アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

私自身の対米不動産投資のアングルは、”サラリーマンでも、副業的に、数百万単位からの不動産投資！”ですので、メインのお客様の金銭感覚は、いわゆるリッチマンのそれとは違うのではと思いますが、融資業務のお手伝いで、有産階級？と思う方々のお手伝いをした経験も、絶無ではありません（笑）。

ご実家がリッチだったり、また、ご本人に資産がある場合、資産関係の悩みが、結構あるなあと思うことがあります。

アメリカの賃貸借契約は、年次更新が定例です。二年間が標準の日本より、せからしく、また、普通に、1年契約すら満了できない人もいます。

サンクスギビングの頃を過ぎると、毎年、「更新手配しなくては」とあわてるのが、自主管理＝放置プレイしているノースラスベガス市の物件。

皆様にはお勧めしていませんが、自分のポートフォリオなので、これも勉強と、管理会社を入れておらず、募集や入居手配は、募集のみを行う不動産屋さんに頼み、年次更新は、自分で契約書を用意した上で、やはり、親しいレアルターさんに、物件のウオークスルーを合わせて、お願いしています。

「投資の雑感」コーナーに書くようなことか、という感じですが、私も、各種決済のお手伝いが、100件以上を超えてきまして、結構いろいろなことを経験しております。

昨日は、お客様をぎくっとさせるこんなエピソードが、、、

Compsは、comparables。比較可能なもの、という意味で、近隣類似物件のことを言います。

コンプスについては、投資指南塾DVDでも、相当時間を使ってお話をしています。コンプスにまつわる失敗談も、収録されています。

今日も例によって、現地と打ち合わせ。地球の裏側の人間模様にも、相当通じている私ですが、今日は、電話口でのけぞってしまいました。

仕事柄、いろいろな方のご相談に乗りますが、皆さんの悩みも、垣間見ることもあります。

■仕事や生活に流されているだけでは、いけない、、、
■老後対策のため、なにかしないと、、、
■アーリーリタイアをして、家族ともっとすごしたい、、、

この前、私は、メルマガで、「ヒツジさんはまずいです」警報を出しました。ヒツジさんとは、私がこの前国立科学博物館で出会った人々のこと。

ヒツジさん警報メルマガはこちらから

誰でも、ヒツジさんになりがちなのが、怖いところ。私も、ヒツジさん状態でいた状態が長いですし、今も気づかず、ヒツジさんをしていることがある可能性が大です。しかし、ヒツジさんはまずい、と思うか思わないかで、投資家とそうでない人たちの人生が大きく分かれていきます。

私の対米不動産投資のブログでは、多くのアメリカ好きの方々が、お問い合わせをくださいますが、お子さんのアメリカ留学を視野に入れておいでの場合も多いです。

円ローンという日本人の対米投資のための融資窓口をしているので、その関係でも、いろいろな方からご相談を受けます。そちらについての資料は、こちらから。

しばらく前、「かわいそうだなあ」と嘆息せざるを得なかったケースがあります。お子さんのアメリカ留学に絡んでの、資金繰りのご相談です。

質問者は、こんな状況でおいででした。

今、アメリカでは、賃貸物件は、一般には、下のように見えないといけません。

商売柄、いろいろな不動産関係者と話す機会があるのですが、今日は、笑えない話を、ひとつ、聞いてしまいました。

それは、、、

12月24日の今日、デトロイトの管理会社さんから、家賃が今日来ました。

関係ないけど、柄にもなく、今日作ったケーキです。娘とデコレーションしました。おいしかったです！

'Tis the time to be merry【歓びの時来たれり】とは、歌の文句で、大人になると、この時期というのは、頭を悩ますシーズンに早変わりします。

クリスマス、お歳暮、お年賀、お年玉。出費に続く出費で、「今年は、不況で、正月が迎えられない」といった悲痛な声が日本でも聞かれているのかもしれません。

アメリカでも、事情は、ご同様。

前半のポストは、こちらから。

今、少し、時差ぼけになってきて、朝3時におきてしまいました。タイムラグでくるのは、としのせい、、、？

この前お食事をした円ローンご相談者様が、「ロバート・キヨサキの本に、チームを作って、という話があって、今ひとつぴんと来なかったですが、ローン申請をやったり、デトロイトの中山さんの話を聞いたりして、『こういうことか』と、ようやくわかってきました」とおっしゃっていましたが、こうしたチーム作りは、初めての物件位では、通常は、一夜にしてできたりはしません。

どのチームプレイヤーも、大変重要な役割を担っています。

その要のひとつが、ローンオフィサー。今日は、「ローンオフィサーの仕事って大切なんだけど、なかなか、その内実は、うまくいかないことも、という『裏からの話』」。

9月に、私たちが、格安戸建賃貸戦略を展開しているデトロイトのタイトルカンパニーの担当者が、レイオフされてしまいました。仕事、ないんですね。 【タイトルカンパニーとは？】

最初、私がエスクローコーディネートをやりはじめていたときは、「無視」状態でしたが、しばらくたったら、気心も知れ、対応もVIPクラスに。ようやく、現地のチームができたことを喜んでいた矢先。

新しい担当者のJさんと、最初のクロージングを、この10月6日に行いました。

知っている方に伺った話です。

2007年初頭に、首都圏マンションを、4,700万ほどで売却確定。その物件は、業者さんが、転売のために、買ったそうです。【日本の話です】

「その業者さんは、多分、500万くらい、リフォームにかけたんだと思いますよ」

その物件は、一時、市場に、7,400万ほどで、売却に付されていたのですが、、、

私のイメージでは、一昔前までは、「経済に先行き不透明感がある場合は、貯金を持っている」というのが、ひとつの、保守的ではありますが、「大きな損はしにくいと言う意味で、安心」な、教えだったように思います。

私自身も、「余剰金がないのに、虎の子をすべて投資するのは、良い考えとはいえません」と、正直、毎回、申し上げています。「200万しかありません、フリーターですが、どうやって投資をすれば良いですか？」なんていう方には、「投資より先に、就職を考えられたらどうですか？」なんて失礼なことを、平気で言って、追い散らかしています（笑）。

なんだか偉そうですが、そんなに簡単に、「提携」ってするものではないです。私は、提携話には慎重で、これは、多少苦労をしたことがある人なら同様だと思います。

初級レベルの方は、よい投資物件というのは、「ある」もので、それを「探す」プロセスが、不動産投資だと思っています。これは、私の経験に引き照らしても、私自身が、最初の3年間は、思っていたことだと思います。

私は、融資や投資の相談をさせていただくので、いろいろな方々の収支を拝見させていただくことがあります。そのとき、本当にしみじみ思うのが、貯蓄ができている方の強さ。

株の知識がないのに、気になる投資家、ウォーレン・バフェット氏。自らの年収は低く抑え、長期展望を会社経営に求めていく実利主義のバフェット氏は、金について、こんな発言をしたことがあるそうです。

日々は、どこへも出かけず、自転車での保育園の往復くらいが日課の私ですが、仕事柄、いろいろなかたがたとお話させていただけるので、「なるほど」と思うことも。

今日の「口コミ」は、高級住宅街に多発する空き巣の話です。

ファイナンシャルプランナーや投資顧問の人が、よく言っていることですが、「節約に勝る投資はない」。

不労所得で、1万収入を得るのは、節約によって1万円を得るのと比べると、ずっと大変なんだということです。

世界レベルの大富豪でも、この原理で、資産構築をしている方もいます。

この前、Fさんに、「自分は、長期的に、やっていきたい。中山さんには、あまり、忙しく、なりすぎないでほしいものです。」といわれました。

タイムイズマネー。いわずとしれた格言？ですが、投資に関連して、私が思う、「ちょっと気が付きにくい」バージョンを開陳したいと思います。

英語で、投資は、investment。これに対し、投機は、speculation。投機とは、つまり、speculateする、根拠もないのに、勝手に、調子のよいシナリオを、描くことですね。

実は、私のところには、最近、ちょこちょこと、失敗してしまった投資についての、ご相談があります。やはり、失礼ながら、こういう状況に陥るに至った皆さんは、勉強不足。あまり苦労しないで、儲かる話がないかな、という姿勢、あるいは、心の隙を、衝かれているのかなと思わざるを得ません。

私も、最近は、自分の物件で、大きな問題を起こすということは、あまり想定していませんが、しかし、ちょっとしたことは、いつもあるものです。すでに、不動産投資家である方々は、「なにかと、いろいろ、あるものさ」とそこら辺の事情はわかったもの。

このブログを読んでくださっているのは、男性のほうが多いでしょうか？
ちょっとした「女性の日常実感」ですが、こんなことがありました。

「おしゃれ」といえない、私なんかでも、この年になってくると、昔から持っているジュエリーなどが、相当増えています。若いときに、母や祖母からもらったものの、問題は、ずばりデザイン。ジュエリーにも、当然、流行があるんですよね。

ある方に、大家さん業がなんたるか、ということをご説明していて、初めての方には、こういう図式が、わかりやすいかなと思うことがありました。

大家さん業対サラリーマンという対置は、自営業・ビジネスオーナー対サラリーマン、という対置だということです。

時々、「1、2軒、購入したが、その先が分からない」という問い合わせをもらいます。私自身の経験に照らし合わせてみると、ある程度、自信を持って、何をやっているかが分かってくるためには、最低でも、4、5軒、やってみないとだめなんじゃないのかな、と思います。

コーチングをするようになったり、自分の歴史を冷静に振り返る余裕が出てきて、「投資家にとって必要な資質ってなんだろう」と考える機会がありました。

「いやあ、やっぱりい？」なんていうと、ちょっとアレですが、そういわれてみると、衝撃も違和感も、ない、大田経財相の発言。

不動産投資も、他の分野同様、犯罪や詐害行為が横行することがあります。アメリカの不動産取引にかかわる暗部を知ることも、賢い投資家としての一歩かもしれません。

サブプライム住宅ローン問題に、競売の横行。
こうした動向と並ぶ、典型的な問題のひとつとして、現在のアメリカで特に悪名が高いものに、モーゲージフロード (mortgage fraud)があります。

投資をするのには、お金が要ります。この問題を解決するのは、いくつかの方法があります。共同投資は、そのひとつですね。ですが、課題もあります。

たとえば、仲間同士で行う共同投資の場合。この問題点は、たぶん、一番大きいのが、人間関係ですね。

投資というのは、高度にアドレナリンを分泌しそうな、頭脳的活動です。

短期成長と一丁上がりは、野心満々の若い男性なんかには、永遠の夢なのかもしれません。しかし、残念ながら、多くの私たちは、その目標は達成しません。

今のアメリカが、お買い得か、否か。アメリカのレアルターさんなどに聞けば、「今は物件がたくさんあって安いから、お買い得ですよ！」と必ず言うでしょう。

他方、最近では、「ドルは、80円になる？」なんていう刺激的な本が出たりもしますから、日本好きの論客は、「債務国アメリカの通貨なんか」とおっしゃいます。

12月10日

昨日、ぼんやり新聞を見ていて、仰天した記事が一つ。朝日新聞の耕論というコーナーに出ていた、財政学の先生をされている、井堀利弘さんという東大教授の発言です。

最近よく投資話の交換をよくするカナダ人のCさんは、実は、日本人パートナーと、ゲストハウスを経営している。千葉に4軒というから、凄いですね。

しかも、多少突っ込んで話をする機会があったので感心しましたが、彼らは、物件を購入せず、賃貸し、経営のほうだけやっているのですね。

これは、本当に、リスクを最小にする頭のよい方法です。

2007年11月に、コーチング受講希望者が多すぎて、当面、1対1の1年方式の案内を小休止することとしました。

これは、やはり、私の時間の使い方の配分として常に検討しなければいけないことで、お客さんや生徒さんのための時間、子供との時間や単純に、生活に必要な時間、ボランティアに使える時間、と、それぞれが意味があるから。

最後に、やはり、私の中で、コーチング以上に、重要な意味があるのが、自分自身が投資家であれる時間なんですね。

コーチングしている生徒さんから、面白い情報を教えてもらいました。

ちょっと、ばかにしていた（ゴメンナサイ）はなまるマーケットで、マネートーク。