アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。時々、「こういう投資は、大丈夫でしょうか？これこれのサイトです。」などと聞かれます。ブログに、「投資の際には、ご注意を」とか書いているから、でしょうか、、、

警戒して欲しいのは確かで、そのため、情報提供しているのですが、しかし、具体的な案件評価をして欲しいと思われても、困ります。

だって、、、

シナリオ１
わからない場合。
これが、普通ですけど、、、（汗）。

シナリオ２
知っていて、特段問題がないと思っている場合があるとしたら？
投資には、どうせリスクがありますから、お返事するとしたら、やはり、結局、「いかなる投資にも、リスクがあると思いますので、ご自身で、必要な情報収集をされた上で、弁護士や会計士などの専門家に相談をされながら、ご決断ください」としか、書けません。

シナリオ３
知っていて、問題があると思っている場合がもし、あるとしたら？
知らない方に、事前コンサル契約もなしに、「ああ、あれですか。あれはよくないですのでやめておいたほうが無難です」などと、思っていることを、メールに書いて、それが流出でもしたら、詐欺による起訴が決まっているような場合以外は、業務妨害やらで、顧問弁護士に怒られるんですけど、、、

こういうことを言ってこられる方は、そういう社会常識とかは、そもそも、失礼ながら、あまり想定されていないようのです。困った、、、

しかし、上に述べたように、実際に、具体的な話のことを、書ける場合が、あります。

それが、、、

問題が、表面化し、新聞記事になったとき。

過去にも、前から知っていた詐欺の実態について、地元の新聞沙汰になってから、ニューヨーク州バッファローやローチェスターなどを拠点にした、不動産業者の国際的詐欺について、2010年に、言及したことがあります。こちらから。

数日前に、ＦＢＩが、米国人相手に行った小口詐欺摘発についても、起訴があったことをこちらに、紹介をしました。

さて、ここからが今日の本題。

その後気がついたのですが、このときも、被害者は、国際的な投資家で、その中で、この業者については、オーストラリアの国内報道は、2007年といった早い段階から行われていたことがわかりました。

オーストラリア政府の消費者保護意識は、こうした問題については、とても高いのか、米国内では、ごまかせる（というと角が立ちますが）ことが、どうやら、より早く、日の目を見るところがあるようです。

英語が得意な方は、オーストラリア人向けの米国不動産市場についての報道を確認すれば、場合により、米国内や他のエリアの報道より早めに、具体的な案件についての危険シグナルをキャッチできるかもしれません。

今日は、そんなオーストラリアから、2012年4月段階のホットな情報。メンションされているサイトの一部は、まだ、営業中です。

ABCオーストラリアの該当記事掲載URLは、こちらから。

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概要

米国不動産が大幅暴落し、オーストラリアの不動産より、ずっと安くなっている反面、オーストラリアの不動産市場自体の成長率もマイナスを記録し続けており、この隙間をついて、オージーたちに詐欺を仕掛ける悪辣な詐欺師たちが増えています。

米国投資で成功したオージー投資家もいますが、これらの人々は、自分たち自身で、現地に行き、あらゆる下準備をして、汗をかきながら成功を収めました。

それに対し、一部の業者は、

■修理済み
■テナント付
■管理会社付
■高利回り
■高エクイティ

などを巧みに謳い、その実

■修理が行き届かない物件
■テナントがずっとつかない状態
■値段がつかない物件
■大幅にマージンばかりが上乗せされている物件

を買わせている、というもの。

特に、気をつけなければいけないのが、これらの知識のないオーストラリア人に対して、この会社が、米国LLC名義を設立して、物件を購入することを、勧めているということ。

その理由は、、、ＡＢＣによると、

■米国LLCを設立させてから取引をすると、オーストラリア国民として、オーストラリア当局の保護管轄を外れる

からだということ。

LLCを設立する理由は、そのオーナーである自然人から独立した法的人格を、取引主体に与えるためですが、それを逆手に取り、消費者保護に積極的なオーストラリア当局を締め出すために、このような手法を意識的に用いていると判断しているようです。

対象投資エリアに上げられているのは、例によってバブルでやられたラスベガスや、格安物件が有名なデトロイト。私自身の投資エリアでもあります。

メンションされているウエブサイトの第一は、Andrew Allen、アンドリュー・アレンという人が、CEOをしている会社。

MYUSAPROPERTY．COM．AU

2012年5月29日現在、ダウンしています。

ABCによると、現在、アレン氏は、下のウエブサイトを開設し、今度はカナダや他の国の投資家をターゲットしているということです。

PRIMEUSAPROPERTY．COM

こちらのサイトは、今も営業中。運営者の名前は出ておらず、どうしてアレン氏がこの会社を運営しているとＡＢＣが判断できたのかは、わかりませんが、放映されたサイトの動画を見ると、使われているモデルなんかが、確かにまったく同じです。

米国在住らしい？アレン氏の元パートナーとしてやはりメンションされているのが、オーストラリアを拠点としているらしいトレント・リチャーズ氏（Trent Richards）。

リチャーズ氏のウエブサイトが、

USPROPERTYSALESAUSTRALIA

オーストラリアで有名な消費者アラートサイトを運営している二ール・ジェンマン氏（Neil Jenman）によると、

「この男は、最悪だ！ヘリコプターに乗ってゴージャスな生活をしているようなふりをしたビデオなんか作っているが、過去に、やはり評判の悪い別の投資会社を経営していた履歴があり、その会社は、今は、破産管財人が管理中だ。」

とのこと、、、

事前リサーチの必要は、当然ですが、そういわれても、そもそも、何をリサーチすればいいのかからが、まったくわからないという方のほうが、多いでしょう。

例えば、図書館に行けば、「ハワイで別荘を買おう」といった本が数冊並んでいるはず。多少古くても、一部、決済の段取り等、役に立つ部分があるはずです。

私自身、こうしたニーズに対応するため、

■入門セミナー（次回6月30日午後東京）
■ＰＣリサーチセミナー（次回7月1日午後東京）

を、展開しています。

□日本在住の日本人向けに、海外から仕掛けられる詐欺について、
□日本の消費者関係省庁が、
□日本のテレビ局と連携して、大々的に動いてくれることは、、、

ないかもしれません。こういう場合、基本、自助努力しか、ありませんよ、、、汗

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この記事は、ＡＢＣオーストラリアの報道を紹介したものであり、筆者が独自の調査やジャーナリスト活動を行った旨を標榜するものではありませんことをお断りします。

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下、報道ビデオの書き起こしをコピペしておきます。

Transcript
CHRIS UHLMANN, PRESENTER: The bargain of a lifetime: American real estate at rock bottom prices, available now to cashed-up Australian investors. Sound too good to be true? That's because, unless you're very lucky, it is. Thousands of Australians have been enticed to snap up residential properties in the stagnant US market to capitalise on the heartbreak of countless Americans who lost their homes during the global financial crisis. The spruikers promise returns far higher than those available in Australian property markets, but some investors wasted their life savings on roll gold duds. Greg Hoy reports.

GREG HOY, REPORTER: Negative growth in Australian home values in recent years has seen hordes of Australians drawn to the American Dream - riding the strong Australian dollar into the US housing market, which in large areas has remained depressed since a huge housing bubble and glut of subprime properties helped trigger to global financial crisis.

JEREMY LAWS, INVESTOR: You can buy almost anything in a larger city, and you will not lose, and you will kill the returns you will get in Australia.

EMMA MCGRATH, INVESTOR: Now is obviously an incredible opportunity.

GREG HOY: Sydney investor and buyer agent Emma McGrath and Qantas pilot Jeremy Laws have made good money buying and selling dozens of US properties, but warn the Australian investment frenzy is attracting a great school of sharks.

EMMA MCGRATH: It is so tragic and it is so hard to hear these stories. People are losing their life savings and it is unbelievable.

MY USA PROPERTY AD: Hi, and welcome to My USA Property. Leaders in helping Australian investors buy USA investment property.

ANDREW ALLEN, CEO, MY USA PROPERTY: It's still the home of Tom Cruise. It's... you know, whether you like it or not there's still a lot of wealth.

GREG HOY: Founder of My USA Property, Andrew Allen, is offering a smorgasborg of dirt cheap properties, all of which are subtly owned and/or sold into limited liability companies, or LLCs, which avoid consumer protection laws and regulations for nonresidents.

JEREMY LAWS: It's a very easy way for the less scrupulous purchasers to circumvent the property regulations in Australia and in the States. It's pure offshore wild west stuff.

GREG HOY: Bargains galore Americans just can't afford - or so the spruikers say, promising to take care of everything: from property managers to renovators; mortgage brokers; stable tenants to pay back the debt; adding the lure of huge capital gains as the US dollar and economy recover. It sounds too good to be true - and very often it is.

MY USA PROPERTY AD: We don't charge you a service fee, so you have nothing to lose.

EMMA MCGRATH: You have nothing to lose but your life savings.

GAVIN HICKS, INVESTOR: It is my life savings and he is responsible, even though he's not taking responsibility for it.

GREG HOY: Melbourne school teacher Gavin Hicks believed Andrew Allen's assurances. He was asked to pay a service fee of $13,000 to invest his $65,000 savings in small apartments in Ohio and a home in Detroit. But the only tenants he got were squatters. His investment, worth nowhere near what he paid, has now been boarded up. Andrew Allen has gone missing in America.

GAVIN HICKS: He's making guarantees that they will be paying themselves off within a couple of years. Detroit, Michigan was a bad place to invest in. Even though the house looked fine the actual neighbourhood was obviously... it wasn't a good idea. It was pretty silly. But I was going through... I was going through what Andrew was saying basically, and I had faith in what he was selling.

JEREMY LAWS: Andrew Allen is a fool to himself and a burden to others. What he is doing is unconscionable. If you buy a two bedroom apartment in Trump Tower on 5th Avenue in New York you will never have a tenant problem. If you go to an area in Detroit with a 20 per cent return, you will need a handgun to collect the rent.

GREG HOY: Indeed, the trial continues in Detroit for a man who allegedly shot Australian investor Greg McNicol, from Victoria, who was trying to collect a late rent payment from the accused's daughter.

NEIL JENMAN, CONSUMER ADVOCATE: More people have guns in the United States than don't have guns. We've already had one Australian investor killed over there, and others are being slaughtered financially.

GREG HOY: Many but not all. My USA Property does have some contented customers, like Brisbane surveyor Steve Cooper, who personally surveyed his properties before purchasing.

STEVE COOPER, INVESTOR: We researched a lot. There is a lot of people out there doing it and selling it - they don't know what they're doing... they are full of lies.

JEREMY LAWS: They prey on fear and once they've conquered the fear thing with you, you feel safe with them then they will sell you an overpriced property.

GREG HOY: My USA Property's Andrew Allen did not respond to 7.30's repeated request for an interview, and he's not alone. There is, it seems, a certain type of salesman flourishing as Australians flock into the US housing market to try their luck - and where better to try your luck than in the world's capital gambling capital Las Vegas?

VOX POP: What bothers me about these promoters of these properties is that they are shonky people.

ALAN WILKIE, INVESTOR: In hindsight it's been the worst mistake of our life. I'd strongly recommend other people to get their facts in hand before they make any conscious decision to buy properties in the US.

GREG HOY: Queensland policeman Alan Wilkie pinned his and wife Jillian's retirement hopes, and $300,000, on assurances given by Jason Paris of US Properties. The Wilkies bought an LLC title to a foreclosed house and townhouse in Las Vegas, which never delivered the rental returns assured by Jason Paris, and can't be resold for anything near the price paid.

ALAN WILKIE: It looks like the retirement plans are shot to pieces. I will probably have to work until I'm 100.

GREG HOY: US Properties say they charge clients an $8,000 marketing fee. But only later did public records reveal the Wilkie's properties had in fact cost $37,000 less than what Jason Paris had suggested. The promoters now say that that was for "improvements", but the Wilkies say that sadly they had to make their own improvements, and now they've found that this is an all-too-familiar story.

NEIL JENMAN: I have sat in people's loungerooms and seen elderly folk crying in front of me because of having dealt with Jason Paris.

GREG HOY: Neil Jenman has long campaigned for improved ethics in the real estate industry. He's particularly critical of Andrew Allen's cofounding director of My USA Property, and later US Property Sales Australia, Trent Richards.

NEIL JENMAN: Well, Trent Richards he's... to me, he's synonymous with the word "shonk".

GREG HOY: These are Trent Richards' own videos. He's a high flyer with a penchant for helicopters and fast cars, but has a scandal-plagued history with the Insight Investment Corporation now in receivership.

NEIL JENMAN: Trent Richards has form in selling overpriced properties in Australia. Now he's selling properties in the United States.

GREG HOY: Trent Richards did not respond to interview requests. US Property Sales, which he later founded, is still pitching for customers, as is My USA Property, and CEO Andrew Allen's new venture, Prime USA Property - now targeting overseas investors.

PRIME USA PROPERTY AD: Welcome to Prime USA Property, leaderors in sourcing USA property to international investors.

GREG HOY: So they're still out there, and while authorities like ASIC and the Office of Fair Trading suggest they have limited jurisdiction and so are powerless to stop them, the moral of this story becomes "buyers beware".

GAVIN HICKS: Even if I don't get my money back I want to see Andrew Allen held to account for what he's done as well.

EMMA MCGRATH: The biggest thing you need to know is to do your own due diligence. Know what you're buying, know who's going to rent it, and deal with licenced professionals because if you get burnt, you might want to consider legal recourse, and you'd better make sure that you actually have it.