アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

私が尊敬する投資コンサルタント、長嶋修さんによると、日本の査定システムは、ほぼ、出来レースのようなものなんだそうで、、、

日本では、土地は、長期資産性があるといわれています。実は、アメリカでも、土地は、希少性がある、不動産は、だから投資にいいんだ、といいます。

They don't make land anymore.　土地は、新しく作れないからね

というわけです。しかし、つむじ曲がりの私は、今日、こんなことを考えてみました。

日本自体については、あまりわからない私。ただ、統計は、セミナーを行ったりする必要上、見てみるのは好きです。今日は、日銀の関係の一般向け金融情報のサイトを見る機会があったので、ご紹介します。

日本では、不動産は資産性があるといえば言えますが、長期にわたって値上がりしていくというイメージを持っているとしたら、それは、市場を知らない人でしょう。

日本では、物件は、
　■ 上物は、15年から30年で、完全償却し、無価値に
　■ 物件価値はあくまでそのときの土地の時価になるのが当然。

長期にわたって保有した物件につき、資金繰りを考えるときの、融資のキーワードは、アメリカのように「リファイナンス」ではなく、「建て替え」です。相対すれば、日本では、不動産の資産性は低く、アメリカやニュージーランドのような国は、高いのです。

今朝2008年1月24日の新聞で目に付いた、「海外投資」の失敗案件。紹介者が、日本国内では、出資法違反が取りざたされています。

16億といえば、私たちにとっては大きな金額ですが、ファンドの損失としては、極小なのでしょうね。多数の著書がある「時事評論家」が、自分の投資家としてのネームバリューを使って、グレーなお金の集め方をしたということです。

あなたは、過去50年間の日本のインフレ率が、いくらかをご存知ですか？

厚生労働省の推定がこのたび明らかにしたところによると、労働力の減少は、前回統計予測よりも急激で、社会保障制度の維持や経済成長の持続が更に難しくなることが予測されている、ということです。

個人向け住宅については、個人やその保証人を100%追い詰めるのが、日本の住宅融資ですが、日本でも、ビジネス案件では、外資が提供し始めた、ノンリコースローン。

モルガンスタンレーの商業物件向けノンリコースローン、どんな感じでしょう？

不動産流通経営協会と言う団体の資料は、大変参考になります。
この19年に出したばかりの調査の結果ですが、現物は、こちらから、ご参照ください。

この調査によると、日本では、住宅の価値は、30年を待たずして、ゼロになると言うことです。ショッキングな数字ではありますが、不動産に明るい人なら「15年の間違いじゃないの？」というヤジがとびそうです。

ネットで拝見した言葉です。さくら事務所の長嶋修氏が、提唱されていると言うことです。

戦後日本の土地政策とそのつけとしての住宅事情の貧困さを、鋭く分析していると思いました。

まずは、彼の「土地本位制資本主義経済」とは、どういう意味なのでしょうか？

日経関係のショッキングな記事を見かけました。日本の話ですが、多くのマンションで、修繕金が不足しているかもしれない、というのです。

以下、記事引用。

日本の投資関係者の言うことを聞いていると、「資産額が3億」なんて、平気で言っています。これは、どういう意味かと言うと、

「一部上場サラリーマンなどが、与信を利用し、フルローンを組んだりして、2億、3億の一棟ものを購入し、アパート経営に乗り出した」

と言う意味で、決して、現金で3億円を、銀行口座に（あるいは投資信託でもいいですが）持っているわけではないんです。

このような、「借金で3億が、資産額3億」って言い方、おかしいと思いませんか？

ちょっとここで、日本で不動産投資をする場合を考えてみましょう。

日本で、普通に物件を購入するとすれば、よほどのあばら家でないかぎりは、キチンと頭金をつんで、ローンを組むことを考えますよね？

その場合の条件ってどんなでしたっけ？　以下は、ローンが通りにくい例です。

日本の不動産購入には、なにか、不透明感が漂いますね。

去年、中古建築物におけるアスベスト問題が新聞で取り上げられることになったとき、”不動産の常識”については、数年ですっかりアメリカナイズされてしまっていた私は、目が点。

なるほどと思う統計を見つけました。

英米両国の不動産資産額は、ＧＤＰとほぼ同水準。
それに対し、日本は、土地資産がＧＤＰの約2倍だというのです。
これでは、まだ高すぎる！

日本では、個人向け住居の場合は、ワンルームも含めて、新築のときに、一番、家賃が高く、その後は、どんどん下げていかなければいけないことは、常識です。

新築ワンルーム投資は儲かるか？
気をつけないと、儲かりにくいんじゃないかな？

分析：
都内の新築ワンルーム投資なんかは、せいぜいで、利回り8%とかですね。利点は、ローンが35年と長くつけられることで、そうすると、毎月の支払いが低く済むわけですね。

大企業勤務のサラリーマンであるならば、団体信用生命保険(団信）に加入し、しかも、保証会社をつける事で、近年は、連帯保証人が不要になっているようです。喜ばしいことですね。

しかし、自営業者の場合には、、、

オールアバウトに掲載されていた記事があったので、ちょっと転載してみます。オリジナルリンクは、こちらから。

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◆わずか30年前後と日本の住宅が短命な現状

大塚 有美氏