アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

米国最新都市研究の成果の行方

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、米国の「都市研究」が熱いです。この週末は、そちらの勉強を少し。。。

こういうことの情報収集のメインにしているウエブサイトは、ブルッキングス研究所のもの。

ここは、米国で最も影響力の有る中道派シンクタンクとして左派からも右派からも一目置かれているので、ここのサイトをウオッチングしていると、

 > 話題の研究のレビューが読めたり
 > 最新データのまとめが要領よく見られたり

します。

  つづきを読む > 米国最新都市研究の成果の行方

アメリカ不動産 HOME WARRANTYとは何か ホームワランティ保険

不動産を購入する際には、いくつもの保険が必要になります。通常、以下の3つでしょう。

> タイトル・インシュアランス 名義に傷がないことを確保するため。
> 火災等保険 家屋に対する窃盗強盗による損害も通常入ります。地震、テロは特約。
> ホーム・ワランティ保険 通常は基本建築の一部でない家電等の修理保険


今日は、ホーム・ワランティ保険についてご説明をします。日本ではあまり聞かない制度なので、戸惑われることが有るかと思います。

  つづきを読む > アメリカ不動産 HOME WARRANTYとは何か ホームワランティ保険

52万9,000ドルで売買契約が成立しました!

対米不動産投資家の中山道子です。

お客様が、2014年6月以来、22万7,000ドルを投資してくださっていた下の物件。物件に売却をかけるための掲載しばらく前に、インテリア、大丈夫かなあ?という記事を、書きました。

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関連記事↓

男性脳!女性脳! 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い? 前編
男性脳!女性脳! 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い? 後編

9月6日に掲載し、最初の価格は、55万ドル。それに対し、冬になっても、多数の内見者は来続けていたのですが、購入の買い付け証明が、なかなか来なかったので、少し値下げをし、結局、$529,000というオファーに対し、手を打った、決済は、40日後で合意をしたということです。

私のご紹介したお客様は、このプロジェクトに、22万7,000ドルを、年率12%で融資し、大体、270日ちょっとですので、2万ドル強の金利リターンが生じます。

この物件は、あちらの当初の計画では、要修理の現状有姿状態で、購入価格23万ドル、修理に7万ドルが計上されていました。当方は、物件購入価格の融資だけを申し込まれたので、修理代が最終的にいくらかかったのかなどは関知していませんが、プロジェクトが大きければ、利益率が同じでも、残る額は、大きくなりますので、融資を受けた地元の業者さんも、喜んでいます。

売買契約が成立しても、決済には結構時間がかかるので、2月末目標ですが、たぶん、3月にずれ込むでしょう。自宅として住まれるわけなので、購入者は、融資を受けての購入ですが、最近の銀行は、重箱の隅をつつくような要求をたくさんします。

もちろん、場合により、購入希望者に融資が成立しなかったなど(急な発病や失業など)、ご破談になる可能性もゼロではありません。

しかし、今の段階では、とりあえず、普通に行けば、プロジェクトの山は、8割方、山頂は見えていると思っていいと思います。よかったです。


「年収は住むところで決まる」 エンリコ・モレッティ氏の研究の不動産投資家にとっての意味

対米不動産投資家の中山道子です。

2012年の本で、すでに翻訳されているので、ご存知の方も多いかもしれませんが、米国の人口動態に関連し「高学歴の人間の動きをウオッチングすると」という視点から書かれたのが、

Enriko Moretti, The New Geography of Jobs

日本語の翻訳は、さらにぶっちゃけのタイトル。

  つづきを読む > 「年収は住むところで決まる」 エンリコ・モレッティ氏の研究の不動産投資家にとっての意味

投資に対する評価の”自分軸”を作るお手伝いをさせてください

対米不動産投資家の中山道子です。

私の米国不動産投資家生活も、もう13年目となりました。コンサルティングをはじめてからは、9年目です。このブログは、2007年開始なので、8年目。本当にありがたいことですね。

長くがんばれば、なんでも格好が付くようになるものだなあ。私の偽らざる実感です。

この間に、海外不動産投資を薦める周囲の日本人向けビジネスのアクターたちも、見渡せば、大きく様変わりしていきました。平たく言えば、皆さん、結構、つぶれたり、撤退したりして、去っていくのです。

米国の中で見ても、本場の不動産グルー(GURU、先生)の勢力図自体、入れ替わりが激しく、いちいちついていけません。

この間、一投資家の立場で、大過なく過ごせてきたのは、本当に運がいいことだと感じます。ただし、「継続は、力なり」は確かですが、お稽古と異なり、投資の場合は、資金が底を付いてしまっては、がんばり続けられません。

  つづきを読む > 投資に対する評価の”自分軸”を作るお手伝いをさせてください

2月セミナーのためのプレメールを開始しました

2015年2月のセミナー参加表明者様が増えるにつけ、私のほうも、プレメールを開始しました。

私のこれまで開発したセミナー内容は、米国不動産関係の概要を理解していただくために、いくつかのトピックに分かれます。

> パソコンで米国不動産リサーチをする実践的方法を学ぶセミナー
> 米国不動産投資入門セミナー
> 建物検査セミナー
> 融資セミナー

など。いずれも、時期や内容がそれぞれで、時間的な関係もありますし、融資のように、「今は話してもあまり内容がない」状況の場合もあります。

この2015年2月の東京大阪京都セミナーは、パソコンセミナーだけなのですが、それだと、理解できない基本的な部分も出てきてしまうので、プレメールで、多少、不動産市場のあり方の話もし始めました。

予定は、
2月6日京都平日セミナー
2月7日大阪土曜日夜セミナー
2月11日東京祝日午後セミナー
2月12日東京平日午前セミナー

となっております。下のバナーをクリックして詳細をご覧ください。

画像の説明文

そして、昨日のセミナー向けプレメールに対しては、下のお便りを、ある受講者様から頂戴しました。


>中山様

>事前に基礎知識を教えていただきありがとうございます。
>限られた時間でセミナーを有効にするための配慮ありがとうございます。

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ドア・ノッキングとはなにか?

しばらく前に、フェイスブックの不動産英語勉強会に投稿した記事です。ブログでは、紹介したことがなかったことに思い至りました。2014年7月の話ですね。

________

今日は、久しぶりの DOOR KNOCKING。ドアノッキングとは、日本式にいえば、アポなしの泥足訪問営業のことです。

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  つづきを読む > ドア・ノッキングとはなにか?

名義瑕疵保険-タイトルインシュアランス/タイトルポリシー(title insurance/title policy)

《2012年の記事を2015年1月20日に加筆訂正しました》


アメリカ不動産投資家の中山道子です。

ご関心がある方は、まずは、私の無料メルマガへご登録ください(各記事の末尾にスクロールしていただければ登録できます)。

米国不動産取引において、名義書き換えに重要な役割を演じるのが、タイトル・インシュアランス。今日は、この用語をご説明します。

アメリカでは、日本と違い、物件購入時に、物件の名義に瑕疵がないことを調査(title search、タイトルサーチといいます)したのちに、名義保険というものが購入できます。通常、コストは、数百ドルからで、物件の価格が、保証額の最大額になるので、高級な物件ほど、タイトル・インシュアランスは、高額になります。

州にもよるでしょうが、例えば、20万ドルくらいの物件のタイトルインシュアランスは、1,000ドル台くらいになるでしょう。

この場合、買主が希望するように、万全な名義書き換えが担保できなかった場合に、保険がカバーしてくれるリスク補填額の上限は、決済価格となるのです。

というのは、権原保険は、「決済時」以外は、購入できないからです。(タイトルサーチ自体は、有料で、随時、可能です。)

他方、保険は、購入後、何十年たっても、売却するまで、または、売却後のトラブルについても、有効です。また、一応保険会社が、全国レベルで名義問題のサーチを掛けたという調査をしてもらうということに意味があるのであって、保険にOKが出ること自体が、重要なのであって、補償金額自体は、多くの場合、そこまで決定的な問題ではないともいえるかと思います。

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スイス・フラン・ショック! 顧客様は、こんなことを考えている

スイス中央銀行が、ユーロへの連動をやめると公開し、FX関係者は、大打撃!

今日の日経オンラインのアップデートによると、

マネックス、未回収金1億6000万円 スイスフラン急騰で

そんなニュースもなんのその、今日、2月のセミナー参加者様向けに、うちうちの大変ローカルなメルマガを書いていたら(タイトルは、「弁護士には言うなといわれましたが/○○業者アラート」です)、米国在住のお客様から、こんなお便りが。

■■■

大家さんはいろいろ大変なのがわかっているだけに避けたいですし、貯金だとせいぜい0.8%/年くらいしか利子もつかないし、株やオプションでのトレードは、税金のファイルが非常に面倒で避けたいですし、外貨や先物はその点最後のP/Lの税金申告だけでいいので楽なのですが、口座がFDICで保護されてないので、あまりお金を入れられないのですよね。[中山注:米国の預金保護制度]

今回のスイスフランのようなブラックスワンイベント[中山注:めったに起こらない壊滅的事件]があったときに、ブローカーが破産したら戻ってきませんから。。。

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阪神・淡路大震災20周年

2015年の1月17日の今日、ネットで、阪神・淡路大震災20周年であると、遅まきながら学びました。30万人が避難を余儀なくさせられ、死者 : 6,434名、行方不明者 : 3名、負傷者 : 43,792名の戦後最大の被害を出したことを、いまさらながらに、読み直し、かみしめております。

今の段階では、阪神・淡路大震災は、直接の復興支援が必要であるという感じではないようですが、関連して、東日本大震災被害お見舞いの一環として、「福島から私のセミナーにおいでくださるお客様」へは、セミナーを無料ご招待させていただいております。私は不案内でわかりませんが、地元への効果的なご寄付を私に変わってお願いする趣旨です。

福島県にご住所がおありの方は、私のセミナーを、普通にクレジットカードで、ペイパル決済をお済ませください。確認の際、ご住所が福島である場合、お申し込みを受けた上、支払いを全額ご返金しております。(手数料不要)

画像の説明文


1週間、10日で、1,000万単位の資金を動かしていくわけ

ミシガンのほうで、11万5,000ドルの投資案件の打診があり、その話は、この前、「年末最後の投資案件」ということで、取り上げました。


2014年最後の投資案件


この案件は、以下のめまぐるしいスケジュールで進んでいたのですが、、、

2014年12月30日 案件が私にメールされ、同日処理。1月9日決済予定とのこと。
2014年12月30日 投資相談を頂戴していたお客様に決済日をあわせ、ご案内
2014年12月31日 お客様から、投資可能とのご通知を頂き、借用書等の作成手配
2015年1月9日  弁護士から書類が到着、月曜日12日決済との告知、お客様送金


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融資のリピート様ってどんな方?

対米不動産投資家の中山道子です。

ここ数年、私は、遠隔から管理を必要とする「大家業」ではなく、「高金利で、1年といった短期間の間、不動産を担保に、融資をする」ことをしています。

不動産への抵当権をカタに、年率12%といった高金利の貸付をするわけですが、米国も、今は低金利。日本とは比べ物になりませんが、普通の自宅ローンなら、与信がいい人は、年率3%台。どういう方が、こういう高金利を欲し、満足しているのでしょうか?

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調べれば調べるほど、先行き不安な米国の格差分布 人種編

2014年は、フランスのトマ・ピケティ教授の《21世紀の資本》が一世を風靡しましたね。

私自身、全部読めるかわかりませんが、今、英語版を眺めたりしております。米国の最新論調が、確かにこうした傾向を指摘してきたり、彼の指摘に反応していることは、報道や調査の中でも、承知しています。

実は、ネットで、「6,000円もする」という声を目にし、「そんなに高いのか?」と驚き、調べましたが、ここに、「21世紀の国力論」を見て取ってしまった私。

どういうことかというと、、、そう。6,000円も出さないとこの本の日本語版が買えないのは、単に、日本市場がいかにマイナーであるかを示しているからではないかと思われるからなのです。

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Where did the good jobs go? by セス・ゴーディン

中産階級の将来はどうなっていくのか?いい就職先は、どこに行ってしまったのか?

最近の米国の議論を少し紹介してみたいと思います。

これは、不動産投資の細かい小手先の話ではなく、米国社会の向かう先、ビッグ・ピクチャーのお話です。

大家になる人は、ぜひ、where would the good tenants go?(今後、いいテナントは、どうやって探していけばいいのか?) と読み替えて、考えてみてください。

この問題、立場によって、いろいろな共感の仕方ができますよね。

私同様、普通に、子供を一人前にしていかなければいけない親として、考えさせられる、という方も多いと思いますし、経営者・人事畑の方は、「求職者は多いけれど、こちらが欲しい少数精鋭の人材は、なかなか、いないんだよなあ。」と、別の意味で、共感されるかもしれません。

まずは、一昔前に、「バイラル・マーケッティング」で一躍有名になったセス・ゴーディン氏の無料小冊子を、引き続き、ご紹介させてください。

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In 1960, the top ten employers in the U.S. were: GM, AT&T, Ford, GE, U.S. Steel, Sears, A&P, Esso, Bethlehem Steel, and IT&T. Eight of these (not so much Sears and A&P) offered substantial pay and a long-term career to hardworking people who actually made something.

1960年には、米国のトップ雇用主企業は、以下の各社だった。

ジェネラル・モーターズ
ATアンドT 
フォード
ジェネラル・エレクトリック
USスティール
シアーズ (デパート)
AアンドP (スーパーのチェーン)
エッソ
ベスレヘム・スティール
ITアンドT (航空関係)

当時、これらのうち、デパートのシアーズと、スーパーのA&P以外は、製造業が中心で、ペイはそれなりによく、まじめな従業員に対しては、長期雇用を提供していた。

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賭博、投機と投資

アメリカのオンラインの雑誌で、前読んだ「儲かるお仕事」のひとつに、石油・天然ガス・エンジニアというエリアがありました。

PETROLEUM ENGINEER

その名の通り、天然資源の採掘にかかわる分野で、素人なのでよくわかりませんが、日本の大学なら、地学や資源工学といった分野になるのでしょう。

なかなか、小学生が、「私、大きくなったら、石油採掘したいわ」などと言い出すことはないと思うので、ニッチな世界だと思いますが、スケールが大きくて、夢がありそうな気もします。専門職だから、実際に自分が採掘するわけではないだろうし、、、

私は、実は、石油採掘、油田投資なんて聞くと、毎回、「賭博」(掘って、出るかでないかは当たるも八卦)みたいなものじゃないかなんて、悪いですけど思ってたんですが、そういう業界のあり方に反して?担当するエンジニア職というのは、相当硬い職種らしいのです。

基本給は、6万ドル以上から。平均が、10万ドル、フリーランスのフィーも高いし、トップランクの人は、20万ドル以上。

もちろん、きっと採掘所に張り付きだったりするんでしょうし、それなりに苦労があるのだと思いますが、私が面白いと思ったのは、どこの大学にもある専攻ではなく、有名校、アイビーと呼べる学校の中で、この領域が、専攻できるのは、スタンフォードだけらしいのです。逆に言うと、有名校に行く必要のない専門性の高い高サラリー職。ニッチ過ぎて、有名校が大量参入するような分野じゃないってことかな?

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2015年2月セミナー開催ご案内 2015年1月7日配信メルマガご紹介

2015年2月に、以下の要領で、「パソコンリサーチで、対米不動産投資を実践的にマスターするためのワークショップ」の開催をさせていただきます。

2015年2月6日午前  京都駅近く

2015年2月7日夜   大阪産業創造館

2015年2月11日午後 東京・新宿

2015年2月12日午前 東京・表参道

ぜひ、ご挨拶させてください。

             ++++++++++++++++++


2015年1月7日ご紹介のメルマガを、ご紹介します。オウン・メルマガで、過去配信分はあまりご紹介していません。



《今年もよろしくお願いいたします/2月東京大阪京都セミナーご案内》


   内容概略

> 中山自己紹介(毎回の掲載です)

> 年頭展望は、戦略に落とし込めるものか?
> マウンテン・ビューはいい投資先か?
> 海外投資では、日本の戦略は通用しない!
> 安定したパフォーマンスを出すために
> 日本セミナー日程・東京大阪京都

IMG_7870%20%28640x363%29.jpgクリスマスに、ママ友と写メです。

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PROPERTY INSPECTION 建物検査

《この記事は、2006年のものに、2015年1月加筆しました》


日本でも、最近、中古物件売買に資する建物検査が出来る体制が整ってきましたね。米国では、建物検査は、物件取引の7割以上といった普及率を見せています。

米国では、建物検査は、インスペクターという建物検査の専門業者さんにお願いします。物件購入時に第三者的な観点から「この物件はこういう状態です」ということを、小額(通常500ドル以下)で確認してくれるのです。


  つづきを読む > PROPERTY INSPECTION 建物検査

年末最後の投資案件

2014年も今日が最後。これが年末最後の投資案件です。

昨日、私のところに話が来て、すぐに、ご投資されるお客様は決まりましたが、珍しい例なので、ご紹介します。

案件は、ミシガンのデトロイトから30分の都市にある下の写真の物件購入にあたっての短期のつなぎ融資のお話です。


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年末もフィックスアップ!

2014年12月29日の中山道子です。米国では、年末は、日本と異なり、それほどの大きなイベントではありません。通常、31日が半日、1日が休み、位で、後は、普通に営業します。もちろん、個別に、お休みを取る方も、いるかもしれませんが、、、

普通は、むしろ、その前が、忙しいです。

ハロウイーンの季節は、子供向けではありますが、この「イベント・シーズンの皮切り」。

それに続き、11月の感謝祭があり、そして、感謝祭の翌日のブラック・フライデー。

この時期は、家族と一緒にすごすために、大陸を旅行され、1週間単位の休暇をとられる方も多いです。

そして、クリスマス。この一連の流れの中で、

> 家族と過ごすための帰省
> ブラック・フライデー以降のクリスマス・ショッピング
> クリスマス

という中、テナントさんによっては、この時期に手元不如意になる、なんていうケースが、結構ありますのでご注意、、、

この前ギャラップの調査を見たところ、2014年の最新予測として、

>米国人は、一人、クリスマスに、720ドルを支出する

のではないかという結果が出ていました。

GALLUP調査
 


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アメリカ不動産、買おうとした物件が、差し押さえ間近!?

2014年も、12月末となり、残すところ、あと1週間です。今年も、いろいろなことがありましたが、皆様は、新年に向けて、いろいろな決意を新たにされているでしょうか。

私自身は、なにせ自営なので、特に「休む日」というものを作らず、大体、毎日PCには向かいますが、しかし、長時間働く日は珍しいというワークスタイル。年末年始も、そういった予定でいます。

よく考えると、今日は、12月23日で、日本では、祝日なのですね。

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AIRBNBの支払いシステムが変わった? 居住国と貨幣の関係がわからない!2

この記事は、こちらの記事に対する後編です。


再度、「居住国とカードの関係」を聞いたところ、より細かく、RIEさんが、教えてくださいました。。。

前のメールだと、「居住国」と「カードの請求書の住所」とが別々に選べるという追加情報が。

  つづきを読む > AIRBNBの支払いシステムが変わった? 居住国と貨幣の関係がわからない!2

2015年2月12日木 於・東京対米不動産入門PCセミナー

日時 2015年2月12日木曜日9時45分から12時30分
場所 表参道渋谷 貸し会議室(青山通り)
内容 対米不動産投資入門セミナー
費用 11,800円

☆ 内容は一般のPCセミナーと同様ですが(同一フリップを使用します)、この会場は、パソコン装備がないため、ご自身でノートPCをお持ちください。WIFIが無料で使えます。

私のPC操作をスクリーンでごらんいただけますので、ご不要な方は、ご覧になるだけでもちろん結構です。タブレットですと、検索、入力で苦労されると思います。

平日日中であることと、PC教室でないため、通常のPCセミナーより割安でご参加いただけますので、週末や夜間より平日日中のほうがお時間が自由になる方にお勧めさせてください。

  つづきを読む > 2015年2月12日木 於・東京対米不動産入門PCセミナー

2015年2月11日祝日 於・東京 対米不動産投資パソコン・セミナー

対米不動産投資パソコンセミナーを東京で開催いたします。ご検討ください。また、6日金曜日午前中に京都、7日土曜日夜に大阪でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよい回にお運びいただけるのを楽しみに待っております。


内容 PC実践!対米不動産投資入門セミナー
日時 2月11日水曜日祝日午後1時半 - 4時半(休憩含)
場所 ヒートウエーブ貸し会議室新宿
定員 25名様
費用 1万5,400円


画像は、2014年5月東京PCセミナーの模様です

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大阪セミナー 2015年2月7日土曜日夜 

<このセミナーは、4時から産業創造館16階のレストランで懇親会を行います。私のご紹介している短期融資投資案件ご経験者もご参加されますので、そうしたスタイルの投資にご関心のある方は、懇親の場もご利用ください。>


対米不動産投資パソコンセミナーを大阪で開催いたします。ご検討ください。また、6日金曜日午前中に、週末がご不便な方向けに、京都でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよいほうにお運びください。


内容 PC実践!対米不動産投資入門セミナー
日時 2月7日土曜日18:15PM - 21:15PM(休憩含)
場所 大阪産業創業館パソコン実習室
定員 24名様
費用 1万5,400円


画像は、2014年5月東京PCセミナーの模様です

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京都セミナー 2015年2月6日金曜日午前

2015年に日本に帰国する折に、京都、大阪、東京でセミナーを行います。ご都合のよい時にご挨拶できることを楽しみにしております。

日時 2015年2月6日金曜日9時45分から12時30分
場所 京都駅徒歩3分 ベーコンラボ3階
内容 対米不動産投資入門セミナー
費用 11,800円

☆ 内容は1万5,400円のPCセミナーと同様ですが(同一フリップを使用します)、この会場は、パソコン装備がないため、ご自身でPCをお持ちください。WIFIが無料でご利用できます。

私のPC操作をスクリーンでごらんいただけますので、ご不要な方は、ご覧になるだけでもちろん結構です。タブレットですと、検索、入力で苦労されると思います。

平日日中であることと、PC教室でないため、通常のPCセミナーより割安でご参加いただけますので、週末や夜間より平日日中のほうがお時間が自由になる方にお勧めさせてください。

  つづきを読む > 京都セミナー 2015年2月6日金曜日午前

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