アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

Ｖさんは、不動産投資家歴が長く、日本では、要修理の物件を買って賃貸にまわしたりといった高度のノウハウをお持ち。そんなＶさんには、英語を勉強するお嬢様がおいでで、実は、アメリカ投資は、お嬢様名義で、始められました。

現在、デトロイト方面のご購入希望が多数ありますが、気をつけるようにしているのは、監督のクオリティが落ちないようにすること。

それについては、今日は、こんな画像をパソコンで作ってみていました。何の関係があるかって？

以下のような、お話です。

日本在住の私ですが、逆に、投資を本業としていることを認めてくださる在米駐在員の方々が、円ローンとの関係で、時々、実際の居住物件について、ご相談をされてくることがあります。

先日、コーチングの生徒さんが、UR都市機構の賃貸に移転したという話から、私は、生徒さんに対し、こんなことを力説してしまいました。

日本在住者とアメリカ居住者との間には、温度差があると思うのが、この問題。
バブル崩壊後の日本人は、投資にはより慎重で、これは悪いことではありません。

日銀のサイトに、こんな、Q&Aが載っていました。

昭和40年の 1万円を、今のお金に換算するとどの位になりますか？

この年齢になると、よい意味でも悪い意味でも、ビジネスで、異性を意識するというようなことは、ほとんど、なくなります。

また、昨今の日本では、女性であることが、ビジネスにとって、不利である、という意識自体も、必ずしも、持たなくてもよいようになっているのかもしれません。

私は、売れっ子評論家の森永卓郎さんのファンで、よく彼の論説を見ます。実際、彼の活躍を目にしたり、耳にしない日はないくらいですね。

前にも、多少、書きましたが、在米の駐在員の方々からは、よく、ご相談が来ます。特に、「円ローン」についてですね。

ただ、残念ながら、円ローンは、

★実住（＝実際の居住物件）には、対象とならない、
★円の収入が、一部なりとある必要がある

ので、通常は、「帰国後ネ」の話となるわけです。

私の生徒さんのYさんが、ご主人と一緒に、ハワイに旅行されます。コーチングでは、「円ローン枠を使ってハワイに投資をされるかも」ということだったので、いくつか、ハワイ投資についての注意点を、お話しました。

cookie cutterというのは、もともとは、「クッキーの型抜き」の意味。
別段、不動産投資用語なんかではありませんが、、、

2008年春先の米国不動産投資家にとっては、キーワードは、貸し渋り。【日本も、どうやら、その方向らしいですね】

知り合いの不動産関係の方たちは、日本でも、アメリカでも、業績不調の方が多いようですね。「今は、不況だから、お客さんがいない、、、」　「サブプライム住宅ローンで、お客様が、なかなか、融資が取れないから、物件が売れない、、、」

カナダ在住のSさんが、こんな記事を紹介してくださいました。

日本のマンション投資で、割高物件を、危険な融資つきで買わされてしまったという方のお話です。

この前、「円ローンの審査を受けてみたいのですが」という、ある方のお問い合わせがありました。ときどき、若い方から、こうした相談を受けます。生活設計がまだ不安定な方と投資についての、私の考えをお話します。

グリーンカードといえば、いわずとしれた、アメリカの永住権。
また、就業ビザなどを持っている場合は、ビザホルダー（visa holder、ビザ保有者）などといいますね。

アメリカでは、community property stateといって、夫婦の財産が、結婚中に、原則、共同で蓄積されたものと想定する州があります。
カルフォルニアや、ネバダなどがこれにあたります。

最近、いろいろなエリアに投資をされている方に、相談を受けることが、よくあります。
今、サブプライム住宅問題で、みんな、リファイナンス戦略が頓挫したり、苦労してます。

ひとつ、買う前には、気がつきにくい問題。
それが、値上がり狙いで起こりがちな、空室管理問題です。

投資というのは、どう成功させていくのでしょうか？
これは、私は、「場数です」とお答えしたいです。

たとえば、私のブログを見て、「一棟ものはないですか？」というお問い合わせもあります。私自身が、まだ、一棟ものはやっていないので、ご紹介したくありません。

不動産投資には、さまざまな物件に対する異なる投資戦略があります。コンドミニアム（区分所有）、一戸建て、小規模集合住宅、いわゆるアパートもの、、、ものによったら、ホテル経営とかまで、入りますし、、、ドルフ・デ・ルースさんの本にも、「葬儀屋経営」をしている、なんていう話がありましたね！

ここでは、私がある程度知識を持っている、居住用物件の中で、いろいろな種類の物件のご紹介をします。

私自身は、セミナーなどでお話する場合、「もしも、値上がり益狙いの不動産投資をしていくなら、値上がり年率20%以上が取れないと、ダメです」といいます。自分自身、過去にそうした値上がり狙いも経験もしています。しかし、アグレッシブな値上がり狙いや高利回り狙いと言うのは、「むしろ、気をつけないといけない方法だ」とも思っています。

3月に購入した物件につき、こちらの、投稿をご覧ください。

かいつまんで説明をしますと、私が、1万5,000ドルで買った、査定額6万ドルの物件のリファイナンスを申請中だった銀行が、倒産した、という状況があったのです。

キャッシュフローする物件は、通常、長期的な資産形成の対象にはなりません。なぜなら、キャッシュフロー物件とは、「すでにある程度古く、償却している」ことが前提だからです。

しかし、「中長期資産形成」と同時に、「そこそこのキャッシュフロー」が手に入れられる戦略がある、といわれたら、あなたはどうですか？

プリコンストラクション（preconstruction）というのは、値上がりが狙える地域では、ポピュラーな投資手法です。

たとえば、ラスベガスで、2002年に、新築物件に申し込んでいたとしたら、引渡しまでの1年間の間に、その物件は、10%や20%値上がりしていたでしょう。

業者から、キーの引渡しを受けたら、それを、イキナリ入居することなく転売して、利益を出してしまう。そんなことを、フツーの人が、副業としてやっている。それが、投資大国アメリカの凄いところです。

しかし、ここで思い出してください。すべての値上がりには、終わりが来ます。

私は、いわゆる不況地域に投資をして、おいしい思いをしているわけですが、、、

今日、ミシガンの取引先とまた、雑談に近い形で、物件の情報交換をしました。彼の話によると、カルフォルニアの初級投資家に、こんな悩みを打ち明けられてしまったそうです。

プランAと、プランB。　これ、わかりますか？

英語的な表現なので、日本語ではこういう言い方はしませんね。

今日、ニューヨーク州にある私の地元のパートナーと、定例会議をしていたとき、彼が、こんなことを言いました。

「君のやっていることは、俺には、とてもできないよ、、、」

投資関係の言葉で、不労所得と言う甘い響きの言葉があります。英語では、passive income。

これ、勤労所得に対する言葉ですけど、まったく、passive、完全に不労かといえば、株や、FXをやった人だって、「いやそう言うわけには、、、」と言うと思います。今、話題のアフィリエイトのウエブサイトなんかも、まったくほったらかしで、チャンリンチャンリン、というのは、やはり、ちょっと、難しい場合のほうが多いのではないでしょうか？

不動産なんかは、ペースがのろいので、株やFXと比べると、結構、不労所得性、高いと思いますが、これも、やり方しだい。

不動産投資も、国際的な市場で行えば、今流行のFX取引の一種だといって間違いありません。

私なんかは、ドルの長期的な保有を目指して、行っているので、円安の時期があっても、良い物件が入れば、それほど気にしないことにしています。

ただし、円高のときに、良い物件が入れば、本当に得ですが、、、

独立行政法人労働政策研究・研修機構の調査によると、サラリーマンの生涯所得は、性別や学歴の差があるものの、大体、現在、2億から3億が中心となっています。

投資には、値上がり狙いと、利回り狙いがあります。

あまりに当たり前なので、不動産屋さんのHPなどを見てもこんなことは書いてありませんが、意識するとしないでは、投資方法がまったく変わってくるでしょう。

ナシングダウン（頭金ゼロ）は、ちょっと今のアメリカでは、虫が良すぎますが、私が投資している物件シリーズなら、ずぶの素人でも、3年から4年くらいで投資した金額が全部帰ってくるワザがあります。

一時、日本でも、金利が一番安いとき、「頭金ゼロ！」という広告が踊りましたが、アメリカは、こうした頭金ゼロ購入戦略の本場です。

英語で、exit strategy という言葉があります。

直訳すると、出口戦略、、、

最近は、日本でも、不動産関係者の中で、時々聞くようになりました。

遠距離投資の場合の最大のネックは、旅行しないと投資先が見ることができないこと。

ところで、あまりに当たり前といえば、当たり前ですが、

不動産投資のスタイルには、見て買う方法と見ないで買う方法があります。どちらがよいということは必ずしもないと思いますが、自分はどちら派か？を意識してみると、おのずと投資スタイルがそれに応じて変わってくることに気がつくでしょう。

不動産は、儲かると思います。しかし、具体的に言うと、どうやって？

万人に最適な不動産投資と言うものは、ありません。あなたには、どんなタイプの投資が、よいでしょうか？

不動産投資について、いろいろ、言われますが、私は、「不動産投資は、ごく普通のビジネス」と思っています。

よく、大手デベロッパーの営業が回ってきて言いますよね。一時は、よく、ペイオフ対策と言う言葉を使っていました。年金対策、リタイア、エトセトラ、エトセトラ。

【2008年追記】
この記事は、2007年にデトロイトに進出する前に書きました。

☆ここでは、「キャッシュフロー物件」というのは、利回りの高い物件をさすことにします。私自身の目安は、表面20%です。例えば、10万ドル台の物件に30%の頭金をダウンすると、なんとか家賃でプラスになる、といった程度の話ではありません。