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ニュース・報道・時事

新聞、ニュース、時事問題など、インターネット上などで話題にのぼった、不動産投資に関わる記事をピックアップ。中山道子の独自視点に基づくコメントも加えています。

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米国(海外)不動産投資

米国成人下半分の申告前所得は平均1万6,000ドル! 2016年12月6日発表されたトマ・ピケティ教授らの最新研究成果 

対米不動産投資家の中山道子です。

私は職業柄、貧困問題や富の分散、形成に関わる統計や研究には、割合よく目を通しています。12月17日の今日は、しかし、ニューヨーク・タイムズの下の記事を見て、目を疑いました。

A Bigger Economic Pie, but a Smaller Slice for Half of the U.S.

それによると、米国では、全成人の下半分の「申告前の実質所得の平均」は、なんと、1980年以降、30数年間の間、実質、1万6,000ドルで停滞し続けているのだというのです。(1万6,000ドルというのは、2014年次の物価指数を前提とした数字)

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郊外万能神話の崩壊

対米不動産投資家の中山道子です。

いま夏休み中で、毎日、子供の勉強を見ているので、仕事はあまりしていません。自分自身、ぜんぜん学んだことのない北米開拓史を勉強しています。この前は、近所にある、革命期に作られた駐屯地の見学に行ってきました。(笑)

さて、最近までの米国の居住モデルというのは、若いときには都市部に居住し、生活に余裕ができたり、または、子供ができたら「お庭のある郊外の夢のおうち」に引っ越すというものでした。

よく、

house with the white picket fence

(白いフェンスに囲まれた郊外の一軒家)

という表現が用いられます。アメリカンドリームですね。

今は、子供ができても郊外に引っ越せない場合、都市部(inner city)は通常、学区が悪く、貧困の再生が深刻な問題となっています。

今の北米は、所得と教育レベルとの相関関係がますます著しくなってきていて、子供の学力も、小学校後半になるころには、いろいろなリサーチで発表されているように、本当に、良い学区とインナーシティーの学区では、2、3年分の格差が生じているのが当たり前。

私も実際にこのエリアで子供を育てているので、こういう事情を目の当たりにしていますが、デトロイト市内のお子さんは、普通に毎日通学できているお子さんでも、6年生なのに、郊外部のお子さんだったら4年生相当と判断されるくらいの学力しかなかったりするわけです。

このように、子育てしている側からすると、今の北米の不動産事情を左右する最大の要因は、学校、学区なんじゃないかくらいの気がしますが、その反面で、実は、都市部対郊外という構図は、より複雑化しており、郊外に貧困が、大きく広がり始めている、貧困とはいえないエリア、郊外の高級住宅地も、マクロな人口動態の動きに呼応して、一部、空洞化が始まっているというお話です。


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米国式格差社会の教育費差は USDAの資料より

対米不動産投資家の中山道子です。

2016年もはや、6月となりましたが、皆様は、夏の予定は、お決まりでしょうか? お子さんがおいででないかたは、「考えてなかった」というかたも多いかもしれませんが、お子さんがおいでの方は、私同様、子供の夏の過ごさせ方で、大いに苦労しているという場合も多いのではないでしょうか。

今日は、不動産プロパーというより、興味深い資料があるので、「教育ネタ」です。

米国での子育て費用も、今、高騰を極めていますが、これも、余裕がある層とそうでない層についてみると、なんと、その差は、2.5倍。

USDA(農務省)データを見てみましょう。

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中間層居住エリアが、減っていく!

日本でも、「ミドルクラス(中間層)没落」が喧伝されるようになっていますが、米国では、統計が、より大規模に出てきています。

今、アッパー層が居住するエリアと、ロウアー層が居住するエリアとが、それぞれ、拡大しており、中間層が居住するエリアというものが、少なくなっています。

これまでにも、何度も述べていますが、マイクロ投資家としては、ロウアー層を対象とした賃貸案件への投資は、相当難しくなったと認識するべきかと思います。


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2016年最新版 外国人投資家に人気のエリアは?

全米不動産協会サイトで、外国人投資家に人気のエリアランキングが出ていましたので、ご紹介します。

Where are Global Buyers Searching in the United States?

トップは、ロスやサンフランシスコ、ホノルル、はたまた、マンハッタンかと思いきや、、、

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400ドルの緊急出費がまかなえない! 「中流」アメリカ人の苦悩

最近の米国では、各種の景気指標自体は改善が続いているように見えます。不動産なんか、はっきりいって、人気地域は、どこも、バブってる感があり、”買い付け証明は、掲載価格よりずっと高く”なんていう状態が、ミッドウエストの田舎都市でも、普通です。

この前、ミシガンのディアボーンの知り合いのお宅にお招きを受けましたが、数年で、倍になった、今なら、100万ドルの値段がつくんじゃないか、なんていう景気のいい話でした。

しかし、それと同時に、「持てる者とそうでないもの」の格差の問題が、期せずして、ドナルド・トランプ、バーニー・サンダース両候補の予期せぬ善戦といったかたちで、政治課題、大統領選の主戦線に取り上げられるまでに至りました。

日本でも、ネット報道を見る限り、同様。「貧困層の問題」という観点だけではなく、「中間層自体が貧困化している」ことが指摘されている傾向も、まったく同じです。

そんな中、この前2016年5月のアトランティック誌に掲載されたこちらの「自分もミドルクラス、人から見れば、アッパーミドルだが、400ドルの緊急支出はまかなえない」という告白記事が、大いにトレンディングしています。

The Secret Shame of Middle-Class Americans

記事は、別の調査に触発された「個人的カミングアウト」。きっかけとなった調査は、ワシントンD.C.にある連邦準備制度理事会(Federal Reserve Board, FRB)が行った

2014 Survey of Household Economics and Decisionmaking

のようです。

2015年の5月に発表されたこの世帯調査においては、「400ドルの緊急支出があったとき、それをまかなえる預金があるか」という質問に対し、6,000人近い回答者のうち、47パーセントが、

「借金をするか、物を売るでもしない限りは、400ドルの緊急出費がまかなえない」

と回答したようなのですが、アトランティック誌では、そこそこ有名な作家先生が、「外見からは、自分は、成功しているように見えると思うが、実は、自分も、400ドルの余裕がない47パーセント族。こういうことを告白するのは、性的インポテンツをカミングアウトするより、つらい。」と独白し、共感(というのかわかりませんが)を呼んでいるというお話。

どこが、トレンディングしているのかというと、この方は、この記事で、自分の履歴を詳細につづっているのですが、キャリアといい、家族のライフスタイルが、ほぼ、「きらびやか」といっていいくらいすごいのです。


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米国納税のタイミング メルマガ抜粋記事

”””””この記事は、2016年4月13日発行の無料メルマガの転載です。””””””””
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NB 2016年は、例外的に、4月18日までが申告期限となっているそうです。CAで不動産業を営まれているメルマガ購読者様にご指摘をいただきました。調べましたが、これは、4月15日が、今年だけ、ワシントンDCで休日だからだそうです。各州も、この期限延長に同調しています。ご指摘ありがとうございました。毎回、読者様のレベルの高さに助けられています。

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対米不動産投資家の中山道子です。


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この点は、竹中さんに同情する私

対米不動産投資家の中山道子です。このところ、貧困問題、富の集中や再配分問題についての議論が、盛んになりましたね。

昨日今日は、オックスファムの調査によると、「世界でもっともリッチな人間63人が集まると、その資産額は、最下位36億人の資産総額と一致する、というレポートが出た、ということが、ネット上で見ると、日本のニュースをにぎわせているそうです。

朝日新聞紹介例
富裕層トップ62人の資産、下位36億人の合計と同じ

日本国内のニュースとしては、竹中平蔵元総務相の「(経済が成長しても、富の)トリクル・ダウンはありえない。」と、過去の前言や政策前提を撤回したといったことが、大きく、取り上げられていたようです。

日刊現代
「トリクルダウンあり得ない」竹中氏が手のひら返しのア然

簡単にいうと、「経済が回復すれば、その効果で、下層の人間にも、おこぼれが回ってくる」という立場。

安部政権は、そうした立場を前提に、これまで、企業や資産家優先の経済推進政策を進めてきたとも言われているようですが、それが、最近、貧困対策にはつながらないことが実証的にわかって、「トリクル・ダウン効果」自体を、内閣メンバーが否定し始めたため、「前言っていたことと違う!なんじゃこりゃ!!」というわけです。

私は政治には正直暗く、特に党派支持もないですが、この記事を見たときは、竹中さん、安部さんに同情しました。理由は、本当に、この「トリクル・ダウンは起こらない」というのは、この10年でリアルタイムに蓄積されてきた最新実証研究の結果、わかってきたことで、実は、10年前には、その認識が確立していなかったからです。

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現金決済の比率が順調に下がっている様子です 

対米不動産投資家の中山道子です。2015年も終わりに近づきつつある中、2009年から2011年の不動産停滞も、過去のものとなりつつあります。業界からのメールマガジンで、今日、気がついたのが、現金決済の比率が、平時に戻ってきつつあるという状況。

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値段は戻ったが、どこかが、違う?

対米不動産投資家の中山道子です。

全米不動産協会提供のスライドで、わかりよいものがあったので、最近の動向を見てみたいと思います。共有は自由にしてよい設定のようですので、こちらに、張っておきます。


Leadership Summit (August 2015) by REALTORS®

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ケース・シラー・インデックス共同開発者、ロバート・シラー 氏、「1929年をほうふつとさせる今だが、今のほうが悪く感じる」

対米不動産投資家の中山道子です。

ケース・シラー・インデックスといえば、米国の主要都市20都市の不動産市場の相場を指標化したもので、それを、その後、開発者たちは、スタンダード・プアに売ったので、今は、S&P・ケース・シラー・インデックスという面倒な名前になっています。

不動産投資関係者から言わせれば、「昔からの主要市場をトラッキングするので、最新の市場の展開(EMERGING MARKETS)を見逃す」などとも言われており、別段、万全ではありませんが、しかし、一番良く用いられる指標であることは間違いなく、共同開発者のロバート・シラー博士は、こうした金融関係の業績をたたえられ、2013年には、ノーベル経済賞を受賞しています。

そんな彼のインタビューが、この2015年5月の終わりに公開されたので、これを、御紹介、分析してみたいと思います。

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AIRBNB と 全米不動産協会のコラボレーションが決まったそうです

対米不動産投資家の中山です。さて、今日は、全米不動産協会のニュースにびっくり。

あのエアービーエヌビーと全米不動産協会が、コラボするという期待のニュースです。

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クレディ・スイス グローバル・インベストメント・ リターンズ・イヤーブック 2015

対米不動産投資家中山道子です。

流動化する世界経済ですが、長期展望から読み応えのあるレポートが出ていましたので、ご参考にシェアします。

クレディ・スイス
グローバル・インベストメント・
リターンズ・イヤーブック 2015

です。2015年2月に英語版が、2015年3月に、日本語訳が出ています。

日本語版
英語版

例えば、2014年末時の世界株式市場の分布。

1stocks.png

下は、主要国における産業セクターのウエイト表です。

1stocks2.png

投資ポートフォリオ作りのご参考になればと思います。


アフリカン・アメリカン化が加速する? ボルティモア暴動に思う

対米不動産投資家の中山道子です。

2015年ゴールデンウイーク中に、ボルティモア暴動の結果としてか、関係警察官6人が起訴されました。

これは、警察に逮捕されたエディー・グレイ(25歳)さんが、署に搬送中に、車の中で死亡をしたということがきっかけ。いわゆる、警察によるBRUTALITY(暴行)問題の一環と認識され、抗議行動が激化し、州知事による非常事態宣言が下され、なんと州兵が1,500人動員される事態になったということです。

平和的なデモも行われていた反面、警官に対する投石の他、放火、略奪などが行われ、何十人もの逮捕者が出たと報道されました。

しかし、今回は、地元の暴徒に対し、全米ネチズンの目は、とても冷たいのが特徴。

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不動産投資家にとってのドラッグ問題 マリファナ合法化運動の意味するところ

対米不動産投資家の中山道子です。今日たまたま見たニュースに、「ああ、これ、ブログに書かなくちゃと思ってたんだよね」。

それが、「マリファナ合法化、米国人の過半数が、賛成」とのFOXの調査結果。報道は、こちらから。米国人にとっては、同性婚の次のビッグな論点です。

関連する日本語の報道に、こういうよい記事がありました。さすが週刊ダイヤモンド。

米国で広がるマリファナ合法化の動き
――ブルッキングス研究所シニアフェロー
ウィリアム・ガルストン氏が語る本当の理由

唯一文句をつけるとしたら、この記事、人種問題には、言及していませんね。

たぶん、記者が、そこまで盛り込むと、てんこ盛りになりすぎてしまうと、判断したのかもしれません。ひょっとすると、そこまで、インタビュアーが追いついていない?

そう、マリファナ合法化問題は、人種、階級問題なんです。

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帰国子女の憂鬱は、日本に限った現象じゃないそうです

対米不動産投資家の中山道子です。

私がこのブログを始めた2007年と比べても、日本社会も、どんどん「国際化」が表面化してきました。20世紀にも、朝鮮籍の人の流入があったりで、別段、均質社会だったとは思わないのですが、最近の国際化は、植民地戦争ではなく、ビジネス由来。今後、こうした平和なやり取りがどんどん発展していってほしいですね。

そうした中、中国人の方々については、「マナーが悪い」と、対応する現場は悩まれていると見聞きしますが、欧米人は、「こっちこそ、日本の粗悪品、コピー品に悩まされた時期を経由して、日本人のバブリーな農協ツアーやブランド爆買い、ランドマーク的な不動産の買い付けにも付き合った。しかも、調子が悪くなった日本人が出て行った後の始末までした。歴史がめぐってるだけ。ビジネスはビジネスだよ。」と思っています。

私も、海外と日本を行き来しながら、成長したので、子供のとき、内外で、日本人のマナーが取りざたされて、我が日本が恥ずかしかったころのことを、体で覚えています。

十分さかのぼれば、どのお国、民族も、きっと、ご同様。中国が世界一をぶっちぎっていた時代には、日本は辺境、ヨーロッパも後進国でした。進歩、文化交流というのは、お互いこの繰り返しなのかなと、、、、

さて、そんなわけで、今日のテーマは、「これも、日本だけじゃなかったよ」。

実は、最近、WSJが、EXPAT(海外赴任族)というアングルで、ブログ形式で、新部門を発足させました。

WSJ EXPAT For Global Nomads Everywhere

というセクションで、これが、私なんかの立場(かっこよく言えば「グローバルノーマッド」)の人間には興味深い記事が目白押し。

今日読んだのは、「帰国した者の憂鬱」に関する記事。日本では、昔から、「帰国子女の適応にあたっての課題」として、広く知られてきたイシューです。


Repatriation Blues: Expats Struggle With the Dark Side of Coming Home

いわく、

「海外帰りの米国人ママ、”どうして子供のサッカークラブで、他の親御さんが電話をくれないのか、わからない。友達ができないんです。”」(ボストン郊外)

「パリでフランス語が流暢になったカナダ人の子供、学校では英語アクセントのフランス語しかしゃべろうとしなくなってしまった。目立つのがいやだったのだという。」

「海外育ちであることを先生に隠していた子供、米国の地理や貨幣の知識がないことを親子ともに責められる。”面倒がいやで言いたくなかったの”」(バージニア)

と、どのケースをとっても、おお。まるで日本!

しかも、カナダでは、フランス語は第二言語ではないですか? パリ仕込みのアクセントだと、アングロ・カナダでは、学校で浮くんですね??

これまで、「日本人の社会は閉鎖的なので、こういうことが起こるのだ。日本人よ、もっと国際化しなくては」とよく言われてきましたが、実は、「多様性あふれる社会のモデルだと思われてきた北米でも、起こっている問題」らしいですね。


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2030年の世界勢力図とは! ご準備はいかがですか?

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

中国では、湾岸部の都市に住んでいますが、中国人って、直近、文化的な鎖国の時代を経験しているのに、どうしてこんなにインターナショナルなんだろうと不思議に思います。

ここは北京でも香港でもないのに、子供の友達のご家族は、実に国際的。

まず、アッパーの方々は、大体、中国籍ではありません。中国生まれで、今中国で働くことが便利でも、国籍だけ違うのです。すごく政治的にコネのある方々は、中国籍と外国籍を両方持っています。(本来はNG)

夫婦とも中国生まれの大富豪のあるご夫婦は、ご主人が、中国籍、奥さんと子供たちがNZランド籍。本当の金持ちは、米国市民権の国際課税を嫌い、そうした追求をされない国を選んでいます。このご一家は、実際には今中国でのビジネスが大変うまくいっており、政治経済が安定している限り、子供の教育や老後以外の観点では、家族移住は、ほぼ考えていないでしょう。

別のお知り合いは、カナダ。対日貿易していたようですが、日本貿易が儲からなくなり、40代ではやばやリタイア。子供が中学生になるのを機に、バンクーバーに買ってある家に、引っ越す覚悟を決めたそうです。英語より日本語のほうが堪能でも、ここで日本に引っ越さないのが、なんともですよね、、、

子供の小学校で知り合いになったあるご一家は、「お母さんが、ブラジルで働いている」ということで、お父さんが、お子さんを中国でお一人で面倒を見ていましたが、3年生になる前に、あちらに行ってしまいました。

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ところで、米国が貧困大国なら、日本はどうなるんですか?

対米不動産投資家中山道子です。

米国の貧困の問題については、私もたくさん書いてきました。弱小海外不動産投資家にとっては、アッパー米国市場は、「高嶺の花」。気をつけないと、貧困ビジネスになりかねないのですが、そうすると、管理、メンテナンスが、大変です。

2015年4月20日、ネットで面白い記事を見ました。

「貧困大国」アメリカは、衰退していくのか
人気エコノミスト中原圭介氏に聞く
三井 智映子 :フィスコリサーチレポーター」

という記事で、充実して読み応えがあると思いました。

しかし、記事に欠けていると思ったのが、この論点。

「米国が、貧困大国なら、日本は、何なんですか?}

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私も、連邦の最低賃金引き上げ案を支持します

2015年4月15日の昨日は、米国主要都市中心に、世界的に、ファーストフード産業に従事する労働者を中心として、賃金引き上げのデモンストレーションが同時展開されたと報道されました。

ファストフード:世界同時 賃上げ1500円アピール

多くの方は、なぜ、4月15日に?

と思われたかもしれません。4月15日は、米国で、確定申告の最終日。この日が選ばれたのは、

「所得格差問題に焦点を合わせてもらうこと、また、こうした低所得層が、就業していながらも、生活を支えるために、政府による福祉の世話にならざるを得ない」

という事実、つまり、国民の税金を使って、ファーストフードや介護に従事する労働者を策することで、営利を得るビジネスモデルを助成しているという皮肉な状況をアピールするために、「この日」だったのです。

また、米国では、ファーストフードだけではなく、介護、小売店など、広い業界で、同様の事情があり、これらの立場からの参加もありました。


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賃貸市場も二極化 困っているのは低所得者層だけではない!

数日前に、「現在、多くの都市で、賃料が高くなりすぎているために、全米不動産協会が、新築の必要性を主張した」というお話をご紹介しました。同時に、別の記事で、賃貸人の所得状況の一般的傾向について、言及しました。この記事は、これらの記事に対するフォローアップです。

家賃相場に異変? 所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴!

あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない!

これらの記事からわかることは、以下の通り。

一般的な賃貸人層の所得の中央値は、2万5,000ドル前後であること。そのことから、「所得の3割」の家賃は、625ドルとなること。それに対し、一般的な家賃の中央値は、直近、連邦上、760ドルに上っていること。

不動産価格が低迷した時期も、逆に、賃貸需要は変わらず、過去の賃料は、インフレ以上の値上がりを記録してきました。その間、これらの背景を前提に、最も衝撃的な事実が、同時にここ2年ほどの間に明らかになっています。

それは何かというと、

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あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない! 

対米不動産投資家中山道子です。実は私は、3年前から、賃貸目的での投資物件の購入はあまり薦めていません。テナント層の劣化状況が、生じてきている気がしていたのです。

《そんなわけで、現在、私自身は、今、「短期融資による高利回り戦略」に特化しています。ご関心がある方は、こちらをどうぞ。》

これは、日本での不動産賃貸業がある程度成功され、海外進出を試みようとする方が増えている中、「活路を求めている」方には、衝撃情報となってしまうかもしれませんが、、、

2015年になって、ようやく、全米不動産協会からも、こうした状況を危惧する声が出てくるようになりました。

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《となりの億万長者》著者の死にあたって スタンリー先生、ありがとう

もう1週間以上たってしまったので、タイムリーでなくなったかもしれませんが、私も好きな著者、「資産100万ドル以上の資産層の研究」の草分け、トマス・J・スタンリー氏が、71歳で、アトランタで、2015年2月28日に、自動車事故で死亡されたということです。

ブログはいつも読んでいるので、訃報は、ブログで知り、「高齢ゆえ?」と思いましたが、実は、追突事故だったようです。

影響力のあった本なので、ニューヨークタイムズをはじめ、いくつかの新聞で、記事がかかれました。また、彼は、大学で教鞭をとっていたので、そうした記事には、コメント欄で、「先生ありがとう。授業を聞いて、地味な生活を送り、アーリーリタイヤすることに成功しました」といった元学生のかたがたの声もちらほら。

stanthomas.jpg
NYTの記事についた読者コメントのひとつ。

《大意: 30年以上前に、先生が教鞭をとるジョージア州立大学で、富裕層に対するマーケッティングの授業を受け、夫に、ずっとその話をしてきました。先生が本を出す前から、質素な生活を心がけ、50台でリタイヤできました。地味な中古車にずっと乗り続けていますが、二度と働く必要はなく、海外旅行も自由にできます。多くの人の生活を変えた先生に、感謝。ご冥福をお祈りします。》


記事自体は、こちらから。

Paying Tribute to Thomas Stanley and His ‘Millionaire Next Door’

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米国最新都市研究の成果の行方

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、米国の「都市研究」が熱いです。この週末は、そちらの勉強を少し。。。

こういうことの情報収集のメインにしているウエブサイトは、ブルッキングス研究所のもの。

ここは、米国で最も影響力の有る中道派シンクタンクとして左派からも右派からも一目置かれているので、ここのサイトをウオッチングしていると、

 > 話題の研究のレビューが読めたり
 > 最新データのまとめが要領よく見られたり

します。

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スイス・フラン・ショック! 顧客様は、こんなことを考えている

スイス中央銀行が、ユーロへの連動をやめると公開し、FX関係者は、大打撃!

今日の日経オンラインのアップデートによると、

マネックス、未回収金1億6000万円 スイスフラン急騰で

そんなニュースもなんのその、今日、2月のセミナー参加者様向けに、うちうちの大変ローカルなメルマガを書いていたら(タイトルは、「弁護士には言うなといわれましたが/○○業者アラート」です)、米国在住のお客様から、こんなお便りが。

■■■

大家さんはいろいろ大変なのがわかっているだけに避けたいですし、貯金だとせいぜい0.8%/年くらいしか利子もつかないし、株やオプションでのトレードは、税金のファイルが非常に面倒で避けたいですし、外貨や先物はその点最後のP/Lの税金申告だけでいいので楽なのですが、口座がFDICで保護されてないので、あまりお金を入れられないのですよね。[中山注:米国の預金保護制度]

今回のスイスフランのようなブラックスワンイベント[中山注:めったに起こらない壊滅的事件]があったときに、ブローカーが破産したら戻ってきませんから。。。

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調べれば調べるほど、先行き不安な米国の格差分布 人種編

2014年は、フランスのトマ・ピケティ教授の《21世紀の資本》が一世を風靡しましたね。

私自身、全部読めるかわかりませんが、今、英語版を眺めたりしております。米国の最新論調が、確かにこうした傾向を指摘してきたり、彼の指摘に反応していることは、報道や調査の中でも、承知しています。

実は、ネットで、「6,000円もする」という声を目にし、「そんなに高いのか?」と驚き、調べましたが、ここに、「21世紀の国力論」を見て取ってしまった私。

どういうことかというと、、、そう。6,000円も出さないとこの本の日本語版が買えないのは、単に、日本市場がいかにマイナーであるかを示しているからではないかと思われるからなのです。

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移民の動向から目が離せない!

しばらく前に「この記事について、コメントしよう」と思いながら、忘れていたら、その間に、2ヶ月たっていましたが、、、私のブログは、ニュース性がどうせないので、気にせず、取り上げようと思います!

ということで、どの国でもホットな「移民」の課題。

米国の人口増加、不動産にとってより具体的に意味があるかもしれない世帯数増加についてみてみると、今後、増加の多くは、属性的に、

■ 高齢者世帯増加
■ マイノリティ世帯増加
■ 移民世帯増加

から登場することが、ほぼ予測されています。

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HSBCのエクスパット調査 2014年

今日は、アメリカ不動産投資とは関係ないですが、面白い資料を見ましたので、ご案内してみたいと思います。それが、

HSBCのエクスパット調査2014年版

EXPATとは、EXPATRIATE、自国ではないところで働いている人のことを指す言葉です。駐在員ですね。

この駐在員快適度調査、結構10年以上続いているらしく、ネットでは、2009年のものから、現物レポートを見ることができました。


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アジア移住は、高い! が新時代の常識に

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。この前、ふとしたきっかけで、現地の日本人学校のHPを見たら、「経営が苦しいため、値上げ」ということでした。

入学金は、1万5,000元。2014年現在の相場で、25万円です。

また、学費は、月間5,000元。どうやら、学期ごとではないらしく、たぶん、お休みの月は、払わなくていいのかとは思いますが、現地並みのお休みで、9ヶ月なのだとすると、4万5,000元は、なんと、年間、74万円になります。これに、通学バス代が付け加わるわけで、細かくは知りませんが、学校関連費用は、100万が目標と見て間違いないでしょう。

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空気の悪い米国の首都圏ってどこ?

米国は、通常、空気がよさそうなイメージ。実際、多くの場所ではそうなのだと思いますが、例えば、一昔前のロサンゼルスなんかは、人体に影響があるほど、空気が悪かったといわれていたことがあります。

現在の米国の都市圏で、人口的な汚染による空気の悪いところって?という統計があったので、ご紹介します。

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中間層の所得は、今後、回復するのか? 

対米不動産投資家の中山道子です。最近、家計関係の統計を研究する時間が増えてきました。金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」/平成25年によると、

2人以上世帯の平均保有額は1,101万円、中央値は330万円

なんだそうですね。

数年前まで、中央値という言葉は、報道ではそれほど出てきませんでしたが、だんだん用いられるようになってきました。

平均値は、すべての数字を足して、数字の数で割ったAVERAGE。それに対し、中央値は、MEDIAN、つまり、すべての数を並べたときの真ん中の数字です。

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経済の発展が、必ずしも、不動産市場の発展につながらないわけ ノース・ダコタ編

2014年5月11日のこの前、セミナーをやっていたとき、受講者様から、こんなコメントが届きました。


++++++++

アメリカ物件を買い進めており、シェールガス、オイル関係で、テキサス、ノースダコタに次行ってみたいです

++++++++

  つづきを読む > 経済の発展が、必ずしも、不動産市場の発展につながらないわけ ノース・ダコタ編

日本人は、将来を読む能力を失ってしまったのか?

対米不動産投資家の中山道子です。2002年から自分自身の投資に着手し、このブログは、2007年からやっています。今日は、アメリカ不動産の話ではありません。実は、こういう雑談トークも、逆に、皆さんに人気なので、今回も、脱線話です。


今日は、オンラインで、ジャーナリストの山田順さんという方が書いた「リトルトーキョー、コリアンタウンへと鞍替え」という記事を読みました。

コリアンに占拠されるリトルトーキョー。日本は復権できないのか?

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2013年米国成長産業とは FORBESから

こんにちは。

米国不動産投資家の中山道子です。


The Fastest-Growing Industries Over The Last Year

米国経済再生の鍵は、建築関係?

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資産家の定義って? あなたは、「どんなリッチ」を目指しておいでですか?

対米不動産投資家の中山道子です。


この前、気がついた記事ですが、NHKで、米国富裕層について、興味深い番組が報道されたようです。

“独立”する富裕層  アメリカ 深まる社会の分断 2013年4月22日放映

記事リンク

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もう中流には戻れない!? ピューの2014年最新世論調査で、経済回復基調も、中流意識、ダウンのまま

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

日本では、アベノミクスということで、これまでのところ、株式市場が活況を呈していたようですが、その反面、中期的に見ると、サラリーマンの平均年収は、ここ数年、400万位で足踏みしており、しかも、その実態としては、誰もが400万を稼いでいるわけではなく、女性の場合は、100万から200万、男性でも、300万台の分布が一番多く、さらには、今後、このような格差は、広がっていくと、予測され始めているようですね。


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年収ラボというウエブサイトの集計:国税庁データ

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速報: 北京がニューヨークに引っ越してくる? 

単なるニュース紹介ですが、昨日、気がついた興味深い?記事です。私は中国語が、まだ、ほとんどできないので、中国関係のニュースも、英語中心なんですが、、、汗

ということで、最近、ニューヨーク郊外のキャッツキルス(CATSKILLS)という山地のふもとに、「ある中国系の某プロジェクトが進行中」との報道。

こちらから。

A Long Island businesswoman wants to build a massive “Chinese Disneyland” in the Catskills ?

実はすでに2011年段階に、こっそりできていた、中国人投資家用のオウンウエブサイトもありました。こちらから。

サイトを見ると、「米国移民局に、必要なプロジェクト申請をして受理された」みたいな進捗報告や、「大学や遊園地も作り、雇用も提供します!」といったプロジェクト概要が掲載されていますが、レベルは、、、ちょっと、、、青写真以前?

2011年以降、あまりアップデートされていませんね、、、汗

背景には、中国人の海外移住熱があります。

米国は、実は、投資家受入国としては、移住のハードルは、多少資金に余裕がある方には、それほど高くはなく、最低50万ドル以上の資金を、移民局の指定特定プロジェクトに不動産投資する方法をとれば、グリーンカードが、語学テストなどもなく、フリーパスで取得できます。

EB―5、EB5と呼ばれる投資永住権プログラムですね。時限法なので、今の時限法である2015年段階で、終了する可能性もあるということ。

投資したエリアに居住する義務も、なかったと思います。投資としては、高リターンとかではなく、米国人の雇用を促進したり、経済低成長エリアのてこ入れに使われたりします。また、50万が最低ロットですが、「いくら、すまなくてもいいとはいっても、ミシガンとかじゃ、いやだ!。ハワイやカルフォルニアに投資したいよ」といった場合、つまり、特に低成長エリアと指定されていない州や場所に投資をしたい場合は、100万ドルが標準投資単位です。


最近の中国を見ると、人の数が多く、不動産バブルで濡れ手に粟だった人もいますので、50万ドルを持っていて、海外に移住したい人を探すのは、そこまで難しくありません。北京市内だったら、マンションオーナーの半分くらいは、該当者なのかも、、、

私の住んでいる地元チンタオでも、週末は、毎週、「海外移住セミナー」が開催されていますので、こうしたプロジェクト自体は、珍しくないのですが、、、

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売買復活に伴い、不動産業者さんも、収入が増加中?

アメリカでは、不動産屋さんのことは、

realtor

といいます。レアルターさんには、二種類のランクがあります。

salesperson セールスパーソン
broker ブローカー

セールスパーソンは、ブローカーに所属して業務に従事する必要があります。ブローカーは、3年の営業歴など、セールスパーソンがより経験をつんだ段階で、独自に仲介業を営むために、必要な資格。

両方とも州単位なので、例えば、カルフォルニア州のライセンスを持っている場合は、ネバダ州での売買を、行うことはできません。

日本と多少違うのは、米国の不動産業が、基本、フルコミッションで成立していること。日本の不動産会社と違い、レアルターさんで、サラリーをもらっている人は、通常、いません。(管理会社勤務の管理専門のレアルターさんとか、ハワイの一部日系の会社などは別)

レアルターさんは、いずれかのブローカーに「所属」しないと、MULTIPLE LISTING SERVICE(物件仲介のネットワーク)にアクセスできません。そして、コミッションは、何らかのパーセンテージで、分け合うシステム。そのときだけ、収入があるわけです。

ブローカーは、このように、レアルターさんを、「雇っている」わけではありません。「センチュリー21」とか、不動産仲介の看板が掲載され、多数のレアルターさんがそこで働いていても、その「会社」は、基本、日本人が思うような会社ではなく、実態としては、SOHOがたくさん働くオフィススペースに近いのです。ちなみに、こうした不動産会社は、通常、フランチャイズ経営なので、日本のように、全国組織の不動産会社というようなものも、余りありません。

というわけで、個別のレアルターさんは、なので、同じ「会社(実は、ブローカー)」に所属していても、「同僚(実は、ライバル)」ではありません。

不動産会社(Realty)には、秘書やオフィス備品はありますが、通常、これらの共有リソースに対しては、ブローカーだけではなく、セールスパーソン側も、「机代」的な形で、支払いをしています。

アメリカでは、不動産業者さんというのは、日本以上に、比較的簡単になることができますが、このように、売り上げを上げるまでは、毎月、逆に、固定の支払いがある出来高の商売。大手の会社が独占しているというより、一匹狼、地元の小規模組織が、拮抗しあっているイメージです。

このような就業形態のため、レアルターさんというのは、通常は、学校を出て、すぐに、フルタイムに不動産会社に勤めるというより、キャリア転換組が多く、また、フレックスタイム希望者、つまり、子育て中の方とか、リタイヤ世代の方が、副業的にやっている場合も、あります。

以上が、アメリカの一般的なレアルター事情の概要ですが、この前、NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS(NAR)のウエブサイトで、久々に、「取引が戻ってきて、レアルターの収入が、上がった」という「業界内朗報」がありましたので、ご紹介してみたいと思います。

オリジナルサイトは、こちらから。


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2013年 全米不動産協会調査 売り手買い手プロフィール

NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS、NAR=全米不動産協会の毎年の調査の結果が、今年は、2013年11月4日に発表されました。

2012年7月から2013年6月までに、148,011世帯に連絡をし、8,767世帯からの回答があったということです。

レポートは購入しないと読めないのですが、簡単に、速報概略の要約です。(投資家や別荘買いは、アンケートからは除外されています)

オリジナルリンクは、こちらから。

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報道の精度とは WSJでも、信用ならないことがある?

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。夏は毎年米国に行くようにしているのですが、今年、家族の不幸で、日本にだけ、何回か、プライベートで行き来している状態です。

米国では、この1年で、すっかり、不動産投資市場の空気が変わりましたね。

株式ではないですが、雰囲気というか、市場感情やメディアのあおりが、大きな影響を及ぼしているのを感じます。

客観的にいって、依然、「影の在庫」問題(2012年に説明記事を書きました)に、決着がついたわけではないのですが、しかし、価格が、値上がりしていることは事実。

理由は二つあり、そのひとつには、銀行側が、価格操作、在庫管理に長けてきていることがあげられます。もうひとつは、、、メディアの景気付け戦略が、一般人のイメージを変えてきているのを感じます。

報道を見ると、「ちょうちん」というと、言葉が悪いですが、明るい気持ちを表現したがる記事が増えているんですよね。

この前は、日本の不動産関係者のフェイスブックのタイムラインに、「WSJが、若い世代が景気のいい購入をしているという報道を見た」という投稿を見ました。

記事はこんな感じ。

1wsj.jpg

元の記事のリンクは、こっちから。

《若い世代に、高額の物件を購入したがる人の数がすごく増えている》

という趣旨ですが、「?」と思うところもあり、調べたら、たとえば、統計的にどこからデータが出てきたのか、正直、わからなかった記述もありました。

例:(将来のためにこの記事から画像抽出してあります↓)
 
1wsj2.jpg

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デトロイト市に非常事態宣言

こんにちは。


アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

 旧正月

という関門?があり、

 2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、


2013-02-24%2019.33.48.jpg旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊(ヤンヤンと)♪

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ニュース・報道・時事

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