http://usa-rei.com/ アメリカ不動産に投資する中山道子のブログ。家賃収入のみで、利回り３０％超を確保。日本とは規制・商習慣の異なるアメリカだからこそ、クリエイティブな投資スタイルや、システム化されたリスク管理が可能になります。IP電話や電子メール等を駆使し、日本国内（2011年11月から中国青島市）に住みながら、米国現地と密接に連携。そんな中山道子が海外投資事情や海外不動産投資手法を無料公開中。 ja Copyright 2012 Thu, 10 May 2012 11:24:00 +0900 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss この物件のほかの写真は、こちらから。 シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。 この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。 MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。 ■1929年築 ■３BR、1,800SQFT ■管理組合費月額150ドル ■家賃想定　1,400ドル前後 ■固定資産税年間約5,000ドル 30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、 これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。 固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。 このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。 ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。 それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_639.html http://usa-rei.com/archives/post_639.html シカゴ不動産投資 Thu, 10 May 2012 11:24:00 +0900 2007年から対米不動産投資についてのこのブログを運営している中山道子です。 今日は、イマドキの修理について、見てみましょう。2012年の現在、多くの「お買い得物件」というのは、要修理が必要な状態。 これを、 現状有姿、as is といいます。 http://usa-rei.com/archives/repairs.html http://usa-rei.com/archives/repairs.html 不動産英語・用語集 Sun, 06 May 2012 23:50:58 +0900 こちらから。 NAR’s 2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey, covering existing- and new-home transactions in 2011, shows investment-home sales surged an extraordinary 64.5 percent to 1.23 million last year from 749,000 in 2010. Vacation-home sales rose 7.0 percent to 502,000 in 2011 from 469,000 in 2010. Owner-occupied purchases fell 15.5 percent to 2.78 million. ]]> http://usa-rei.com/archives/2011_6.html http://usa-rei.com/archives/2011_6.html アメリカ不動産の話 Sun, 29 Apr 2012 21:13:13 +0900 対米不動産投資家の中山道子です。経験が長くなると、気を長く持つことも覚えます。今年はなぜか対米投資ブーム。去年より円は安くなっているのですが、ご相談が多数あります。身近になったのはいいのですが、ひとつ気になるのは、高度な投資を気軽に検討しているように見える方が多いこと。 たとえば、オーナーファイナンス案件をやりたいが、どう思うかといわれることがよくありますが、私は、毎回言っているように、「意味がわからない書類にサインをしないほうがいいと思います、失礼ですが、あなたには、そういう契約内容の詳細を理解する能力はないのではないですか。」としか申し上げられません。 オーナーファイナンス案件とは、銀行融資が取れないときに、売主に、融通をしてもらい、売主に返済をしていくこと。私自身は、これは嫌いで、私のブログが参考になるレベルの方（初級者ということですよね）には勧めません。 低額物件にオーナーファイナンスをつけて、毎月、100ドル、200ドルのキャッシュフローになるといった手法は、米国不動産グルーたちがみなよく説明をしていたことですが、そのことについての私の考え方は、過去に、こちらでご説明したことがあります。サンドイッチラップについて。 普通のオーナーファイナンシングは、サンドイッチラップではなく、売主の融資を受けるだけなので、上の例ほどは複雑ではないのですが、ただ、融資を受けた上で、賃貸人をつけて、その差額がポジティブになるという話なので、実は立場は似ています。 大体、賃借人がいなくなる場合のリスクや、修繕代を考えると、毎月100ドルや200ドルといったプラスキャッシュフローは、絵に描いたもちと断じてかまいません。 上の例では、ロバート・キヨサキの手法に感心した生徒が行ったサンドイッチラップは、何年物か書いてありませんが、2007年に締結したとありますので、多分、最大でも5年、今年期限アップでしょう。通常は、2、3年ですから。 そうすると、この期間に、この物件は、ほぼ必ず値下がりしたことが予想されますので、この人の転売相手も物件は買えないだろうし、この人も、この物件は買えなかっただろうと思います。こういう物件を何件も取得していれば、管理ロスで、この人たちは、短期であれ、キャッシュフローのショート状態に陥ったはずだと私は断言します。 というのも、こういうことをやる人は、予算が少なくていいので、大体、予算ぎりぎりを、こういうことに投入して、予備金を用意していません。予算が3,000万ある方が、頭金100万で、1,000万の物件のラップ融資を受けて、案件がつまずくのはたいした問題ではないのですが、予算が100万しかない人が、大体こういうことをすると相場が決まっているので（この例の人たちも、限られた資金を広く浅く使い、数を多くやろうとやる気満々ですね）、融資を受けた案件が、テナントトラブルで、修理代がかかると、そこでいきなり、「また50万必要です」といわれ、いきなり資金ショートするわけです。 この例の人たちは、２００７年から3年なり5年なりを経て、物件は購入約定額を大きく下回り、初期の購入契約価格での購入は無理な状態を迎えています。契約違反になりました。どう対処するのか？ ここで、自分で契約書類を読んだ上で、代わりとなる手はずができる当てがまったくない人がこういうことをやることが、周りにとって、いかに馬鹿丸出しに見えるものなのかということを、失礼ながら、冷静に指摘させてください。弁護士に相談すれば、1,500ドルUPが一般的フィーです。（失礼な言葉遣いで申し訳ありませんが、別段、上から目線ではまったくなく、皆さん初期の私と同レベルの行動をとらないで、ということです） そもそも、普通に銀行融資を受けて、または、キャッシュで、物件を買い、管理や売却を経験するのだって、相当、最初は大変です。 私はよく、管理会社についての相談を受けますが、みなさん、最初の管理会社ですぐ満足するような状況はむしろ稀。管理会社は、そもそもが微妙な物件を押し付けられ、賃貸に苦戦し、遠隔オーナーは、回りまわって管理会社にさらに不満を持つ、そういう構図が、結構よくあるのです。 それに加え、投資が雲行きが怪しくなったときのこれだけの面倒を考えてみてください。皆さんには本業があるわけですので、自分の時給を考えてみたら、自分の時間が、無料無制限ではないことにも気がつかれるでしょう。このレベルのトラブルシューティングに使える潤沢な時間なんて、投資家専業の私ですら、ありません。 ということで、例によって脅しまがいの前置きですみません（苦笑）。 転じて一応明るい話題を、、、（多分） この夏のシカゴ行きで、私も、シカゴ研究を着々と進めています。最近のシカゴで、どういう発掘ものが見られるか、皆さん、興味を大変持っていただいているようですので、ブログでも、ちょっと、ひとつの例を、ご紹介です。 この記事の冒頭の写真は、ショートセールで、この2月に掲載されたシカゴ大学近くマンションの近影。 こちらは、キッチン。このキッチンは、いいですね！ サンデッキ。夏はいいですね！中西部の夏は、CAやNYほどまで暑くならないので、私は大好きです。さすがに、このサンデッキからの景色がシカゴリバーだったりすると、この値段では掲載されないでしょう、、、 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_638.html http://usa-rei.com/archives/post_638.html 遠隔投資テクニック Fri, 27 Apr 2012 08:10:31 +0900 新宿三丁目駅ビックスビル・ルノアール会議室内 （新宿三丁目駅都営新宿線側C８番出口） 〒160-0022 東京都新宿区新宿２丁目１９−１ 03-5379-2766 ７月１日（日曜日）セミナー日程 SEMINAR２　朝１０-１２時半：　米国弁護士LIVECALL！LLC設立の不動産投資　１５，８００円 SEMINAR３　午後２-５時：　　　実践！対米不動産投資PCセミナー　１５，８００円 於：池袋西武上池袋コミュニティカレッジ教室内 朝は、西武が１０時にならないとオープンしないため、明治通り沿いで外からお入りください。　 ３セミナー出席優待価格：　３２，０００円 ７月１日夜　午後６-８時半： 懇親会（池袋駅近く居酒屋）　会費制６，０００円前後 ＋＋＋＋＋＋＋ ]]> http://usa-rei.com/archives/post_637.html http://usa-rei.com/archives/post_637.html セミナー・イベント Fri, 20 Apr 2012 16:11:07 +0900 内容紹介については、こちらのページをご覧ください。 さて、2012年対米不動産投資視察旅行の飛行機概要が確定しましたので、ご案内します。 2012年7月5日　DL２７６便　午後３：０５PM成田発デトロイト同日午後１：５０PM着　 2012年7月7日　DL３４５２便　５：５０PMデトロイト発シカゴ着６：１４PM着 2012年7月9日　DL１４０７便　午前１０：００AMシカゴ発デトロイト着正午過ぎ１２：２１PM着 2012年7月9日　DL２７５便　午後３：３０PMデトロイト発成田着10日５：３０PM 私はデルタ自身のサイトでの予約確認時、この旅程は、13万390円でした。 （国内便は、予約後、勝手に変更がされていましたので、下、4月23日現在の最新便名です。） ちょうど独立記念日の週末なので、直前予約は、DTW／ORD間の国内旅行が一番苦労するかもしれません。なので、仕事等でご予定が確定するのが時間がかかる方以外は、できるだけ早く、お手配をお願いいたします。こちらは、飛行機さえご予定がつけば、直前滑り込みOKです。 ご注意１： ご都合で一部旅程のみご参加の方は、同じスケジュールの飛行機ご同乗いただけない場合、自己負担にての現地集合を原則としてお願いさせていただきます。ツアーフィー自体は日割り計算で算出させていただきます。 ご注意２： 最後の日ですが、デトロイト発275便３：３０PMの前にもう一本あったと思います。一応シカゴデトロイト間の遅延対策として、デトロイト滞在時間の長いほうを選んでありますが、ご本人の判断で、この便を一便前にして下さっても当然問題ありません。 下はホテル予約詳細です。 ]]> http://usa-rei.com/archives/2012.html http://usa-rei.com/archives/2012.html セミナー・イベント Sat, 14 Apr 2012 21:09:02 +0900 こちらから（多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます）。]]> http://usa-rei.com/archives/post_636.html http://usa-rei.com/archives/post_636.html ニュース・報道・時事 Tue, 27 Mar 2012 19:31:15 +0900 こちらのURLから 今年の新味としては、「シカゴ投資視察」。このご時世に、短期フリップが可能なそのわけを、じっくりご覧いただけます（参加者様は共同投資参加オプションあり）。 いくつかご質問を頂戴しているので、以下にお答えさせていただきます。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_635.html http://usa-rei.com/archives/post_635.html 海外視察旅行 Tue, 27 Mar 2012 11:17:46 +0900 ☆2011年9月からこのテキストを読んでいるため、途中まで進行しており、新しく参加される方は、そこから、参加していただく形となります。3月末にならないと、実際の進行場所は、ご案内できませんが、ご理解ください。これまでにも単発的に加入された例がありますが、特に問題はないようです。 英語塾については、以下のカテゴリーで、不動産に関連する英単語をいくつも取り上げています。参考にしてみてください。一般のビジネス英語とはまったく異なりますので英語が堪能な方でも、参考になるはずです。 不動産投資英語集 Facebookで、投資英語勉強会というファンページも主催していますので、フェイスブックアカウントがある方は、そちらでも、多少、イメージをつかんでいただけます。 フェイスブック不動産投資英語勉強会 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 2012年英語塾前半期↓（10回20,000円でペイパルでご決済ください。ペイパルで会員IDを作る必要はありませんが、クレジットカードが必要です）

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 単発参加オプション↓（1回2,500円でトライアルできます。全回参加できない場合、こちらのほうがお得な場合、ご利用ください）

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ]]> http://usa-rei.com/archives/post_633.html http://usa-rei.com/archives/post_633.html 不動産英語塾 Sun, 26 Feb 2012 08:49:13 +0900 しばらくブログ更新が滞ってしまっており、申し訳ありません。現在、日本から中国へ転居してまだ数ヶ月しかたっておらず、ちょっと想定外だったのが、「子供の学校へのフォローの時間」。 去年まで日本では、公立で、野放しでした。小さい時期には、「子供でいられる時間」を作るべきかなと思い、、、日本にいたときには、私立お受験など、試みるだけ無駄な、かわいいわが子でございました（爆笑）。 現在、中国では、米国式のインターナショナルスクール（米国のGrade１）に通わせているのですが、中国語の授業と英語の授業が両方あり、時間割は ■中国語　週７コマ ■英語　週６コマ　（プラスWesternCulture一コマ） ■中国語で算数　週５コマ ■英語で算数　週２コマ ■英語で理科　週２コマ などと結構ハードなことになっており、クラスは、うちの子以外は、中国人と韓国人のご家庭。 当然のように、皆さん、普通のアメリカ人には想像もつかないようなレベルの教育熱心ぶりで、思ったとおり、「よい刺激」になりまくり。７歳になっているので、そろそろ、世間の風にさらされてもいい時期かなということでの私の Dragon Mother （中国式の孟母のこと）化なのですが、それには、親の負担も相当なんだった、、、汗 中国語は、私にはまだ歯が立たないので、学校の個別指導や家庭教師の先生に任せているのですが、英語のほうは、自分で見るのが一番効率的なので、自分で教えているところ、毎日の学校の宿題をこなすのに、現在、英語と中国語をあわせて、３、４時間、勉強している状態。 というのも、問題の答えだけを簡単に教えるだけでは、授業が進むと、後々さらに困るので、、、問題を読めるように、発音や言葉をいちいち教えたりと、相当、手間がかかります＞＜。 こうした国際的な学校では、やはり、少なくとも、片親が、学校で教育に使用する言語（うちの学校の場合は、英語か中国語のどちらか）を教えられるようでないと、入学が許可されにくいのは、皆さんご承知の通りだと思います。 小さい時期は、学校側は、学力自体より、家庭環境を総合的に見ているようで、うちの子が、こちらのインターをいくつか面接した時点では、正直、英語はまったく教えていなかったので、内心ひやひやでしたが、子供へのテストは大変あっけなく、うちの子も態度が悪かったりして、「これじゃあ、日本の私立なら、絶対、受からないんだけどな」という状態だったのですが、すべての学校でウエルカムといわれたのは、”子供自身のそのときの出来”ではなく、親の状況を前提にしてのことだったかと今になると思い至ります。 実際に入学させてみて、３ヶ月目ですが、「これは、普通の日本のご家庭で、お母さんが英語も中国語も苦手だったら、やっぱり、ちょっと、ついていけないかもしれないな」と思わさせられます。（そういう場合は、通常、現地の日本人学校に編入し、言葉が多少できるようになってから、インターに入りなおす方法をとることになるのかと思いますので、そういう立場の方は心配されないでください。） http://usa-rei.com/archives/post_632.html http://usa-rei.com/archives/post_632.html アメリカ文化・習慣 Sat, 25 Feb 2012 12:02:08 +0900 ■視察旅行参加問い合わせのフォームで、米国在住のＵ．Ｙ．様（現地にヴァンでおいでいただけるとの内容）にお問い合わせをいただいていますが、メールアドレスを頂戴できておりませんので、ぜひ、再度ご連絡ください。ほかの方には２０１２年４月２３日段階で全員お返事したつもりですが、まだご連絡が届いていない方がおいででしたら、申し訳ありませんがご再送ください。 ＋＋＋＋ 2008年に開始した対米不動産投資視察旅行、今回、5年目、6回目を迎える定例企画となりました（去年2回）。例年、6月にメインに行っている対デトロイト視察ですが、今年、私の都合で、7月初旬を検討しております（仮）。 今回、毎年定例となっておりますデトロイト投資（200７年冬にご紹介を始めてから、今年で5年目に入る計算です）の現地視察のほか、新しく、初めて来訪する都市として、ミッドウエスト（米国中西部）第一都市、シカゴに2泊する予定。 シカゴは、「小さいニューヨーク」とも言うべきエリア第一都市。それなりに、観光資源も豊富で、特に、市内を流れるシカゴリバーは、とても楽しい風物詩。 今の想定どおり、7月5日から10日までとなる場合、8日日曜日午前中は、シカゴで有名な Architectural tour に乗り込もうと思っています。（有名建築が林立する川くだりツアー概要オフィシャルサイトはこちらから） 下の写真や映像は、去年夏、私が、個人的にシカゴに不動産投資視察に遊びに行った時とったもの。中西部は、冬は厳しいですが、夏は、カルフォルニアや東部に比べ、それほど暑くなりすぎず、気候も本当にすばらしいんですよ。 ]]> http://usa-rei.com/archives/20126.html http://usa-rei.com/archives/20126.html 海外視察旅行 Thu, 16 Feb 2012 19:27:03 +0900 こちらの記事のパート２です。 前回、私のセミナーに過去に出席していただいた方から、ご相談を受けた話をしました。「リースホールド」は、不動産屋さんが薦めませんが、どうしてでしょうか？ というご質問。 それに対し、前半では、「トラブルになったら困るというのは、確かです」という趣旨のことをお話しました。 しかし、トラブルになるとは限りません。それでは、どうして、こうした「確率の低い？」リスクを心配しなければならないのでしょうか？ ]]> http://usa-rei.com/archives/post_631.html http://usa-rei.com/archives/post_631.html 投資戦略 Sat, 11 Feb 2012 16:53:55 +0900 2003年、2004年頃から、自己目的で、遠隔で、アメリカ不動産投資を行ってきている中山道子です。2006年くらいからセミナーやコンサルも行っており、現在、案件お世話をしたオーナー様の数は、5年ほどの間に、累計で、100人に近くなってきています。 こうした初期のオーナー様へも、トラブルなくサポートを続けて現在に至れているのが、私の自慢といえば自慢ですが、これは、私の問題というより、優秀で堅実な皆様にお引き立てをいただけてきたからかと思います。 その意味では、リスク開示（risk disclosure）や案件の事前説明を、大切にしてきてよかったと思います。また、今後も、何年たっても、フォローを続ける自らの体制を守っていければと思っています。 こうした中、セミナー活動等もやっているので、実は、今日、昔、セミナーに出ていただいた方から、「ハワイのリースホールド」についてのご質問を受ける機会がありました。 それに対するお返事をするために、いろいろ、考えましたが、その結果、こうした問題について、自分の考えを整理するいい機会となったので、ここで、ちょっとこの問題について、考察をしてみようと思います。 「リースホールド」とは、期間限定、登記可能な物件占有権行使の権利のことで、イメージとしては、最初、意味ある額のお金を払い、その後は、賃借料に準じたリース料を支払い続けることで、物件を期間限定で利用できます。 米国では、ハワイやグアムを中心に、限られたエリアでしか、利用されませんが、まさにハワイなんかは、東京同様、土地所有権が高額なため、期間限定の利用権を売り買いするメリットがあるのかと思います。 ご質問をされてきた方は、以下のようなことをお問い合わせでした。 ＋＋＋＋＋質問概要紹介 セミナーに参加させていただいたMです。 ハワイやグアムのリースホールド案件は価格も安いし、ハワイでは、あるリースホールド物件を気に入りましたが、不動産屋さんは、皆さん、トラブルになることもあるのでと、単純な所有権移転案件を薦めてきます。 日本の借地権と違うということはわかりますが、具体的にいうと、どこをポイントに取引をすればいいのでしょうか。 ＋＋＋＋＋ ハワイでは、リースホールド（leasehold）に対して、単純所有権のことを、フィーシンプル（fee simple）といいます。 このメールに対し、私は、以下のようにまずお答えしてみました。 http://usa-rei.com/archives/post_630.html http://usa-rei.com/archives/post_630.html 投資戦略 Thu, 02 Feb 2012 18:10:49 +0900 中国青島市在住の対米不動産投資家／コンサルタントの中山道子です。といっても、引っ越したばかりで、中国語もまったくまだできないのですが、、、 この年末年始は、おとといまで、投資先である米国ミシガン州デトロイト市郊外に約1ヶ月間、滞在していました。今、上海のＰＵＤＯＮＧ空港で、青島へのトランジット待ちです。木曜日の朝にデトロイトを出て、土曜日の夜に自宅に到着するという3日がかりの大旅行。幸い、うちの子供は、いつも元気なので、大変助かっています。 こうした中、段取りの関係があり、恐縮ながら、1月28日に予定していた不動産投資英語塾は、休講とさせていただいております。また、不動産投資コーチングのほうは、明日29日に代講させていただきます。 http://usa-rei.com/archives/201212829.html http://usa-rei.com/archives/201212829.html セミナー・イベント Sat, 28 Jan 2012 18:29:58 +0900 ミシガン州物件の管理会社事務所から。一番右手が、オーナーです。すごく働き者さんでえらいです。 ちなみに、最近、我が家の「ノーマッド・ライフ」についても、お子さんをお持ちの読者様から、多くの質問を受けますので、ちょっと、お話してみます。 そもそも、子供が保育園に入っていたときには、こんなことは、まったく考えませんでしたが、今回、新しく編入した中国の学校〔英語と中国語半々のインターナショナルスクール〕が、旧正月の分も合わせて、6週間の冬休みを設定したため、手持ち無沙汰になりました。在宅とはいえ、いろいろやっている身なので、一日付き合う余裕はなく、「それなら、私はこっちで仕事をして、子供には、英語強化につとめてもらおう」と決めたわけです。 今住んでいる中国の青島市には、特段適当な託児施設がないのに対し、私の滞在しているロチェスターヒルズには、働く親用のデイケア〔託児〕のオプションがたくさんあるので、一石二鳥。 今回、去年の夏に米国滞在したときに行っていた施設が、冬はキャンプ〔屋外キャンプのことではなく、アメリカでは、子供にアクティビティを提供することを一般に指します〕をやっていないため、受け入れできないということで、別の施設に行くことになりました。 週5日、朝から夕刻まで8時半から6時半〕預かってくれ、食事やスナックも出ます。ここは時間に比例するので、週45時間利用すると、280ドル。それなりの出費ではありますが、英語力強化にもなるしで、日本の私立の託児施設に比べれば、それほど負担には感じません。 ランチは、米国ですので、「ピザ、マカロニチーズ、チキンナゲット、サンドイッチなどから選んでね」と、こっちからすれば、それほど感心したメニューとはいえませんが、子供は喜んでいます。 この時期、子供の行っている託児施設は、学齢以下の子供中心。ここは去年オープンしたばかりのせいか、または人口が少ないエリアであるのか、まだ、あまり子供がおらず、だだっ広い場所で、少人数が自由に遊べて助かります。 子供を持つ方には、よくうらやましがられるのですが、うちの子は、物怖じをしないので、大変助かっています。去年末、旅行があまりに頻繁だったときは、さすがに文句を言っていましたが、「アメリカに来ればアメリカの友達」、「日本では日本の友達」、「中国では中国の友達」がいる状態で、日々、元気に過ごしてくれるようになりました。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_629.html http://usa-rei.com/archives/post_629.html アメリカ不動産の話 Fri, 06 Jan 2012 20:28:50 +0900 2007年投稿の記事ですが、ビジネスマナーとして重要なポイントなので、再投稿します。 年末年始の挨拶、アメリカ編。簡単なことだけれど、日本人があまり気がつかないのが、宗教問題。 日本では、平気で、Merry Christmasなどと心にもないことを言い合い、ケーキにもデコレーションしていますが、本来、きちんと宗教のある方には、これは、相当の意味のある挨拶。 欧米では、 ■自分がキリスト教であっても、相手がそうではないかもしれない ■自分がキリスト教ではない といった理由から、Merry Christmasは、どんどん少数派になっています。年を越せば、当然、Happy New Yearですが、挨拶のカードを出すのは、年末で、クリスマス前。 http://usa-rei.com/archives/seasons_greetings.html http://usa-rei.com/archives/seasons_greetings.html アメリカ文化・習慣 Fri, 23 Dec 2011 01:06:45 +0900 関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。 ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。 まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、 http://usa-rei.com/archives/post_628.html http://usa-rei.com/archives/post_628.html アメリカ不動産の話 Mon, 19 Dec 2011 14:07:02 +0900 青島市五四広場にて。 青島は、地盤が岩盤なため、地震が起こりにくいということで、政府方針で、マンション中心の発展を遂げています。ご多分に漏れず、不動産市場は下落が始まっているようですが、開発も依然続いています。 私自身は、特段、今の段階で、中国の不動産市場に個人的に投資をしようという気持ちはなく、今回、母子ともに中国語を勉強してみたいということでの転居に相成りました。 中国の建築事情については、いろいろな報道や言及がされていますが、確かに玉石混交なのだとは思います。こちらでは、どんな商品でも、格安のものも、また高級なものもあり、不動産についても、基準自体は毎年あがっているものの、気をつけないと、問題が生じる場合も多いのだろうと想像されます。 私自身は、155平方３LDK、こちらとしては、とても高級なマンションに賃貸をしています。現地の方が親切にお世話してくださったこともあり、あらゆる面から見て、最初から運良く、｢大当たり案件」に行き当たることができたのだと思います。 賃料は、家具付で年間、5万7,000元。日本円換算で、毎月の家賃が6万以下という恵まれた価格相場です。 同じマンション内でも、２LDK100平方なら、4万元といわれましたが、私は自宅で仕事をするので、PCルームがほしくて、広さ自体は155平方も不要だったのですが、部屋数で、こちらにしました。 青島でも、さすがにもっと市の中心街に行くと、家賃は二倍になるそうで、私たちは、子供の学校の関係もあり、そこまで華やかなエリア、外国人が多い最高級住宅地は、選びませんでした。 私の住んでいるマンションも、購入すれば、200万元前後？で、こちらの価格感覚からすると、日本なら、億ション（ちょっと古い言い方でしょうか）。住んでいる人の生活ぶりを見ると、やはり、これも東京なら、年収は、最低1,000万という感じのライフスタイルです。20台の若いファミリーの方も多く、こちらでは、中産階級の方々は、結婚のときに、男性側の親が、若夫婦にマンションをプレゼントする必要があるのだそうで、地元の方に伺うと、最近は、300万元（3,600万！）くらいは貯金をはたく覚悟が必要なんだとか。このため、最近は、都市部の方たちは、女の子の出産の方を喜ばれる場合も多いんだそうです、、、、 脱線しましたが、居住物件概要については、こちらに投稿したことがあります。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_627.html http://usa-rei.com/archives/post_627.html 管理人プロフィール Mon, 19 Dec 2011 10:12:46 +0900 この記事は、2011年12月16日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。 アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。 日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。 http://usa-rei.com/archives/notary_notarized.html http://usa-rei.com/archives/notary_notarized.html 遠隔投資テクニック Fri, 16 Dec 2011 19:07:44 +0900 こちらから。 同行は、その後、多数の政治家に融資を便益供与したなどといわれ、結局、2008年に、4.1Billionで、バンクオブアメリカに買収されます。（当時のカントリーワイドのCEOがAngelo Moziloという名前で、「アンジェロくんのお友達リスト」＝Friends of Angelo, FOAなどと呼ばれたそうです） 現在、カントリーワイドとネットで打ち込むと、バンクオブアメリカのウエブサイトに転送されます。実は、私自身、カントリーワイドの融資を受けた案件がいくつかあって、それが、BOAに返済をするようになったということがありました。 それが、今度は、BOA自身、具合が悪くなってきたということで、身軽になる準備をしているのか、あるいは、ある程度、定型的に行っていることなのか、私の抵当権のサービサー（ローン返済先）がまた替わったということがこの秋、ありました。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_626.html http://usa-rei.com/archives/post_626.html アメリカ不動産の話 Sun, 11 Dec 2011 10:44:01 +0900 対米遠隔不動産投資家の中山道子です。現在は中国居住で、米国へ、外国人が効率的に投資をする場合のテクニックやポイントについてのブログやセミナー活動もやっています。 このブログを読んでくださる方は、日本のみならず、アメリカ在住の方、そして、不動産関係のプロの方も多く、時々激励のお便りを頂戴すると、私もうれしいです。 この前は、こんな方からお便りを頂戴しました。 ＋＋＋ 　はじめまして。この１１月に☆☆州のreal estate sales personの免許をとろうとクラスを受講し、来週state testを受けるべく、勉強している者です。 　勉強するにあたり、辞書だけではまるでわからないことだらけなので、ネットで検索していく中で中山さんのサイトにきました。 　ご自身でも書かれてますが、普通だったら無料で提供されえないような情報や、ご自身の経験談など、これからアメリカで不動産業に身をおくものとして、参考になることばかりで、先にお礼を伝えたいと思いました。今はとにかく試験勉強が優先なのですが、終わったら、過去の記事や動画もどんどん目を通したいと思っています。 ＋＋＋ プロを目指す方にも役に立っていればうれしいですね。テストがんばってください。 さて、今回は、日本でも昨今増えてきた低所得者層・福祉受給者向け不動産投資という手法について。私のお客様でも、実は、国内で、シングルマザーといった方々への賃貸を展開しているオーナー様は、おいでになります。 こうした層の方々は、一般的なプロフィールとしたら、転勤をしたり、居宅を購入したりといった行動もなく、比較的流動性が低いので、その意味では、子供を育てる間、長い間、丁寧に、一箇所に住んだりといった行動を取られる場合も、日本では多いのだろうと思います。私は女の一人親の癖に、転居ばかりですが、、、 私自身も、米国で、低所得者層向けの投資に目覚めたのは、2006年くらいのことで、この時期、一度バブルでとった上がりをどうやって再投資しようかと思ったとき、再度値上がり狙いはきついなということで、バリュー物件に目を向けたところ、こうした賃貸戦略に行き着いたというわけです。 下層の人に厳しそうに見える米国では、実は、日本にもまして、いろいろな福祉の手が差し伸べられており(足りているかどうか、効率的がどうかは別として)、実際に福祉を受給されている立場の方は、はたから見ると、受給対象から、ぎりぎりはずれるようなワーキングクラスの下のほうの方々に比べると、結構ゆとりを持って暮らしているように見えることもあります（もちろんそれは一面的な見方だとは思いますが）。 ということで、ここで、タイトルに、Public Housing Voucher という言葉を使いましたが、直訳すると、ハウジングバウチャー、つまり、住宅補助手当て受給券、といったようなイメージでしょうか。バウチャーというのは、翻訳しにくい言葉なので、日本でもそのまま使っていることがありますが、日本では、「ホテルの朝食に使うバウチャー」とか、「ホテルの宿泊券バウチャー」のようなものでしか、使わないコンセプトかもしれません。 それで、どうして、米国では、公共政策において、バウチャーが必要になるかというと、それは、米国において、日本と異なり、パブリックハウジング（公団などの低所得者層向けの住宅政策）というセクター自体が、それほど発達していないからだろうと思います。 米国では、これは、州主導で、場合により連邦の補助も受けて、行われるものではあるのですが、第一に連邦マターでないので、各州の自覚に任されるため、一律どこでも同じような制度があって、それが十分いきわたる、というイメージにならない上、第二に、歴史的に言って、ニューヨーク州やイリノイ州（シカゴ）など、多くの低所得者層を都市部に抱える州で、過去に、パブリックハウジング（公団）を作ってはそれらがスラム化してしまい、失敗して、その後、都市政策として、「貧困者層を、それとして隔離したような住宅政策を作ること（結果からいうと人種的な色合いも色濃かった）」に、消極的にならざるを得ない状況というものが、生まれて久しいのです。 その代わりとして発達しているのが、ハウジングバウチャー。これは、一般的には、連邦が直接財源を受け持ち、州にかかわらず、発行しています。この規定を定める条項の名前を取って、通常、セクション８（Section 8、セクション・エイト）と呼ばれています。 連邦支給ですが、各州に受け付ける事務所があり、申請はこうした事務所単位。その実際はということで見ると、私も詳しくはないのですが、 受給資格 ■収入制限 ■犯罪歴がないこと ■どのサイズの家の賃料をどれだけ負担してもらえるかは、家族の構成員の数や収入で決める などとなっており、新規に受け付けてもらうのは至難の業である反面、すでに受給している家庭では、既得権化して、場合によると｢相続」に近いような実態があるようにも聞いています。 http://usa-rei.com/archives/public_housing_voucher_3.html http://usa-rei.com/archives/public_housing_voucher_3.html アメリカ不動産の話 Tue, 06 Dec 2011 16:36:13 +0900 こんにちわ。対米不動産投資家の中山道子です。2003年くらいから、主として遠隔で、日本人として、アメリカの不動産市場に投資をしてきました。その後、コンサルティングやセミナー活動もしており、おかげさまで、たくさんの方々に、投資情報をお届けできるようになって、私もありがたく日々、生活をしております。 私は、この期間、東京を中心に生活をしていましたが、この2011年11月、ちょっと思うところもあり、中国に転居することとなりました。 選んだのは、中国としては、大都市ともいえない青島市というところで、青島ビールで有名なんだそうです。 どうして中国？どうして青島？といわれますが、中国語を親子ともども学んでみたいと思ったということ、その際に、あまり有名な大都市では、公害もひどく、小回りも利かないのではと考えた結果です。 青島首都圏の人口は、大体800万人強だそうで、北京や上海には比べようがありませんが、主要都市のひとつではあり、また、気候温暖、風光明媚な観光地として有名で、2006年には、世界銀行からも、中国において、外国人による投資環境に最も適した中国十大都市のひとつに選ばれたことがあるなど、外国人にとっても住みやすいところ。 私自身、どこに住まなければいけないということがないため、子供の教育環境や生活環境、私や子供にとっての将来性などを指標に、自分の考えひとつで転居先を選びました。探せば、いいところはこの世の中たくさんあると思いますが、とりあえず、前から住んでみたかった中国に来ることができて、うれしいです。 ブログ読者の方々にも、たくさんの激励の声を頂戴しましたので、アメリカ投資の話とはまったく違いますが、私自身、「海外投資は、ライフスタイルでもあります」と常日頃からいっていますので、とりあえず、簡単なご報告をさせていただきたいと思います。 http://usa-rei.com/archives/post_625.html http://usa-rei.com/archives/post_625.html 管理人プロフィール Tue, 29 Nov 2011 13:40:07 +0900 こちらの記事で、市場分析をして見ました。 米国の現在の市場で効率的に遠隔投資家が、お値打ち物件を取得することは可能ですが、事前準備や覚悟が多々必要。 私自身、ここ数年は、まだ、手を出しにくい状況と判断してきましたが、だぶつき市場も後半戦に入ったように思います。2010年以来、ストリップの景気も改善し、現在のベガス観光シーンは、11月、シーズンオフ中の渡航であっても、すごい盛況振りでした。 以上の背景を前提に、今後のベガス投資を検討される方向けに、スカイプ会議を開催させていただきますので、よろしければ、ご検討ください。 □日時　2011年12月3日日本時間朝10時から2時間ほど □費用　一般の方1,000円 　　　　　（私の紹介物件オーナー様やコーチングの方は無料DLしていただけます） □方法　スカイプ会議。無料IDをおつくりになり、私のコンタクトになってPC上受講。 □内容　対ラスベガス不動産投資にあたっての市場説明や注意点など。 □申し込み方法：下のリンクから、クレジットカードを使ってセミナーを、1,000円でご購入後、私に、別途、連絡フォームを使い、スカイプIDをご連絡ください。連絡フォームはこちらから。 ■ご注意■ 人数は、最初の10名様までがスカイプライブ会議参加OKで、それ以外の方またはライブ参加を希望されない方は、ダウンロード形式での説明のお届けとなります。方法としては、私のプレゼンを録音し、質疑応答は原則収録しませんので、ディスカッションやQアンドAは、自由にお話しいただけます。12月以降、ライブ会議を主催するかは、まだ決めておりませんので、あわせてご了承ください。

]]> http://usa-rei.com/archives/400.html http://usa-rei.com/archives/400.html ラスベガス物件投資 Fri, 11 Nov 2011 09:33:57 +0900 トランプタワーホテル。一番小さい部屋は、なんと現在、15万5,000ドルでご購入可能（こちら参照）！ただいまショートセール花盛りなり。 ********* ここ4年の間、デトロイトへの「小額老朽不動産投資ツアー」は、毎年開催してきているのですが、ラスベガスへの視察ツアーは、実は2度目で、4年前に一度行ったきりです。 理由は、「その後、下がる状況が続いたから。」 まだ、購入というタイミングではないという思いが大きかったのです。それに対し、2011年現在、いくつかの兆候が出てきているように思います。 □ショートセールが成立しやすくなっている。 ショートセールというのは、日本で言う任意売却のことです。ローンを組んだ人と銀行が協力して売却している状況で、通常、こういう場合は銀行はロスカットに合意をします。多くのアメリカ人は、二番抵当も組んでいたりして、融資状況が複雑なため、ショートセールを成立させるには、いろいろなチャレンジがあり、このタイミングや、銀行の覚悟のようなものがないと、買う側は、「買い付け証明を出しても、返事ももらえない」状況が続いたりするようです。 こういう中、債務処理を進めるためには、こうした売買がより容易にならなければいけません。ショートセールが成立しやすいレベルに持っていけるかどうかが、売買成立件数に大きな影響を及ぼすところ、ベガスのショートセールは、それなりに成立しやすくなっている状況が進んでいるようです。 □下げ止まり方向の中、取得に動いてもいい時期に入っている。 市場の物件は、相当安くなっており、来年の下落が依然見込まれる反面、下落率は、一桁に抑えられるという予測や、ストリップの景気も、2010年、反転したという報告、今四半期、優良な大規模アパート物件の入居率が反転し始めているといった市場感触もあり、今後、「これ」と思う物件の場合は、取得に動いてもいい時期に入り始めたように思います。 特に、ショートセール案件や銀行収容案件を中心にやり取りすることになるため、オファーをしても、なかなか成談しないため、今、取得準備を初めても、購入まで、1年といった期間がかかる場合があることを前提にすると、準備に入っていい時期と思います。 □市場関係者が新しい状況を理解するようになった。 多くの不動産関係者にとって、ショートセールは、新しい状況。物件単価も下がっているため、廃業したりした人も多く、また、いくらショートセールを追いかけても、プロトコールがよくわからないため、手間ばかりでコミッションにならないという不動産業者さんたちの悲痛な叫びが、ここしばらく、続いていました。 半面、優秀な業者さんには大口ビジネスが集中したりして、逆に、「小口案件はできないよ」という方もいたり。この中で、ベガスも、「ショートセールに慣れてきた」ところがあり、不動産業者さんたちも、ショートセールでお買い得な物件を取得するためのノウハウが蓄積し始めているようです。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_624.html http://usa-rei.com/archives/post_624.html 海外視察旅行 Fri, 11 Nov 2011 06:09:50 +0900 小一の 子供を現地学童に入れた話を読んでくださっていたから] こちらでも、なにかお役にたてることがあれば、 不動産のこと　子供関係のことでも またお知らせください。 でも青島に向かわれる前にお会いできて、 ありがとうございました。 お礼が遅くなりました。 ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋出席者Mさま 中山様 メールをありがとうございます。 昨日のセミナーには主人と共に参加させていただきました。投資の勉強を始めて半年。まだまだ知識を増やし、勉強を続けていこうと痛感しました。 またゆっくり質問をさせていただきたいことがあります。今後ともご指導・ご鞭撻の程宜しくお願い致します。 取り急ぎになりますが昨日のセミナーのお礼まで・・・・　 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_623.html http://usa-rei.com/archives/post_623.html セミナー・イベント Tue, 01 Nov 2011 07:20:08 +0900 こんにちわ。日本では、わかりにくい海外の不動産コンセプトというのはたくさんあり、特に、このフェア・ハウジングというのは、日本では、本当になじみがないのだなと改めて思い起こされることが、今回、ありました。 私はフェイスブックへの書き込みを結構やっているのですが、自宅で使っているLENOVOについて、書き込みをしたところ、私に、リアルタイムに、メッセージを送ってこられた方がいて、その方は、わざわざ、私に ＋＋＋ Thinkpadの修理は中国ですか。日本IBMも中国資本になったのでしょうか。中国製はいまいち信頼を置けず、避けていますが、いい機械なのでもったいなく思っています。 ＋＋＋ というメッセージを送ってきたのです。 アイコンは、不動産業者であることが一目でわかるロゴ。プロフィールを見ると、新宿で営業されています。本来業務用でアカウントを展開されているはずの方が、私の趣味の書き込みに、どういう時間つぶしなのかは判りませんが、いずれにせよ、ロジックの飛躍についていけず、私は、「日本で修理をしました。ところで、そのような不見識なことをおっしゃっていると、中国のお客さんに嫌われてしまいますよ」と返事をしたところ、 ＋＋＋＋＋＋ いや中国人・朝鮮民族も信用していませんから、こちらからことわっています。 ＋＋＋＋＋＋ と、しつこいですが、実名、商号表記のこの法人宣伝用のアカウントを使って、堂々と、返事をされてきたのです。 このようなやり取りを開示するだけで、言葉遣いからして、不快になる方もおいでかもしれません。私も、人を槍玉に挙げるようなネガティブな行動は、本来は遠慮するようにしていますが、今回だけ、問題状況をお伝えするために、直接の引用を、お許しください。 というのも、ここで、考えてみると、実は、日本では、顧客を、「プロフィール（この場合は、人種／文化圏）に着目してご遠慮する」という行動に対して、規制は、直接的には、ないのです。 日本国憲法は、差別を禁じていますが、あれは、行政が、差別をしてはいけないという意味で、私人間においては、契約自由の原則のほうが強いと一般に思われています。そして、この業者さんも、「嫌いなやつとは取引はしないぜ」と、まさに、自由主義国家日本において保障されている契約自由の原則を謳歌しているわけです。 http://usa-rei.com/archives/fair_housing.html http://usa-rei.com/archives/fair_housing.html アメリカ文化・習慣 Tue, 11 Oct 2011 19:15:38 +0900 こちらから） 初期のコーチングは、1対1でやっていて、一部の生徒さんには、プレッシャーが大きすぎた部分があったことを反省したというお話を、前にも、このブログでもしたことがありますが、今日は、そんな中、私のコーチングプログラムを着実に消化してくださり、それ以来、独自に、不動産投資で「ラットレース脱出」された、Xさんのお便りをご紹介させていただきます。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_622.html http://usa-rei.com/archives/post_622.html コーチング Tue, 11 Oct 2011 12:21:27 +0900 一般の方向けの東京懇親会 １０月２２日土一般の方向け対デトロイト投資セミナーin東京 １０月２２日土夕刻対デトロイト投資オーナー会＆懇親会in東京 １０月２３日ランチin大阪 １０月２３日午後対デトロイト不動産投資セミナーin大阪 １０月２３日夕刻大阪デトロイト投資オーナー会＆懇親会 １０月２４日午前中in大阪／個別相談可能（要お問い合わせ） いずれも、リンクから、詳細をご確認ください。オーナー会とその懇親会は、当社物件のご購入をされている対デトロイト不動産投資オーナー様のみのプライベートなイベントで、一般の方は、ご遠慮いただいております。 また、その以外の意味では、「これまでと同じ」ように、おつきあい願えれば幸いです。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_621.html http://usa-rei.com/archives/post_621.html 管理人プロフィール Fri, 07 Oct 2011 19:06:15 +0900 2008年12月次ミシガンで、業界団体ディナーの折の写真。 一般の方であって、投資概要にご関心がある方には、２２日東京セミナー、２３日大阪セミナーへのご出席をご案内させてください。投資内容は、リスクもそれなりにあり、どなたにでもお勧めするようなものではないため、リスクディスクロージャーを丁寧に聞いてくださる投資リテラシーの高い方に、ご案内をさせていただいております。 さて、私どものほうでは、これらのセミナーやオーナー会に先立ち、１０月２１日金曜日には、「ブログ一般読者様との懇親の場」として、アメリカ人パートナーと私との、ハッピーアワーを設定させていただきます。 ２２日のセミナーご出席者様も、当日は、ご質問等をお受けする時間的余裕がないため、よろしければ、ぜひ、お名刺交換なり、気軽に、遊びに来てください。 〔一般向け懇親会〕 ■場所　ホテルイースト21　21階カクテルラウンジ「パノラマ２１」。アクセス（最寄り駅東陽町） ■時間　ハッピーアワー　6時半から8時半まで〔途中入退場可能〕 ■費用　4,000円（お酒飲み放題、おつまみのみ） 参加表明は、下からお願いいたします。 中山道子に連絡　 〔一般向けセミナー〕 東京22日日中／大阪23日日中 お申し込みはこちらから ＊＊大阪では一般の方とご挨拶する時間が取れず申し訳ありません。24日月曜日午前中にご希望があれば、大阪駅周辺でご挨拶することは可能です＊＊ ＊＊2011年10月現在、案件精査のため、対デトロイト不動産投資ご紹介は、多少のウエイティングをお願いしております。当方にて仕入れから修理、入居付けまでをワンストップで行い、トラブルを最小化するためのプロセスですので、ご理解いただければ幸いです。 ＊＊私のサイトやモデルを真似しているサイトがあるようですが、混同を招くことを目的に作られている他サイトには、お気をつけください。私はコンサルは、2006年から、このサイトは、2007年夏から、このデザイン、仕様で運営しております。 ]]> http://usa-rei.com/archives/20111121.html http://usa-rei.com/archives/20111121.html セミナー・イベント Fri, 30 Sep 2011 18:52:15 +0900 ラスベガスです）、旅行のアレンジには、結構力を入れるようになりました。また、こういうことをすることで、いろいろな気づきがあったりもするんですよ。今日は、そんな気づきを、不動産投資にご関心がある皆さんに、ぜひ、シェアしたいと思います。 実は、今は、米国から取引先が、日本に来るので、そのアレンジをしているのですが、彼も日本は三回目なので、結構日本国内は、わかってきたところ。京都御所も六本木ヒルズも連れて行ったということで、今度は、野暮用があることもあり、仕事帰りに、香港観光にお連れすることにしました。 ところが、香港は、便利なセントラル地区（金融街）は、ホテルも高額で、部屋のサイズも小さいらしいのです。 ＋＋＋ 10月に泊まることになった宿泊場所は、、、 ＋＋＋＋＋＋ ]]> http://usa-rei.com/archives/fyi.html http://usa-rei.com/archives/fyi.html つぶやき Thu, 29 Sep 2011 09:07:43 +0900 こちらで、展開しています。 こんにちわ。東京在住で対米不動産投資をこの8年近く遠距離中心で行ってきている中山道子です。 2007年からは、セミナーで、「遠距離不動産投資の方法」をご説明し、このブログで、「対米不動産投資／海外投資の危険性について」も、警鐘を鳴らし続けています。 コンサル暦は、5年以上、また、これまでに決済のお手伝いをした対米投資案件は、200軒前後になります。対デトロイト不動産投資は、そのうちの110軒ほどを占め、現地投資案内実績は、5年となりました。現在、専従の不動産管理会社を用い、毎年、投資指南セミナーや視察旅行などを展開し、ご好評を博しております。 投資は、ある意味、「欲」の世界で、感情的に「儲かりたい」という気持ちに流される方が後を立ちません。不明瞭なオイシイ話に乗ってしまい、自らの手に負えないところまでなってしまった方のことを、私は、何人も見てきました。ご相談は多数受けますが、着手後には、「弁護士を使ってください／それがめんどうなら、どぶに捨てたと思って損切りされるしかありません」としか、申し上げられません。 そうした背景もあり、また、海外投資は、実際、不明瞭な案件も多いので、私は、日本人が、海外投資を、身近にできるようになるため、がんばっていますが、同時に、そのためには、投資家自身が、リテラシーを身に着けることの重要性を意識して、このブログを展開してきました。 いろいろな失敗例についても、可能な範囲で、記事を書いたりしているほか、セミナー出席を熱心にお願いしているのも、「かけない部分」や「体系だった知識」を皆さんに身につけていただきたいと思っているからです。 以上のような考え方の基、2011年9月に、1年間のコーチングプログラムを展開しています。このプログラムは、過去にご案内し、好評だったものの、難解すぎるとのご指摘もあり、その後の私の経験を加味し、「皆さんの個々のレベルに合わせられるように」グループコーチングと個別コンサルを取り入れてあります。 ライブのスカイプコーチング会員と、時間的な拘束がある方向けに、録音をダウンロードする会員とに分かれています。 詳細は、こちらから。 ]]> http://usa-rei.com/archives/post_619.html http://usa-rei.com/archives/post_619.html コーチング Sat, 24 Sep 2011 21:16:39 +0900 2011年9月17日土曜日、この秋二度目の英語塾が終わった中山道子です。 今回の不動産投資英語塾は、Skypeを使ってさせていただいております。夏までの前回の英語塾では、実際に渋谷で、皆さんと顔をあわせながらやれて楽しかったのですが、今回は、スカイプのおかげで、地方の方も交えて、進行することができています。 スカイプの予備テスト会議を8月に、2回開催し、初回9月3日は、やはり多少ぎこちないところもありましたが、初回に挙手して下った熱心な受講者様がおいでで、今回は、その方々が、交互にスカイプから、該当箇所をリーディングしてくださり、また、私も、そこに解説を加えるスタイルが定着できそうように思います。 常識的には、リアルに顔をあわせるほうがいいに決まっているので、私も、多少、最初のうち心配もあり、時間的には、「1時間半PC画面に向かっているのも、皆さん、集中力が途切れるのでは、という危惧があり、「1時間で効率的に」と決めたのですが、今日は、皆さんに1時間たったところで、「もう少しどうですか？」とチャットしたところ、皆さん、そうしたいというお返事を下さったので、1時間半かけて、いいペースで進みました。 http://usa-rei.com/archives/1_1.html http://usa-rei.com/archives/1_1.html セミナー・イベント Sat, 17 Sep 2011 16:18:19 +0900 こちらから。 ホテル自身の9月8日段階のBest Rateは、下となっていますので、ホテルから予約をしたほうが安い場合は、そちらをご利用ください。ホテルオウン予約サイトは、こちら。 旅費： １）飛行機とホテルは、ご本人で独自にご予約ください。現地集合ではなく、原則、当方利用便とホテルをご利用いただけるようお願いします。現在、飛行便が、9万弱、ホテルが4泊で2万7,000円程度で合計12万弱ですが、予約方法や時期により価格に変更がありえます。ベガスは、11月が、コンベンションがもっとも盛んな時期ですので、予約は、近くなると困難になる可能性があります。 ２）グループ現地フィーは、過去に当方視察旅行にご参加いただいた方またはオーナー様は、お一人、15万（税込。カップル、ご家族は、20万）。それ以外の新規ご参加者様は、20万（税込、カップル、ご家族は、25万）。費用には、移動代、専門家謝礼／セミナー代、通訳料、3日夜、4日朝昼晩、5日朝昼晩、6日朝昼晩（合計10食。朝食はホテルのビュッフェ）や、お水、ショー観劇（詳細未定）などが入ります。現地では、独自行動を希望される場合とお土産など購入を希望される場合以外は、ほとんど、別途、個人で支出される必要はありません。 ご注意： １）タイムシェアは、末端消費者として、加入目的というより、商品の仕組みやマーケッティングスキームを理解するために、体験。私が仕組みをご説明しますが、直ちに投資に適当な商品という位置づけでの参加ではありません。タイムシェア説明会に参加すると、最高数百ドルの価値のあるショーの招待券がもらえますので、それを使ってグループでの観劇を予定しています。 ２）全旅程参加困難な方はご相談ください。 ３）米国からの参加も現地集合で可能です。 ]]> http://usa-rei.com/archives/11.html http://usa-rei.com/archives/11.html セミナー・イベント Thu, 08 Sep 2011 06:23:50 +0900 100軒目の物件を決済されたお客様。ご購入された物件の写真を使ったケーキをプレゼントさせていただきました。プライバシーの関係で、アヤシイ写真になり、申しわけありません＞＜ ケーキには、お名前も入れて（キャンドルで隠してあります）、、、 他のオーナーの皆様やこの時期セミナー参加していただいた方には、写真クッキーも、お届けし、喜んでいただきました。 ＋＋＋＋＋＋＋＋ さて、ということで、年一度の恒例の秋のオーナー会を機に、現地のパートナーが来日します。 一般の方には、「対デトロイト不動産投資セミナー」ということで、私と、米国人ビジネスパートナーで、ご説明会をさせていただきますので、ぜひ、ご検討ください。 ご検討ください。 2011年10月21日金曜日 　夜　一般の方向け懇親会 2011年10月22日土曜日inTokyo 　12時から3時まで　一般向け投資セミナー 　4時から7時まで　オーナー様向け説明会 　夜　オーナー様向け懇親会 2011年10月23日日曜日inOsaka 　午後1時から4時まで　一般向け投資セミナー 　5時から7時まで　関西オーナー様向け説明会 　夜　懇親会 去年の同じイベントについては、下をご覧ください。 Tokyo Seminar Osaka Seminar 懇親会 オーナー会 ]]> http://usa-rei.com/archives/within.html http://usa-rei.com/archives/within.html セミナー・イベント Thu, 25 Aug 2011 21:05:20 +0900 対米不動産投資視察の旅行として、長らく、ご好評をいただいている私の視察旅行ですが、今年は、ラスベガス視察旅行を開催しようと思います。 ご関心を持っていただけるか、まだわかりませんが、日程は、11月3日から合計5日（実質3日半）となりそうです。 内容としては、現地レアルターさんによる現地状況報告やショートセール案件の取得方法、決済代行会社による決済段取り説明（カルフォルニアやアリゾナ等多くの州で共通）、ローンオフィサーによる現地融資状況（本土は現在外国人は取得困難）、建物検査士、鑑定士による物件視察レクチャーなど。 夜は、多少観光もします。 とりあえず、日程のご案内だけ、させてください。ご関心を持っていただける方は、私に、ぜひ、ご連絡をください。費用的には、ホテル、旅費、移動、食費やセミナーを含め、合計で、20万台前半と思っております。 http://usa-rei.com/archives/post_618.html http://usa-rei.com/archives/post_618.html 海外視察旅行 Wed, 24 Aug 2011 10:32:10 +0900 東京から対米不動産投資を行っている中山道子です。現在、米国での2ヶ月の滞在の最後の一週間を迎えています。滞在先ミシガン州から、先週は、イリノイ州のシカゴに行ってきました。小さいのにＮＹのようで、皆さんが楽しいといわれる理由が少しわかりました。 さて、帰宅後、くつろいだ日曜日を過ごし、今日月曜日の朝、「日本時間」メールをいくつももらいました。 その中には、私がここ何年か、融資窓口をつとめてきた「多通貨ローン」、通称「円ローン」の融資を、一時的に、日本在住者に停止するというそっけないメールが。 http://usa-rei.com/archives/2011822.html http://usa-rei.com/archives/2011822.html 円ローン・融資業務 Mon, 22 Aug 2011 20:06:46 +0900 さて、今日は、ちょうど、朝、ウオーレン・バフェット氏が、「金持ちに増税を」という論説（Op Ed、Opposite the Editorial、新聞の社説欄と同時に読者の声を乗せるページで、まま、注目や論議を呼ぶ）を表明、面白いので、フォローします。 媒体は、Ｏｐ Ed欄で全米、いや、全世界に多大な影響を及ぼす力のあるニューヨークタイムズ紙。 ]]> http://usa-rei.com/archives/nyt.html http://usa-rei.com/archives/nyt.html ニュース・報道・時事 Tue, 16 Aug 2011 04:43:40 +0900 WSJ該当記事リンク） でも、「そんなの、希望の光でもなんでもないだろう」と、読者は一様に記事のトーンを攻撃。記者も、この時期、見出しひとつに気を使いますね。 物件価格が下落している反面、融資も出にくいこういうときは、小口の外国人投資家としては、キャッシュフロー型投資戦略しか、実質的には、着手は難しいので、ぜひ、じっくり、基礎知識を身につけ、粛々と物件管理を進めていくことを、お勧めしたいと思います。 私自身、対米不動産投資に着手したのは、2003年ですが、2006年以降、「小口の高キャッシュフロー型投資」に集中するようになり、すでに、5年となりました。 こうした投資のメリットは、現金小口のため、融資が必要ない他、投資学習途上につきものの失敗も小さくてすむことです。 2007年から開設している私のこの現在のブログでは、私の対米不動産投資家としての経験から、小口投資家が本格投資家に成長するためのちょっとした「気づき」をご提供しています。 メルマガ登録は、こちらからどうぞ。 今日は、closing costs について、ご説明します。Closing は、決済。Close a deal といえば、一般的な意味でも、取引を完了するという風に使います。不動産プロパーですと、close on a property で、「不動産取引決済が完了した」となります。 クロージングコストとは、「決済に関係するもろもろの手数料」。 そのうちのいくつかを、見てみると、、、 ]]> http://usa-rei.com/archives/closing_costs.html http://usa-rei.com/archives/closing_costs.html アメリカ不動産の話 Wed, 10 Aug 2011 20:13:47 +0900 サイトはこちらから） ■会費　特になし。各自飲食代 Michiko Nakayamaの名前で予約をしてあります。 カルフォルニア在住の方にもよくご相談を受けるのですが、セミナー等はこれまでしたことがなく、申し訳なく思っております。日程が合うようでしたら、いかがでしょうか。 ご予約は、 こちら からお願いします。 いろいろな方にご挨拶するのを楽しみにしております。個別面談を希望の方は、若干名、お受けする余地がありますので、やはり上から、ご相談ください。 ]]> http://usa-rei.com/archives/_in_carlsbad_ca.html http://usa-rei.com/archives/_in_carlsbad_ca.html セミナー・イベント Fri, 05 Aug 2011 09:43:17 +0900 こちらからご紹介しています。 ＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋ こんにちわ。中山道子です。現在、アメリカに長期滞在していますが、ナビゲーターのおかげで、まったく困りません。 日本では、ＧＰＳは、目的地近くに行くと、アバウトになり、フェードすることが多いような気がするので、あまり盲信できるようなものではないという刷り込みがあるのですが、こちらでは、めちゃくちゃ正確に使えます。 テクノロジーということはないでしょうし、これは、きっと、スペースの関係なのでしょうか。日本では、いろいろな建物が入り組んでいるため、ピンポイントが難しいのかなあと推測しております。 車はレンタルなのですが、GPSのレンタル台がもったいないので、現地で、自分の物を買いました。昔は、地図とにらめっこしていて、まったく効率が悪かったのですが、今は、new cityだからどうだなんて、まったくありません。ただただ驚愕でございます。 ということで、週末にご案内した英語塾ｂｙSkypeに続き、投資家コーチングｂySkypeのご案内をさせてください。 ]]> http://usa-rei.com/archives/2011by_skype.html http://usa-rei.com/archives/2011by_skype.html セミナー・イベント Sun, 31 Jul 2011 18:09:57 +0900