アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。

 ⇒ 私が、日本より、アメリカで不動産投資をする理由

基本戦略
私の基本戦略は、
 □  投資資金は、 1,000万以下で済ませる
 □  家賃収入狙いの場合は、家賃収入が、利回り 20%以上
 □  値上がり狙いの場合は、 10年で1,000 万単位の資産形成
 を目標にすることです。

融資
2013年から、米国銀行による外国人の融資が再開しています

小口現金戦略
現在、1,000万以下の資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。

まずは、リサーチ
不況時は、お買い得物件もありますが、まずは、目を肥やす必要もあり、だまされないようにすることも大切。多くの経験を持つ私の無料のメルマガ に登録され、アメリカ不動産投資について、一緒に学んでゆきましょう。

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【 最新記事 】

その投資案件、エグジットは、大丈夫? みんなと同じことをしてはいけないわけ

常に少数派の中山道子です。

どうして、遠隔で、アメリカ不動産投資にこだわっているの?
なぜ、アメリカ投資をしているのに、中国に住んでいるの?

どうしてかって、これは、逆張りですから。(キッパリ)
学校では、少数派は、肩身が狭いのかもしれませんが(私もまあそうかな笑)、実社会では、みんながすることをしては、、、

いけないのです。


どうして?

ということで、今日は、「横並び投資の危険」について。

実は、下の記事を読んでいて、あるある、と思った件。。。

Listing losers: 8 reasons your home isn't selling and what to do about it


11investor.jpg


記事のタイトルは、、、「あなたの家が、売れない8つの理由と、どうすればいいか」という、ちょっと「釣り」の入ったもの。

釣りが入ったとは、、、実は、大してできることがないから、、、ですけど、、、 汗


いろいろな物件例が掲載されています。

簡単に見ていくと、、

1)価格が高すぎる
2)内装が安っぽかったり、古めかしい
3)物件の状態が悪い
4)ロケーションが悪い
5)デザインが悪い
6)通りで一番立派な家で周囲から浮いている
7)投資家案件
8)片付いていない内装

だそうで、解決方法は、

1)適切な価格をつける
2)内装は、人好きする一般的なものに
3)掲載写真には力を入れよう
4)立ち上げが肝心

物件は、掲載後、長く売れないと、STIGMATIZED(”ダメダメ物件”というスティグマが押される)になってしまい、ダメージがどんどん大きくなるから、、、

特に、「そうだよなあ」と思い起こされる”投資家が陥りやすい罠”が、ナンバー7。ここで、この点を、より詳しく紹介してみましょう。


それが、「投資家が群がる案件に、こぞって投資してしまう」場合のコスト。

  つづきを読む > その投資案件、エグジットは、大丈夫? みんなと同じことをしてはいけないわけ

どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・後編

この記事は、前編からの続きです。


どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・前編


そちらの記事では、くどくど説明しましたが、つまり:

要修理格安物件に、11万8,000ドルほどの資金を投入し、そのうちの11万ドルは、高金利で借りているお金。4BR2BAの大きな物件で、自信満々で、掲載したはずが、このエリアとしても、格安の14万ドル台を受け入れなければ、売れないところまで、行きました。70組以上が、半年にわたり、毎日のように、内見にきてくれたのに、どうしても売れない理由とは、、、

というところまで、先だって、お話しました。その後、話を聞いたら、なんと、14万ドルよりさらに低い、

 13万8,000ドルのキャッシュオファー

を受け入れることになったということ、、、_| ̄|○

買い付け証明は、最終的に、ようやく、二つ入り、しかし、ひとつは、融資が条件だったため、キャッシュのほうをとったということです。

138K Cash and no closing cost
145K Loan offer and 3% Closing cost credit back

ひとつのオファーは、キャッシュで、ボトムプライス。しかし、売主側に対しては、決済条件で提示されるCONSESSIONS(譲歩)の要求がありません。

もうひとつは、14万5,000ドルで、融資が出ることを条件とする購入オファー。ただし、決済時に、売主からのCONSESSIONSとして、4,350ドル(145Kの3%)のキャッシュバックを、決済のために買主が要求されている各種コストに対する見返りとして、要求するもの。〔バブル後、エリアや状況によっては、売主のCLOSING COSTSへのCONSESSIONはNGになったりしたものですが、今は、いいようですね〕そうすると、

14万5,000ドル
マイナス 4,350ドル

で、13万8,000ドルとの違いは、大体、2,650ドルとなり、実際に、融資が取れるかが、100%とは断言できない状況より、現金をオファーとともに見せてくれる投資家を選んだということです。この投資家は、物件を、長期レンタルとして運用したいということでした。エリア的には、なんといっても、4BRですから、1,450ドル前後の月額家賃がゲットできるでしょう。

  つづきを読む > どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・後編

もう中流には戻れない!? ピューの2014年最新世論調査で、経済回復基調も、中流意識、ダウンのまま

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

日本では、アベノミクスということで、これまでのところ、株式市場が活況を呈していたようですが、その反面、中期的に見ると、サラリーマンの平均年収は、ここ数年、400万位で足踏みしており、しかも、その実態としては、誰もが400万を稼いでいるわけではなく、女性の場合は、100万から200万、男性でも、300万台の分布が一番多く、さらには、今後、このような格差は、広がっていくと、予測され始めているようですね。


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年収ラボというウエブサイトの集計:国税庁データ


世界の多くの国では、残念ながら、所得格差というものは、ある意味、「当たり前」の現実。ユニクロの柳井会長が、「グローバル企業なのだから、世界同一賃金へと動いていきたい。先進国でも、付加価値が提供できなければ、年収は、100万になるかもしれない」と主張されるのを見ても、納得させられなくもありません。

柳井会長が指摘する「グローバル化」の共通傾向が、この”所得の二極化問題”。

成長期の国民は、「われもわれも」と、誰でもが、年収上昇を目指してがんばることができますが、成熟期を迎えた先進諸国では、付加価値労働に対する期待は、これまで以上に増すものの、そこまでいかないレベルの労働力に対する評価は、下がるばかり。

各所で、このような動向を指摘する動きは、見うけられるようです。(例:「今後、年収は、200万と800万に分かれていく」

景気回復が日本より一足先に本格化しており、長期展望は、日本より明るいはずのアメリカでも、やはり、「一般ピープルは、自分の置かれている状況が、改善したとは思っていない」というのが、今日のお話。

米国の調査機関、ピュ―研究所が2014年1月に発表したデータです。

Despite recovery, fewer Americans identify as middle class

それによると、この1月に調査に答えた、約1,500人の米国人のうち、中流意識を持てているのは、44%で、直近の大不況前の2008年時の53%水準への回復基調が、まったく見られないとのこと。

それに対して、「下層(lower class)・中の下(lower middle)」という認識がある回答者の比率は、40%で、回復期に入ったといわれはじめていた2012年のからしても、さらに、増加しています。


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もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。 by リー・クアン・ユー

対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた?」と、毎回、聞かれます。

やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな?」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。

先だって、どうやら、シンガポールのリー・クアン・ユー元首相が、「もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。」と発言したということが、2014年の3月末に、一部で、話題になっていました。(小さく、ですね笑) 引用は、こちらから。ちょっと、ショッキングな物言い、、、汗

私自身は、もう、「若者」じゃないんですが、視野が狭い人間であっても、子供ができると、自分以外の「若者」のことを、考えることができるようになることもあるようです。

ということで、上のリー元首相の発言が紹介されたことや、そうした流れをきっかけにしているのか、似たような発言が、取り上げられているのをここ数日、よく見ます。

ひとつの大きな資料になっているらしいのが、日経連シンクタンク、21世紀政策研究所の《グローバルJAPAN ― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》。

2012年に公表された当時は、目にしたか、覚えていないのですが、その後も引用が続いているようで、今回も言及されているのを見て、遅まきながら、興味を持って、見てみたしだいです。

見出しから、刺激的。2050年、日本の人口の4割は、65歳以上、、、


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米国式請求書の読み方 INVOICEの体裁

対米不動産投資家の中山道子です。ところ変わると、文化が変わるということで、私のお客様は、米国式の請求書、明細というものをご覧になったことがない方が多いわけで、お支払いのINVOICEを転送すると、ほぼ必ず、「了解しましたが、支払い方法は?」というご質問になります。

別段、わかりにくいことはなく、米国人にとっては、なんでこんなことが??という感じなのですが、まずは、具体的なサンプルを、ご覧になってみてください。

オンラインのサンプルです。WIKIHOWというウエブサイトから、利用させていただきました。日本人からすると、シンプルすぎるでしょうか。


1invoice122.jpg


確かに、一見、「こちらに振り込んでください」などの銀行情報がありません。日本なら、当然なのに、、、ここに、皆さん、戸惑われるのですね。

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COMPARABLES とは何か? 近隣で類似物件を探す

対米不動産投資家の中山道子です。

COMPSという言葉を、聴いたことがおありになる方は、おいでですか。ラスベガスのカジノのコンプスとは、違います。あちらは、


COMPS -- COMPLIMENTARY ITEMS AND SERVICES,
お得意様に対する無料サービスの数々


こちらは、


COMPS -- COMPARABLE SALES RECORDS
近隣類似物件売買価格


これ、アメリカでは、日本でより、資料を集めることが、より容易な反面、「比べどころ」という話になると、やっぱり、なかなか、曲者です。


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寝室の定義って? What's in a bedroom? その2

前回、ベッドルーム=寝室の定義について、お話をしました。こちらから。

不動産売買の目的に関連しては、

1)他の部屋から独立しており、共有部分に直接出入りできる出入り口があり
2)それと別に、火災時の緊急避難用の窓がある
3)もちろん、以上と別に、地元自治体の建築基準を満たしている

ことが、必要であるというお話をしました。

1)と2)は、目視で確認できるのですが、実は、どうやら、業者さん自身にとっても、3)は、悩ましい問題らしいです。

ネットで、この記事のためにリサーチをしていたところ、たまたま、あるコンドミニアム(日本で言うマンションのこと。区分所有)を販売するある業者さんの相談を例に、弁護士が興味深いというか、悩ましい回答をしている記事がありましたので、それを、ご紹介してみます。

したが、北バージニア不動産協会の法律相談の該当ページです↓

LISTINGS
WHAT IS THE LEGAL DEFINITION OF A BEDROOM?

1hermitage.jpgこの間取りが、今回、問題になったマンションの間取りです。デベロッパーのHPから、借用しました。

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寝室の定義って? What's in a bedroom?  その1

対米不動産投資家の中山道子です。

皆さんは、米国で、業者さんの掲載案件を見る機会は、すでにおありでしょうか。よく、


3ベッドルーム2バスルームのゴージャスな案件です


などと、書いてあります。

しかし、それでは、「3ベッドルーム+office/den(書斎)」です、などと書いてある案件は、どうして、「4ベッドルーム」ではないのでしょうか? 

すでに、人が居住していて、書斎やオフィスとして使っている部屋を書斎と呼ぶのはともかく、まったく家具が置いていない物件で、「寝室」と、それ以外の部屋の違いは、どこからくるのでしょうか?本来、寝室の数は、鑑定にとって、決定的。「3ベッドルーム+オフィス」より、通常、「4ベッドルーム」のほうが、高い値段がつきます。

しかし、それができる場合と、できない場合は、、、なにが違うのでしょうか?

BR_4%202F%20Master_2.JPG大きな寝室!


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PER DIEMとは何か PAYOFF LETTERご説明 その2

ペイオフレターとは何か、については、しばらく前に、記事を書きました。


   PAY OFF LETTERとはなにか


既存の融資がある不動産決済の際に、LENDER(LENDする人。貸す人。通常、銀行)が発行するのが、ペイオフレター。「元本と利息、あれば滞納金やペナルティをあわせ、融資の全額返済が可能になる金額」を、通知する証明書のようなもので、通常は、融資をした側が、抵当権抹消にも合意する書類を作成することになります。(そちらは、RELEASE OF MORTGAGEと呼ばれています)

そして、そのペイオフレターにおいて、重要なキータームのひとつが、今日取り上げる パーディアム(英語では、ディアムとディームの中間くらいの発音。DEEM=ディームという別の単語の発音と間違えないくらいの感じです)

ラテン語で、「一日ごと」という意味。英語でいえば、PER DAYでしょう。

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どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・前編

投資リスクを検討されているお客様に、「これまでの失敗は、どのようなものがありますか?」といわれる場合があります。

投資について、どうしても、前提としなければいけないのは、

 リスクがあること

だと思います。

なので、「どのようなリスクがあるか」と、「どのような問題が過去にあったか」、「どの程度の実績があるか」といった質問が、大切になることは、言うまでもないですね。

シカゴで、フィックスアップを行っている私のパートナーは、2007年から、不動産投資をやっており、私は、彼のことは、2008年に、彼が、フィックスアップに着手しだした頃から、知っているのですが、自分の投資をお願いするために、やり取りをはじめたのは、2011年からです。

結論を大まかに言うと、彼は、最初の数件のトライアルアンドエラーの期間を除き、「大きな赤字を計上した」フィックスアップ案件は、ありません。

また、それ以外の決定的な失地もないので、このパートナーシップについては、「これまでのところ、過去には、たいした失敗はないです」と申し上げることができます。

そんなわけで、現在も、私自身、彼のフィックスアップに対し、投資をしています。過去の例としては、こちらで、話をしたことがあります。 私自身の短期融資投資案件例

ただ、「見込み違いを絶対しない」わけではないので、コツは、もちろん、目標利益を、多めに見積もっておくことなのですが、それでも、「マイナスにまではならない反面、実質、各種の経費を支払ったところ、手元には、まったく利益が残らない」場合は、何回も、経験しているとのことです。

今回、こうしたフィックスアップの失敗のひとつで、

”あまりのギャップに、ネタにするしかないか、、、”

ともいえる驚愕の状況が生じてしまいました。

この件で、落ち込んでいるパートナーには悪いですが、実際のケーススタディーとして、取り上げてみましょう。


++++++++++++++


2013年4月1日から下の物件をホールディングしている私のパートナー。この案件は、私や、私の紹介した投資家様が融資をしているわけではなく、彼の知り合いのアメリカ人の投資家が、資金を融通しているとのことです。いろいろエリアも研究し、万全の体制で、物件を掲載したのが、11月26日。


1aabi.jpg

リフォームも成功の定石どおり進み、惚れ惚れするような、物件に仕上がったのですが、、、

  つづきを読む > どんな失敗がありますか? 短期フィックスアップ案件・前編

逃した魚!  一見さんに負けた日、、、、 _| ̄|○

2014年3月28日追記
この案件は、3月27日に、リファイナンスが無事、行われ、去年、融資をされた投資家様への償還が、利息と合わせて、行われました。現在、お客様の資金は、お客様の指示に基づき、次の案件への再投資をするまでの間、当方弁護士のエスクロー口座(顧客用預かり口座)に、振り込まれました。この際の利息計算については、「エスクロー口座に資金が預かられている間」は、こちらへの貸付ではないので、無利子です。


******

アメリカ不動産投資家の中山道子です。

今、2013年10月に、6万5,000ドルを融資してくださったお客様の案件のご償還の段取りに入っています。下の写真は、その際の担保物件。


1cfr.jpg


この案件の展望はどういうことかというと、最近、よくあるパターンで、

シカゴの南部低所得者向け居住エリア
ここに、現地パートナーが、格安で、たいした修理をしなくても、居住可能なレベルの低修理の物件をゲット
そこで、この物件を貸し出すと、超高利回りになるため、「自分のホールディング物件用として、お金を半年から1年間貸してほしい」ということでした。

この案件については、2014年3月6日に、「決済直前のばたばた」という内容で、記事を書きました。こちらから。そう、今日は、すでに3月25日なのに、まだ、「決済直前」なのです(汗)。

こういう場合に、現地の投資家が、どうして、年率12%というウルトラ高い金利にOKするかというと、現在、「銀行所有のロスカット案件」について、ほかの銀行のローンを取得することは、決済の条件として許されていないから。

通常、ローン取得には、30日という時間がかかり、まれに、数ヶ月にわたることもありえます。結局、どこの審査にも引っかからないということだって、ありえます。そのため、格安物件を、ロスカットのために、譲渡することの交換条件として、売り手は、必ず、「現金があることを証明しろ、現金決済以外は、NGだ」というわけです。

このため、こうした物件を買うためには、別の物件を担保に入れて資金を準備したり、または、今回の例のように、高い金利を払って、あまり細かいことを言わないプライベートな投資家に融資を依頼するということになるわけですね。一度、キャッシュ決済し、通常、1年、自己名義でホールディングした場合は、居住可能な場合のみですが、リファイナンスで、与信がよければですが、正規の銀行の融資がつけ直しできます。なので、最大1年間または、売却のときまで、高金利でつなぎ融資を受けることには、「回転資金」的な意味があるわけです。

昔評判だったロバート・アレンの「ナッシングダウン(頭金なしで物件を買う)」という本にも、クレジットカードで、頭金を捻出しろ、といった乱暴な話が出ていましたが、まあ、現実は、いまだ、そのようなものなのですね。

さて、このように、去年10月に、融資をつけて、物件を購入し、修理をして、賃借人をいれたところ、


融資を受けた6万5,000ドルの内訳:
6万ドルで物件購入
さらに5,000ドルの修理代

プラス、修理に、足が出た部分はあったようですが、それは、融資を受けた現地投資家が飲み込み、結局、家賃は、当初見込みどおりの1,240ドルで決まりました。辛めに見積もり、修理後、これだけのキャッシュフローをしている物件が、14万ドルにでも鑑定され、鑑定額の7、8割ということで、10万ドル位で、30年ローンがつけば、年率が5%だったとしても、毎月の返済額は、536.82ドルで、まあ、余裕はありますね。

私自身が、遠隔投資家様に、お勧めするような物件でないのは、エリア的に、地元の人でないと、管理が難しいからですが、毎日このエリアで過ごしているパートナーにとっては、一軒の物件の修理のついでに、次の物件のところに行って、家賃の取立てをするなどは、お手の物。

今、米国では、不動産は、全国的に、値上がり傾向がよりはっきりしていますから、数年後に、再度、また、多少修理をして、18万や20万といった価格で売却するといった考え方をとることにも、それなりの現実性が出てきました。

1mortgagecal.jpg

10月の終わりに買って、12月半ばに契約が始まりましたから、2ヶ月弱で、立ち直らせたスピード案件です。

今年はまだ雪が残っているくらいの厳しい冬でした。12月の豪雪の時期以前に決まり、本当にラッキーでした。

そして、ここから、現地のパートナーは、似たような案件を6軒ほどまとめ、「賃貸経営中の案件のセット」ということで、「商業ローン(commercial loan)」を申請し、このたび、運よくすぐにOKが出たということ。ほかの案件は、この物件ほど保有期間が短くなく、この物件だけが、これだけ短期間に、ポートフォリオに入れることができたことも、運がよかったということです。

このように、現在、この案件は、売却をするのではなく、「今の抵当権を、リファイナンスで、はずす」ことが、融資投資家様にとってのエグジットなわけですが、それにあたっては、銀行側が、いろいろな条件をつけたり、細かい段取りを要求したりする状況が、ぐずついて、ようやく、今週、償還を迎えようというわけです。

  つづきを読む > 逃した魚!  一見さんに負けた日、、、、 _| ̄|○

2014年5月11日(日) 対米不動産投資セミナーWITHパソコン実習

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

これまでに居住した国は、日本やアメリカを始めとして、カナダやニュージーランドなど、合計7カ国。どこが一番いいかと、よく聞かれますが、どの国、都市も、魅力があり、自分のステージや状況、求めるものによると感じます。

今は、子供に特に中国語を学んでほしくて、中国にいますが、ここも、住めば都です。ただ、中国の学校は、小学校低学年は、丁寧に、レベルの高いことを教えてくれる感じがしますが、高学年になっていくにつれ、旧式の丸暗記、受身の詰め込みが増えていきますね。

さて、1年半ぶりのセミナー活動の再開のお知らせです。東京在住のかたがたは、ぜひ、ご検討ください。今後、北京・上海や香港、台湾でも、セミナーを開催してみたいです。← 在住の方よかったらお便りください。


過去のパソコン実習セミナー参加者様の声は、こちらから、ご覧ください。
2009年PCセミナー参加者様の声1
2009年PCセミナー参加者様の声2
2010年PCセミナー参加者様の声
2011年PCセミナー参加者様の声


題目 対米不動産投資(入門)セミナーWITHパソコン実践
日時 2014年5月11日 日曜日 午後1時半から約3時間弱
場所 西武池袋本店別館 9 階 NECパソコン教室PCカレッジ内 地図はこちらから
費用 ペイパルにて、148米ドル(1万5,000円前後)
人数 15人前後
準備 支払い確認メールのプリントアウトをご持参ください(デジタル上もOK)
概要 私のPC操作を大スクリーンでご確認、1人1台のデスクトップ(WIN)で同時実習

ご注意: 高齢の家族の事情で、万が一、容態に変化があれば、当日朝まで、セミナーをキャンセルする可能性がありえます。毎回、遠方のご参加者様がおいでで、その点については大変感謝しておりますが、今回、このセミナーのために、新幹線などに乗られて、ご旅行をされることは、お控えください。キャンセルの場合、チャージは全額、ご返金させていただけます。(一度クレジットカードに計上されると、キャンセルの場合は、翌月までキャンセル返金は計上されません)

****主要トピック例****


投資の段取り エントリー、管理、エグジット、税務フローチャート
遠隔投資家に必要な無料・格安ビジネスツール(銀行口座や現地への連絡手段)
物件サーチや鑑定について知っておくべきこと、無料や格安リサーチ手段とその危険
役所のウエブサイト利用方法完全マスター
米国LLC設立の段取りや用途ご説明
2014年外国人向け融資要領


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各種ご注意


☆ 個人投資家様向けセミナーです。業者様の業務目的利用は、ご遠慮ください。
☆ 一人料金で、同居家族1名様がご参加可能、パソコンは1台ご共有となります。
☆ 当日お部屋は、午後1時からのご入室です。それ以前にご到着の方は、申し訳ありませんが、ロビーでお待ちください。
☆ 当日朝のご連絡でもお席があれば、ご入室できますが、ご予約者様が優先です。11日当日の飛び込みは、お席が用意できるか分からないので、予約なしで、セミナー会場においでください。お席があれば、現金1万6,000円で承ります。

ご説明

このセミナーは、2008年以来、毎年数回行ってきましたが、2012年の7月が最後でした。

当時から、旅行せずに、米国で銀行口座を作る方法、ネットファックスやスカイプなどの格安IP電話のオプションといった周辺情報のほか、ZILLOWなど無料のソースを使った物件のサーチ方法、さらには、その問題点、そして、より信憑性のある、実際の役所掲載情報へのアクセス方法などを丁寧にお教えし、日本のことをよくご存知の投資家様にも、「アメリカでは、これだけの無料情報がオンラインにあるのですか?」と驚かれてきました。

しかし、この二年の間に、ネット環境はさらに変化し、米国に実際に物件を持っている方にとっても、ゲームのルールが変わってきました。ひとつの例として、セキュリティ強化問題について、言及しました。「米国投資と、VPN」、「名義確認の必要性

  つづきを読む > 2014年5月11日(日) 対米不動産投資セミナーWITHパソコン実習

名義を守れ! 登記詐欺、横行? だってめちゃ簡単なんだもん!

一つ前の記事で、「VPNがないと、自分の物件の名義登記がきちんと済んでいるか、確認することすらできない場合がある」という話をしました。固定資産税の確認や支払いが難しい場合もあるようです。

もちろん、名義は、他の方法でも確認できますし、登記が終わった後は、固定資産税の通知は、こちらの指定する住所に届きますので、オンラインでの確認ができないということも、別段、それなりに「仕方ない」ともいえる状況。

しかし、さすがの現代アメリカでは、このような状況においても、複雑な問題を生じる可能性がないわけではないようす。それが、一部エリアで、今、流行しているらしい「名義詐取トラブル」。


1propertyalert.jpg


私も米国不動産取引には、自分の投資に着手した2003年以来、100件単位でかかわってきましたが、大体、代行してもらっているので、実際の登記用書類を登記所に持っていき、登記の段取りを行ったことは、数えるほどしかありません。

しかし、何箇所の州における、その限られた経験から言えることは、実は、登記書類を受け付けてもらうのは、軽々しい言い方をすると、


めっちゃ簡単


だということです。

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不動産投資家に必須のパソコンスキル!今度は、VPNが必要になりました、、、 

中国湾岸部在住のアメリカ不動産投資家の中山道子です。

子供のときに、親が国際転勤族だったせいか、いろいろな国に住んだり旅行したりするのが、ライフスタイルになってしまったようです。昨今の世界状況を見ていると、今後の成長エリアは、どこかなのか?一寸先?は闇ですね。

”お勤め”で収入を得ているわけでもないので、そんなわけで、今のところ、「決まった拠点で生活しなくても困らない」という生き方を選択しています。

自分の子供も、「どこでも、しぶとくやっていける雑草のように育ってもらえれば」と思っております♪

さて、というわけで、ここ2年間、中国なんですが、最近の中国の都市部の物価の高騰ぶりには、目を見張ります。もちろん、すべてが日本より高いということはなく、私も、十二分に、恩恵を受けてはいるのですが、他方で、日本にいるときと、できるだけ同じ生活をしようとすると、たぶん、「輸入品や外国料理のレストランに固執」することになり、日本で生活するより、お金がかかるでしょう。

通りや露店では、2元(2014年3月のレートだと、大体×1.7で、40円弱)の肉まんなどを、相変わらず売ったりしていますが、不衛生な環境はまだしも、偽装肉や、下水油、農薬など、心配で、食べられません。中国人でもおなかをこわしたりすることがあるようです。

というわけで、外食の場合は、レストランに行くわけですが、質を考えると、万年デフレが続いている日本より、ぜんぜん高く感じます!

お金がある人にとっては、今はまさに楽しい盛りらしく、家族ぐるみのお付き合いをする方々のライフスタイルを見ると、私の若いころ、日本のバブル時代を思い出してしまいます。

この前は、そんなお友達一家と、「日本式の回転寿司」にいきました。メニューには、100円のお皿も、掲載されているのですが、実際に回ってくるすしは、400円、500円、600円相当のお皿ばかり。大食いのうちの子供は気にせず何皿もとるので、気が気じゃなかったです、、、

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さて、ことほどさように日進月歩で急速発展する中国都心部ですが、今でも、生活の不便は、確かに残っています。

実は、ネットアクセスに規制があり、第一に、まだ光ではなく、ADSLが主流なため、回線は、それほど早くない上、諸外国の一部サイトへのアクセスが、禁止されています。有名なものとしては、フェイスブックやツイッターなど。ニューヨークタイムズといった海外ニュースサイトも、随時、対象になります。

そのため、個人単位でできる対策として、VPNを経由するというアクセス方法が存在します。

それが、どうして米国投資に関係あるかって?

実は、日本など、米国以外から対米不動産投資をする際に、VPNが必要になり始めているのです。。。

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  つづきを読む > 不動産投資家に必須のパソコンスキル!今度は、VPNが必要になりました、、、 

米国での確定申告 TAX REPORTING DUTIES OF A NON-RESIDENT ALIENって?

2014年もすでに3月11日となりました。

東日本大震災から3年目。いまだ、27万近い方々が避難中という状態ひとつとっても、言葉に詰まる状況が続きます。私も、震災で友人を失い、彼女が長年支援していた児童団体に、昨日、ささやかながら、東日本大震災復興支援専用窓口での寄付を、再度、させていただきました。

さらに、この原稿を書いている間にも、マレーシア航空の行方不明問題の続報が気になっています。クアラルンプール→北京は、我が家だって、休暇でとってもおかしくない航路です。。。

さて、この3月というのは、自営業=不動産投資家にとっては、確定申告のシーズンです。日本国内の確定申告の最終段階に入っている方もおいでかもしれません。

米国で不動産投資をした場合、日本在住者は、日本と米国両方で、申告をする必要があります(米国法人名義で行う場合は、別)。この目的のために、米国で、納税者番号も取得します。外国人が納税するためだけに取得する政府ID番号は、米国では、INTERNATIONAL TAXPAYER’S IDENTIFICATION NUMBERと呼ばれています。

参考: ITIN(の取得方法)については、2013年に、こちらから説明の記事を書きました。

さらに、米国の課税当局は、二層になっています。

つまり、連邦と、投資先の物件のある州、両方に、申告する必要があるのです。この理由で、米国では、いろいろな州で、不動産投資をすると、この確定申告も面倒といえば少し面倒になるので、気をつけましょう。

本丸は、連邦当局。INTERNAL REVENUE SERVICE、連邦課税当局は、日本では、内国歳入庁と翻訳するそうです。

一般には、申告を米国の税理士さんに依頼することになるかと思いますが、細かい質問については、リサーチが嫌いでない方にとっては、IRSのサイト自体、割合、情報豊富となっています。


この前、投資家様からお問い合わせがあったのが、「いつまでに、申告するのですか?」という問題。


私自身、毎回、最新情報を知っているわけではなく、ましてや、米国CPAの資格があるわけではないので、私にお問い合わせをされても、原則、「CPAの先生にお願いします」と、申し上げるしかありません。ただ、この問い合わせを例に、IRSのウエブサイトをナビゲートして見ましょう。


  つづきを読む > 米国での確定申告 TAX REPORTING DUTIES OF A NON-RESIDENT ALIENって?

PAYOFF LETTER とは何か 

こんにちは。中国で、修行中?のアメリカ不動産投資家、中山道子です。子供は、中国語ができるようになりましたが、私は、当初の「留学」計画が、諸事情で頓挫し、実は中国でも、英語中心で生活していますTT  

実は、2年前というか、2011年11月には、

『中国に来れば、仕事というほどの仕事は来なくなり、暇になるので、貯金を使い、2年くらい、大学で中国語を勉強できる→中国語がぺらぺら』

と思っていましたが(笑)、大変ありがたいことに、実は、こちらに引っ越してきた後も、忙しくさせていただいているというしだいです。まだ、野望はギブアップしていませんが、もうしばらく、かかりそうですw

さて、今日は、ペイオフレターとは何かについて。

いきなり単純に訳してしまうと、これは、ローンの返済をするにあたり、「いつの時点で、いくらを払えば抵当権を抹消できるか」を計算した書類です。

不動産購入に当たり、融資をする側は、抵当権を設定し、物件が担保であることを、公示しています。それに対して、融資を返済する場合は、それが、売却であれ、ほかの銀行の融資へのリファイナンスであれ、はたまた、ローン完済であれ、「最後の手続き」というものがあります。

ペイオフレターをもらうためには、まず、こちらが、返済期日を決める必要があります。通常、これは、何らかのCLOSING DATE(売買やリファイナンスの時に設定する取引基準日)。クロージングデートについては、こちらに、説明の記事を書いたことがあります。


  つづきを読む > PAYOFF LETTER とは何か 

決済直前のばたばた なぜ決済日自体が決まらないのか?

来週決済を控えている中山道子です。決済日は、なぜ、いつも、最後まで決まらないのか? 
決済書類は、なぜ、いつも、直前まで来ないのか??


これで、びっくりしたり、苦労された方も、多いかもしれません。

昔、私は、東京の米国大使館で、公証にハワイの不動産の売却書類をもってきたご家族が、書類の名前が、正式なIDのスペルと異なっていたことを、その場で指摘され、何十枚もある書類の中から、自分の名前を探して訂正する羽目になっていたのを目撃したことがあります、、、

書類が直前に来て、あわてて持ってきたのでしょうね。なぜ、毎回、決済書類は、時間のゆとりを十分持って作れないのか?これでは、受け取る側は、何にサインしているかもわからず、また、間違いがあっても、訂正する時間的余裕もないではないでしょうか?


□□□


そもそも、不動産英語で、決済は、CLOSINGといいます。

CLOSEは、閉じるという一般動詞ですが、いろいろな意味がありえます。米国ドラマなんか見ていると、よく、CLOSERという言葉が用いられているのを見聞きします。

《THE CLOSER》という人気警察ドラマもありましたね。これは、「決済する人」ではありません。

CLOSERは、現代米語では、一般的な意味に、最終的に問題を解決する人、案件を片付ける人といった意味で使われるようです。上の警察ドラマでは、「裁判所で通用する告白を取り付ける人」という意味で使われていたようですね。

CLOSE A/THE DEALは、取引を、成功裏に片付けるということ。CLOSE A/THE TRANSACTIONともいいます。

さて、ということで、不動産の話に戻ると、売買や、銀行融資を受ける場合、不動産は、毎回、「決済」というプロセスを経ることになります。

通常、タイトルエージェンシー(TITLE AGENCY)で、行われます。タイトルエージェンシーのことは、私自身は、「決済(代行)会社」とでも訳していますが、実際には、決まった訳はないのではなく、日本には、まったく同じような制度がないのですね。(弁護士が必要な州では、弁護士が書類を送ってきます)

タイトルエージェンシーには、いくつかの役割があります。これを、英語では、wear several/different hats(いくつかの異なる帽子をかぶる) といいます。

第一には、契約書に基づき、取引双方や、各方面への支払いや、登記書類の段取りをすること。税務当局に提出する取引明細なども作成します。

第二には、名義保険(TITLE INSURANCE)の販売代理店としての役割。名義保険は、米国では、「名義が変わることを、保険会社が保証する」ために一般的に普及している保険。売買自体にあたって、購入義務があるわけではありませんが、それまでお互いを知らなかった相手同士が取引をするにあたり、一般的には、リスク回避の手段として多用されており、また、銀行が融資をつける場合は、物件の担保力を確保するため、融資条件としての購入が要求されています。

以上のように、決済代行会社は、日本で言えば、「司法書士の役割」のようなことを期待されているわけですが、双方が独自に司法書士を立てるのではなく、両方に対し、第三者として行動するわけですね。

そして、通常は、決済書類は、このタイトルエージェンシーまたは弁護士から、届けられるというわけです。



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マジック! BEFORE AND AFTER 9XXX M通り

2013年7月に、6万ドルちょっとで、シカゴで、私の投資パートナーが、購入した要修理案件。この度、修理(英語でフィックスアップといいます fix up)をし、16万ドルで売却が決まりました。

ビフォーアンドアフターの写真です。


キッチンBEFORE

Kitchen_1.JPGKitchen_2.JPG


キッチンAFTER

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10万ドルのMY融資案件 P通り 報告その1

2014年3月追記:
この物件に対しては、2012年4月16日に9万ドルを融資し、90,000 x .12 = 10,800 / 365 = $29.59 per day x 378 days of loan. という計算で、2013年5月2日に、101,125.48ドルの返済がありました。
***********************************


こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。今日は、パートナーから、UPDATEの写真が送られてきたので、私自身が、投資を行っている現在進行中の融資案件のご紹介をしたいと思います。

MLSシート抜粋:


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2013年10月

物件価格 4万1,000ドル
修理予定 5万1,000ドル

融資総額 9万ドル

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一触即発! 危険な状態の米国東部中西部積雪地帯 

対米不動産投資家の中山道子です。

今日は、ちょっとアラートです。日本時間2014年1月9日の投稿なので、今後は、「参考」にしていただければと思います。

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Flood、Flooding という言葉を、日本居住の皆さんが、最後に聞かれたのは、いつでしょうか。直近クリスマスのロンドン? 大掛かりなものでいうと、2013年の8月のフィリピン・マニラの洪水でしょうか。その後、タイで、再度、洪水がありました。

居宅不動産でFloodingといえば、通常、地下室の浸水のことを意味します。

米国東部、中西部の記録的寒波ですが、仕事で、フライトが発着しないなどの不都合にあっておいでの方も多いかもしれません。投資家にとっては、さらに、深刻な被害の可能性が生じる事態でしょう。中西部の一部の都市の例をとると、シカゴの場合、この金曜日に、暖かくなり、雪ではなく、雨が降るそうです。

今週は、寒波が緩む可能性があるという、本来は、よいことのはずの状況を、大変危惧する投資家仲間からのメールが来ました。


1)積雪量が多いところにきて、
2)雪ではなく、急に雨が降ると、
3)積雪も溶けて、大量の水が流れ出て、

道路や公下水道などからあふれた一時水流増加で、地下室が、floodするかもしれない可能性が高い

からです。


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Season's Greetings

今年も振り返るとあっという間ですね。

この季節、もともと、クリスマスは、セント・ニコラスに由来するといわれるサンタクロースがくるキリスト教の影響を受けたお祭り。いまいち、日本人がここまで巻き込まれないといけないのかと、ふと、商業主義に、疑問符も、、、

というわけで、相手の宗教(または無宗教)を尊重するべきと思われている米国では、今は、メリークリスマスと言う人よりも、カードでは、Season's Greetings (季節のお祝い?)という挨拶、口頭では、Happy Holidays! といいあうことのほうが多いように思います。

私の住む中国では、まだまだ、地方都市では、クリスマスは、まだ、日本と比べると、マイナーイベント。今年は、政府が、この期間は、休業をしてはいけないとまで釘を刺したようで、うちの子も、学校の判断で、ミニ休日だった予定が、急遽、通学日となりました。

いずれにせよ、よい年を、皆様、お過ごしになられますよう。このサイトも、2007年からで、来年で、7年目となると思うと、感慨深いです。皆様に、お礼を申し上げます。

最後に一言、付け加えますと、アメリカ不動産の2014年の動向については、私は、機関投資家の動向が、私たちのような小口投資家のチャンスを圧迫する状態が強まっていくと感じています。

あちらは、資本力が甚大で、2013年の市場の特徴は、今まで、大手が手を出そうとしなかった賃貸市場(それも一棟アパートのような大きな商業案件ではなく、一般居宅物)に堂々と進出してきたことです。”購入価格が競りあがっているように見えても、家賃が下がったり”、”銀行放出物件の値段が上がってきているのに、普通のオーナーチェンジ案件は値段が上がらない”といった現象が起こっていることがあるのは、そうした(機関)投資家(通常1年以内に10件以上の居宅案件を購入するレベルのことを言います)による売買・賃貸市場支配の影響。

よほどのノウハウやコネがないと、同じレベルでは、戦えません。お気をつけください。

アメリカ不動産投資で利回り20%以上サイト管理人 中山道子


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怖すぎる! スーパージップってなんだ? Washington Post''s Interactive Map of Super Zip Codes

2014年4月追記: 本文中で、外国人の融資がまだ行われていないということが書いてありますが、現在、米国銀行による外国人不動産投資への融資の道が開かれ始めております。融資を受けての投資を希望される方は、ご相談ください。 
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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

米国投資の魅力は、資料の豊富さ、透明性なのですが、最近のアメリカ、「ぶっちゃけすぎだよ」と突っ込みたくなるほど、データが豊富になってきております。。。いや、「ぶっちゃけすぎ」なのは、データによってわかってきたアメリカの格差社会ぶりであって、データ自体ではなく、日本も、それほど変わらない状況なので、日本で経験が豊富な投資家さんの場合は、「別に」とおっしゃるかもしれませんが、日本でも出ているデータと比べて目に付くのが、学歴データが、所得と並んで、重要視されていることでしょうか。

そんな”TOO MUCH INFORMATION”を詳細に提供してくれるのが、この前、ワシントンポスト紙に掲載された「スーパージップ」のインタアクティブマップ。(2013年11月9日付)

”ジップ”は、ZIP CODE、郵便番号のこと。アメリカの郵便番号は、基本5桁と、プラスで、下4桁から構成されています。実際には、州の略称と5桁のほうだけを書けば、郵便は届くシステムです。(例 ハワイなら、HAWAIIの略で、HI XXXXX)

こうした普通のジップコードに対して、「スーパージップ」とは、何か。

ワシントンポスト紙の説明を用いると、”those ranking highest on income and college education”、つまり、「居住者の平均所得や大学卒業率が、最高ランクである地域」のこと。

より細かい定義として、以下が、引用されています。

++++++

A Zip’s ranking is a number between 0 and 99 representing the average of its percentile ranks in college education and in income. The 650 Zips with rankings of 95 and higher are called Super Zips. The analysis was adapted from one used by author Charles Murray

Sources: American Community Survey, U.S. Census, ESRI

中山訳: エリアコード、郵便番号のランキング。居住者層における”大卒者の比率と平均収入の高低”を、郵便番号ごとに整理し、0から99までの数字で、上下を表すこととする。チャールズ・マレー氏の分類をもとにすると、その際に、95以上のZIP CODEが、スーパージップで、全米で、650が該当する。

データ参照元:アメリカ連邦統計局「アメリカのコミュニティ調査」ESRI

++++++

マレー氏の定義によると、「スーパージップ地域での平均年収は、12万ドル以上、大卒者の比率は、7割」だそうです。また、人種についてみると、「スーパージップ居住者の白人比率は、82%で、非スーパージップエリアの平均白人比率68%よりずっと高い」こともわかっています。(Charles Murray, "Coming Apart")

もちろん、1960年代にも、べバリーヒルズのように、「リッチマンが住むエリア」」というのはあったことはありました。しかし、その頃は、境界線は、あいまいで、こうしたスーパーリッチエリアにも、肉屋さんがあったり、工場が近くにあったりといった多様性が、存在したということです。

しかし、60年代以降、2000年までの国勢調査をトラッキングしたマレーの調査によると、現代のスーパージップは、孤島がぽつぽつ、というイメージではなく、「高額所得で高学歴な似たもの同士の人々」が、そこを目的地として、どんどん、転居してくるため、周囲のGENTRIFICATION(エリア改善)が、スプロール的に生じ、周囲には、スーパージップ予備軍的な近似エリアが、さらに広く、スーパージップを、取り囲んでいる、そういう「巨大な囲い込みエリア」を構成するにいたったのだということです。

これまでにも、国勢調査の人口統計は、統計局のウエブサイトの包括的に見られたほか、ZIPSKINNY.COMなどのウエブサイトで、郵便番号を入力することで、局地的な情報も、簡単に見られました。

しかし、最新の研究の成果としては、こうした統計データに、分析が加えられていることにより、さらに突っ込んだ、有機的な情報が、抽出されつつあるといったことでしょうか。(統計が何を語るかはもちろん議論の対象なわけですが、ここでは、特に争いがないレベルの話だけを取り上げています。)

まずは、マップをご覧ください。下は、全国随一のスーパージップエリアとの名誉の地位を勝ち取ったワシントンDC市のヒートマップ。黄色いエリアが、「高所得の高学歴者が、仲間を求めて好んで住みたがる御用達エリア」というわけです。


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リンクは、こちらから。

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速報: 北京がニューヨークに引っ越してくる? 

単なるニュース紹介ですが、昨日、気がついた興味深い?記事です。私は中国語が、まだ、ほとんどできないので、中国関係のニュースも、英語中心なんですが、、、汗

ということで、最近、ニューヨーク郊外のキャッツキルス(CATSKILLS)という山地のふもとに、「ある中国系の某プロジェクトが進行中」との報道。

こちらから。

A Long Island businesswoman wants to build a massive “Chinese Disneyland” in the Catskills ?

実はすでに2011年段階に、こっそりできていた、中国人投資家用のオウンウエブサイトもありました。こちらから。

サイトを見ると、「米国移民局に、必要なプロジェクト申請をして受理された」みたいな進捗報告や、「大学や遊園地も作り、雇用も提供します!」といったプロジェクト概要が掲載されていますが、レベルは、、、ちょっと、、、青写真以前?

2011年以降、あまりアップデートされていませんね、、、汗

背景には、中国人の海外移住熱があります。

米国は、実は、投資家受入国としては、移住のハードルは、多少資金に余裕がある方には、それほど高くはなく、最低50万ドル以上の資金を、移民局の指定特定プロジェクトに不動産投資する方法をとれば、グリーンカードが、語学テストなどもなく、フリーパスで取得できます。

EB―5、EB5と呼ばれる投資永住権プログラムですね。時限法なので、今の時限法である2015年段階で、終了する可能性もあるということ。

投資したエリアに居住する義務も、なかったと思います。投資としては、高リターンとかではなく、米国人の雇用を促進したり、経済低成長エリアのてこ入れに使われたりします。また、50万が最低ロットですが、「いくら、すまなくてもいいとはいっても、ミシガンとかじゃ、いやだ!。ハワイやカルフォルニアに投資したいよ」といった場合、つまり、特に低成長エリアと指定されていない州や場所に投資をしたい場合は、100万ドルが標準投資単位です。


最近の中国を見ると、人の数が多く、不動産バブルで濡れ手に粟だった人もいますので、50万ドルを持っていて、海外に移住したい人を探すのは、そこまで難しくありません。北京市内だったら、マンションオーナーの半分くらいは、該当者なのかも、、、

私の住んでいる地元チンタオでも、週末は、毎週、「海外移住セミナー」が開催されていますので、こうしたプロジェクト自体は、珍しくないのですが、、、

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外見は地味に、、、中はゴージャスに! 短期融資案件例 R通り

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。

私の住んでいる都市も、ご多分にもれず、冬は、3ヶ月くらい、空気が、悪化します。2013年のこの12月上旬、この数日間を例にとると、米国の一般的な都市の平均値と比べると、15倍、20倍といった数のPM2.5などの粒子が浮遊しているようです。

対策としては、PM2.5対策されているマスクをして外出。家の中では、やはりPM2.5対策HEPAフィルター式空気清浄機が稼動。毎朝、空気アプリを見ては、子供には、「体育を休ませて、教室待機させるか」を指示し、先生にお便り。子供は、肺が小さいため、運動をすると、肺活量が増えて、過分に、こうした物質を吸い込んでしまう可能性があるのだそうです。


2013-12-04%2010.26.07.jpgPM2.5対策マスク!


報道によると、北京などに赴任して、喘息などを発病し、”中国居住”に、ドクターストップがかかるケースまであるとか。それでも、国際的に、更なる重要性を増していくこうしたアジアの大都市圏。ガソリンの精製など、今後の政府対策に、ぜひ期待したいですね。

他方、中国の都市圏の生活は、実際、こうした空気汚染に反比例し、どんどん快適になっています。米国流の感謝祭を祝うためのターキーも、取得はまったく難しくなく、我が家も、今年、七面鳥やパンプキンパイなど、米国人仲間たちと、たらふく食べた次第です。


米国では、ハロウイーンが終わり、11月第4木曜日と決められているサンクスギビングの週になるころには、すっかり、巷は、「ホリデー気分」。

不動産の賃貸も、売買も、シーズンオフ気味になります。特に、東部やカナダ国境よりの中西部では、雪も降ったりしますので、なかなか、気軽に引越ししたいという気持ちにならないというのは当然ですね。

さて、そんななか、一軒、グループ内で、「感謝祭週明け月曜日」に、投資資金償還がありましたので、ご紹介します。

私自身が、「大家さん」スタイルより、「投資家」を最近お勧めしている理由は、ごく単純化していえば、


「現在、個人レベルの投資家は、購入においても、資金が豊富な機関投資家の攻勢に勝てず、他方では、賃貸の局面にはいると、ワーキングクラスのテナント層の劣化に歯止めがとまらないため、賃借人層が、どんどん劣化していく/機関投資家などの賃貸業進出で、家賃相場は崩れていくばかり」


といった傾向が見られるようになっているからです。私が身近に観察する複数の市場で、こう感じます。今、値上がりが見られる市場でも、ホールディングが楽になるとは限りません。皆さんも、お気をつけください。


シカゴ市内・R通り


□ 2013年7月: 7万5,000ドルで購入
□ 2013年12月: 18万9,000ドルで売却
□ 融資額: 11万2,000ドル
□ 融資条件: 年率12%の金利(日割り計算)


ZILLOW掲載概略↓

zillowRstreet.jpg


外見
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売買復活に伴い、不動産業者さんも、収入が増加中?

アメリカでは、不動産屋さんのことは、

realtor

といいます。レアルターさんには、二種類のランクがあります。

salesperson セールスパーソン
broker ブローカー

セールスパーソンは、ブローカーに所属して業務に従事する必要があります。ブローカーは、3年の営業歴など、セールスパーソンがより経験をつんだ段階で、独自に仲介業を営むために、必要な資格。

両方とも州単位なので、例えば、カルフォルニア州のライセンスを持っている場合は、ネバダ州での売買を、行うことはできません。

日本と多少違うのは、米国の不動産業が、基本、フルコミッションで成立していること。日本の不動産会社と違い、レアルターさんで、サラリーをもらっている人は、通常、いません。(管理会社勤務の管理専門のレアルターさんとか、ハワイの一部日系の会社などは別)

レアルターさんは、いずれかのブローカーに「所属」しないと、MULTIPLE LISTING SERVICE(物件仲介のネットワーク)にアクセスできません。そして、コミッションは、何らかのパーセンテージで、分け合うシステム。そのときだけ、収入があるわけです。

ブローカーは、このように、レアルターさんを、「雇っている」わけではありません。「センチュリー21」とか、不動産仲介の看板が掲載され、多数のレアルターさんがそこで働いていても、その「会社」は、基本、日本人が思うような会社ではなく、実態としては、SOHOがたくさん働くオフィススペースに近いのです。ちなみに、こうした不動産会社は、通常、フランチャイズ経営なので、日本のように、全国組織の不動産会社というようなものも、余りありません。

というわけで、個別のレアルターさんは、なので、同じ「会社(実は、ブローカー)」に所属していても、「同僚(実は、ライバル)」ではありません。

不動産会社(Realty)には、秘書やオフィス備品はありますが、通常、これらの共有リソースに対しては、ブローカーだけではなく、セールスパーソン側も、「机代」的な形で、支払いをしています。

アメリカでは、不動産業者さんというのは、日本以上に、比較的簡単になることができますが、このように、売り上げを上げるまでは、毎月、逆に、固定の支払いがある出来高の商売。大手の会社が独占しているというより、一匹狼、地元の小規模組織が、拮抗しあっているイメージです。

このような就業形態のため、レアルターさんというのは、通常は、学校を出て、すぐに、フルタイムに不動産会社に勤めるというより、キャリア転換組が多く、また、フレックスタイム希望者、つまり、子育て中の方とか、リタイヤ世代の方が、副業的にやっている場合も、あります。

以上が、アメリカの一般的なレアルター事情の概要ですが、この前、NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS(NAR)のウエブサイトで、久々に、「取引が戻ってきて、レアルターの収入が、上がった」という「業界内朗報」がありましたので、ご紹介してみたいと思います。

オリジナルサイトは、こちらから。


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