HOME >
趣味的な形で運営している個人の大家さんのサイトででもない限り、大概の不動産投資情報サイトでは、「失敗」の話は、タブーです。日本国内の投資情報なら、成功例も、失敗例も、いろいろな形で自然に耳に入ってきますが、こと海外投資となると、突然、そうした情報の入手は、格段に難しくなります。
しかし、本来、投資というのは、小さな失敗の積み重ねなくしては、学びはありません。まれに、「失敗は絶対したくない」という方にお目にかかることがありますが、そうした方への私のアドバイスは、「それなら、どんな投資であれ、投資はしないほうがいいのでは」です。
小さい失敗を経験しながら、経験値を高めていく。この当然の「成長のステップ」が、不動産投資の場合、容易とはいえません。本当に気をつけないと、ちょっとしたことで、生活自体の安定を脅かすような、経済的破綻を招きかねないのです。
このコーナーでは、私が見聞きし、自分自身が体験した、「不動産投資における失敗」談を取り上げています。知識があれば、リスクは最小化できます。しかし、軽率な投資行動とはどんなものなのか、そして、その帰結は、どのようなロスを生むものなのか、このカテゴリーで、まずは、学んでみてください。
対米不動産投資家の中山道子です。２００９年から、短期の融資案件を手がけるようになっています。
まずは、短期融資投資とは何かということですが、簡単に言うと、「不動産を担保に短期の融資を行う」スタイルの投資です。
普通の不動産投資は、自分が物件を購入し、賃貸、賃料や値上がり益、節税などのリターンを中長期に得ていきすが、このスタイルでは、自分が経営者にならず、不動産投資をしたいか不動産を持っている人の「応援」だけをすることになります。
これに対し、「趣旨はわかりました。とてもいい方法ですね。ところで、失敗はどんなものがありますか？」というご質問は多いです。
基本、対面、セミナーでは、相当オープンにお答えしているご質問ですが、最近起こった例を一つ、ブログでも紹介します。
投資ですから、元本保証ではなく、基本的には、貸し倒れがあったときに、回収する手間が「リスク」とイコールであると見て間違いありません。手間は、コスト、つまり、金銭的価値にも換算されえます。
対米不動産投資の中山道子です。
昨日、「海外の不動産相続は、大変な手間ですよ」という記事を書きましたところ（こちらから）、SNSで、不動産業者さんから、こんなコメントを、頂戴しました。
：：：：：
相続関係のセミナーを受けたとき、資産税に強い税理士さんが、海外に資産移せば国税に見つからないと軽く考えハワイに別荘とか買って困ってる方が沢山いると言ってました。
：：：：：
2015年の今、こんなことを考えられる方はいないと思いますが、具体的に、どういう流れで掌握されるかを、ここで一応ご説明しておきます。
こんにちは。世の中には、詐欺というものがたくさんあり、これは、投資失敗とは別のカテゴリー。
ちょうど、今日は「カンボジア不動産投資詐欺」が関係者逮捕や立件に持ち込めた、というニュースを、関係の弁護士先生のSNSでの勝利宣言で拝見し、心の中で、拍手しました。弁護団は、ほぼ、手弁当だったということ。頭が下がります。
「アメリカ不動産のサイト」ですが、少し距離があるほうが、物言いしやすいところもあります。まずは、読売新聞の報道を拝見させていただきましょう。
「カンボジアの不動産への投資名目で現金をだまし取ったなどとして、神奈川、北海道など１３道県警の合同捜査本部は２８日、「ＦＩＲＳＴ不動産」元社長の米沢靖之容疑者（５４）（福岡市西区）ら男女１３人を詐欺容疑などで逮捕した。」
2014年10月、今週末は、アメリカ式に言うと、ハロウイーンでしたね。
中国でも、最近、ハロウイーンを楽しむ風習ができてきて、うちのマンションでも、階下にある英会話学校が主催で、小さいお子さんたちが親御さんたちと列を作って歩いていました。
子供の学校でも、ハロウイーン・パーティと合わせて、チャリティーバザーというものを主催してくれました。子供たちが中心になり、寄付目的で、自宅から中古品を持ち寄ったりして、、、とても楽しかったようです。
政治的には、こちらでは、香港問題に関連し、皆さん、昨今、「米国の干渉」に頭にきているご様子ですが、こういうアメリカ文化のソフトパワーの普及力には、脱帽するしかありません。
わが日本が、ソフト・パワー（文化力）を東南アジアに波及させられた全盛期というのは、終わり始めているように見えるので、なおさら、この中国と米国の濃密な愛憎関係には、メガテンです。
対米不動産投資家の中山道子です。時々、「こういう投資は、大丈夫でしょうか？これこれのサイトです。」などと聞かれます。ブログに、「投資の際には、ご注意を」とか書いているから、でしょうか、、、
警戒して欲しいのは確かで、そのため、情報提供しているのですが、しかし、具体的な案件評価をして欲しいと思われても、困ります。
だって、、、
シナリオ１
わからない場合。
これが、普通ですけど、、、（汗）。
シナリオ２
知っていて、特段問題がないと思っている場合があるとしたら？
投資には、どうせリスクがありますから、お返事するとしたら、やはり、結局、「いかなる投資にも、リスクがあると思いますので、ご自身で、必要な情報収集をされた上で、弁護士や会計士などの専門家に相談をされながら、ご決断ください」としか、書けません。
シナリオ３
知っていて、問題があると思っている場合がもし、あるとしたら？
知らない方に、事前コンサル契約もなしに、「ああ、あれですか。あれはよくないですのでやめておいたほうが無難です」などと、思っていることを、メールに書いて、それが流出でもしたら、詐欺による起訴が決まっているような場合以外は、業務妨害やらで、顧問弁護士に怒られるんですけど、、、
こういうことを言ってこられる方は、そういう社会常識とかは、そもそも、失礼ながら、あまり想定されていないようのです。困った、、、
しかし、上に述べたように、実際に、具体的な話のことを、書ける場合が、あります。
それが、、、
こんにちわ。例によって円高ですね。いろいろブログを更新しないといけないのですが、時事ネタにはなかなか追いつきません＞＜
さて、対米不動産の魅力は、「日本ではできないことがいろいろできること」で、通常、業者さんでないと、あるいは、大手でないと仕掛けられないようなディールが、知識さえあれば、小口の投資家であっても、同じようにできることかもしれません。
この前も英語塾で話しましたが、いわゆるリーマンショックで話題になった不動産関係の抵当権の債権化なども、個人レベルで似たようなことができたり、投資家にとっては、ある意味、野心を掻き立てる魅力が満載。
他方では、危険もたくさんあるということは、毎回申し上げるようにしています。あまり信じてもらえないこともあるのですが、、、苦笑
今回は、よく、アメリカの不動産グルーも取り上げる、double closing について、お話してみます。こんなこと、本来、私も、そもそも、あまり説明したくないのですが、周りに、こうしたケースに引っかかる例が、時々、出るんですよね、、、
明けましておめでとうございます！
私のブログですから、正月だからといって縁起のよい話ばかりとは限りません。むしろ、例によって、縁起の悪い話、「よそでは絶対取り上げられない話」を、お届けします。なんか、こっちのほうが、筆が進むんですよね、悪い癖で。
こういう悪い話だけでなく、もっとたくさん、市場情報あわせてアップするべきですが、この冬は不精をしていて、日々更新まで至らず、時事ねたの場合は、アップする前に古くなっていて、やばいです、、、
＋＋＋＋＋＋＋
知り合いの管理会社さんが、バッファローの地元紙の新聞クリップをメールしてくれました。
ずっと遠慮してきましたが、新聞に出たので、その内容を「報道を解説」する形で、ご紹介します。ジェネシス・REIという、バッファロー市を地元とする、不動産会社さんのオーナーに、行政の手入れが入り、本人、失踪中との報道です。
アップステートニューヨークで話題の？不動産会社ホームページ近影。まだ、サイトクローズしてないのは失踪中だから、、、？
POA。PDAとは関係ありません。
Power of Attorney、代理権を意味します。
何を隠そう、ゴシップ好きの私は、結構、ネットサーチしながら、セレブリティゴシップに釘付けになっていることがあります。
今日は、不動産がらみということで、堂々と、趣味？のリサーチの結果を、ご紹介してみようと思います（汗）。
それが、表題、有名俳優、オスカー賞、アカデミー賞に輝くニコラス・ケイジ氏の不動産投資遍歴。セレブリティは、規模が、違います、、、
左上のビルのような建物を、350万ドルで、2007年に購入。
普通の方にとっては、不動産というのは、一生に、1度か、よくて数回、購入するかどうか。それも、日本人なら、フツーに日本国内だけで。それだけでも、大変なのですが、それに加えて、これが、国際的なニーズが出てきたりすると、さらに、大変、ややこしくなります。
この前ご相談を受けた若いご夫婦のケースも、大変かわいそうに思いました。
前に、照会について、何回か書きました。
そのとき、「別段、何人か、良いことを言ってくれる顧客を数人持っているからといって、そのサービスを利用することで、100%良い結果をもたらしてくれるとは限りません」ということも、言いました。いつも、なにか、くさしていて、スミマセン、、、投資ですので、、、
先日、デトロイトの取引先と例によって打ち合わせをしていましたら、「テリー覚えている？」という話になりました。テリーさんは、オレゴン在住の投資家です。
お前は、いつも失敗の話ばかりだなと、また、苦笑されるかもしれません。今回も、カミングアウトです。
ブログを熱心に読んでくださっている方々は、あるいは、私が、デトロイトで、オプションリース戦略に着手したことを、覚えていただいているかと思います。
今日、久しぶりに話すラスベガスの友人。彼は、仕事でほとんど自宅にいないのですが、「賃貸していた家が、ショートセールになることになった、、、」と浮かぬ顔。
ショートセールとは、ローンの支払いができなくなった場合に、銀行が借り手と共同して、通常は融資額より下の値段での損切り売却に合意する場合を言います。
融資を受けた売主にとっては、通常、これをやれば、自己破産や与信歴の傷を最小限に防げます。銀行にとっては、競売になるより、まし、というわけです。
今朝、前、私の家を借りていた女性から連絡がありました。
「賃貸に戻りたいので、照会状を書いて」と、、、、
2006年夏に、庭が欲しいということで、私の家を出て、別のエリアに家を買ったご家族です。この時期、ラスベガスで家を買った人は、「サブプライム住宅ローン問題」に直撃されているでしょう。彼女たちも、貯金は全然なかったはず。
電話で話してみると、いやな予感は、的中しました。
安物買いの銭失い。誰でも、一度はやったことがあるのではないでしょうか？私も、日用品なんかは、ブランドのかわりに汎用品を買ったりしますが、やはり、汎用品の場合は、さじ加減を間違えて、失敗することもありますね、、、苦笑
不動産の安物買いの銭失いパターンはどんなものでしょうか？
プリコンストラクション（preconstruction）というのは、値上がりが狙える地域では、ポピュラーな投資手法です。
たとえば、ラスベガスで、2002年に、新築物件に申し込んでいたとしたら、引渡しまでの1年間の間に、その物件は、10%や20%値上がりしていたでしょう。
業者から、キーの引渡しを受けたら、それを、イキナリ入居することなく転売して、利益を出してしまう。そんなことを、フツーの人が、副業としてやっている。それが、投資大国アメリカの凄いところです。
しかし、ここで思い出してください。すべての値上がりには、終わりが来ます。
私がベガスでうまくやっていたとき、母に、「値上がりするから買ったら？」と薦め、「それなら、ゴルフに自分も行ける別荘代わりの投資物件を」ということになりました。
私が最初に買った物件で、こういうひどい目にあった、という話です。
