アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。

この前、気がついた記事ですが、ＮＨＫで、米国富裕層について、興味深い番組が報道されたようです。

“独立”する富裕層　　アメリカ　深まる社会の分断　２０１３年４月２２日放映

記事リンク

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

日本では、アベノミクスということで、これまでのところ、株式市場が活況を呈していたようですが、その反面、中期的に見ると、サラリーマンの平均年収は、ここ数年、４００万位で足踏みしており、しかも、その実態としては、誰もが４００万を稼いでいるわけではなく、女性の場合は、１００万から２００万、男性でも、３００万台の分布が一番多く、さらには、今後、このような格差は、広がっていくと、予測され始めているようですね。

年収ラボというウエブサイトの集計：国税庁データ

単なるニュース紹介ですが、昨日、気がついた興味深い？記事です。私は中国語が、まだ、ほとんどできないので、中国関係のニュースも、英語中心なんですが、、、汗

ということで、最近、ニューヨーク郊外のキャッツキルス（ＣＡＴＳＫＩＬＬＳ）という山地のふもとに、「ある中国系の某プロジェクトが進行中」との報道。

こちらから。

A Long Island businesswoman wants to build a massive “Chinese Disneyland” in the Catskills ?

実はすでに2011年段階に、こっそりできていた、中国人投資家用のオウンウエブサイトもありました。こちらから。

サイトを見ると、「米国移民局に、必要なプロジェクト申請をして受理された」みたいな進捗報告や、「大学や遊園地も作り、雇用も提供します！」といったプロジェクト概要が掲載されていますが、レベルは、、、ちょっと、、、青写真以前？

2011年以降、あまりアップデートされていませんね、、、汗

背景には、中国人の海外移住熱があります。

米国は、実は、投資家受入国としては、移住のハードルは、多少資金に余裕がある方には、それほど高くはなく、最低50万ドル以上の資金を、移民局の指定特定プロジェクトに不動産投資する方法をとれば、グリーンカードが、語学テストなどもなく、フリーパスで取得できます。

EB―５、ＥＢ５と呼ばれる投資永住権プログラムですね。時限法なので、今の時限法である2015年段階で、終了する可能性もあるということ。

投資したエリアに居住する義務も、なかったと思います。投資としては、高リターンとかではなく、米国人の雇用を促進したり、経済低成長エリアのてこ入れに使われたりします。また、50万が最低ロットですが、「いくら、すまなくてもいいとはいっても、ミシガンとかじゃ、いやだ！。ハワイやカルフォルニアに投資したいよ」といった場合、つまり、特に低成長エリアと指定されていない州や場所に投資をしたい場合は、100万ドルが標準投資単位です。

最近の中国を見ると、人の数が多く、不動産バブルで濡れ手に粟だった人もいますので、50万ドルを持っていて、海外に移住したい人を探すのは、そこまで難しくありません。北京市内だったら、マンションオーナーの半分くらいは、該当者なのかも、、、

私の住んでいる地元チンタオでも、週末は、毎週、「海外移住セミナー」が開催されていますので、こうしたプロジェクト自体は、珍しくないのですが、、、

アメリカでは、不動産屋さんのことは、

realtor

といいます。レアルターさんには、二種類のランクがあります。

salesperson　セールスパーソン
broker　ブローカー

セールスパーソンは、ブローカーに所属して業務に従事する必要があります。ブローカーは、３年の営業歴など、セールスパーソンがより経験をつんだ段階で、独自に仲介業を営むために、必要な資格。

両方とも州単位なので、例えば、カルフォルニア州のライセンスを持っている場合は、ネバダ州での売買を、行うことはできません。

日本と多少違うのは、米国の不動産業が、基本、フルコミッションで成立していること。日本の不動産会社と違い、レアルターさんで、サラリーをもらっている人は、通常、いません。（管理会社勤務の管理専門のレアルターさんとか、ハワイの一部日系の会社などは別）

レアルターさんは、いずれかのブローカーに「所属」しないと、MULTIPLE　LISTING　SERVICE（物件仲介のネットワーク）にアクセスできません。そして、コミッションは、何らかのパーセンテージで、分け合うシステム。そのときだけ、収入があるわけです。

ブローカーは、このように、レアルターさんを、「雇っている」わけではありません。「センチュリー２１」とか、不動産仲介の看板が掲載され、多数のレアルターさんがそこで働いていても、その「会社」は、基本、日本人が思うような会社ではなく、実態としては、SOHOがたくさん働くオフィススペースに近いのです。ちなみに、こうした不動産会社は、通常、フランチャイズ経営なので、日本のように、全国組織の不動産会社というようなものも、余りありません。

というわけで、個別のレアルターさんは、なので、同じ「会社（実は、ブローカー）」に所属していても、「同僚（実は、ライバル）」ではありません。

不動産会社（Realty）には、秘書やオフィス備品はありますが、通常、これらの共有リソースに対しては、ブローカーだけではなく、セールスパーソン側も、「机代」的な形で、支払いをしています。

アメリカでは、不動産業者さんというのは、日本以上に、比較的簡単になることができますが、このように、売り上げを上げるまでは、毎月、逆に、固定の支払いがある出来高の商売。大手の会社が独占しているというより、一匹狼、地元の小規模組織が、拮抗しあっているイメージです。

このような就業形態のため、レアルターさんというのは、通常は、学校を出て、すぐに、フルタイムに不動産会社に勤めるというより、キャリア転換組が多く、また、フレックスタイム希望者、つまり、子育て中の方とか、リタイヤ世代の方が、副業的にやっている場合も、あります。

以上が、アメリカの一般的なレアルター事情の概要ですが、この前、NATIONAL ASSOCIATION　OF　REALTORS（NAR）のウエブサイトで、久々に、「取引が戻ってきて、レアルターの収入が、上がった」という「業界内朗報」がありましたので、ご紹介してみたいと思います。

オリジナルサイトは、こちらから。

NATIONAL ASSOCIATION　OF　REALTORS、NAR＝全米不動産協会の毎年の調査の結果が、今年は、2013年11月4日に発表されました。

2012年7月から2013年6月までに、148,011世帯に連絡をし、8,767世帯からの回答があったということです。

レポートは購入しないと読めないのですが、簡単に、速報概略の要約です。（投資家や別荘買いは、アンケートからは除外されています）

オリジナルリンクは、こちらから。

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。夏は毎年米国に行くようにしているのですが、今年、家族の不幸で、日本にだけ、何回か、プライベートで行き来している状態です。

米国では、この１年で、すっかり、不動産投資市場の空気が変わりましたね。

株式ではないですが、雰囲気というか、市場感情やメディアのあおりが、大きな影響を及ぼしているのを感じます。

客観的にいって、依然、「影の在庫」問題（2012年に説明記事を書きました）に、決着がついたわけではないのですが、しかし、価格が、値上がりしていることは事実。

理由は二つあり、そのひとつには、銀行側が、価格操作、在庫管理に長けてきていることがあげられます。もうひとつは、、、メディアの景気付け戦略が、一般人のイメージを変えてきているのを感じます。

報道を見ると、「ちょうちん」というと、言葉が悪いですが、明るい気持ちを表現したがる記事が増えているんですよね。

この前は、日本の不動産関係者のフェイスブックのタイムラインに、「WSJが、若い世代が景気のいい購入をしているという報道を見た」という投稿を見ました。

記事はこんな感じ。

元の記事のリンクは、こっちから。

《若い世代に、高額の物件を購入したがる人の数がすごく増えている》

という趣旨ですが、「？」と思うところもあり、調べたら、たとえば、統計的にどこからデータが出てきたのか、正直、わからなかった記述もありました。

例：（将来のためにこの記事から画像抽出してあります↓）
　

こんにちは。

アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

　旧正月

という関門？があり、

　2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、

旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊（ヤンヤンと）♪

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。この前、ちょっとしたきっかけがあり、タイムシェアについて考えてみる機会がありました。

あるタイムシェアのオーナー様が、「タイムシェアの名義を友人に譲りたいけれど、セールスオフィスが、名義書き換えを手伝ってもくれない。どうやればいいのかと、いろいろネットサーチをしていて、あなたのサイトに行き着きました。とても勉強になりました」といってくださったのです。

私自身は、小口の投資案件にかかわっている人間なので、本来、このブログで、バケーションのためのタイムシェアという商品を、取り上げても仕方がありません。なので、役に立ったといっても、周辺的な情報だけだと思うのですが、、、

私が、タイムシェアを取り上げない理由は、自宅、別荘、クラブのオーナーシップ、バケーション案件のタイムシェアなどは、自分にとってのそのときの有用性や娯楽価値などから、購入を検討するのであって、こうした購入を、投資という純粋な観点から考えるのは、より難しいのではないかと思うからです。

あえてリターンという観点を考えるとすれば、「タイムシェアは、別荘を買うよりは、楽で安い」とか、「どうせ、我が家では、毎年のホテル宿泊代が何十万になっているから」といったところでしょうか。

ただ、多くのタイムシェアは、不動産登記をする必要があるので、そのため、不動産投資と同じ手続きが必要になることになります。

その観点から、ひとつ、最近のタイムシェア動向を分析した記事を読みました。ロイター配信でヤフーファインアスに掲載されていた、タイムシェアの危機についての下の記事です。

「１セントあれば、タイムシェアが買えるけど？」
２０１２年５月２５日付

対米遠隔不動産投資家中山道子です。

このブログでは、2007年以来、日本人の方向けに、アメリカ不動産投資についての時事ネタや用語解説などを取り上げ、ご高評をいただいています。

2012年3月27日のネタは、よく扱うウオールストリートジャーナル紙紙面から。ニューヨークは、ホテルの宿泊代が高いのは周知の事実ですが、実際、宿泊率も高いらしいです。しばらく前に知り合いになった方は、サブレット（sublet、又貸し）形式で、自分が長期契約で借りたアパートを、旅行者向けに、短期貸しをする仕事をされていましたが、「NYなら、ほぼ安定した経営が、成立するんですよ」とおっしゃっていたので、感心したことがあります。

ということで、商業不動産の最近のホットトレンドが、「老朽オフィスビルは、もう、大規模リフォームをして、ホテルにしちゃえ」ということらしいです。

WSJ紙の紙面は、こちらから（多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます）。

2003年以来、主として在京でアメリカ不動産投資をしてきた中山道子です。といっても、2011年夏は、依然、投資先であるミシガン州デトロイトの郊外で、夏を過ごしています。

例年、日本では、夏は、蒸し暑くて、モチベーションが下がる時期なのですが、こちらは、過ごしやすく、その意味では、仕事は進んでおります。他方、家の中では常に寒くて、、、

すでに気温が落ち始めているようで、日本のお知り合いから「そろそろ、秋の気配ですよね」というお便りも頂戴しました。9月も半ばを過ぎないと、まじめに秋のことを考えられない日本と、なんて、違うんだ。

今週の週末土曜日は、投資希望の方のご来訪で、当社物件をたくさんお見せしてきました。

カルフォルニア在住の方で、「思ったよりきれい」「カルフォルニアでも、もっとひどく見えるところがたくさんある」というご感想でした。

さて、今日は、ちょうど、朝、ウオーレン・バフェット氏が、「金持ちに増税を」という論説（Op Ed、Opposite the Editorial、新聞の社説欄と同時に読者の声を乗せるページで、まま、注目や論議を呼ぶ）を表明、面白いので、フォローします。

媒体は、Ｏｐ Ed欄で全米、いや、全世界に多大な影響を及ぼす力のあるニューヨークタイムズ紙。

こんにちわ。東京在住対米不動産投資家の中山道子です。ブログももっとアップしたいところですが、お客様の管理サポートなどもこの1年めっきり増えてきて、なかなか、手が回りません。いつも注視してくださっている皆様、ありがとうございます、また、申し訳ありません。

昨日は、大変な円高を受け、円／多外貨建てローン融資を受けている方々に、多通貨投資ゆえに生じうるマージンコールが生じる場合は、サポートをさせていただきますといった趣旨のメールを出しました。

それを受けて、ちょうど、地震発生前からマージンコールの交渉に入っているというお客様のメールを頂戴しました。

先だっては、根岸教授・鈴木教授のノーベル化学賞ニュース、よかったですね。私は、テレビをほとんど見ないので、根岸先生のインタビューは、拝見できませんでしたが、各紙紹介の中、日経のバージョンで、根岸先生が、

『若者よ、海外に出よ』といいたい。日本は居心地がいいし、海外の方が優秀とは限らない。それでも、出ることが、大切。

とおっしゃったというまとめ方をしていたのが、印象に残りました。一般庶民レベルでも、当てはまるような気がします。記事はこちらから。

前後して、たまたま、10月12日のＷＳＪに、対米不動産投資国プロフィールとして、”中国の台頭”についての興味を引く記事があったので、ちょっと、対米不動産投資をする｢外国投資家」について、調べてみました。

4月20日に報道されたBPによるGulf Coast（メキシコ湾）における爆発石油流出汚染事件。記事はこちらから。

すでに、事件発生から半月しかたっていない段階で、湾岸沿い不動産オーナーたちが、集団訴訟に立ち上がったという報道が、さすがのブルームバーグで。

5月7日被害予測図

しばらく前に、ウオールストリートジャーナルに、「みんな、楽になれ」という論説が発表されたということについては、このブログでも、何回か言及しました。

今度は、モルガンスタンレーの研究員、Vishwanath Tirupati氏が行った調査で、みんなが、そのアドバイスを真に受けだしているという話が、、、

ショートセールは、日本で言う、任意売却かと思います。

もちろん、個別の手続きは、違うので、まったく同列には並んで理解できません。ここでは、任意売却という言葉を、表面的に、「銀行に対するローンが払えないような状態になり、銀行の合意で、融資残高より安く、売却に出すこと」としておきます。

例えば、違いのひとつとして、日本では、任意売却ものは、レインズ（ＲＥＩＮＳ、不動産業者さんの仲介のためのシステム。不動産流通標準情報システム）には、ほとんど出てこないと思います。

しかし、アメリカでは、数が多く、「ショートセール」という注意書きを持って、ＭＬＳ（レインズのモデルとなった流通のための情報システム。但し、不動産協会が運営しており、日本のように役所は関知していない）に掲載されます。

ちょうど、このことについて書こうと思っていたところに、ロイターに、よいニュースがあったので、紹介します。「よいニュース」というのは、ニュース内容が明るいとか、そういうことではないのですが、まずは、上、ロイター通信のタイトルです。

本文は、原文リンクこちらから。

アメリカの不動産市場というのは、トランスペアレンシー（透明性）が高く、日本の不動産のプロが舌を巻くようなレベルのデータが、一般向けにアクセスしやすかったりします。

よく言いますが、アメリカの経済というのは、透明性が高いため、the good, the bad and the ugly （いいところも、悪いところも、最悪な部分も）どーっと世界ニュースになってしまうという特徴がありますが、他方、ヨーロッパや日本などは、そうした情報提供の仕方が確立されていないゆえに、「どうなっているかわからない」ことが、よいときも、悪いときも、最悪なときも、あるのではないかと思います。ましてや、中国のような国は、オフィシャルな統計も、どのレベルで取得されたのかと疑問に思う場合もあるかもしれませんし、、、

そういう意味では、どこが、どうなっているか、比べることは、難しいです。

というのは、枕詞で、今日のブログでは、「本当にオーナー案件（自分が住むため家を買う場合）は、投資家案件に比べ、滞納率が低いか」という問題について、アメリカの有力なクレジットレーティング会社、イクイファックスが、よい資料を出してきていたので、それを見てみたいと思います。

2010年4月6日付けウオールストリートジャーナル紙は、米国で、調査会社、Reis社が、「72都市モニタリングで、賃貸状況好転の兆し」と発表したのを、大々的に取り上げました。

日本語版は、有料コンテンツで、リンクは、こちらから。

それによると、、、

今日は、この4月初頭に米国住宅都市開発省（US Department of Housing and Urban Development）が、39億ドルの住宅問題解決用の助成金の消化期限を抱えて、あせっているというちょっと時事報道コンメンタリーです。

全米不動産協会は、この4月5日月曜日、ワシントンにて、Pending Home Sales Index という指標が、この2月、前年度比、17.3%アップを見たという調査結果を発表しました。

以下、概要を、UStreamで、収録してみました。すっかり、ニュースレポーター気分です♪　イヤ、今度は、後ろの書棚を片付けて挑みたい、、、

バンクオブアメリカ、通称BoAが、このたび、一部滞納住宅ローンについて、連邦、各州政府から要求の強かった、住宅ローン融資額元本の減額に合意したということが、この前、報道されました。

こちらから。

オバマ政権は、これまでにも、銀行に、融資した住宅ローンの元本減額譲歩をするように、再三、要求してきました。

理由は、多くの滞納者やその予備軍の方々が、

１）住宅価格自体の暴落で苦しんでいる。
２）その場合、銀行との任意売却のほうが銀行にもメリットが高い
３）しかし、このネックになるのが、二番抵当が多いこと。

などで、抵当権の整理が進むためには、多分、何らかの方法で、誰かが、元本を泣かないと、合意まで進まないからです。

他方、銀行にとっては、これは、当然、譲れぬ原則論。本来は、こんな提案が、株主総会で、通るわけない、はずですね。

なぜ、住宅ローン融資銀行ナンバーワン（シェアは、25%だそうです）のバンクオブアメリカは、今回、最大4万5,000人に対し、ローン額の最大30%の”ディスカウント”をOKできたのか、、、

2010年1月27日、最高裁が、管理組合提訴の、不在マンションオーナーへの上乗せ金徴収の訴えを、認める判決を出しました。

報道は、比較的オンラインの記事が長かった毎日新聞のこちらから。

日本でも、いよいよ、こうした問題に対するやり取りが本格化しそうですね。

ここ数日、紙面や報道をにぎわせているハイチの地震については、私も皆さん同様、大変心を乱されました。日本も地震国ですし、、、

昨日15日は、読売新聞に、”こうした途上国では、耐震レベルが低い手抜き建築も数多く、多くの建物は、強度不足で、天井、床が重なり合うようにつぶれる、「パンケーキ・クラッシュ」現象を起こしていた、ということが、指摘されていました。

2009年11月27日の昨日金曜日は、円が、一時、84円台を記録し、関係者を震撼させたということのようですね。

私は、基本的には、ドル資金での運用が長いので、ドルのポートフォリオについては、ポートフォリオ内のパフォーマンスは、気にしても、為替変動に、過大な関心を払っても仕方ないというのが、自分自身の個人的な投資スタンスとなるにいたっており、原資が、110円といった額ではじめた部分もあるということには、それほど拘泥していないのですが、皆さんのご心配もわかります。

この前もこの話題は取り上げましたが（ミシガン州、映画・エンターテインメント産業に活路を見出す）、いよいよ、この地元ねたが、先日、朝日新聞の朝刊紙面となりました（笑）。ご覧になった方も多いかもしれません。

不況の米　映画産業争奪戦

別段大きな意味があるというほどか、わかりませんが、クリント・イーストウッド主演、デトロイトのハイランドパークがフィーチャーされた『グラン・トリノ』に引き続き、いろいろなミシガン発映画が撮影され始めています。

これは、州が、映画業界に対し、産業振興の一環として、大きな免税措置を提示しているから。直接的に長期の仕事が増えるものでもないだろう、という批判もあるといいますが、他方では、今のデトロイトの風景が世界中に流れるのも、イメージアップにつながるのではないかと、地元民の一人としては、思わずにはいられません。記事はこちらから。

地元の期待に外れない、HBOの新シリーズオープニング。GM本部であるルネッサンスセンターから始まる「これでもか」というデトロイト名所がちりばめられた映像。州も、面目躍如ですね。

私は、フツーに、デトロイトが、自分のネイバーフッドと思い込んで日々を過ごしてきており、知り合いの3分の1は、デトロイトメトロエリア居住者なので、デトロイト荒廃とか、デトロイトの死とか、特段考えなくなって久しいのですが、よく考えると、それは、間違った認識でした。

今日気が付きましたが、日経ビジネスオンラインでは、NY支局長による「デトロイト最新ピックアップ報道」。その名も、『デトロイトは生きていた』、、、

今日気が付いた不動産関係のニュースレターメールに、こんなことが、書いてありました。

カルフォルニア州で、多くの弁護士が、loan modification《融資条件変更交渉。日本流に言うリスケ》関係のサービスを提供し、問題になっている。多くのケースで、フォークロージャーに対面しているホームオーナーに対し、実名を挙げての調査対象にターゲットされてしまった16人の弁護士は、有料で、提供できないサービスなどを購入させ、顧客の利益を損なうこと著しかった可能性がある、、、

ブッシュ政権の基本訴求政策だった、ownership society（家のオーナーからなる社会）。

そんなことを言っていても仕方ない、と、オバマ政権は、賃貸物件作りへの連邦支援を表明したといいます。

記事は、こちらから。

これが、renter society（賃借人が構成する社会）へのシフトか、とひそかに、論議を呼んでいるようです。

最近、毎日更新を心がけています。ということで、ちょっと古いですが、今後の中期予測に関連する記事なので、8月5日のニュースねたを。

ドイチェバンクのプレスリリースで、こんな記事が。

About half of U.S. mortgages seen underwater by 2011

By Al Yoon Al Yoon ? Wed Aug 5, 5:12 pm ET

NEW YORK (Reuters) ? The percentage of U.S. homeowners who owe more than their house is worth will nearly double to 48 percent in 2011 from 26 percent at the end of March, portending another blow to the housing market, Deutsche Bank said on Wednesday.

2009年8月24日日経新聞から。

＋＋＋＋＋ここから＋＋＋＋＋＋＋

【ワシントン＝米山雄介】全米不動産協会（ＮＡＲ）が21日発表した７月の中古住宅販売件数は、季節調整済みの年率換算で524万戸となり、前月に比べ7.2％増えた。４カ月連続のプラスで、市場予測平均の500万戸を上回った。前年同月比でも5.0％増と2005年11月以来、３年８カ月ぶりにプラスに転じた。米住宅販売は中古物件については底入れしたもようだ。

　７月の前月比伸び率は統計上比較可能な1999年以降で最大。４カ月連続での増加は2004年６月以来、約５年ぶりとなる。ＮＡＲは「住宅市場は好転した」と指摘。中古住宅については販売が底入れしたとの認識を示した。

＋＋＋＋＋＋＋ここまで

今日、久しぶりに、円ローンの融資担当者とお話。

最近、どうですか、というところから、「トランプタワーのハワイのものが、訴訟沙汰になっちゃって、、、」という話になりました。

昔は、GM、クライスラー、フォードのことは、ビッグスリー【自動車業界最大手】といった、ということです。そんなの、「今は、アメリカのこれらの3社は、没落しているんだから、単に、デトロイトスリーっていうんだよ」なんて、言われますが、予備知識がない方に対しては、この言い方にも、誤解がありそうです。

というのは、自動車産業は、ミシガン州のいろいろな市に広がっており、デトロイト市内自体は、それほど、重点的とはいえないから。

アメリカの住宅ローン業界では、金利6%台くらいでも、中長期な歴史的認識としては、低金利。しかし、相当な値上がりが出ない限り、そういった金利では、購入しても、苦しいことが多いので、私は、日本在住者には、「アメリカのローンというのは、それほど取得しても意味はないと思います」と申し上げています。

それに対して、アメリカ在住者の場合は、本業収入に対する節税インパクトが、ありえますので、二者の立場を、同列には、論じられないわけです。日本在住のＡさんにとっては、「するほどでない投資」が、米国在住のＢさんにとっては、「意味のある購入」になりうるわけですね。

中国関係の仕事をしているボランティア仲間のSさんから、こんな内容の記事をメールで頂戴しました。

中国人も、米国不動産買い物ツアーフィーバーに乗り出しており、その半分は、子供の留学に備えての動きと、、、

今日の我が家の朝日（6ヶ月ごとに、読売と読み替えると、販促品をたくさんもらえる。嗚呼なぞの流通経路）のトップは、アイスランド人の窮状。

ヨーロッパで、円建てローンが一般化しているのは知っていましたが、車のローンまで、「通常円建て」とは、知らなかったです、、、

私は、日本在住者（あるいは、海外の在住者）には、前から、

　　　キャピタルゲイン狙いでアメリカの融資をとるのは馬鹿らしいです

といっています。（いや、もっと前は、一生懸命自分もとってましたが、2006年に、目が覚めたのです）

アメリカ在住者は、2007年前半までは、いろいろなローンが取れて、有利に投資を進めることができたと思いますが、今回、ファニーメイは、「節約せぬもの物件買えず」の法理をさらに強化しました。

私は株のことはまったくわかりませんが、今回の一連の流れで、資産を相当減らした方も、多いのではないでしょうか？日曜日の新聞では、ハーバード大学の入江昭教授が、インタビューで、「今回のことで、自分の401K【年金プラン】が、3分の1になった」とおっしゃっていたのを拝見しました。

そんな中、 われらがウォーレン・バフェット氏が、バイ・アメリカン・キャンペーンに乗り出したか？ とうわさされています。

2008年10月13日月曜日、朝日新聞には、どうやら、特段のニュースなし。トップに来たのが、「ルポにっぽん」シリーズの、【囲われた街買う安心】。

何のことかと思えば、 ゲーテッドコミュニティ についての、レポートでした。

大衆の味方、朝日よ。休日も休まずの、例によっての富裕層批判、ありがとう。

私自身は、アメリカをはじめとする海外投資一般には、アメリカ人や現地人では取得できない円建て融資取得を推奨しています。そのメリットは、当然、低金利。中長期資産形成型の投資の場合、ホールディングの期間が何年になるかわかりませんので、その期間内のキャッシュフローに余裕があることが、重要です。

現在、円建ての対米融資は、米国内金融恐慌に対応する形で、ハードルが高くなっており、自己資本投入比率は、40から50%になってしまいました。【ほかの国は、30%】対象物件の購入価格は、最低40万ドル。私は、このローンの融資窓口をやっていますが、現在は、「今、別荘がほしい」のでない限り、無理をして融資を取得するような状況とはいえません。

今後、景気が良くなれば、融資基準も緩和するでしょう。ですが、景気は、いつ、良くなるのでしょうか。それは、わかりません【笑】。