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ニュース・報道・時事

新聞、ニュース、時事問題など、インターネット上などで話題にのぼった、不動産投資に関わる記事をピックアップ。中山道子の独自視点に基づくコメントも加えています。

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米国(海外)不動産投資

報道の精度とは WSJでも、信用ならないことがある?

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。夏は毎年米国に行くようにしているのですが、今年、家族の不幸で、日本にだけ、何回か、プライベートで行き来している状態です。

米国では、この1年で、すっかり、不動産投資市場の空気が変わりましたね。

株式ではないですが、雰囲気というか、市場感情やメディアのあおりが、大きな影響を及ぼしているのを感じます。

客観的にいって、依然、「影の在庫」問題(2012年に説明記事を書きました)に、決着がついたわけではないのですが、しかし、価格が、値上がりしていることは事実。

理由は二つあり、そのひとつには、銀行側が、価格操作、在庫管理に長けてきていることがあげられます。もうひとつは、、、メディアの景気付け戦略が、一般人のイメージを変えてきているのを感じます。

報道を見ると、「ちょうちん」というと、言葉が悪いですが、明るい気持ちを表現したがる記事が増えているんですよね。

この前は、日本の不動産関係者のフェイスブックのタイムラインに、「WSJが、若い世代が景気のいい購入をしているという報道を見た」という投稿を見ました。

記事はこんな感じ。

1wsj.jpg

元の記事のリンクは、こっちから。

《若い世代に、高額の物件を購入したがる人の数がすごく増えている》

という趣旨ですが、「?」と思うところもあり、調べたら、たとえば、統計的にどこからデータが出てきたのか、正直、わからなかった記述もありました。

例:(将来のためにこの記事から画像抽出してあります↓)
 
1wsj2.jpg

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デトロイト市に非常事態宣言

こんにちは。


アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

 旧正月

という関門?があり、

 2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、


2013-02-24%2019.33.48.jpg旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊(ヤンヤンと)♪

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タイムシェアオーナーの悩み

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。この前、ちょっとしたきっかけがあり、タイムシェアについて考えてみる機会がありました。

あるタイムシェアのオーナー様が、「タイムシェアの名義を友人に譲りたいけれど、セールスオフィスが、名義書き換えを手伝ってもくれない。どうやればいいのかと、いろいろネットサーチをしていて、あなたのサイトに行き着きました。とても勉強になりました」といってくださったのです。

私自身は、小口の投資案件にかかわっている人間なので、本来、このブログで、バケーションのためのタイムシェアという商品を、取り上げても仕方がありません。なので、役に立ったといっても、周辺的な情報だけだと思うのですが、、、

私が、タイムシェアを取り上げない理由は、自宅、別荘、クラブのオーナーシップ、バケーション案件のタイムシェアなどは、自分にとってのそのときの有用性や娯楽価値などから、購入を検討するのであって、こうした購入を、投資という純粋な観点から考えるのは、より難しいのではないかと思うからです。

あえてリターンという観点を考えるとすれば、「タイムシェアは、別荘を買うよりは、楽で安い」とか、「どうせ、我が家では、毎年のホテル宿泊代が何十万になっているから」といったところでしょうか。

ただ、多くのタイムシェアは、不動産登記をする必要があるので、そのため、不動産投資と同じ手続きが必要になることになります。

その観点から、ひとつ、最近のタイムシェア動向を分析した記事を読みました。ロイター配信でヤフーファインアスに掲載されていた、タイムシェアの危機についての下の記事です。


「1セントあれば、タイムシェアが買えるけど?」
2012年5月25日付

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ニューヨーク市では、オフィスをホテルにリフォームがブーム!

対米遠隔不動産投資家中山道子です。

このブログでは、2007年以来、日本人の方向けに、アメリカ不動産投資についての時事ネタや用語解説などを取り上げ、ご高評をいただいています。

2012年3月27日のネタは、よく扱うウオールストリートジャーナル紙紙面から。ニューヨークは、ホテルの宿泊代が高いのは周知の事実ですが、実際、宿泊率も高いらしいです。しばらく前に知り合いになった方は、サブレット(sublet、又貸し)形式で、自分が長期契約で借りたアパートを、旅行者向けに、短期貸しをする仕事をされていましたが、「NYなら、ほぼ安定した経営が、成立するんですよ」とおっしゃっていたので、感心したことがあります。

ということで、商業不動産の最近のホットトレンドが、「老朽オフィスビルは、もう、大規模リフォームをして、ホテルにしちゃえ」ということらしいです。

WSJ紙の紙面は、こちらから(多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます)。

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ウオーレン・バフェット氏、金持ち増税をNYTで主張

2003年以来、主として在京でアメリカ不動産投資をしてきた中山道子です。といっても、2011年夏は、依然、投資先であるミシガン州デトロイトの郊外で、夏を過ごしています。

例年、日本では、夏は、蒸し暑くて、モチベーションが下がる時期なのですが、こちらは、過ごしやすく、その意味では、仕事は進んでおります。他方、家の中では常に寒くて、、、

すでに気温が落ち始めているようで、日本のお知り合いから「そろそろ、秋の気配ですよね」というお便りも頂戴しました。9月も半ばを過ぎないと、まじめに秋のことを考えられない日本と、なんて、違うんだ。

今週の週末土曜日は、投資希望の方のご来訪で、当社物件をたくさんお見せしてきました。

カルフォルニア在住の方で、「思ったよりきれい」「カルフォルニアでも、もっとひどく見えるところがたくさんある」というご感想でした。


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さて、今日は、ちょうど、朝、ウオーレン・バフェット氏が、「金持ちに増税を」という論説(Op Ed、Opposite the Editorial、新聞の社説欄と同時に読者の声を乗せるページで、まま、注目や論議を呼ぶ)を表明、面白いので、フォローします。

媒体は、Op Ed欄で全米、いや、全世界に多大な影響を及ぼす力のあるニューヨークタイムズ紙。

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テレビ報道なんか、見ないでいいと思います

こんにちわ。東京在住対米不動産投資家の中山道子です。ブログももっとアップしたいところですが、お客様の管理サポートなどもこの1年めっきり増えてきて、なかなか、手が回りません。いつも注視してくださっている皆様、ありがとうございます、また、申し訳ありません。

昨日は、大変な円高を受け、円/多外貨建てローン融資を受けている方々に、多通貨投資ゆえに生じうるマージンコールが生じる場合は、サポートをさせていただきますといった趣旨のメールを出しました。

それを受けて、ちょうど、地震発生前からマージンコールの交渉に入っているというお客様のメールを頂戴しました。

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各国の米国への不動産投資トレンド、ここでも中国が、「こっそり」台頭

先だっては、根岸教授・鈴木教授のノーベル化学賞ニュース、よかったですね。私は、テレビをほとんど見ないので、根岸先生のインタビューは、拝見できませんでしたが、各紙紹介の中、日経のバージョンで、根岸先生が、

『若者よ、海外に出よ』といいたい。日本は居心地がいいし、海外の方が優秀とは限らない。それでも、出ることが、大切。

とおっしゃったというまとめ方をしていたのが、印象に残りました。一般庶民レベルでも、当てはまるような気がします。記事はこちらから。

前後して、たまたま、10月12日のWSJに、対米不動産投資国プロフィールとして、”中国の台頭”についての興味を引く記事があったので、ちょっと、対米不動産投資をする「外国投資家」について、調べてみました。

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美しい海岸線は、プライスレス! メキシコ湾石油流出事件

4月20日に報道されたBPによるGulf Coast(メキシコ湾)における爆発石油流出汚染事件。記事はこちらから。

すでに、事件発生から半月しかたっていない段階で、湾岸沿い不動産オーナーたちが、集団訴訟に立ち上がったという報道が、さすがのブルームバーグで。


5月7日被害予測図
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戦略的踏倒し4倍増!モルスタ調査に業界震撼、サブプライム債のほうが安全なわけとは?

しばらく前に、ウオールストリートジャーナルに、「みんな、楽になれ」という論説が発表されたということについては、このブログでも、何回か言及しました。

今度は、モルガンスタンレーの研究員、Vishwanath Tirupati氏が行った調査で、みんなが、そのアドバイスを真に受けだしているという話が、、、

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米国の銀行って楽じゃない? 最新ScamはShort Sale Fraud(任意売却を装った詐欺)!

ショートセールは、日本で言う、任意売却かと思います。

もちろん、個別の手続きは、違うので、まったく同列には並んで理解できません。ここでは、任意売却という言葉を、表面的に、「銀行に対するローンが払えないような状態になり、銀行の合意で、融資残高より安く、売却に出すこと」としておきます。

例えば、違いのひとつとして、日本では、任意売却ものは、レインズ(REINS、不動産業者さんの仲介のためのシステム。不動産流通標準情報システム)には、ほとんど出てこないと思います。

しかし、アメリカでは、数が多く、「ショートセール」という注意書きを持って、MLS(レインズのモデルとなった流通のための情報システム。但し、不動産協会が運営しており、日本のように役所は関知していない)に掲載されます。


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3月米中古住宅販売は増加、税控除期限控え駆け込み Seasonally and Annually Adjusted とは何か

ちょうど、このことについて書こうと思っていたところに、ロイターに、よいニュースがあったので、紹介します。「よいニュース」というのは、ニュース内容が明るいとか、そういうことではないのですが、まずは、上、ロイター通信のタイトルです。

本文は、原文リンクこちらから。


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本当にオーナー実需案件のほうが、ローン返済率は高いか?

アメリカの不動産市場というのは、トランスペアレンシー(透明性)が高く、日本の不動産のプロが舌を巻くようなレベルのデータが、一般向けにアクセスしやすかったりします。

よく言いますが、アメリカの経済というのは、透明性が高いため、the good, the bad and the ugly (いいところも、悪いところも、最悪な部分も)どーっと世界ニュースになってしまうという特徴がありますが、他方、ヨーロッパや日本などは、そうした情報提供の仕方が確立されていないゆえに、「どうなっているかわからない」ことが、よいときも、悪いときも、最悪なときも、あるのではないかと思います。ましてや、中国のような国は、オフィシャルな統計も、どのレベルで取得されたのかと疑問に思う場合もあるかもしれませんし、、、

そういう意味では、どこが、どうなっているか、比べることは、難しいです。

というのは、枕詞で、今日のブログでは、「本当にオーナー案件(自分が住むため家を買う場合)は、投資家案件に比べ、滞納率が低いか」という問題について、アメリカの有力なクレジットレーティング会社、イクイファックスが、よい資料を出してきていたので、それを見てみたいと思います。

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米家賃トレンド、インフレ反転とWSJ報じる

2010年4月6日付けウオールストリートジャーナル紙は、米国で、調査会社、Reis社が、「72都市モニタリングで、賃貸状況好転の兆し」と発表したのを、大々的に取り上げました。

日本語版は、有料コンテンツで、リンクは、こちらから。

それによると、、、

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米住宅都市開発省、39億ドルの住宅問題対策費第一次予算消化に大車輪

今日は、この4月初頭に米国住宅都市開発省(US Department of Housing and Urban Development)が、39億ドルの住宅問題解決用の助成金の消化期限を抱えて、あせっているというちょっと時事報道コンメンタリーです。

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2010年2月米国中古物件契約締結件数は、前年度比17.3%アップと全米不動産協会

全米不動産協会は、この4月5日月曜日、ワシントンにて、Pending Home Sales Index という指標が、この2月、前年度比、17.3%アップを見たという調査結果を発表しました。

以下、概要を、UStreamで、収録してみました。すっかり、ニュースレポーター気分です♪ イヤ、今度は、後ろの書棚を片付けて挑みたい、、、

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バンカメ、滞納住宅ローン元本減額合意のカラクリ

バンクオブアメリカ、通称BoAが、このたび、一部滞納住宅ローンについて、連邦、各州政府から要求の強かった、住宅ローン融資額元本の減額に合意したということが、この前、報道されました。

こちらから。

オバマ政権は、これまでにも、銀行に、融資した住宅ローンの元本減額譲歩をするように、再三、要求してきました。

理由は、多くの滞納者やその予備軍の方々が、

1)住宅価格自体の暴落で苦しんでいる。
2)その場合、銀行との任意売却のほうが銀行にもメリットが高い
3)しかし、このネックになるのが、二番抵当が多いこと。

などで、抵当権の整理が進むためには、多分、何らかの方法で、誰かが、元本を泣かないと、合意まで進まないからです。

他方、銀行にとっては、これは、当然、譲れぬ原則論。本来は、こんな提案が、株主総会で、通るわけない、はずですね。

なぜ、住宅ローン融資銀行ナンバーワン(シェアは、25%だそうです)のバンクオブアメリカは、今回、最大4万5,000人に対し、ローン額の最大30%の”ディスカウント”をOKできたのか、、、


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マンション不在組合員に「協力金」上乗せ認める 最高裁

2010年1月27日、最高裁が、管理組合提訴の、不在マンションオーナーへの上乗せ金徴収の訴えを、認める判決を出しました。

報道は、比較的オンラインの記事が長かった毎日新聞のこちらから。

日本でも、いよいよ、こうした問題に対するやり取りが本格化しそうですね。

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ハイチ災害 Pancake Collapse の惨状 Let's Help Haiti Build A Home

ここ数日、紙面や報道をにぎわせているハイチの地震については、私も皆さん同様、大変心を乱されました。日本も地震国ですし、、、

昨日15日は、読売新聞に、”こうした途上国では、耐震レベルが低い手抜き建築も数多く、多くの建物は、強度不足で、天井、床が重なり合うようにつぶれる、「パンケーキ・クラッシュ」現象を起こしていた、ということが、指摘されていました。

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怖すぎる円独歩高 リスクヘッジは、ライフスタイルだ!

2009年11月27日の昨日金曜日は、円が、一時、84円台を記録し、関係者を震撼させたということのようですね。

私は、基本的には、ドル資金での運用が長いので、ドルのポートフォリオについては、ポートフォリオ内のパフォーマンスは、気にしても、為替変動に、過大な関心を払っても仕方ないというのが、自分自身の個人的な投資スタンスとなるにいたっており、原資が、110円といった額ではじめた部分もあるということには、それほど拘泥していないのですが、皆さんのご心配もわかります。

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だからってどうということは無いけれど、、、デトロイトがハリウッド乗っ取り(笑)

この前もこの話題は取り上げましたが(ミシガン州、映画・エンターテインメント産業に活路を見出す)、いよいよ、この地元ねたが、先日、朝日新聞の朝刊紙面となりました(笑)。ご覧になった方も多いかもしれません。

不況の米 映画産業争奪戦

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デトロイトが、HBOの新シリーズ舞台に!

別段大きな意味があるというほどか、わかりませんが、クリント・イーストウッド主演、デトロイトのハイランドパークがフィーチャーされた『グラン・トリノ』に引き続き、いろいろなミシガン発映画が撮影され始めています。

これは、州が、映画業界に対し、産業振興の一環として、大きな免税措置を提示しているから。直接的に長期の仕事が増えるものでもないだろう、という批判もあるといいますが、他方では、今のデトロイトの風景が世界中に流れるのも、イメージアップにつながるのではないかと、地元民の一人としては、思わずにはいられません。記事はこちらから。

地元の期待に外れない、HBOの新シリーズオープニング。GM本部であるルネッサンスセンターから始まる「これでもか」というデトロイト名所がちりばめられた映像。州も、面目躍如ですね。

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デトロイトは、、、、生きていたそうです、、、ヨカッタネ

私は、フツーに、デトロイトが、自分のネイバーフッドと思い込んで日々を過ごしてきており、知り合いの3分の1は、デトロイトメトロエリア居住者なので、デトロイト荒廃とか、デトロイトの死とか、特段考えなくなって久しいのですが、よく考えると、それは、間違った認識でした。

今日気が付きましたが、日経ビジネスオンラインでは、NY支局長による「デトロイト最新ピックアップ報道」。その名も、『デトロイトは生きていた』、、、

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弁護士が危ない! カルフォルニア州弁護士会が、16人の弁護士の調査に乗り出す

今日気が付いた不動産関係のニュースレターメールに、こんなことが、書いてありました。

カルフォルニア州で、多くの弁護士が、loan modification《融資条件変更交渉。日本流に言うリスケ》関係のサービスを提供し、問題になっている。多くのケースで、フォークロージャーに対面しているホームオーナーに対し、実名を挙げての調査対象にターゲットされてしまった16人の弁護士は、有料で、提供できないサービスなどを購入させ、顧客の利益を損なうこと著しかった可能性がある、、、

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オバマ政権、住居への公的扶助へシフト?

ブッシュ政権の基本訴求政策だった、ownership society(家のオーナーからなる社会)。

そんなことを言っていても仕方ない、と、オバマ政権は、賃貸物件作りへの連邦支援を表明したといいます。

記事は、こちらから。

これが、renter society(賃借人が構成する社会)へのシフトか、とひそかに、論議を呼んでいるようです。


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When it rains it pours - 2011年には、アメリカの住宅ローンの半分が、エクイティ割れに?

最近、毎日更新を心がけています。ということで、ちょっと古いですが、今後の中期予測に関連する記事なので、8月5日のニュースねたを。

ドイチェバンクのプレスリリースで、こんな記事が。

About half of U.S. mortgages seen underwater by 2011

By Al Yoon Al Yoon ? Wed Aug 5, 5:12 pm ET

NEW YORK (Reuters) ? The percentage of U.S. homeowners who owe more than their house is worth will nearly double to 48 percent in 2011 from 26 percent at the end of March, portending another blow to the housing market, Deutsche Bank said on Wednesday.

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こういうのも回復? 米中古住宅販売、7月7.2%増 4カ月連続プラス

2009年8月24日日経新聞から。

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【ワシントン=米山雄介】全米不動産協会(NAR)が21日発表した7月の中古住宅販売件数は、季節調整済みの年率換算で524万戸となり、前月に比べ7.2%増えた。4カ月連続のプラスで、市場予測平均の500万戸を上回った。前年同月比でも5.0%増と2005年11月以来、3年8カ月ぶりにプラスに転じた。米住宅販売は中古物件については底入れしたもようだ。

 7月の前月比伸び率は統計上比較可能な1999年以降で最大。4カ月連続での増加は2004年6月以来、約5年ぶりとなる。NARは「住宅市場は好転した」と指摘。中古住宅については販売が底入れしたとの認識を示した。


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トランプタワー、ホノルルでも、訴訟沙汰 Buyer's Remorse Against "The Donald"

今日、久しぶりに、円ローンの融資担当者とお話。

最近、どうですか、というところから、「トランプタワーのハワイのものが、訴訟沙汰になっちゃって、、、」という話になりました。

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「デトロイト3」は、誤解じゃ… デトロイトメトロエリアの真の問題は、郊外と市内の格差

昔は、GM、クライスラー、フォードのことは、ビッグスリー【自動車業界最大手】といった、ということです。そんなの、「今は、アメリカのこれらの3社は、没落しているんだから、単に、デトロイトスリーっていうんだよ」なんて、言われますが、予備知識がない方に対しては、この言い方にも、誤解がありそうです。

というのは、自動車産業は、ミシガン州のいろいろな市に広がっており、デトロイト市内自体は、それほど、重点的とはいえないから。

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米国連邦金利ゼロ時代 住宅ローンへのインパクトは間接的

アメリカの住宅ローン業界では、金利6%台くらいでも、中長期な歴史的認識としては、低金利。しかし、相当な値上がりが出ない限り、そういった金利では、購入しても、苦しいことが多いので、私は、日本在住者には、「アメリカのローンというのは、それほど取得しても意味はないと思います」と申し上げています。

それに対して、アメリカ在住者の場合は、本業収入に対する節税インパクトが、ありえますので、二者の立場を、同列には、論じられないわけです。日本在住のAさんにとっては、「するほどでない投資」が、米国在住のBさんにとっては、「意味のある購入」になりうるわけですね。

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中国人も、子女留学に備えて…?中国人民日報日本語版

中国関係の仕事をしているボランティア仲間のSさんから、こんな内容の記事をメールで頂戴しました。

中国人も、米国不動産買い物ツアーフィーバーに乗り出しており、その半分は、子供の留学に備えての動きと、、、

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アイスランド人が、円融資で大ピンチ?

今日の我が家の朝日(6ヶ月ごとに、読売と読み替えると、販促品をたくさんもらえる。嗚呼なぞの流通経路)のトップは、アイスランド人の窮状。

ヨーロッパで、円建てローンが一般化しているのは知っていましたが、車のローンまで、「通常円建て」とは、知らなかったです、、、

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アメリカ人も貯蓄せよ!ファニーメイお達し12月13日付有効

私は、日本在住者(あるいは、海外の在住者)には、前から、

   キャピタルゲイン狙いでアメリカの融資をとるのは馬鹿らしいです

といっています。(いや、もっと前は、一生懸命自分もとってましたが、2006年に、目が覚めたのです)

アメリカ在住者は、2007年前半までは、いろいろなローンが取れて、有利に投資を進めることができたと思いますが、今回、ファニーメイは、「節約せぬもの物件買えず」の法理をさらに強化しました。

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ウォーレン・バフェットの Buy American キャンペーン?

私は株のことはまったくわかりませんが、今回の一連の流れで、資産を相当減らした方も、多いのではないでしょうか?日曜日の新聞では、ハーバード大学の入江昭教授が、インタビューで、「今回のことで、自分の401K【年金プラン】が、3分の1になった」とおっしゃっていたのを拝見しました。

そんな中、 われらがウォーレン・バフェット氏が、バイ・アメリカン・キャンペーンに乗り出したか? とうわさされています。

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日本版ゲーテッドコミュニティ時代の到来?

2008年10月13日月曜日、朝日新聞には、どうやら、特段のニュースなし。トップに来たのが、「ルポにっぽん」シリーズの、【囲われた街買う安心】。

何のことかと思えば、 ゲーテッドコミュニティ についての、レポートでした。

大衆の味方、朝日よ。休日も休まずの、例によっての富裕層批判、ありがとう。

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ファニーメイ合計融資4軒に - 米国内で、投資家の新規参入制限の動き

私自身は、アメリカをはじめとする海外投資一般には、アメリカ人や現地人では取得できない円建て融資取得を推奨しています。そのメリットは、当然、低金利。中長期資産形成型の投資の場合、ホールディングの期間が何年になるかわかりませんので、その期間内のキャッシュフローに余裕があることが、重要です。

現在、円建ての対米融資は、米国内金融恐慌に対応する形で、ハードルが高くなっており、自己資本投入比率は、40から50%になってしまいました。【ほかの国は、30%】対象物件の購入価格は、最低40万ドル。私は、このローンの融資窓口をやっていますが、現在は、「今、別荘がほしい」のでない限り、無理をして融資を取得するような状況とはいえません。

今後、景気が良くなれば、融資基準も緩和するでしょう。ですが、景気は、いつ、良くなるのでしょうか。それは、わかりません【笑】。

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金融関係のニュースに震撼、、、している間は、修行が足りません

私は、時事はそれほど取り上げません。よそで皆さんご覧になるでしょうし、安定投資の本質とは、日々のニュースに動揺しないですむことだと思っているからです。

1週間で、リーマン破綻問題が、小さく見える昨日今日ですね。

私の知っている方々でも、株式やFXをやめられた方、株式やFXで損をされた方、たくさんいます。

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ワシントンミューチュアルもつぶれたぞ!

Washington Mutualは、WaMuと略し、まんま、ワムーと発音していました。

JPモーガンチェイスが、買収します。

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【速報】トランプタワーラスベガス、訴訟騒ぎに Class Action at Trump Tower Las Vegas

私のベガスのレアルターさんと、今朝はちょっとゴシップ。彼によると、最近、ベガスの地元チャンネルで、コメンテーターたちが取り上げるねたが、世界の有名コンドホテルのベガス版の訴訟騒ぎ。

TrumpTowerProblemPicture1.jpg
【大きさって、大事でしょうか?とのキャプション。あったりまえでショー!(大汗)】

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日本も、やばい? 「任意売却の手続きを簡素化」

この前あった、不動産関係の報道。【勝手に】師と仰ぐ長嶋修さんが、明快に、解説してくれました。

不動産売却のスピードが加速する

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都市再生 アメリカの納税者、悲鳴を上げる

私たちが来訪するデトロイトのみならず、全米を通して、夏に向けて、重大な問題が、生じているようです。

 それは、芝生。

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