アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

このサイトの来訪者様属性 コアなコミュニティになっているんですね!

対米不動産投資家の中山道子です。

サイトにGOOGLE ANALYTICSという「サイト来訪者分析ツール」を導入し、使い勝手がよいため、最近、これを調べるのが暗い日課になっております。そう、私は、ギーク志向が(ちょっとだけ)あるマーケッター。

今日は、このサイトに来てくださっている皆様に、「ここがどんなサイトなのか」を、属性分析から、お伝えしてみたいと思います。

まずは、国別。やはり、日本が78%で、圧倒的に多いです。

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賃貸市場も二極化 困っているのは低所得者層だけではない!

数日前に、「現在、多くの都市で、賃料が高くなりすぎているために、全米不動産協会が、新築の必要性を主張した」というお話をご紹介しました。同時に、別の記事で、賃貸人の所得状況の一般的傾向について、言及しました。この記事は、これらの記事に対するフォローアップです。

家賃相場に異変? 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴!

あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない!

これらの記事からわかることは、以下の通り。

一般的な賃貸人層の所得の中央値は、2万5,000ドル前後であること。そのことから、「所得の3割」の家賃は、625ドルとなること。それに対し、一般的な家賃の中央値は、直近、連邦上、760ドルに上っていること。

不動産価格が低迷した時期も、逆に、賃貸需要は変わらず、過去の賃料は、インフレ以上の値上がりを記録してきました。その間、これらの背景を前提に、最も衝撃的な事実が、同時にここ2年ほどの間に明らかになっています。

それは何かというと、

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貧困の定義とは何か POVERTY

貧困の定義とは何か。

貧困は、POVERTY。しかし、ここで取り上げたいのは、英単語の問題ではなく、米国の政治制度の問題です。連邦制を採用する米国では、基準は、通常、連邦の統計局が定める「貧困」の基準を採用します。

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もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。 by リー・クアン・ユー

《2015年3月23日 リー・クアン・ユー元シンガポール首相のご冥福をお祈りします。この記事は、最初、2014年4月10日に投稿しました。》


対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた?」と、毎回、聞かれます。

やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな?」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。

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あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない! 

対米不動産投資家中山道子です。実は私は、3年前から、賃貸目的での投資物件の購入はあまり薦めていません。テナント層の劣化状況が、生じてきている気がしていたのです。

《そんなわけで、現在、私自身は、今、「短期融資による高利回り戦略」に特化しています。ご関心がある方は、こちらをどうぞ。》

これは、日本での不動産賃貸業がある程度成功され、海外進出を試みようとする方が増えている中、「活路を求めている」方には、衝撃情報となってしまうかもしれませんが、、、

2015年になって、ようやく、全米不動産協会からも、こうした状況を危惧する声が出てくるようになりました。

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米国の大学、こんなに学費が高いの?

お子さんの教育にあたり、米国における大学教育を検討されている方が、私の周囲にも増えています。

まだお子さんが小さい方は、そうしたことを検討されていても、実際の段取りをご存じない場合も。

過去に、大学の学費関係の記事を書いたこともありますが、ここで、まとめをしておこうかと思います。米国居住が長い方にとっては、自明のことばかりかと思います。

大切なのは、「老後」と「教育」と両方の問題について事前に検討を進めていくこと。

「投資家」生活においては、「生活費(教育費を含む)」、「老後の計画」、「投資計画」の3つの柱のバランスを考える必要があります。すべてにおいて、必要なのは、「事前のリサーチ」と「計画性」。

これをしない限りは、いつまでたっても、「いつになったらリタイアできるんだろうか?」「どうしてこんなことになってしまったのだろうか?」といった悩みから開放されないでしょう。


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すべてうまくいくことは、、、ありません!

初心者の方のご相談に乗る際に、時々思うことがあります。昔の私もそうだったのですが、それは、「按配がわからない」という悩みです。ちょっと反感を買うかもしれないのですが、、、

「すべてがうまくいってほしい症候群」は、こんな感じです。


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家賃相場に異変? 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴!

全米不動産協会で、直近、2009年から2014年までの6年間の間に、「賃借人層の賃金の変化と家賃の上昇の対比」を調べるリサーチが発表されていますので、ご紹介します。正直、その結論である「新築が足りないからだ」に、びっくりしました。


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都市別の生活費を調べる

昨日、「将来、米国へ、リタイヤ・移住する予定がある」というご相談者様とお話をする機会がありました。係累はないので、エリアは、ご自身の好きなところ、どこでもかまわないということでした。

その際の生活設計の目安として、簡単ですが、便利なツールがありますので、ご紹介しておきます。

日本でも、「ビッグマック指数」などといって、「マクドナルドのビックバーガーが、都市毎にいくらか」ということが報道で取り上げられる場合がありますが、米国では、転勤などのとき、利用するのが、

Cost of living

についてのオンラインのインタアクティブ計算機です。


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《となりの億万長者》著者の死にあたって スタンリー先生、ありがとう

もう1週間以上たってしまったので、タイムリーでなくなったかもしれませんが、私も好きな著者、「資産100万ドル以上の資産層の研究」の草分け、トマス・J・スタンリー氏が、71歳で、アトランタで、2015年2月28日に、自動車事故で死亡されたということです。

ブログはいつも読んでいるので、訃報は、ブログで知り、「高齢ゆえ?」と思いましたが、実は、追突事故だったようです。

影響力のあった本なので、ニューヨークタイムズをはじめ、いくつかの新聞で、記事がかかれました。また、彼は、大学で教鞭をとっていたので、そうした記事には、コメント欄で、「先生ありがとう。授業を聞いて、地味な生活を送り、アーリーリタイヤすることに成功しました」といった元学生のかたがたの声もちらほら。

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NYTの記事についた読者コメントのひとつ。

《大意: 30年以上前に、先生が教鞭をとるジョージア州立大学で、富裕層に対するマーケッティングの授業を受け、夫に、ずっとその話をしてきました。先生が本を出す前から、質素な生活を心がけ、50台でリタイヤできました。地味な中古車にずっと乗り続けていますが、二度と働く必要はなく、海外旅行も自由にできます。多くの人の生活を変えた先生に、感謝。ご冥福をお祈りします。》


記事自体は、こちらから。

Paying Tribute to Thomas Stanley and His ‘Millionaire Next Door’

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年利回り42%! 今この瞬間、ネオヒルズ族よりも怪しく見えているかも、、、 

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。中国は、生活費が安く、小学生の子供にとっては、教育に対する費用対効果が高いと思うので、今の私たちにとっては最適と考え、ここ数年住んでいます。

意識の高い方は、シンガポールやジョホルバールに住まれるんでしょうが、私は「セミリタイヤ投資家」なので、子供の教育だろうとなんだろうと、固定費削減と費用対効果を追求して生きています(笑)。

中国の算数の教育レベルは、シンガポールより高いですし(我が子は中の下ですが)、中国語と英語のバイリンガル教育機関も選び放題で(うちは中国語に専念させてますが)、しつこいですが、大体似たようなことができて、すべてシンガポールより安いのです。(2015年現在、今、中国での生活費は、私立に行かせ、メイドさんも雇って、年間200万以下です。)

ということで、今日は、「年率換算で、42%になった投資例」です。皆さん、「うそだろっ!」「怪しい」と突っ込んでいますね。。。汗 今、この瞬間、ネオヒルズ族、○沢翼より怪しい私。いつも、「投資は堅実に」「警戒して」とか偉そうに言っているのに、と思われた方もおいでかもしれません、、大汗

下は、該当案件の目論見書の一部です。「ナプキンの裏」レベル、、、いや、急ぎ案件だったもので。。。


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SNSやインターネットの功罪 アメリカ不動産投資編

《2015年3月4日付 下の記事は、2012年の12月に投稿しました。依然、初級者が、カモにされる話が多いので、最近の読者様向けのご参考に、アップしなおしてみます。読み直してみましたが、あまり整理されておらず、申し訳ありませんが、今余り時間がなくて。2015年現在、米国不動産投資のための商業ローンは、外国人には、あまり出ません。最近よく聞く例で、減価償却を目標に、(商業)ローンによる借り換えを想定し、短期の売主ファイナンス契約を組まれる方に相談されることがありますが、現実には、成功するとは限らない戦略だと思います。こうなればいいといった思い込みで投資をするのは、やめましょう。》

私自身、気がつくと、不動産投資自体を米国ではじめたのは、すでに10年以上前。当時は、

■日本で起業したばかりで、日本の銀行の門をたたく勇気もなく
■米ドルベースの小規模の輸入業に携わっていて米ドルが魅力的に
■ビジネスの年金として

米国不動産投資を始めたのでした。バブルだったので、最初の2軒はポンと2年で倍になり、「すごいところだな」と思ったのが、始まりなのですが、その後、失敗などもして、そうした経験を乗り越えながら、コンサルもするにいたりました。

投資のスタイル自体を変えながら、今に至っており、不動産が好きなので、楽しいといえば楽しいですが、やはり、その間には、人に言ったら笑われるレベルのお間抜け失敗を経験し、このブログでも、「ネタ」になってしまったという嬉し悲しい過去があります。


このブログも、気がついたら、2007年からということで、結構な年数がたちました。

その間には、「最初は、自分の失敗ネタ」が多かったのが、最近は、「これはまずいです」というようなお話を、する機会も生じています。

最近の私は、不動産とは関係なく、フェイスブックをやっていたりするのですが、ただ、フェイスブック上で、不動産投資英語勉強会というページを主催しており、そこで、この前、気になったことがあるので、ご注意。

下が、そのときのやり取りのスクリーンショットで、相手の方のアイコンや実名は、消してあります。また、現在、このポストはごらんになることができません。


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2015年2月セミナー参加者様からの素敵なお便りを紹介させてください

2015年2月に、

京都
大阪
東京新宿
東京表参道

でセミナーを展開せていただいておりますが、熱心な皆様との交流に感激しております。参加者様がそれぞれに真剣に投資着手などされており、正直言って、私のような零細の投資家にはかなわないような規模の方も、熱心にメモを取って質問してくださり、恐縮するばかり。

こちらで、皆様のお声を、順不同、差しさわりのない範囲で、ご紹介させてください。一部、お客様の個人事情に触れる部分を編集するなどさせていただいております。

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お写真は、2015年2月11日の東京新宿セミナーからです。

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こんにちは。
横須賀のSです。

先日はセミナーをありがとうございました。

ところどころに笑いもあり、あっという間の三時間でした。

自分は今回のセミナーが初めてではなかったのですが、復習として為になったし、なんとなく疑問に思っていたオーナーズ・ローンのお話なども伺えて本当によかったです。

ブログ、メールやスカイプからも充分、お人柄は伝わるのですが、やはり実際にお会いできると嬉しいです。さらに親しみが増します。

セミナー後のコーヒーをご一緒したかったのですが、子どもを引き取る時間の関係で、帰ってきたのが残念でした。今後の展望のようなお話をもっと伺いたかったです。

帰ってきてから主人と相談しまして、今、お世話になっている分がクローズしたら、いくらか足して10万ドル再融資をお願いしたいと思います。ではでは、あと数日の日本滞在を楽しんでくださいませ。

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大阪セミナー 2015年2月7日土曜日夜 


6日訂正「16階レストランは土曜日は営業しておりません。7日は、3時半から5時45分まで、1階でコーヒーでもご一緒にいかがですか。私のご案内ミスでお詫びします。


<このセミナーは、3時半から、産業創造館の1Fシアトルズベストで、軽く、懇親の場として、待機しております。私のご紹介している短期融資投資案件ご経験者もご参加されますので、そうしたスタイルの投資にご関心のある方は、懇親の場もご利用ください。>


対米不動産投資パソコンセミナーを大阪で開催いたします。ご検討ください。また、6日金曜日午前中に、週末がご不便な方向けに、京都でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよいほうにお運びください。


内容 PC実践!対米不動産投資入門セミナー
日時 2月7日土曜日18:15PM - 21:15PM(休憩含)
場所 大阪産業創業館パソコン実習室
定員 24名様
費用 1万5,400円


画像は、2014年5月東京PCセミナーの模様です

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2015年2月対米不動産投資パソコンセミナー最新速報 12日満員締め切り

対米不動産投資家の中山道子です。

2月のセミナーですが、おかげさまをもちまして、

>2015年2月12日平日木曜日の東京セミナーは、満席を持ちまして、締め切りとさせていただきました。

6日の京都、12日の東京は、それぞれ、平日セミナーで、ご自身のPCを持ち込んでいただき、WIFIをご利用の上、操作していただく方式です。ご自身のPCとWIFIの接続保証は、私のほうでは、出来ませんので、もし、不都合があっても、情報セミナーである性質上、返金対応は出来ません。ご理解ください。

東京は、今回、満室となり、多少窮屈な可能性がありますが、お譲り合いください。

2月6日京都セミナー 最少人数のため、今回、きめ細かな個別対応が可能です
2月7日土曜大阪セミナー 
2月11日祝日東京セミナー

へのご参加を直前まで、お待ちします。該当ページで、締め切りになっていなければ、当日朝までお申し込みをお受けできます。ご参加表明後、支払いページをプリントアウトして、会場にお持ちください。


海外で、不動産を買えば、日本の税務当局に、掌握されない?

対米不動産投資の中山道子です。

昨日、「海外の不動産相続は、大変な手間ですよ」という記事を書きましたところ(こちらから)、SNSで、不動産業者さんから、こんなコメントを、頂戴しました。

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相続関係のセミナーを受けたとき、資産税に強い税理士さんが、海外に資産移せば国税に見つからないと軽く考えハワイに別荘とか買って困ってる方が沢山いると言ってました。
:::::


2015年の今、こんなことを考えられる方はいないと思いますが、具体的に、どういう流れで掌握されるかを、ここで一応ご説明しておきます。

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あなたは投資対象国の相続法を理解されていますか?

対米不動産投資家の中山道子です。

今、2015年2月セミナーのために、参加者様とのやり取りが始まっています。今年の企画として、セミナープレメールを特に充実させ、個別のご質問も、プレメールで、ばしばしお答えしております。

今日は、こんなメールが。


《私はカリフォルニアに一軒投資用物件を持っております。》

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最後は、信じる。 人生は、素敵な棚ぼたの連続だ!

対米不動産投資家の中山道子です。今週は、素敵なメールを読者様から頂戴しましたので、ご紹介したいと思います。


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お世辞でなく貴ブログは、私が定期的にチェックするHPの五指に入ります。

『投資家志願者が、普通の生活をしてはいけないこれだけの理由』エントリーの「借金がある方は、まずは、それを返済するまで、飲み会どころか、そもそも、タバコをすったり、缶コーヒーを買うなど、普通の人間がするだろうと思うような”常識的な消費行動”をとってはいけません。借金がなくても、こういうことは、「しなくて済めば、それに越したことのない」行動です。」、金言として胸に刻んでおります(ちょっと大袈裟ですが。独身男ですが昼食は十五年以上手作り弁当です)。

資金もないのでしばらくは東京の不動産に注力しますが、いずれセミナー等でお目にかかるかもしれません。その節はよろしくお願いします。

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カンボジア不動産投資詐欺の例を取って

こんにちは。世の中には、詐欺というものがたくさんあり、これは、投資失敗とは別のカテゴリー。

ちょうど、今日は「カンボジア不動産投資詐欺」が関係者逮捕や立件に持ち込めた、というニュースを、関係の弁護士先生のSNSでの勝利宣言で拝見し、心の中で、拍手しました。弁護団は、ほぼ、手弁当だったということ。頭が下がります。

「アメリカ不動産のサイト」ですが、少し距離があるほうが、物言いしやすいところもあります。まずは、読売新聞の報道を拝見させていただきましょう。

カンボジア不動産への投資名目詐欺、13人逮捕


「カンボジアの不動産への投資名目で現金をだまし取ったなどとして、神奈川、北海道など13道県警の合同捜査本部は28日、「FIRST不動産」元社長の米沢靖之容疑者(54)(福岡市西区)ら男女13人を詐欺容疑などで逮捕した。」

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ロバート・アレンさんのナッシング・ダウンについてのご質問

>> ロバート・アレンさんは、最近、アジア講演ツアーをいろいろされているそうです。すばらしいことですが、彼の資産は、不動産投資ではなく、セミナービジネスにより築かれていると思ったほうが早いです。モチベーションを与えてくれる存在として、位置づけましょう。そうしないと、「彼の言っていることが、できるのか?」と誤解してしまい、自分自身が、やけどします。<<

中山様、

はじめまして。都内の不動産会社勤務のアラフォーのMと申します。
ブログやメルマガ、いつも興味深く拝見しております。

様々な情報を調べているうちに、米国不動産に興味を持つようになってきた昨今です。
ここでローンについて質問がございます。日本の場合ですと、地銀などのアパートローン利用によるハイレバ投資が可能で、銀行によっては購入金額の90%以上、場合によっては100%ちかくローンを出してくれ、自己資金が非常に少なくて済む場合があります。

少し調べたところ、アメリカではそこまでハイレバのローンを提供する金融機関はあまりないようです。ただロバート・アレンがnothing downに関して、様々な手法を組み合わせることで自己資金を非常に少なくできる、と言っております。

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Multi-family とは 複数世帯住宅

《この記事は、2011年公開し、2015年1月27日手直し更新しました》


アメリカ不動産遠隔投資コンサルタントの中山道子です。今急に思いつきましたが、遠隔と二文字入れると、私のやっていることがわかりやすいかも??

さて、今日は、よく聞かれるトピックについてお話をいたします。まず、multi family(マルチファミリー。米語流の発音だと、マルタイ・ファミリーと発音します)案件について。

普通の一軒家に対し、muti family案件というのは、日本で一般に「アパート」と認識されている種類の物件、つまり複数世帯案件です。

その前に、まず、日本人には異質ながら、重要な整理点がひとつ。

米国では、residential property と評価される multi family は、2-4室(two to four units)まで。5室からは、「商業案件=commercial real estate/property」と評価されるのです。

どう違うんだというと、決定的に違うのが、融資。

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米国最新都市研究の成果の行方

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、米国の「都市研究」が熱いです。この週末は、そちらの勉強を少し。。。

こういうことの情報収集のメインにしているウエブサイトは、ブルッキングス研究所のもの。

ここは、米国で最も影響力の有る中道派シンクタンクとして左派からも右派からも一目置かれているので、ここのサイトをウオッチングしていると、

 > 話題の研究のレビューが読めたり
 > 最新データのまとめが要領よく見られたり

します。

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アメリカ不動産 HOME WARRANTYとは何か ホームワランティ保険

不動産を購入する際には、いくつもの保険が必要になります。通常、以下の3つでしょう。

> タイトル・インシュアランス 名義に傷がないことを確保するため。
> 火災等保険 家屋に対する窃盗強盗による損害も通常入ります。地震、テロは特約。
> ホーム・ワランティ保険 通常は基本建築の一部でない家電等の修理保険


今日は、ホーム・ワランティ保険についてご説明をします。日本ではあまり聞かない制度なので、戸惑われることが有るかと思います。

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52万9,000ドルで売買契約が成立しました!

対米不動産投資家の中山道子です。

お客様が、2014年6月以来、22万7,000ドルを投資してくださっていた下の物件。物件に売却をかけるための掲載しばらく前に、インテリア、大丈夫かなあ?という記事を、書きました。

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関連記事↓

男性脳!女性脳! 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い? 前編
男性脳!女性脳! 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い? 後編

9月6日に掲載し、最初の価格は、55万ドル。それに対し、冬になっても、多数の内見者は来続けていたのですが、購入の買い付け証明が、なかなか来なかったので、少し値下げをし、結局、$529,000というオファーに対し、手を打った、決済は、40日後で合意をしたということです。

私のご紹介したお客様は、このプロジェクトに、22万7,000ドルを、年率12%で融資し、大体、270日ちょっとですので、2万ドル強の金利リターンが生じます。

この物件は、あちらの当初の計画では、要修理の現状有姿状態で、購入価格23万ドル、修理に7万ドルが計上されていました。当方は、物件購入価格の融資だけを申し込まれたので、修理代が最終的にいくらかかったのかなどは関知していませんが、プロジェクトが大きければ、利益率が同じでも、残る額は、大きくなりますので、融資を受けた地元の業者さんも、喜んでいます。

売買契約が成立しても、決済には結構時間がかかるので、2月末目標ですが、たぶん、3月にずれ込むでしょう。自宅として住まれるわけなので、購入者は、融資を受けての購入ですが、最近の銀行は、重箱の隅をつつくような要求をたくさんします。

もちろん、場合により、購入希望者に融資が成立しなかったなど(急な発病や失業など)、ご破談になる可能性もゼロではありません。

しかし、今の段階では、とりあえず、普通に行けば、プロジェクトの山は、8割方、山頂は見えていると思っていいと思います。よかったです。


「年収は住むところで決まる」 エンリコ・モレッティ氏の研究の不動産投資家にとっての意味

対米不動産投資家の中山道子です。

2012年の本で、すでに翻訳されているので、ご存知の方も多いかもしれませんが、米国の人口動態に関連し「高学歴の人間の動きをウオッチングすると」という視点から書かれたのが、

Enriko Moretti, The New Geography of Jobs

日本語の翻訳は、さらにぶっちゃけのタイトル。

  つづきを読む > 「年収は住むところで決まる」 エンリコ・モレッティ氏の研究の不動産投資家にとっての意味

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