アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。この前、ちょっとしたきっかけがあり、タイムシェアについて考えてみる機会がありました。

あるタイムシェアのオーナー様が、「タイムシェアの名義を友人に譲りたいけれど、セールスオフィスが、名義書き換えを手伝ってもくれない。どうやればいいのかと、いろいろネットサーチをしていて、あなたのサイトに行き着きました。とても勉強になりました」といってくださったのです。

私自身は、小口の投資案件にかかわっている人間なので、本来、このブログで、バケーションのためのタイムシェアという商品を、取り上げても仕方がありません。なので、役に立ったといっても、周辺的な情報だけだと思うのですが、、、

私が、タイムシェアを取り上げない理由は、自宅、別荘、クラブのオーナーシップ、バケーション案件のタイムシェアなどは、自分にとってのそのときの有用性や娯楽価値などから、購入を検討するのであって、こうした購入を、投資という純粋な観点から考えるのは、より難しいのではないかと思うからです。

あえてリターンという観点を考えるとすれば、「タイムシェアは、別荘を買うよりは、楽で安い」とか、「どうせ、我が家では、毎年のホテル宿泊代が何十万になっているから」といったところでしょうか。

ただ、多くのタイムシェアは、不動産登記をする必要があるので、そのため、不動産投資と同じ手続きが必要になることになります。

その観点から、ひとつ、最近のタイムシェア動向を分析した記事を読みました。ロイター配信でヤフーファインアスに掲載されていた、タイムシェアの危機についての下の記事です。

「１セントあれば、タイムシェアが買えるけど？」
２０１２年５月２５日付

「数ヶ月ごとに、リビングのソファーの下から、小銭が出てくることがありますよね？あれ、どうします？タイムシェアを買うのに使えばどうですか？」

という刺激的な書き出し。つかみはがっちりデスね。

「もし、あなたがパソコンが得意なら、インターネット上で、１ドルでいろんなタイムシェアがたくさん売りに出されていることを、ご存知かもしれませんね。もちろん、それだけではなく、年次の管理メンテナンスフィーを払わないといけません。そして、そこが、問題だというわけです。」

タイムシェア業界の不況のインパクトは、、、

■売り上げの激減
■経費上昇
■古い物件がリフォームが必要な状態に

このご時勢、バケーションに対する関心は下がりっぱなし。業界団体、アメリカンリゾート開発協会の調査によると、２００７年から２０１１年までの間に、業界の収益は、４０パーセント近く、下落し、６、５００万ドル（６．５Billiion）。

この結果、既存タイムシェアの管理費は、２００７年次の５７５ドル平均から、２０１１年の７７６ドルへと大幅上昇。失業をしたり、リタイアの羽目に落ちいっているオーナーにとっては、どうせ、休暇どころではないということで、「タイムシェアを売りたいオーナー」の数も、どんどん増えているというわけです。

デベロッパーの新規募集ではなく（ホテルとかでキャンペーンを張ってやっているやつ）、既存オーナーが、名義を譲渡する場合のことを、「中古市場」といいます。（resale market）

タイムシェアといっても、名義を登記するタイプのものは、名義書も、普通の物件売買でいう、不動産Deedと同じディードを使います。

しかし、イマドキのタイムシェア中古市場で、買い手を見つけるのは、「デトロイトで、一戸建てを手放そうとするより、大変！」だそう（笑）。

デトロイトをはじめとする、イマドキの市場の不動産売買は、確かに、キャッシュ決済ばかり。高額で購入し、ローンを組んでしまった人が、おいそれと、自分の物件を、希望価格（仕入れ値というか、自分がローンを組んでしまった額）で売れないのは、どこもご同様ですね。

タイムシェア業界も、景気が悪くなったため、昔は、販売元が、買戻しや引取りにOKしていた場合もあったのが、今は、それもNG。現在、管理組合方式のタイムシェアの５６%に、売却プログラムがないそう。ウオルト・ディズニーやスターウッドは、そうした中古売却用のセールスオフィスを用意しているということで、ブランド力がここら辺で、底力を見せているといった感じでしょうか、、、

記事でインタビューされているのは、ノースキャロライナに居住しているヤーボロー夫妻。１５年間、ウインダムリゾートのタイムシェアを所有していましたが、これを手放そうとしたところ、値段がつくどころか、信用できるかわからない会社に、名義書き換えの手数料を支払うことを要求され、７００ドル近くを支払ったものの、１ヶ月たっても、売却の確認が取れず、困っているというもの。

手続き自体は、不動産に詳しい人間にとっては、難しいものではなく、名義書き換え書を登記したら、それを、管理会社に報告するだけの仕事なのですが、こうした商品を、投資としてではなく、娯楽のために購入された方は、アメリカ人であっても、そのような知識があまりないこともあり、高齢のタイムシェアオーナーは、「タイムシェアを売却してあげます」という詐欺のターゲットにまでなっているということです。

その内容は、、、

＊＊＊

タイムシェア売却のはがきが来るので連絡すると、売却手数料として、５，０００ドル、または、それ以上の法外な請求がたち、実際には、何の手続きもしてもらえない

＊＊＊

といったものらしいです。

そのため、この記事では、詐欺かもしれない業者のサービスを利用することに対する警戒を呼びかけています。信頼できるサイトとして紹介されているのは、下の二つ。

ARDA（アメリカリゾート開発協会）
TUC（タイムシェアユーザーグループウエブサイト）

さらに、タイムシェア所有権で困っている人は、どうするべきかというと、、、

■リゾートの事務所に相談をし、名義を返上できるか、依頼する
■リゾートの事務所に、コミッションを払い、転売してもらう
■自分の権利を毎年、誰かに貸し出し、管理費を捻出
■支払いをやめれば、いずれは、むこうで「滞納による強制執行／名義取り上げ」をしてくれます。ただし、米国に与信がある方は、これで、クレジットスコアが大幅に落ちます。
■あきらめましょう。自分で使うとか、誰かにただで使わせてあげるとか、、、数年、不況が回復するまで待つしかありません。

だそうです、、、タイムシェアは、デベのセールスオフィスから買うときは、数百万から１，０００万単位になりうる価格帯。これが、管理費垂れ流しの「お荷物」になってしまうのですから、いくら別荘より安いといっても、やはり、庶民には、おいそれと、手を出しにくいといえるでしょう。逆に言うと、洋服などの消費財と同じレベルで、位置づけないと、後で後悔しかねません。

しかし、洋服と違うのが、要らなくなったときの手間。セールスのときは、「お子さんも相続できますから」などといわれ、”資産性”を強調されることがあると思いますが、いらなくなると、逆にこれが足かせ。

名義書き換えは、登記がどの州で行われているのかを確認し（よくわかりませんが通常はリゾートの権利があるホテルのある州でしょう）、相手が決まっていれば、その州の普通のタイトルエージェンシーに直接頼めば、実は簡単です。金額的には、数百ドルから対応してくれられる範囲の業務内容。但し、弁護士に決済手配を頼むことが一般的な州では、より高額な請求がたつ可能性が高いです。

ただ、こうした手配も、それなりの手間はかかります。

語学の問題を別にしても、パイプの太い人の紹介がない場合、飛び込みの相手に、その程度の手間賃で、色よい返事をして、まったく知識がない外国人に、必要なサポートを十全にしてくれるとは限りません。

なので、実際の手間はなんでもないのですが、人に頼むと、料金がそれなりに高くなる、そういう状況のひとつになってしまうのも、むべなるかな。

アメリカに与信がない方で、セールス事務所が対応してくれない、自分で動くのは難しいという事情があれば、サポートなしに、売るほうも悪いのですし、支払い拒否による権利放置も仕方ないかもしれません。

新しくタイムシェアを買われる方は、”セールスオフィスで、いらなくなったら、買い戻し保証があるか（値段がつかない場合も含め、将来の赤字をストップするため、名義を返上できるか）”をひとつの基準にすることにも、意味があるかもしれません。

タイムシェアの顧客層は、投資家ではなく、普通の消費者なわけですから、こういうカスタマーサービスって、普通に考えれば、顧客を大切にする信頼できる業者さんの証であるように思うのですが、不動産業界は、国際レベルの有名大手でも、経営基盤は、思ったより脆いというか、セールス手法が、「やっぱり、不動産業界」っていうことなのでしょうか。。。

ユニクロなんか、１，０００円の使用済み商品を、店頭で引き受けて、アフリカなどに届ける慈善事業まで、展開していますけど。

景気を口実にしているけれど、国際的なタイムシェア・デベロッパーの君たち、本当は、サポート対応、今こそ、誠実に、心をこめて、やらないと、景気がよくなっても、顧客層に、愛想、尽かされちゃうわないかい？

＋＋＋＋＋＋リンク切れする可能性がありますので、下に、記事原文を、コピペしてあります。

Got a penny? Buy a timeshare

By Heather Struck
NEW YORK (Reuters) - What do you do with that couch change that turns up every few months? How about buying a timeshare?
If you are savvy on the Internet, you can find timeshare owners who are eager to sell their well-loved vacation spots for $1. That is, of course, if you will pick up the annual maintenance fees. And therein lies the problem.
The housing crunch has hit timeshares hard, as sales have fallen, expenses have risen, and older developments have aged ungracefully. Tight vacation budgets have dampened interest, with sales at resorts tracked by the American Resort Development Association falling almost 40 percent (from $10.6 billion to $6.5 billion)between 2007 and 2011.
As people default on maintenance fees, older timeshare companies are struggling to operate with lower cash flows right around the time when they need additional maintenance and repairs.
As a result, maintenance costs have increased to an average $776 a year in 2011, up from $575 in 2007, according to ARDA, straining owners who may have tired of their annual week in paradise, or may not be able to afford their timeshare in retirement or unemployment.
Disenchanted, many owners just want to get out from under the maintenance fees, but they are discovering that it may be even harder to sell a timeshare than it is a single family house in Detroit. And that's why they are putting their units on the market for the equivalent of pocket change, or trying to fob them back on the original developer.
"We never saw this coming as an industry," says Robert Webb, an attorney with Baker and Hostetler who represents timeshare resellers in Orlando, Florida. "Timeshare companies just kept building more and more before the recession hit, and now we do not have an easy legal solution to it."
Timeshare associations are fielding - and declining - more and more requests to take the units back, according to Howard Nusbaum, president of ARDA. A 2011 study conducted by ARDA found that of 134 homeowners association-controlled timeshares, 56 percent said they did not have a resale program for owners who wanted to sell.
Resorts owned by large companies like Walt Disney Co. and Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc. have management companies to organize sales, so they are more likely to offer resale problems. But many owners say they been sent to third party sales firms where they found poor communication and procedural delays.
SELLERS OFTEN ASKED TO PAY
Bob and Amelia Yarbrough, retirees in Oak Ridge, North Carolina, had owned their Wyndham Resort timeshare for fifteen years when they decided to sell in October of 2011. (Like many timeshares sold by major resort companies, Yarbrough's unit was denominated in points that he could use at a variety of Wyndham locations.) He placed an ad on the selling space of the Timeshare Users Group's website (TUG - www.TUG2.net), offering his 40,000 points -- usually enough for a week in Daytona Beach with his wife -- for $500.
No buyers emerged, so he bumped the price down to 1 cent and offered to pay some of the closing and transfer costs, leaving the buyer with only the $455 in annual fees for the timeshare.
Even that second ad was met again with silence. "I couldn't understand why it wasn't selling," said Yarbrough. "Apparently not enough people know about TUG and the secondary market. But when that fails to generate a sale, what's the next step?"
Yarbrough spotted a company on eBay that seemed to be selling timeshares left and right. That company deflected his inquiry to a company called Timeshare Refuge in Branson, Missouri that bills itself as the "home of the timeshare dump."
The company offered to transfer the timeshare out of Yarbrough's hands if he would pay them $690 up front. After searching the internet for any references to the company, and finding nothing alarming (the firm has an A+ rating on the website of the Better Business Bureau), he paid.
More radio silence. "You kind of reach a point where it's been a month and you never heard anything," said Yarbrough.
After many calls, he was told that the timeshare had been sold to a buyer in Los Angeles, and that Wyndham was in the process of drawing up the deed transfer. He is still waiting for written documentation from either Wyndham or Timeshare Refuge, but the bills for the maintenance fees stopped coming, and Wyndham has cut off his access to the website its owners use, so he assumes he is free of the timeshare.
Ray Hinkle, a representative for Timeshare Refuge who helped Yarbrough, said "as with all our customers, I have kept them updated on all activities of the transfers."
THE POSTCARD FLOOD
Owners of older timeshares are used to a pile of postcards being pushed into their mail slots every day, all offering much-needed solutions to offloading a timeshare. These are often sent by organizations that ask for $5,000 or more in advance to sell a timeshare and transfer the deed to the new owners.
Groups like TUG and AARP have used the internet to spread awareness that many of these are scams. In Florida, the state's attorney general logged 12,257 complaints about timeshare fraud in 2010, up more than fourfold, from 2,929, in one year. Florida's attorney general has targeted boiler room fraud operations that have victimized many timeshare owners, and in particular, elderly ones.
Owners who feel stuck with timeshares they can't afford or don't want may not have many options, but they can at least avoid scams by using websites like ARDA's www.ardaroc.org or TUG to find advice on selecting reputable timeshare resale realtors. Here are a few other tips:
-Talk to the resort manager: The resort may be willing to sell the share for a commission. If not, they also may be willing to accept the share in a deedback, which would remove the ownership from you, as long as all maintenance payments are up to date.
-Rent it: The money raised by renting a week at a timeshare will pay some or all of the annual maintenance fees. To get a good idea of potential renters, ask the resort manager for the names of travel groups or retirement communities that have rented at the resort in the past. Sales sites like Redweek.com, Ebay or TUG are good places to list them.
- Walk away. You could just stop paying your maintenance fees, just like homeowners defaulted on mortgages that were bigger than the houses they secured. But the consequences could be similar. Just because your monthly payments never showed up on your credit score doesn't mean the delinquent payments will not, said Gerri Detweiler, a personal finance expert at credit.com.
The resort can turn you over to a collection agency, which might submit your nonpayments to a credit reporting company. "On a good credit score, this could prompt a 100 point drop," said Detweiler. Furthermore, if the debt is ultimately cancelled, you could end up owing taxes on it.
- Use it. Thinking about all of that stress may send you running back to the timeshare for your week away. If you can afford to keep it, you may be able to trade it for a different location, donate it for a year or two to a charity, or simply suck it up and enjoy the view until the market improves.
(Editing by Linda Stern; Desking Andrew Hay)