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投資戦略

初級投資家は、戦略なんて、あまり考えないで走り出すことが多いけど、、、

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米国(海外)不動産投資

非定型取引の決済書類の確認は怠れません(2)

非定型取引の決済書類の確認は怠れません(1)の続きです。

概略

私が持っている物件の賃借人に、物件をLAND CONTRACTで売る契約をした。その際に、私の方も、相手の方も、弁護士を使い、LAND CONTRACT書類に合意をするにあたっては、それなりにやり取りをした。しかし、弁護士が決済代行会社に提出をしたはずの書類が、決済書類確認時には、いつの間にか、差し替えられており、最後に焦った。

==

ランドコントラクトについて、より細かく知りたい方は、こちらの投稿をご覧下さい。上級者向けの投資戦略です。このブログを読むと、「勉強になる」と思われる方は、ランドコントラクト契約などは、されないでください。

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不動産にも、survivorship bias(サバイバーシップ・バイアス) の考えかたを取り入れよう!

対米不動産投資家の中山道子です。2016年2月の日本でのセミナーの準備に余念がありません。20日土曜日の大阪は、まだ、お席の余裕がございます。ぜひよろしくご検討をお願いします。

2016年2月20日土曜日大阪1日VIPセミナー(1年間メールコンサル付)

すでにコンサルを開始している顧客様もおいでです。

たとえば、今日は、こんなご質問がありました。

「ハワイに、物件を無事購入し、テナントさんを入れるために、管理会社さんが、オンラインで、物件掲載をしてくれていますが、なかなか、決まりません。掲載写真がよくないと感じますが、どうすればよいでしょうか?」

「空室対策については、実は、遠隔でも、写真差し替えの段取りを含め、オーナー様ができることは、複数あります。それは、、、」といったようなご回答をさせていただいたところです。

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決済が遅れる、遅れる! 現場は悲鳴、私も、同じです(涙)

対米不動産投資家の中山道子です。2016年最初のこの1月は、最終週の予定を含め、総額60万ドル近くの決済に携わっています。中西部なんで、額、小さいでしょうか。NYCで何件も決済できたら、すごいことになりそうですが。

米国不動産は、エリアによりますが、やりかたによっては、活況を呈してきていますので、私たちも、おかげさまで、忙しくしていますが、ここにきて、大変困ったことが生じてきました。

それが、去年の法改正に伴う決済の遅れ。

2015年の12月の報道を参照してみましょう。規制強化の影響大で、2015年11月は、決済件数が、昨年同月比(2014年11月に比べてという意味)で、10パーセントという激減を見せたというのです!

Existing-home sales sink 10.5% on new regulations, tight supply

不動産市場の活況化傾向にあたってのこの横槍の急ブレーキ、関係者は、はらはらです。


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償還にてこずっていたら、、、送金段取りの手間

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

中国の私たちの住むエリアでは、最近、ハロウイーンがすごく流行しだしていて、私たちが4年前にこちらに来たときは、そんな大イベントではなかったのですが、この前は、中国資本のスーパーのフツーのかぼちゃの売り場に、ハロウイーンのお飾りがしてあって、感慨深かったです。

さて、この時期も、投資物件の償還が続いていますが、今、償還手配が滞っている案件があり、そのネックのひとつは、なんと、送金段取りのミスでした。

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学区と物件価格の関係 究極の選択

対米不動産投資家の中山道子です。

日本でも、今、女性がもっと外に出て働くべきだという政策方向が打ち出されたようで、最近、保育園問題、学童問題などが、よく取り上げられるようになりましたね。

諸外国のほうが「働きやすい」、それに比べて、わが国は、、、という論調も見受けます。「米国ならこんなに恵まれている」といった記事まで見ることがあり、びっくりします。

私の実感では、数は足りていないという話ではあっても、公営の保育園があって、しかも、小学四年生まで、公立学校に学童がある日本は、米国より格段にいいと思いますが。。。

米国では、公立の保育園などというものはないので、福祉を受けられるような立場の父母であれば、割安の非営利のセンターのようなところに預けるオプションがある場合もありますが、大都市圏に居住する中産階級の父母の場合は、多くの州では、プレスクール時代から、毎週、300ドル前後、毎月、1,000ドル以上の保育費を払うのが当たり前。

よく、「移民ビザをちゃんと持っていないナニーさん」が話題になりますが、子供が二人以上いれば、保育園に入れるより、月給2,000ドルからの不法移民ナニーさんのほうが安いんですね。

学齢期になると、対策は、放課後とお休み期間だけになりますが、米国では、夏休みは、3ヶ月近くあるので、働く親は、祖父母に預けることが出来ない場合、通常、子供をサマーキャンプに行かせるしかありません。

節約志向の場合に便利なのが、YMCAなんかですが、安いところは、エリアによっては、行かせるのにためらわれたりする環境ですから、結局、郊外型の託児を志向すると、それほど面白みのないものでも、やはり、1週間250ドルからと相成ります。


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《写真キャプション:ミシガン大学アナーバー・キャンパスに面している一軒家。大学のスクールカラーであるネイビーブルーを上手に取り入れた外装がおしゃれです。このあたりは、リフォームしていないような古い家でも、田舎のミシガンとしてはトップランクの50万ドル以上が普通。本来なら家賃2,000ドルが相場ですが、学生に、一部屋ごとに貸せば、4ベッドルームの一戸建ては、月額家賃4×800ドル=3,200ドルの高キャッシュフロー物件になるというわけ。同じ学区でも、ここから車で5分で、物件価格は半額にもなり、また、30分運転すれば、物件価格が10分の1の学区エリアにもいけるという極端な状況です。中山撮影》

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投資案件のキャパシティーについてのご案内 2015年7月24日補足

2015年7月24日追記

現在私は米国出張に基づき鋭意対策中です。
この問題については、解決のめどが立ちつつありますので、今後、投資する案件のクオリティを維持しながら、お役に立てる限り、投資家様のために、がんばっていきたいと思います。


対米不動産投資家の中山道子です。

2012年以来、ご好評を頂戴している「対米不動産投資・短期融資案件」に関連するお知らせです。(投資商品内容のご説明についての詳細はこちらのURLでどうぞ

堅実な案件を確保するため、キャパシティー的に、どんどん成長をするというわけにいかないという業務の性質上の特徴があり、今後、ご新規様のご相談者様へのご案内が難しくなる可能性が生じております。

現在、既存のお客様優先で回っておりますため、ご投資案件ご償還後、再度のご依頼をいただける場合、新規案件は、順次、内々に、ご順番どおり、ご案内させていただいております。ご理解ください。

今後の動向にご関心を持ってくださる場合は、メルマガへのご登録をよろしくお願いいたします。既存のお客様は、皆様、ブログを詳しく読んでくださり、メルマガをご購読くださるところから、お付き合いをおはじめ下さっておいでです。

今後、取り扱い案件が拡大できるようになりましたら、また、ブログやメルマガでご報告させていただきます。

最後に、多くの顧客様は、10万ドル前後から20万ドル前後の投資案件をお探しなところ、一案件で80万ドル以上といった額で問題ない場合は、まったく違うレベルで、需要があり、案件マッチングが別途できますので、お問い合わせください。億単位の担保価値のある商業案件を担保として抵当権を付けての安定投資をエンジョイしていただけます。


現物不動産投資にこだわりすぎるのはマイナスかもしれません

対米不動産投資家の中山道子です。不動産投資のブログなんですが、今日は、「みんなが、現物不動産投資にこだわらなくてもいいのでは?」というお話です。

現在、私は、「短期融資」(PRIVATE LENDING)という分野に特化しており、顧客様は、大体、そちらのほうに出資をされる方々が中心です。こうした投資については、こちらのサイトもご覧ください。

不動産を抵当にした短期高利回り投資の仕組み

対米不動産投資実績集
対米不動産投資家・中山道子

こうした投資スタイルは、

■ 便宜
■ 元本回収の確実さ
■ 利回りの高さ

を目標にしたもの。

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私にも、あなたにも、大家がつとまらなくなる日が来る! 投資判断のピークは、53歳で、後は下り坂だそうです

対米不動産投資家の中山道子です。

当然ながら、私の周囲は、不動産をやっている人たちばかり。お仕事上の知り合いは、ほとんど、

□ 大家さん業
□ 不動産関係者
□ 大家さん業参入希望者

といった感じでしょうか。

別の投資に成功した方が、不動産投資に着手しようとするパターンも、結構あります。

そういう場合、「どうして、今まで、不動産なんかやらずに、うまく行っていたのに、わざわざ、途中から、初心者になって、不動産投資のほうなんか、行こうとするか」というと、いくつか、パターンがあって、

□ 税金対策 減価償却や相続税対策が必要
□ 資産額が大きくなり、投資先を多様化しなければいけない
□ 株式など、今やっている投資に疲れる

という感じです。「投資で成功し続けるプレッシャー」というのは、成功者の場合、なおさら、ステークが大きくなり、疲弊感を伴うものなのだというのが、コンサルタントを名乗るようになってからの私にとっての気付きでした。今日は、こうした「中途転向組」も含め、

不動産投資業で成功することで、老後の安定が確保できる

と思っている方に、”素敵な警告”です。

実は、現役の大家さんも、みなさん、「そういう風」に思っているように見えることがありますので、私の考えを述べます。「そういう風に」というのは、「どういう風に」かというと、実は、私は、不動産で成功した後のエグジットを、正確にイメージしているように見える投資家さまに会った記憶がありません。まあ、手仕舞いするときは、人に相談する必要がないのかもしれませんので、私の個人的な印象は、脇におきましょう。


しかし、一般論として、あなたも(私もですが)、今後、高齢となり、いずれかは、死を迎えることになるわけですが、お互い、”お迎えの日”の朝まで、ばりばり、第一線で、不動産投資稼業が勤まるわけではありません。

パッシブインカムとはいいますが、不動産投資稼業というのは、自分で投資物件を管理しない場合でも、要所要所で、大きな決断を伴います。

お子さんが、必ず継いでくれるわけでもありません。配偶者が、そのとき、若くてエネルギーがあまっていて、リテラシーが高く、すぐに交代してくれる状態にあるわけでも、ないでしょう。

不動産だけではありません。多くの主体的な自己充実型投資活動は、頭が働く間に、自主的に、店じまいをする時期を決めることが必要になる場合のほうが多い可能性があるのです。


成功しているサラリーマン・タイプの大家さんの場合、マメで仕事熱心ですから、最後の最後まで、出入りの業者さんとの打ち合わせをし続け、現場で、ばったり行ければ、本望という人もいるかもしれませんが、そんな都合のいいことには、なりません。

それでは、どんな風になるのでしょうか? 例によって、研究小国のわが国には、たいした調査はありません。米国では、日本に先行して、参考になるリサーチが出始めていますので、見ていきましょう。

血の凍る2009年のある研究によると、「金融商品に関連するリテラシーは、一般に、53歳がピークで、それ以降は、下降線をたどり、85歳になった段階では、半数が、認知症となる。医学的な認知低下の診断が下されていない場合でも、実際には、高度に知的なレベルの能力は、低下の一歩をたどるものである。」のだそうです。

The Age of Reason: Financial Decisions over the Life Cycle and Implications for Regulation


注) こうしたアンケートの性質上、有効回答を寄せるほどの認知能力のない人を、集計上、計算に入れる方法は、ないため、アンケートの回答は、実際の分布状態より、高齢者の能力が高く反映される傾向が強いことを前提に、結果を読み込むことが必要です。


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任意売却は3歩進んで2歩下がる(1) 日本でのケースも参考になるかも

対米不動産投資家の中山道子です。米国では、カルフォルニアなんかは、いわゆる売主が困った状態にある「困窮物件(DISTRESSED PROPERTY)」の比率は、少なくなっていると感じられると思います(実態はそうでもありませんが、それはまた別に)が、私たちは、中西部が拠点なので、依然、投資は、銀行債権処理がらみが多いです。

それらの種類には、簡単には以下があります。

SHORT SALE = 任意売却。滞納が始まり、売主が銀行と一緒に債務処理のため、物件を売ろうとしている。

AUCTION = 銀行の債権を誰かが買ってくれるか、裁判所やシェリフ(Sheriff, 執行官)が主導となり、競売にかける。

BANK REO = オークションで誰も入札がないと、銀行名義になる。


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すべてうまくいくことは、、、ありません!

初心者の方のご相談に乗る際に、時々思うことがあります。昔の私もそうだったのですが、それは、「按配がわからない」という悩みです。ちょっと反感を買うかもしれないのですが、、、

「すべてがうまくいってほしい症候群」は、こんな感じです。


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今日は、PAYOFF LETTERを書きます

対米不動産投資の中山道子です。

今日は、2014年1月に、私のお客様が融資をした案件の「ペイオフ・レター」の作成です。

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ペイオフは、返済。償還の際に、「期日X月Y日これこれの額の返済を持って、完済と認めます」という書類。

上の物件が担保だったため、抵当権がついており、これを抹消するための書類も必要ですが、そちらは、弁護士に作成してもらいます。


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男性脳!女性脳! 不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い? 前編

対米不動産投資家の中山道子です。私が、最初、投資における男性脳・女性脳という言葉に触れたのは、友人の尾浦英香さんのおかげかもしれません。

尾浦さんは、不動産関係のコンサルタントの先生なんですが、彼女は、男女で、購買パターンが異なるということを、不動産における賃貸客付けにおいて意識する必要があるという指摘を長らくされてきています。

彼女のブログの記事の例を、ひとつ、よければ、参照してみてください。

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こういう人は、手間なしですね 12万ドル強を2014年1月に融資

ミシガンのほうで、2014年1月に投資家様がエントリーされた物件が、この9月中に、償還になるというニュースです。

今回、融資相手は、「職業看護師」「与信最高」「貯金あり」。

そんな人が、どうして、物件を担保に入れに、「高利貸し」に来るのでしょうか?


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2014年8月29日配信投資案件例 4万5,000ドルの鉄板案件

《この案件は、ご案内後1時間で、締め切りました。次回以降、またよろしくお願いします。すでに打ち合わせやブリーフィングを受けている投資家様が、レスポンスタイムがお早いです。よろしければ、電話やスカイプでの打ち合わせなど、随時、お申し込みください。1時間程度のご説明などは、随時行っています。また、視察旅行やセミナーなどにご参加いただける投資家様が、どうしても優先になりますので、随時のセミナーへのご参加もぜひご検討ください。》


今朝、来た案件です。

10万7,000ドルの鑑定書がある物件に対し、4万5,000ドルの融資依頼。向こうは、登記可能な名義返上書を差し入れします。<ライセンスのある現地パートナーが保管>貸し倒れ不安ほぼゼロなのに、申告前ネットリターンは、9.94%と、10%近い優良案件。

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メールマガジンでも、ご紹介しました。メルマガご登録は、こちらから。

場所は、デトロイト隣接都市、ディアボーン市です。

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2014年7月告知 デトロイトで賃貸用の投資物件を購入しようと検討されている方へ

2014年7月段階の告知です。

デトロイト市内で、「投資用の数百万の賃貸物件を買ったが、困っている」というお問い合わせが、大変多くなっております。

私自身は、国際的な投資家が大量に流入し、「市内は、借り手市場に転換した」との認識から、この3年間、まったくデトロイト市内で、投資物件ご購入をお勧めしていません。貸し手市場になってしまうと、テナントの審査が、機能しなくなるわけです。

近隣市で、コミュニティがまったく違うところもありますし、デトロイト市内でも、うまくできている例や地区はありますが、相談内容から、安い物件を買い、困っている方が、複数おいでになるとの印象を得ています。

デトロイト市内では、「修理をせず、荒れた家をホールディングし続けているオーナー」には、最大1万ドルの罰金が課されるシステムが導入されました。2014年以降、デトロイト市内で、物件をホールディングしていて、修理をせず、放置していると、訴えられることになります。

このようなデトロイトランドバンクオーソリティ《市内の荒廃と戦うための行政法人》の試みについては、しばらく前になりますが、下の報道を、ご覧ください。

DETROIT LAND BANK AUTHORITY


2014年6月3日メルマガご案内案件について

2014年6月3日昨日お出ししたメルマガ【自己配信分】への大反響に、まだ、対応に追われております。おかげさまで、メルマガ配信直後に、それ以前から、ご相談を頂戴し始めていた投資希望者様に、お願いすることで締め切らせていただきました。

案件の具体的なパッケージも、今回、この段階で、ご案内ご容赦させていただくこととなりましたが、お礼とお詫びかたがた、こちらで、ご報告です。

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外見は地味に、、、中はゴージャスに! 短期融資案件例 R通り

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。

私の住んでいる都市も、ご多分にもれず、冬は、3ヶ月くらい、空気が、悪化します。2013年のこの12月上旬、この数日間を例にとると、米国の一般的な都市の平均値と比べると、15倍、20倍といった数のPM2.5などの粒子が浮遊しているようです。

対策としては、PM2.5対策されているマスクをして外出。家の中では、やはりPM2.5対策HEPAフィルター式空気清浄機が稼動。毎朝、空気アプリを見ては、子供には、「体育を休ませて、教室待機させるか」を指示し、先生にお便り。子供は、肺が小さいため、運動をすると、肺活量が増えて、過分に、こうした物質を吸い込んでしまう可能性があるのだそうです。


2013-12-04%2010.26.07.jpgPM2.5対策マスク!


報道によると、北京などに赴任して、喘息などを発病し、”中国居住”に、ドクターストップがかかるケースまであるとか。それでも、国際的に、更なる重要性を増していくこうしたアジアの大都市圏。ガソリンの精製など、今後の政府対策に、ぜひ期待したいですね。

他方、中国の都市圏の生活は、実際、こうした空気汚染に反比例し、どんどん快適になっています。米国流の感謝祭を祝うためのターキーも、取得はまったく難しくなく、我が家も、今年、七面鳥やパンプキンパイなど、米国人仲間たちと、たらふく食べた次第です。


米国では、ハロウイーンが終わり、11月第4木曜日と決められているサンクスギビングの週になるころには、すっかり、巷は、「ホリデー気分」。

不動産の賃貸も、売買も、シーズンオフ気味になります。特に、東部やカナダ国境よりの中西部では、雪も降ったりしますので、なかなか、気軽に引越ししたいという気持ちにならないというのは当然ですね。

さて、そんななか、一軒、グループ内で、「感謝祭週明け月曜日」に、投資資金償還がありましたので、ご紹介します。

私自身が、「大家さん」スタイルより、「投資家」を最近お勧めしている理由は、ごく単純化していえば、


「現在、個人レベルの投資家は、購入においても、資金が豊富な機関投資家の攻勢に勝てず、他方では、賃貸の局面にはいると、ワーキングクラスのテナント層の劣化に歯止めがとまらないため、賃借人層が、どんどん劣化していく/機関投資家などの賃貸業進出で、家賃相場は崩れていくばかり」


といった傾向が見られるようになっているからです。私が身近に観察する複数の市場で、こう感じます。今、値上がりが見られる市場でも、ホールディングが楽になるとは限りません。皆さんも、お気をつけください。


シカゴ市内・R通り


□ 2013年7月: 7万5,000ドルで購入
□ 2013年12月: 18万9,000ドルで売却
□ 融資額: 11万2,000ドル
□ 融資条件: 年率12%の金利(日割り計算)


ZILLOW掲載概略↓

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外見
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ZILLOWを見ると、アメリカの不動産は、値上がりが始まっていますが?

中山道子です。この前、ある投資家様から、こんなご質問がありました。


ZILLOWで、「このエリアは、この期間中に、これこれの値上がりがしました」との評価が出ることが多くなりましたが、それは信用できますか?


これは、大変よい質問です。実感と異なるデータって、どこから出てくるのか?

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ZILLOWによると、米国不動産は、回復基調くっきり?

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42万ドルの大型案件の例

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。アメリカも、とうとう連邦まで、役所閉鎖、債務問題の波が襲ってきましたね。日本人にとっては、リッチなイメージがあるハワイのような州ですら、州レベルでのこうした対策は日常的ですから、私は、なんとも思いませんが(もちろん不便とか経済縮小の危険があって困るとかそういうのは、皆さんと同じように、感じていますが)、昔の日本人的な感覚だと、こういうのって、「この世の終わり」な感じでしょうか、、、

今、諸大国間では、ひとつの国家体制において、何でもがうまくいくということがなくなり、「中国は影の銀行問題や環境問題」で、アメリカは、この体たらく、日本も日本で、消費税増税や東電問題など、課題が山積、といったあらゆるマイナス思考が蔓延していますが、私は、あまりマクロに国レベルでものを見ても、仕方がないかなと思っています。

具体的にいうと、「アメリカはこう」とか、そういう大雑把な言い方をせず、都市レベル、場所やクラスター(塊=産業であれ、グループであれ)レベルで丁寧にすくっていかないと、「どこも八方ふさがり」や「今は新興アジアだ」といった”極端な、また、一面的な価値観”に結びつきかねません。

卑近な話をしますと、私が現在居住している中国の青島市には、この前、「世界で最大の映画撮影所」が出来ました。式典には、なんと、ハリウッドのAリスター、二コール・キッドマンやレオナルド・ディカプリオやキャサリン・ゼタ・ジョーンズなどが大挙して来たそうです。仕掛けたのは、この前、米国のAMCという映画館を経営する会社を買収し、いまや、世界最大の映画館経営母体となった万达集団(Wanda Group)。今後、青島のこのスタジオが、「中国のハリウッド映画撮影所」になる可能性があるというわけです。

ここ青島では、来年は地下鉄が開通し、また、チンタオ航空という青島をハブとする国際航空会社が発足することも決まっており、これだけのことが、この2年のうちに、中国で第10位につくかつかないか程度のSECOND TIER(第二ランキング)の一地方都市でだけでも、起こっているわけで、こうした想像を絶する経済活動の波及効果を無視して、今後の中国経済は危ないとか、政府統計が信用できないとかいっていても、仕方がありません。

1qingcinema.jpg(青島での映画撮影所開会式の報道写真。こういったニュース、今の情勢では、日本語では、ほとんど、配信されません。嫌中ムードで、歓迎されないからではないでしょうか。本当に、冷静に、世界で起こっていることを知るには、中国のニュースを入手するのであってすら、”普通の日本人が求めるレベルの情報”では足りず、最低、英語が必要です。残念ですが、これが現代日本の情報鎖国ぶりの実態だと感じます。)

同様に、私がローカルでやっている対米投資も、米国連邦政府の財政状況やNYの株価に左右されるようなものではないということは、以下読んでいただければ、わかっていただけるかと思います。

さて、この前、中国でお世話になっている方をお招きしました。日ごろのお礼に、「ちょっと違うものを」と思い、中国ではまだ珍しいということで、イタリア式に、ミートソースのパスタとサラダ、ポークのポットローストをお出ししてみました。

ところが、

味が薄い!としょうゆをどぼどぼ。
(塩やコショウ、パルメザンチーズを使ってほしかった、、、)
なぜ、キャベツなどの野菜が入っていないのだ?
(いやあの、トマトとたまねぎが入ってるんですけど、、、)
こういうものだけを食べていると、寿命が短くなるだろう
(いいたいことはわかりますが、中国より、ヨーロッパのほうが寿命長いですけど、、、)

と地中海式ダイエット?に大いにダメ出しが、、、TT サラダにいたっては、中国人は、生野菜が嫌いなので、手もつけていただけませんでした。。。

中国のお料理も、実は、私の住んでいる青島市は、外食しても、薄味のことが多く、上海料理系。

水餃子なんか、本当に素材の味中心で、お店で食べても、中華によく入っているイメージの「うまみ調味料」も入っていなくて、私的にはとても好きなんですが、あわせてつくスープは、「餃子をゆでた白湯」というそっけなさ。

蕎麦屋の蕎麦湯の感じかなとは思うのですが、周囲の中国人を見ていると、別に、しょうゆやお酢などの調味料で、割ったりはしていません。そもそも、水餃子自体、調味料をつける人が、圧倒的に少ない。

それで、薄味水餃子自体は、そのままの味加減でOKな私ですが、この白湯には、実は、しょうゆを入れて、塩味を調整して飲んでいるんです。

こういう、地元の薄味の料理に慣れている舌の肥えた中国人の友人が、私の作ったイタリアンのお味は、薄すぎると感じ、私は私で、地元中華の薄味に、ついていけないという現象があるって、、、?

どうも、人間って、

知らない味を味わう感覚が乏しい

んじゃないかなと思うんですよね。

私が、水餃子のゆで汁にしょうゆを入れているのを見たら、この中国人の友人は、私が、彼がパスタにしょうゆを入れたのと同じように、ぎょっとするのかもしれません。(誰もやっていないところを見ると、たぶん、アメリカ人が、白米ご飯にしょうゆをかけるレベルの感覚なのかという疑惑が、、、詳しい方教えてください。)

ちなみに、アメリカで、和食を作っておもてなしするときなんかも、「純粋な日本人である自分の味覚」でではなく、”BENIHANA”のイメージで、「アメリカで売っているTERIYAKIソース」みたいなのを使うとか、パンチを効かせる戦略を立てないと、ほぼ確実に自滅します。

海外では、和食というと、みんな、「DRAGON SUSHI」とか、そういったネーミングのマヨネーズの入ったのり巻とかのことを思っているので、逆に、そんなのができない私は、おもてなしには、和食勝負をあきらめ、インドカレーとか、「ぜんぜん別物」を作っちゃうことも、、、笑

くだらない考察を続けると、今回のおもてなしの敗因の決定的なファクターは、ここ中国では、世代格差が大きいということをつい忘れてしまっていたことでしょう!

この日のお客さんは、インテリの海外留学組とはいえ、40台後半。私と同年代です。それで、実は、子供を持つのが早い中国では、高齢出産の私の周囲のお母さんは、大体30台で、この周囲の世代は、私の「意大利面」(イタリアンパスタのこと)なんか、自分では、まだ作れなかったりしますが、でも、味覚的にはなじんでいて、「すごくおいしい!」といってくれるんですよね。

しかし、やはり、50ともなると、周囲のお母さんと比べると、二周り上で、海外経験があっても、やっぱり、ちょっと、感覚が違う、そこを、読み違えてしまいました。(苦笑)

失礼なつもりではないのですが、世代的に、「中国の50台」は、すでに、日本や米国の感覚で言うと、(体力は違いますが)習慣からすると、「70台、80台」の感覚と思って接する感じというか、、、私の父のことを思い返しても、スパゲッティを作れば、食べてはくれるでしょうが、好物という位置づけにはならないな、、、

まあしかし、今回、一応、「世話になっている人に、手料理をご馳走した」という図式が晴れて成立しましたので、”マイ面子”が立ったのじゃないかと勝手に思って、良しとすることとします。。。

  つづきを読む > 42万ドルの大型案件の例

ご相談をお断りしなければいけないとき

遠隔対米不動産投資家の中山道子です。視察旅行の後は、夏の間は、デトロイトに滞在しています。来週、1週間、シカゴに行く予定です。

さて、私は、このブログを開始したときから、「思ったことを言う」(「うそをつかない」)をモットーにしてきました。

いい年をした社会人が、素で本当に思ったことを言うというのは、どうかなと思われる方のほうが多いかなと思いますが、物にはいいようがありますし、相手のことを思って言うのであれば、大体理解してもらえると思っています。

一応、自分の専門外のことではなく、自分が専門家として相談をされている場合ですね、、、汗 

つい先だって、ある方のご相談のメールがあって、今週、電話会議と相成りました。

大体、どういうことを伺うかというと、失礼ですが、予備的なお話は、ずばり、資産状態等細かい個人プロフィールです。普通にご挨拶する方には、そんな失礼なことはしませんが、、、笑


■日本や他で不動産投資をされているか。
■直近の資金がいくらか。
■家族構成や職業概要。
■海外経験や英語力。
■所得状況や貯蓄状況。
などなど、、、


初めて電話でお話をする方に、イキナリこういった全部聞きます。別に、刑事とかじゃないですので、あくまで、軽くですが、興味本位ではなく、いろいろな理由があります。

例えば、(不動産)投資歴で、投資家としてのバックグラウンドを伺います。日本で青色申告大家さんであれば、私より、不動産の知識や経験は豊富であると想定してかまいません。日本での税理士さんとのお付き合いや、税金関係の知識も、おありですね。それに対して、不動産も投資も初めてであれば、私のほうで、いろいろご案内することや、その方にふさわしい状況を作り出すにあたり、別の配慮をすることに意味がある場合があります。

あまり細かく説明するのもはばかられますが、自分をつくろっている方でなければ、大体、10分くらいで、その方の状況をうかがうことはできます。長くやっているので、それで、いろいろ勘が働きます。

  つづきを読む > ご相談をお断りしなければいけないとき

単純売買以外の決済は後に引きずるのが一番の問題だ!

この記事は、こちらの記事のパート2です。

前回、私のセミナーに過去に出席していただいた方から、ご相談を受けた話をしました。「リースホールド」は、不動産屋さんが薦めませんが、どうしてでしょうか?

というご質問。

それに対し、前半では、「トラブルになったら困るというのは、確かです」という趣旨のことをお話しました。

しかし、トラブルになるとは限りません。それでは、どうして、こうした「確率の低い?」リスクを心配しなければならないのでしょうか?

  つづきを読む > 単純売買以外の決済は後に引きずるのが一番の問題だ!

クリーンな決済と遠隔投資家のオプション(1)

2003年、2004年頃から、自己目的で、遠隔で、アメリカ不動産投資を行ってきている中山道子です。2006年くらいからセミナーやコンサルも行っており、現在、案件お世話をしたオーナー様の数は、5年ほどの間に、累計で、100人に近くなってきています。

こうした初期のオーナー様へも、トラブルなくサポートを続けて現在に至れているのが、私の自慢といえば自慢ですが、これは、私の問題というより、優秀で堅実な皆様にお引き立てをいただけてきたからかと思います。

その意味では、リスク開示(risk disclosure)や案件の事前説明を、大切にしてきてよかったと思います。また、今後も、何年たっても、フォローを続ける自らの体制を守っていければと思っています。

こうした中、セミナー活動等もやっているので、実は、今日、昔、セミナーに出ていただいた方から、「ハワイのリースホールド」についてのご質問を受ける機会がありました。

それに対するお返事をするために、いろいろ、考えましたが、その結果、こうした問題について、自分の考えを整理するいい機会となったので、ここで、ちょっとこの問題について、考察をしてみようと思います。

「リースホールド」とは、期間限定、登記可能な物件占有権行使の権利のことで、イメージとしては、最初、意味ある額のお金を払い、その後は、賃借料に準じたリース料を支払い続けることで、物件を期間限定で利用できます。

米国では、ハワイやグアムを中心に、限られたエリアでしか、利用されませんが、まさにハワイなんかは、東京同様、土地所有権が高額なため、期間限定の利用権を売り買いするメリットがあるのかと思います。

ご質問をされてきた方は、以下のようなことをお問い合わせでした。


+++++質問概要紹介

セミナーに参加させていただいたMです。

ハワイやグアムのリースホールド案件は価格も安いし、ハワイでは、あるリースホールド物件を気に入りましたが、不動産屋さんは、皆さん、トラブルになることもあるのでと、単純な所有権移転案件を薦めてきます。

日本の借地権と違うということはわかりますが、具体的にいうと、どこをポイントに取引をすればいいのでしょうか。

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ハワイでは、リースホールド(leasehold)に対して、単純所有権のことを、フィーシンプル(fee simple)といいます。

このメールに対し、私は、以下のようにまずお答えしてみました。


  つづきを読む > クリーンな決済と遠隔投資家のオプション(1)

不動産不況はまだまだ続く 2011年年頭展望 

2月になって、年頭展望もないですが、そもそも年頭、ブログをアップする余裕がなかったので、ちょっと big picture 鳥瞰図 の話をしておきたいと思います。

結論から言うと、ごくざっくりとした一般論としては、以下のように思っています。

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■回復展望
 不動産市場回復は、今後、最低2年は、実現しません。この2年間の動向によっては、それより長引く可能性もあります。

■既存の投資家
 バブル期の投資物件を米国の融資をつけて買ってしまっていて、毎月の支払いがマイナスの場合は、まだ損切りしていなければ、戦略的デフォルトを検討する余地があります。高額所得者で、後3年間赤字が我慢できる場合でも、バブル期の投資目論見で、最終的にプラスを出すことは、ほぼ絶望的なケースもあるため、損切りして、貯蓄をしなおし、出直すほうがメイクセンスします。プラスキャッシュフローが維持できていたり、収入比率に対する負担が軽い場合、市場に将来性がある場合、また、気に入っていてリタイア用に買った場合、20年、30年と、期限なくいくら待ってもかまわない場合などは、該当しないかもしれませんが、特に検討するべきなのは、手放すことにほとんどペナルティがないオーナーファイナンシング案件でしょうか。

■エントリー展望
 現在は、米国不動産を仕入れる好い時期ですが、融資が困難であることも含め、初級者にハードルが高い不透明感が市場を覆っており、必要な資金や忍耐力/スキルは、実は、バブル時より多く要求されます。
 不動産の場合、単に「蓄財目当て」だけではなく、「不動産が好き」、「投資先に愛着があって、自分の将来設計とマッチする」といったライフスタイル的な要素が必要です。米国不動産の場合、米ドルポートフォリオに意味がある(ハワイリタイア希望や子供の米国留学等)方を薦めます。投資で成功しても為替で失敗する可能性があるからです。
 新築を買うのは確かに今、馬鹿らしいのですが、他方では、場合によったら、現状有姿ものや表面的にゴマカシのお化粧を施しただけの物件など、現在の市場には、掘り出し物と並んで、危険な物件が多数混じっていますので、初心者は安易な気持ちでのエントリーは禁物。

■今意味がある戦略
 キャッシュ購入。長期(3-5年)遊休資金で行います。(米国在住者は、融資を検討する場合、30%といった頭金と十分な準備)市場が回復するまでの中長期にわたり、プラスキャッシュフロー経営を続けることを前提にしますので、初心者、遠隔投資家は、一般には、安物買い、あまり玄人狙いはせず、割高でも状態がよく、客付けしやすそうな物件を選ぶべき。例えば、ラスベガスなら、結局は、通常、2BRマンション(condo)で10万ドル前後からになるでしょう。同額の一軒家を購入することには、不確定要因が多すぎます。多くの市場の流通経路は混乱を極めており、銀行がらみの案件の場合、ベガスの例だと、希望物件取得に1年かかる場合もありえます(しかも、流れる場合も当然織り込まないといけない)。有能なレアルターさんなら、不況時は逆に仕事を選んでいます。定評がある人は、こうした小粒の物件購入のために熱心に動いてくれる余裕はない場合も多いので、ご注意。
 私自身は、以上の理由から、普通のサラリーマンでも手が出しやすく、家賃回収率が高まる可能性がある対デトロイトキャッシュ投資(一軒3万ドル以下)をご案内していますが、一般論としては、資金や時間に大きな余裕があれば、リスクが高い高キャッシュフロー戦略より、成長可能性の高いエリアへのキャピタルゲイン狙い案件を選ぶほうがベターだとは思います。ただ、今は、「1,000万あるから、すべて、一軒の物件に」という時代ではないので、米国で、1,000万の物件を買う方は、相当な余裕を残してそうすべきですね。売主側、レアルターさんなど、関係者にとっては、たかが1,000万。不況時のキャッシュプレーヤーには、数億単位の人がごろごろしています。しかし、こっちにとっては、されどの1,000万なのです。


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上のコメントが該当しない市場もあるかと思います。ごく一般的な印象です。より突っ込んだ話は、2011年3月5日のセミナーでしたいと思います。

お断り書き:
上は、一投資家の直感(gut feeling)に近いレベルで、統計だって分析しているわけでも、全米すべての市場に目配りできているわけでもありません。


次回は、「どうして、不動産市場が、ここ2年間以上絶対回復しないのか」について、より詳細な記事を掲載したいと思います。今回の不動産不況を語るにあたってあるいは最も重要な用語である shadow inventory について、ご説明することになります。


読者様からのご質問 アメリカ在住者様の小額投資/融資戦略

対デトロイト不動産投資の中山道子です。欧米の正月休暇は、1日だけ、旧正月を祝うアジアのほかの国々でも、この時期は別に休みでないというのに、、、苦

でも、早速、読者様から、新年初のご質問を頂戴しました。アバウトなレベルで恐縮ですが、一般論的な感想をもって、お返事に変えたいと思います。

それが、アメリカ在住者様の「イマドキの投資戦略についての私の意見」です。


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気に入った決済担当者がレイオフされた! 

今朝一番のメールは、気に入っていた決済会社の担当者から。


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Good afternoon,
I wanted to thank all of you for your patience and understanding through the years and for the opportunity to learn from you and work with you. February 11, 2010 will be my last day with XXXX Title Agency. If you have any questions or concerns please contact [オーナー].
I wish you all well and thank you.


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いきなりの辞職告知。体よくレイオフされたということでした。アメリカの会社では(日本ではよくわかりませんが)、この告知、顧客筋には、「その日の朝まで言わない」ということがよくあり、こちらは、引継ぎなし状態に結構困ることがあります。

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ポートフォリオには、定期的なreviewが必要です

12月19日に、不動産とはまったく関係のない非営利団体のほうで、50周年イベントというものを、主催し、大きな事故もなく無事、終了できたので、ほっとしています。《速報は、こちらから。何人ものお客様にも、ご寄付やご協力をいただきました。この場を借りて、御礼を申し上げます。》

一息ついて、日曜日は、しばらくぶりに、お客様と、お話しをしましたが、そのとき、こんな話が出ました。

「アメリカドルは、ハイパーインフレになるのか?」

そのお客様によると、最近は、いろいろな週刊誌にもこの説が出回っているので、きっと、やっぱり、違うんだろう、と思った、という笑ってしまうような話なのですが、そのとき、「中山さんは、どう思いますか?」といわれ、エピソードを交え、下のようにお答えしました。

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私は、しばらく前、外国人向けのFPの事務所でアルバイトをしていたことがあるんですが、結局、「3年先、5年先、10年先がわかることって、あまりないので、ポートフォリオって定期的に見直しをしていく、それにつきるんじゃないでしょうか」と、、、

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私は、一昔前、円ローン等の金融商品の勉強のため、友人に誘われ、彼女の秘書のようなことをやっていたのです。

もちろん、時給的には安かったですし、秘書業務のプロになりたいと思ってやっていたわけではなかったのですが、逆に、ある年齢になってしまうと、修行や下積みをすること自体が、希望しても難しいものですから、今でも、余所の専門職の人のサポート業務のようなことから、他人の仕事を垣間見、役に立つことは、「盗む」というモデルは、ありだと感じます。

普通に勉強するのとでは、緊張感が違うんですよね。

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現金価格と、融資を付けるときの価格は、違います

資本主義市場においては、商品価値というのは、相対的なものではないでしょうか。誰が、どれだけ、欲しいのか。

物それ自体には、絶対的な価値は、ありません。価値は、市場が決めるのです。

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不動産にも、ポートフォリオ作りが有効

不動産は高額なので、「ポートフォリオ作り」という考え方は、難しいといえば難しいですが、私自身は、不動産投資家は、そういう考え方を身に着けているべきだと思います。

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実住案件と投資案件は分けて考えたほうが良いです

実住とは、自分が実際に住むこと。つまり、住まいを買うことです。

初級の投資家が、投資を始めるとき、時々、思うのが、

■将来自分が住んでも良い家を買う
■別荘にも投資にもなる家を買いたい

といった希望。私自身も、投資と思った物件に、結局自分が居住した経験があります。

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投資先に仲間を作るメリット

考えてみれば、当然の話なのですが、できる場合と、難しい場合があります。それが、これ。投資先のエリアに同様にコミットしている仲間を作る必要性ですね。

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投資家は、「頭と尻尾はくれてやれ」

お客様に、こういう格言を教えてもらいました。

  【鯛の】あたまとしっぽは、くれてやれ

と、いうんだそうです。

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不動産と資産継承 女の子を持つ親編

Vさんは、不動産投資家歴が長く、日本では、要修理の物件を買って賃貸にまわしたりといった高度のノウハウをお持ち。そんなVさんには、英語を勉強するお嬢様がおいでで、実は、アメリカ投資は、お嬢様名義で、始められました。

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時々、冴えている私? 賃貸キャンペーン編

現在、デトロイト方面のご購入希望が多数ありますが、気をつけるようにしているのは、監督のクオリティが落ちないようにすること。

それについては、今日は、こんな画像をパソコンで作ってみていました。何の関係があるかって?

50dollars

以下のような、お話です。

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駐在員様の憂鬱 「買うべきか、買わざるべきか?」

日本在住の私ですが、逆に、投資を本業としていることを認めてくださる在米駐在員の方々が、円ローンとの関係で、時々、実際の居住物件について、ご相談をされてくることがあります。

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URは市場を乱すな! 民業の圧迫をどう正当化するのか

先日、コーチングの生徒さんが、UR都市機構の賃貸に移転したという話から、私は、生徒さんに対し、こんなことを力説してしまいました。

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まだ、値上がりすると思っている人が…

日本在住者とアメリカ居住者との間には、温度差があると思うのが、この問題。
バブル崩壊後の日本人は、投資にはより慎重で、これは悪いことではありません。

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投資における性差 男性的気質と女性的気質

この年齢になると、よい意味でも悪い意味でも、ビジネスで、異性を意識するというようなことは、ほとんど、なくなります。

また、昨今の日本では、女性であることが、ビジネスにとって、不利である、という意識自体も、必ずしも、持たなくてもよいようになっているのかもしれません。

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売れっ子評論家 森永卓郎さんのファイナンシャルプランニングは大丈夫?

私は、売れっ子評論家の森永卓郎さんのファンで、よく彼の論説を見ます。実際、彼の活躍を目にしたり、耳にしない日はないくらいですね。

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駐在員様の「投資戦略」 Pさん、いい感じです! 

前にも、多少、書きましたが、在米の駐在員の方々からは、よく、ご相談が来ます。特に、「円ローン」についてですね。

ただ、残念ながら、円ローンは、

★実住(=実際の居住物件)には、対象とならない、
★円の収入が、一部なりとある必要がある

ので、通常は、「帰国後ネ」の話となるわけです。

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cookie cutter の重要性

cookie cutterというのは、もともとは、「クッキーの型抜き」の意味。
別段、不動産投資用語なんかではありませんが、、、

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投資戦略

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