アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

中国在住のアメリカ不動産投資家、中山道子です。親子で、中国語の勉強をしているのですが、生活もとても楽しいです。

今日は、息抜き？でこちら中国の不動産事情を。といっても、こっちの不動産の勉強をしているわけではまったくないので、ちょっとした雑談です。

私がこちらに来たのは、２０１１年１１月なのですが、そのころの為替は、日本円がずっと強く、１元は、１２、１３円くらいのイメージからスタートしました。

それが、２０１３年５月のこの段階では、なんと、１７円に手が届くかというところまで行きそう。今回の円安は、実に、１年で、中国元に対して、４０%のロス。駐在組の方々の生活や、そもそも、中国進出企業のコスト増を考えるのが恐ろしいですが、私自身は、ドルベースで地味な生活をしているので、たいした影響はありません。

しかし、私の住んでいるマンションは、「来たとき、日本円を使って買っていれば、１年そこそこで、４割値上がりしたのだ」と思うと、苦笑いが出ざるを得ません。

こちらに来たときは、月額6万円以下相当だった私のマンションの賃料。それより、驚きなのは、この155平方の３ＢＲの価格。実に230万元、3,000万と聞いたのですが、それが、日本円で考えると、実に、４割値上がりしたということなのですね？　（こっちの相場は調べなおしていませんが、大きく値上がりしたというわけではありません）

建物全体は、2004年頃の築年数。私の部屋は、最後まで売れ残っていたらしく、私たちがはじめての入居者だったため、室内の内装も、こちらとしては、大変きれいな状態。特に不都合もなく、借りる分には、大変ありがたく住ませていただいており、まったく文句がない私なのですが、、、

細かいところを見ると、内装が、こんな感じで、、、大汗

周囲は、こんな感じ、、、、

写真は、これくらいでいいでしょう、、、　

シャワーは、四つ星ホテル仕様なくせに、立て付けが悪く、浴びるごとに、漏れてきます。台所は、パイプがむき出しで、よそで何を料理しても、においがそのまま伝わってきます。外装ペンキは錆加工しないため、すごく乾燥しているのに、やっぱり錆だらけ。

池もあって、金魚が泳いでいるんですが、配管が悪く、時々、生活排水が流れ込んでいるのを見ます。金魚も、毎日のように死んでいるし、、、ビオトープ（生物のすみやすい空間）って、中国語では、なんというのでしょうね、、、汗

ここは、いわゆるＧａｔｅｄ　Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ。守衛さんもたくさんいますし、清掃の人もいつも忙しそう。植樹もまじめにやっているし、立派な管理組合事務所もあり、宅配など預かってくれたり、こちらスタンダードでは、本当に、至れり尽くせりの高級マンションと断言してまったくかまわず、ある意味では、日本のそこそこのマンションに住むよりずっとＣＯＭＦＯＲＴＡＢＬＥ。

私自身、生活していて、文句を言っていると受け取られたくはない位、楽しく暮らさせていただいているのですが、それでも、「まだ10年たっていないのに、こちらレベルでは、トップランクの高級マンションが、この状況とは、、、」などと思うと、成長経済だけが頼りの短期値上がり狙い投資の恐ろしさに足がすくみます。

そもそも、230万元の物件の家賃が、家具つきで、年間5万5,000元といえば、表面利回りで、２．３９%。こちらには、固定資産税がないようなので、皆さん、銀行預金代わり、インフレヘッジに、強気ですが、なんとも、不動産にも、いろいろな世界があるものです。

私自身は、投資は、めちゃくちゃ値上がりするというよりは、長期的に安定しやすいこと、当面、全面的に負けこまないことのほうを大切に考えています。単発的に、バブルをつかむということは、昔、ビギナーズラックで、米国でも経験しましたが、やはり、それは、「焼畑型の投機」に終わる”ババ抜き戦”ではないかと感じるにいたっているのです。

中国のような急成長国では、建築基準は、年々高くなっており、5年前の物件は、相当な高級物件であってすら、すでに、このように微妙になり始めるわけで、この物件も、より新しい、より高級な物件が周囲にできれば、そちらに買手が流れていく可能性が否定できないのではないかと、感じてしまうのですね。

これは、新興国では、中古市場が確立しにくいという一般ルールの問題なわけで、融資が潤沢であり続け、マンション購入希望者がたくさんい続けたとしたら、昔の日本のように、「スクラップアンドビルド（建てては壊す）」がますます加速するわけですね。

こうした市場では、物件のクオリティーコントロールよりも、より新しい物件の建築軒数や、平行して、マクロ経済の動向が、一番重要なわけですが、逆に言うと、リーマンショックをコントロールできた不動産投資家はいないわけで、不動産でマクロ経済に依存するくらいなら、単純に株式投資を極めればそっちのほうが流動性が高くていいんじゃないかなとか思ったりします。（これは、株について知識がそれほどないので、そういってしまっているだけかもしれませんが）

ここ中国で大きく儲けるチャンスを逃しているのかもしれませんが（苦笑）、米国でバブル破裂を経験しているので、また、心理的なローラーコースターは無理だなと、こちらでは、はなから、勝負を投げ出している私です。