アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

昔は、GM、クライスラー、フォードのことは、ビッグスリー【自動車業界最大手】といった、ということです。そんなの、「今は、アメリカのこれらの3社は、没落しているんだから、単に、デトロイトスリーっていうんだよ」なんて、言われますが、予備知識がない方に対しては、この言い方にも、誤解がありそうです。

というのは、自動車産業は、ミシガン州のいろいろな市に広がっており、デトロイト市内自体は、それほど、重点的とはいえないから。

アメリカの住宅ローン業界では、金利6%台くらいでも、中長期な歴史的認識としては、低金利。しかし、相当な値上がりが出ない限り、そういった金利では、購入しても、苦しいことが多いので、私は、日本在住者には、「アメリカのローンというのは、それほど取得しても意味はないと思います」と申し上げています。

それに対して、アメリカ在住者の場合は、本業収入に対する節税インパクトが、ありえますので、二者の立場を、同列には、論じられないわけです。日本在住のＡさんにとっては、「するほどでない投資」が、米国在住のＢさんにとっては、「意味のある購入」になりうるわけですね。

中国関係の仕事をしているボランティア仲間のSさんから、こんな内容の記事をメールで頂戴しました。

中国人も、米国不動産買い物ツアーフィーバーに乗り出しており、その半分は、子供の留学に備えての動きと、、、

今日の我が家の朝日（6ヶ月ごとに、読売と読み替えると、販促品をたくさんもらえる。嗚呼なぞの流通経路）のトップは、アイスランド人の窮状。

ヨーロッパで、円建てローンが一般化しているのは知っていましたが、車のローンまで、「通常円建て」とは、知らなかったです、、、

私は、日本在住者（あるいは、海外の在住者）には、前から、

　　　キャピタルゲイン狙いでアメリカの融資をとるのは馬鹿らしいです

といっています。（いや、もっと前は、一生懸命自分もとってましたが、2006年に、目が覚めたのです）

アメリカ在住者は、2007年前半までは、いろいろなローンが取れて、有利に投資を進めることができたと思いますが、今回、ファニーメイは、「節約せぬもの物件買えず」の法理をさらに強化しました。

私は株のことはまったくわかりませんが、今回の一連の流れで、資産を相当減らした方も、多いのではないでしょうか？日曜日の新聞では、ハーバード大学の入江昭教授が、インタビューで、「今回のことで、自分の401K【年金プラン】が、3分の1になった」とおっしゃっていたのを拝見しました。

そんな中、 われらがウォーレン・バフェット氏が、バイ・アメリカン・キャンペーンに乗り出したか？ とうわさされています。

2008年10月13日月曜日、朝日新聞には、どうやら、特段のニュースなし。トップに来たのが、「ルポにっぽん」シリーズの、【囲われた街買う安心】。

何のことかと思えば、 ゲーテッドコミュニティ についての、レポートでした。

大衆の味方、朝日よ。休日も休まずの、例によっての富裕層批判、ありがとう。

私自身は、アメリカをはじめとする海外投資一般には、アメリカ人や現地人では取得できない円建て融資取得を推奨しています。そのメリットは、当然、低金利。中長期資産形成型の投資の場合、ホールディングの期間が何年になるかわかりませんので、その期間内のキャッシュフローに余裕があることが、重要です。

現在、円建ての対米融資は、米国内金融恐慌に対応する形で、ハードルが高くなっており、自己資本投入比率は、40から50%になってしまいました。【ほかの国は、30%】対象物件の購入価格は、最低40万ドル。私は、このローンの融資窓口をやっていますが、現在は、「今、別荘がほしい」のでない限り、無理をして融資を取得するような状況とはいえません。

今後、景気が良くなれば、融資基準も緩和するでしょう。ですが、景気は、いつ、良くなるのでしょうか。それは、わかりません【笑】。

私は、時事はそれほど取り上げません。よそで皆さんご覧になるでしょうし、安定投資の本質とは、日々のニュースに動揺しないですむことだと思っているからです。

１週間で、リーマン破綻問題が、小さく見える昨日今日ですね。

私の知っている方々でも、株式やFXをやめられた方、株式やFXで損をされた方、たくさんいます。

Washington Mutualは、WaMuと略し、まんま、ワムーと発音していました。

JPモーガンチェイスが、買収します。

私のベガスのレアルターさんと、今朝はちょっとゴシップ。彼によると、最近、ベガスの地元チャンネルで、コメンテーターたちが取り上げるねたが、世界の有名コンドホテルのベガス版の訴訟騒ぎ。

【大きさって、大事でしょうか？とのキャプション。あったりまえでショー！（大汗）】

この前あった、不動産関係の報道。【勝手に】師と仰ぐ長嶋修さんが、明快に、解説してくれました。

不動産売却のスピードが加速する

私たちが来訪するデトロイトのみならず、全米を通して、夏に向けて、重大な問題が、生じているようです。

　それは、芝生。

全米レアルター協会（National Association of Realtors）の調査の中で、2005年から2007年にかけて、「売れる家」を消費者調査したものがあったので、ご紹介します。

ネットでは、多分掲載されないかもしれません。たまたま、今、読売新聞を取っているので、武蔵野版に、私の地元、狛江の多摩川団地が、建て替えめどが立った、という話が、報道されていました。

不動産関係者にとっては震撼、いや、予測通り？のニュースが、紙面トップを飾った昨日。

耐震強度不足：ＵＲ団地、２４棟解体へ　２年以内に転居

米、0．25％追加利下げ＝金融緩和休止の可能性示唆 - FRB

ニュースのヘッダーです。

2008年の1月に発表されたあるペーパーによると、「アメリカの家賃は、1960年から1995年まで、大体、価格比で、5%から5.5%だったが、96年以降、最低、2006年の3%まで落ち込んだといいます。

このペーパーの結論は、、、

どこでも同じだと思いますが、アメリカは、広いので、いろいろな州で起こっていることを理解することは、不可能といってよいでしょう。

私も、ニューヨーク、ネバダ、ミシガンと投資エリアが不況エリアばかりなので、景気のよい話は聞きません。リスクプレミアムや、保険の上昇、などなど、、、

3月にヒアリングさせていただいたシアトルベースのローンオフィサーさんなんかは、そのとき、貸し渋りに悩んでいたのですが、別のエリアの投資家さんからは、こんなコメントも寄せられました。

ちょっと専門的になりますが、2007年末、このような記事を書きました。

カナダのＳさんが、日本ではなかなかアクセスできないレアな新聞記事を、送ってくださいました。カナダ人が、サブプライムのアメリカの住宅を買いあさるようになっている、ということです。

別段目新しい情報ではありませんが、「下がってます」ね。

2008年3月下旬の今現在、アメリカに対する不信から、金融市場のドル売りは止まりません。

［ニューヨーク　２０日　ロイター］　米国株式市場は反発。米連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）(FNM.N: 株価, 企業情報, レポート)と連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）(FRE.N: 株価, 企業情報, レポート) に対する資本規制緩和によるモーゲージ市場への資金供給策を受け、信用収縮が緩和するとの楽観的見方が背景。

2008年3月18日

ベアー・スターンズ身売りで金融株が下落＝17日の米国株式市場

［ニューヨーク　１７日　ロイター］　１７日の米国株式市場では、米投資銀行ベアー・スターンズ(BSC.N: 株価, 企業情報, レポート)の安値での身売りを受け、利下げが予想される１８日の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）を前に、金融株が下落した。

カナダ在住のSさんが、こんな記事を紹介してくださいました。

日本のマンション投資で、割高物件を、危険な融資つきで買わされてしまったという方のお話です。

私のお客さんが、こんな記事のリンクを送ってくださいました。前向きのニュースですね、というコメントとともに、、、。わたしはまったく気が付いておりませんでした。S様にお礼を申し上げ、ご紹介をしたいと思います。

このまえ、ちょっとネットで、物件売却情報を見ていたら、地方によって特色がありまして、現在のラスベガスは、「買って、買って」コールばかり。

2008年1月24日
数日前に、株価引き下げ対策案として、連邦金利大幅引下げのニュースが、、、

実は、ここ数日、円ローンでベガスの物件をご購入されるお客様のために動いていたのですが、狙いを定めていたあるデベの物件、2週間前に問い合わせをした段階では、ずいぶん在庫があったのが、このニュースで、さっとばかりに、物件が動き、今日現地の担当レアルターさんとお話したところ、希望の１ＢＲは、奪うようにして、ようやく確保と相成ったようで、、、

私が投資を進めているデトロイトについて、時々、問い合わせを受けるので、ちょっと、紹介を、してみましょう。
私自身が、よく知っていると必ずしもいえるわけでもありませんが、、、

サブプライム住宅ローン要因、本当に世界を震撼させていますね。

アサヒ・コムから↓
日経平均株価、終値は２１１円安
2008年01月10日19時41分

アメリカの連邦統計局の資料は、不動産投資家にも勉強になるものがいくつもあります。
たとえば、2000年から2030年に向けての人口推移を州ごとに算出した見込み分布。

統計の取り方というのは、私の印象では、統計を取るところがどこかで、違います。定義が違うから当然でしょうが、大体、報道では、細かいレポートはされません。なので、読み方は、本当に難しいと思います。

さて、今回、アメリカ統計局（Census Bureau）の発表によると、私が物件を持っているノースラスベガス市は、2006年、もっとも人口が増加した都市だったとか、、、

ＣＮＮマネー誌は、オンラインで、不動産関係の報道をたくさんやっています。2006年次の売却物件中位値（median home prices）に基づき、「全米投資に対する見返りが高い都市リスト」が掲載されていました。具体的な選択基準は、出ていませんでしたので、話半分のリストですが、参考までに

私自身は、一般的な統計は、投資をするときには、相当、割り引いて計算に入れます。統計に基づく、専門家の意見については、どうでしょうか？

ＣＮＮマネーに、このような報道がありましたので、紹介します。

2007年の不動産市場は、2006年時の専門家の期待を完全に裏切るものだった、、、

今日、姉が、やってきて、

「道子、サブプライム住宅ローン問題で損したの？」

と聞いてきました。

別に珍しくも面白くもないですが、久しぶりに、ニュース、、、相変わらずですね。

『新規住宅着工件数は減少傾向−サブプライム・ローンは全体の3％以下− (カナダ) 2007年11月2日』

なんだか渋いメディアの見出しですが、こんなニュースが。

朝日新聞に出ていた記事です。URLはこちらから。
http://www.asahi.com/life/update/1027/TKY200710270267.html

2007年10月28日06時05分

　生活保護費として支給された学校給食費、公営住宅家賃、介護保険料の一部が納付されていない実態が会計検査院の調べでわかった。０５、０６年度の２年間分について、全国の約１割の福祉事務所でサンプル調査した結果、給食費の未納者は３割を超え、家賃や保険料と合わせると計５億５０００万円になる。検査院の指摘を受けた厚生労働省は都道府県などに対し、福祉事務所による代理納付制度の活用などを求めた。しかし、代理納付は事実上の差し押さえになるため、１００万を超える生活保護費受給世帯への影響は大きく、導入には慎重な意見もある。

今日、たまたま、各種報道機関に、下のような記事が掲載されていました。

■2008年、最も下がるかもしれないマーケットアナウンス■

ネバダ州ラスベガス
カルフォルニア州リバーサイド
ミシガン州デトロイト

それぞれ、中位値が、8から9%の値下がり見込みの可能性、、、