごかったなあ、、、

みんな、めっちゃ、練習してるビデオも、ユーチューブにアップロードされてましたね、、、（汗）

話題にするのが、だいぶ遅くなりましたが、日本でも、住宅用火災報知器が、義務化されています。皆さん、取り付けは、すでに完了されているでしょうか？

総務省消防庁の該当サイト

英語では、煙探知器は、smoke detector といいます。

この前は、ウエブ翻訳サービスのことを、紹介しましたが、関連して、ランダムなネットサーチで、電話通訳というカテゴリーのサービスがあることも、知りました。

私自身は、通訳を使うことはまったくなく、若いときから、何でも自分でやりますし、周囲にも、英語、会議というと、大体、翻訳や通訳《但し、通訳の場合は、トレーニングを受けていないので、逐語しかできませんが》を必ず命じられてきたので、この年となっては、むしろ、”仕切り”が当たり前。

投資家様向けの年次（となりつつある）視察旅行でも、現地の専門家のプレゼンをしてもらうときは、私が、通訳をします。ここでも、このライブ感が、皆さんにとっては、大事だと思っています。

ただ、通訳って、丸一日やっていると、疲れてきて、不機嫌になりますσ(^_^;)。

というのも、私は、自分のセミナーも、また、通訳も、両方やるので、実感として、これを感じるのですが、実は、通訳をやっているほうが、自分のプレゼンをやるより、疲れるのです。

理由は、簡単で、自分がしゃべるときは、”すでに知っていること”で、”どうしゃべればいいかは、自分にかかっている”ため、そのときの集中レベルは、どんなに長時間に及んでも、自分でコントロールできるのに対し、第三者の言っていることをフォローするというのは、そうしたくないときでも、100%の注意力を、発言に傾けないといけないから。

いずれにせよ、本業の対米投資家様向けのサポート業務に従事していると、やはり、皆さんの苦労を目の当たりにするため、現在、英語塾も開催しているわけですが、付随して、こうしたサービスについても、個人的な興味が出てきました。

おととい1月30日は、久々の英語塾再開で、楽しく過ごせました。新しく開始された方も、半分くらい加わり、2クール目の最後に、今回のリーディングを担当してくださったYさんが数ページ、残りは、初回ということで、担当が、決まっていなかったので、私が、行いました。私がやることのメリットは、皆さん多少休憩しながら、勉強できるのと、早く進むことでしょうか。

不動産コンサルタントの尾浦英香さんが、週末の神奈川でのセミナーにあわせて、遊びに来てくださり、最近の日本の不動産事情などを教えてくださったのが、うれしかったです。

ブログでは、この前、海外投資の融資付けは、主として、金融機関側の事情で、大変難しくなっているというお話をしましたが、日本は、そこまでは行かず、順調に不動産オーナー業を経営されている方だと、なんと、1.5%といった金利に基づく投資融資が、内々にオファーされているのだそうです。

但し、日本でも、”これから投資を始める”方への融資は、なかなか、ハードルが高く、やはり、金利は、4%台、しかも、キャッシュをたくさん持っている等のバッファーが必要だということでした。皆さんの投資志向は、ますます盛んだということで、首都圏近郊では、やはり、よい物件と目される案件は、足が速いそうですね。

しかし、大先輩、ベテランの尾浦さんのご指摘のように、大体は、”そこから”が、スタートなのであって、表面的な数字というのは、”それに向けて、実現していく”といった目標として、位置づけるべきものではないかな、と思います。

エントリー時には、そこのところが、なかなか、十分、認識できないことが多いです。私自身が、そうだったので、そのことを強く感じます。

尾浦さん自身が、コンサルを引き受けるときは、”その物件のリフォームや満室対策をどこら辺に落とし込むか”を逆算するためにまず行うのが、”エリア視察”だそうで、これを丁寧に行うことにより、”当該物件をスタート／再生させるのに、なにが、どれくらいのレベルが求められているか”が、定まるのだそうです。

もともと、競争力があるエリアであれば、ある意味、”近隣類似競合物件”が提供している以上のレベルを提供する必要がないことがわかり、他方では、競合が乱立して、市場が手ごわい場合は、担当した物件を、相当、作りこまないといけないこともわかる、そして、市場調査をした後の実際の方策としては、どんなテナントさんを求めるかという、具体的なテナントさん像を設定し、そうした方に喜んでいただける、そういう、相当細かいマーケッティング戦略をプランニングされる、そうした努力を注入する必要があるそうです。

尾浦さんが本を書いてくださればいいのですが、多忙で、なかなか、まだ時間がかかりそうですので、日本の物件の投資家のみなさまは、皆さん、ぜひ、彼女のセミナーに出る機会がありましたら、それを逃さないでください。また、セミナーに出るだけではなく、自分で、空室対策をするとしたら、相当な努力を注入する覚悟が必要だということを、ビギナーの方は、認識するべきですね。

昨日、子供の体操教室を見学していたら、アメリカから、お電話がかかってきました。私のアメリカのIPフォンは、日本の携帯に転送されるようになっているのです。カルフォルニアの知り合いの不動産業者さんからのご紹介で、私のアメリカの電話にかけてくださったということでした。今、サンフランシスコから、ということで、10分ほど、お話をさせていただきましたところ、、、

その方は、対カルフォルニア投資をそれなりに進めておいでの方らしく、すでに、2件、アメリカに不動産をお持ちだということです。今度、三軒目が買いたいけれど、アメリカでは、融資がもう付かないので、私の扱っている香港の銀行の多通貨ローンについて、お問い合わせを、されてきたのです。

対米不動産投資入門セミナーで、これまでにも、定番の「らくらく遠隔投資」セミナー2010年版です。過去の同趣旨セミナーについては、例えば、こちらを、ご覧ください。

現在オンラインで、2009年7月4日開催の同セミナーを遠隔者様向けに販売しております。こちらから。

開催ごとに多少内容を変えておりますが、基本趣旨は、”対米不動産投資入門論”です。

2010年1月27日、最高裁が、管理組合提訴の、不在マンションオーナーへの上乗せ金徴収の訴えを、認める判決を出しました。

報道は、比較的オンラインの記事が長かった毎日新聞のこちらから。

日本でも、いよいよ、こうした問題に対するやり取りが本格化しそうですね。

今、おじさんメディアの関心が集まるTwitter。私も一応アカウントは持っています（usarei）。

ちょっとのぞいてみたら（いつもiPhoneとかもってツイートしてるとかじゃないのでメッセージとかいただいても、あまり返事できないかも）、どなたかが、こんなサービスの話を。

MyGengoというサービスが、アメリカのシリコンバレーの投資家の資本注入やノウハウ協力を受けるようになったそうなんです。

記事は、こちらから。

例によって旅行中の体験からの子ネタです。

日本のクレジットカードは、信用力絶大で、その理由は、解除が難しいから。昔、こんな記事を書いたこともあります。《アメリカのクレジットカードはキャンセル自在》

今回、米ドルベースの支出ばかりだったので、アメリカのクレジットカードをメインに利用していました。ところが、途中で、あるベンダーの利用をきっかけに、カードが利用できなくなりました。

今日グアム休暇から帰国した中山道子です。グアムは、普段日本で食べているラーメンや和定食などが容易に食べられるし、狭いし、キッズパラダイスですね。普段はけちな私ですが、よき日本人らしく、フツーにお金を落としてまいりました（爆笑）。

アジア人というのは、お土産カルチャーとか、こまめに何か動く必要を感じるところとか、やはり、独自の文化圏だなあと改めて思い直しました。

グアムのような観光地では、私を含めた多くの日本人は、当然のように、”オプショナルツアー”、アクティビティを日程として入れようとしますよね。ツアー等の言語案内を見ると、韓国人や中国人もご同様。英語案内なんか、おざなりっぽかったです。

そして、ここ、結構、経済に、意味のあるインパクトを与えるのかなと思ったりしました。

グアム＠の中山です。ちょっと姑息ですが、書きおいておいた記事の公開です。グアムは、めちゃすいていて、さびしいくらいです。

アメリカにあって日本にないものなあんだ。そんなの、いっぱいありますね。そのひとつが、不動産の固定資産税に対するタックスアピール。

どう訳するのがもっとも適当かはわかりませんが、内容は、「役所が評価してくる物件価値に対する行政上の異議申し立て」。

どうして、これが、アメリカの不動産にとって重要な意味があるかというと、役所の評価は、固定資産税の算出に利用されるからです。

物件を買ったら、高い資産性を求めるのが、人情ですが、その半面で、固定資産税は、低いほうがイイんですよね。

この二つは、なかなか難しい相克ですが、役所のほうも、州によっては、課税率を低くして、物件自体が割高でも、居住や投資はしやすいように努力していたりもします。州の税率《税額ではなく、税率。但し、税率が高いと、税額も結局高くなりますが》が、高めなのが、ニューヨーク州や、ミシガン州、テキサス州など。他方、州税率が、低めなのが、カルフォルニアやネバダ、ハワイなど。後者の州で、不動産バブルが誘発されやすいのは、偶然ではありません。

実需（＝投資家ではなく、実際に物件に住む）の場合、「公立学校などのサービスの高さを求める」というニーズもあり、「公立学校がよいエリアだったら、固定資産税などの税金も高いに決まっている」のも、また、真なり。

ここ数日、紙面や報道をにぎわせているハイチの地震については、私も皆さん同様、大変心を乱されました。日本も地震国ですし、、、

昨日15日は、読売新聞に、”こうした途上国では、耐震レベルが低い手抜き建築も数多く、多くの建物は、強度不足で、天井、床が重なり合うようにつぶれる、「パンケーキ・クラッシュ」現象を起こしていた、ということが、指摘されていました。

直前になりましたが、ちょっとした楽しい新年会のお招きです。

非営利のほうでも助けていただいた、仲良しの不動産投資コンサルタント、尾浦英香さんが、今度、神奈川県溝ノ口のほうでセミナーをされます。セミナー概要については、尾浦さんHPから。お手伝いいただいた私のチャリティー企画は、こちらから、ご報告をしてあります。12月のチャリティーイベントの資金の一部として、利用させていただきました。チャリティーイベント自体については、こちらから、ご報告（但し速報）があります。

それに伴い、その前の昼食にお誘いしました。まだ、おいでになっていないということなので、リゾートトラスト社自慢の会員制倶楽部、東京ベイコートでの昼食会です。

同社HPから借用。お昼に行くので、こんな感じではないと思いますが、、、汗

商業物件についての情報サイトを見ていたら、こんな情報が、2010年1月6日に掲載されていたのを知りました。

マンハッタンでは、JPチェイスやシティーバンクは、又貸しスペースが増えて、周囲は、戦々恐々

そう。こういう金融機関のスペース貸しは、本業でないので、市場を乱す行動となりがちなのです。

JPチェイス所有の２２７パークアベニュー物件は、現在、4分の1以上のオフィススペースが、がら空き状態？

最近、聞くようになった言葉で、staycation というのがあるそうです。

Vacation と stay を組み合わせた造語。昨日のデイリー読売に転載になっていたロサンゼルスタイムズの記事にも、出ていました。ずっと前は、カウチポテトなどという言い方があったと思いますが、ウィキによると、この言葉は、2007年から2009年の不況に関連してできたということで、2009年、広辞苑的な有名老舗辞書、メリアム･ウエブスターにも、2009年、掲載されたそうで。

不動産英語というわけでもないですが、英語式の数字の数え方は、私たち日本人には、なじみにくいもの。私なんかは、日本語でも英語でも、大きな桁は、苦手です（＞＜）。

他方、翻訳を時々見ていて、私は、よく、どうして、日本の英語教育では、a couple と a few の違いを区別できるよう、教えていないのかな、と思ってきました。どちらも、辞書では、なぜか、２や３、４とあります。

しかし、私の常識では、アメリカ英語では、ぶっちゃけ、a couple of は、２、a few は、３。「２」と「３」は、ビジネスでは、まったく違います。

英語塾でも、この前、そういう話を、力説しました。

この前、不動産投資英語を教えている英語塾で、こんな質問がありました。法学部の先生がなんと答えられるかはわかりませんが、素人向けの答えは、「日本流のものは、ないんです」というところでしょうか。

不動産オーナーでも、「夜逃げなんて経験したことない」という方が、おいでになるかもしれません。ご家庭や、地方から上京する学生さん向けなんかを相手に、自分で管理しているようなアパートで、トラブルフリーが当たり前、張り合いがあって楽しいなあ、なんていうシナリオも、不動産には、ありえます。

しかし、一方で、日本でも、単身者向けの割安物件なんかで、揉めたり、麻薬が見つかった、なんていうことをおっしゃる方もおいでです。今は、こういった小さめの物件は、回収は、相当の専門性を前提とすることかと思います。

しかし、日本にあって、なぜか？アメリカにないのが、家賃保証会社。

日本でも、よくつぶれたりしているところを見ると、やはり、低利益、ハイリスクなんじゃないでしょうか。アメリカでは、デベロッパーが、コンドテルなどにして、家賃保証をしたりといったことはありうるかもしれませんが、第三者が回収代行をすることは、あまり想定されていないようです。

私は素人なので、この違いの理由はわかりませんが、市場環境一般から見てみると、日本では、債権回収ビジネス一般に対する参入規制が厳しい反面、家賃保証は、その例外になっているのではないかとも思えます。だから、債権回収代行をしたいのに、本格的に乗り出せないということで、こちらにいくのではないでしょうか。

それに対し、アメリカでは、債権回収代行自体が、法の参入規制が日本と異なり、かなり、ゆるく、「あなたも在宅で、他人の裁判所命令執行代行でゲットマネーなう！」なんてやっている広告すら、よく見ます。

その上、アメリカでは、こと、保険となれば、厳しい規制が州レベルであるはず。家賃保証会社なんか、逆に、日本のように、容易に、小規模起業なんか、難しいのかもしれません。

さて、うだうだと無駄話をしましたが、要は、下の写真です。

2009年の統計がまとまってきだしました。

傾向としては、

　■購入金額は、下降傾向
　■購入件数は、上昇傾向を確認

で、多様なサイトの報道ニュアンスには、苦笑することもあります。

明けましておめでとうございます！

私のブログですから、正月だからといって縁起のよい話ばかりとは限りません。むしろ、例によって、縁起の悪い話、「よそでは絶対取り上げられない話」を、お届けします。なんか、こっちのほうが、筆が進むんですよね、悪い癖で。

こういう悪い話だけでなく、もっとたくさん、市場情報あわせてアップするべきですが、この冬は不精をしていて、日々更新まで至らず、時事ねたの場合は、アップする前に古くなっていて、やばいです、、、

＋＋＋＋＋＋＋

知り合いの管理会社さんが、バッファローの地元紙の新聞クリップをメールしてくれました。

ずっと遠慮してきましたが、新聞に出たので、その内容を「報道を解説」する形で、ご紹介します。ジェネシス・REIという、バッファロー市を地元とする、不動産会社さんのオーナーに、行政の手入れが入り、本人、失踪中との報道です。

アップステートニューヨークで話題の？不動産会社ホームページ近影。まだ、サイトクローズしてないのは失踪中だから、、、？

6月からはじめた英語塾は、皆さんに大変お役に立っているようで、私も、楽しい時間。皆さんの英語力底上げのために、できるだけのことをしています。

授業風景を覗いていただくというのは難しいですが（但し単発参加は可能）、ビデオクリップを作ってみましたので、ご覧になってみてください。

これまでのクリップと異なり、長さが、5分以上あるので、お気をつけください。《昨日、重いファイルをアップロードしてしまい、作動困難が見受けられました。ビデオが作動しなかった方々には、ご迷惑をおかけしました。画質が少し劣りますが、今回は大丈夫だと思います、、、》

英語塾の詳細は、こちらから。

ホリデーシーズンの現在、郵便事情が悪いようで、アメリカから来るはずの保険会社からの連絡物（お客様向けの小切手同封）が、まだ来ておらず、やきもきしています。

この郵便物は、普通郵便で、2009年12月9日に投函されたという連絡が来ており、通常、デトロイトからの郵便物は、10日くらいが標準なので、昨日24日、思い起こして、「9日から、13日たっているが、まだこない。来週頭に来ていなければ、小切手再発行かな？」というメールを送ったところ、下のようなお便りが。

12月19日に、不動産とはまったく関係のない非営利団体のほうで、50周年イベントというものを、主催し、大きな事故もなく無事、終了できたので、ほっとしています。《速報は、こちらから。何人ものお客様にも、ご寄付やご協力をいただきました。この場を借りて、御礼を申し上げます。》

一息ついて、日曜日は、しばらくぶりに、お客様と、お話しをしましたが、そのとき、こんな話が出ました。

「アメリカドルは、ハイパーインフレになるのか？」

そのお客様によると、最近は、いろいろな週刊誌にもこの説が出回っているので、きっと、やっぱり、違うんだろう、と思った、という笑ってしまうような話なのですが、そのとき、「中山さんは、どう思いますか？」といわれ、エピソードを交え、下のようにお答えしました。

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私は、しばらく前、外国人向けのFPの事務所でアルバイトをしていたことがあるんですが、結局、「3年先、5年先、10年先がわかることって、あまりないので、ポートフォリオって定期的に見直しをしていく、それにつきるんじゃないでしょうか」と、、、

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私は、一昔前、円ローン等の金融商品の勉強のため、友人に誘われ、彼女の秘書のようなことをやっていたのです。

もちろん、時給的には安かったですし、秘書業務のプロになりたいと思ってやっていたわけではなかったのですが、逆に、ある年齢になってしまうと、修行や下積みをすること自体が、希望しても難しいものですから、今でも、余所の専門職の人のサポート業務のようなことから、他人の仕事を垣間見、役に立つことは、「盗む」というモデルは、ありだと感じます。

普通に勉強するのとでは、緊張感が違うんですよね。

アメリカの賃貸借契約は、年次更新が定例です。二年間が標準の日本より、せからしく、また、普通に、1年契約すら満了できない人もいます。

サンクスギビングの頃を過ぎると、毎年、「更新手配しなくては」とあわてるのが、自主管理＝放置プレイしているノースラスベガス市の物件。

皆様にはお勧めしていませんが、自分のポートフォリオなので、これも勉強と、管理会社を入れておらず、募集や入居手配は、募集のみを行う不動産屋さんに頼み、年次更新は、自分で契約書を用意した上で、やはり、親しいレアルターさんに、物件のウオークスルーを合わせて、お願いしています。

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