アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。

今日は、GENTRIFICATION（エリアが向上すること）とはなにかについて。また、投資家として、いかに、冷静にジェントリフィケーションを評価するべきかということについて考えてみたいと思います。

課題：　2018年現在、不動産の購入は、米国では、大変困難になっています。理由は、ずばり、高値と供給不足。

対策：　今後エリアが改善しそうな場所で割安物件を購入し、賃貸をして値上がりを待つ？

以下、上のストラテジーを検討してみたいと思います。

といっても、初めにお断りをしておくと、統計を見るという話なので大雑把な観点からの俯瞰で、個別のエリアや戦術について特に具体的な意味があるというようなお話とまでは言えません。

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実は、最近、「10万ドルくらいの物件を買いたいと思って相談をしていたが、”そのランクは扱っていない”と断られてしまった」というご相談者様がおいででした。しかし、私は、むしろ、”お断りされた業者さん”に、あっぱれと申し上げたいです。

早速相談者様にも、「それは、よかったです」とご返信しました。

2007年から対米不動産投資についてのこのブログを運営している中山道子です。《この記事は、2015年3月に手を入れました。2015年現在、「銀行関連の債権処理物件の数」は、これを当初書いた2012年と比べ、平常化しつつあり、2015年1月次の全取引における比率は、11%でした。2015年3月30日追記》

今日は、イマドキの修理について、見てみましょう。2012年の現在、多くの「お買い得物件」というのは、要修理が必要な状態。

これを、

現状有姿、as is

といいます。

貧困の定義とは何か。

貧困は、POVERTY。しかし、ここで取り上げたいのは、英単語の問題ではなく、米国の政治制度の問題です。連邦制を採用する米国では、基準は、通常、連邦の統計局が定める「貧困」の基準を採用します。

不動産を購入する際には、いくつもの保険が必要になります。通常、以下の３つでしょう。

＞　タイトル・インシュアランス　名義に傷がないことを確保するため。
＞　火災等保険　家屋に対する窃盗強盗による損害も通常入ります。地震、テロは特約。
＞　ホーム・ワランティ保険　通常は基本建築の一部でない家電等の修理保険

今日は、ホーム・ワランティ保険についてご説明をします。日本ではあまり聞かない制度なので、戸惑われることが有るかと思います。

《2012年の記事を2015年1月20日に加筆訂正しました》

アメリカ不動産投資家の中山道子です。

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米国不動産取引において、名義書き換えに重要な役割を演じるのが、タイトル・インシュアランス。今日は、この用語をご説明します。

アメリカでは、日本と違い、物件購入時に、物件の名義に瑕疵がないことを調査（title search、タイトルサーチといいます）したのちに、名義保険というものが購入できます。通常、コストは、数百ドルからで、物件の価格が、保証額の最大額になるので、高級な物件ほど、タイトル・インシュアランスは、高額になります。

州にもよるでしょうが、例えば、２０万ドルくらいの物件のタイトルインシュアランスは、１，０００ドル台くらいになるでしょう。

この場合、買主が希望するように、万全な名義書き換えが担保できなかった場合に、保険がカバーしてくれるリスク補填額の上限は、決済価格となるのです。

というのは、権原保険は、「決済時」以外は、購入できないからです。（タイトルサーチ自体は、有料で、随時、可能です。）

他方、保険は、購入後、何十年たっても、売却するまで、または、売却後のトラブルについても、有効です。また、一応保険会社が、全国レベルで名義問題のサーチを掛けたという調査をしてもらうということに意味があるのであって、保険にＯＫが出ること自体が、重要なのであって、補償金額自体は、多くの場合、そこまで決定的な問題ではないともいえるかと思います。

《この記事は、2006年のものに、2015年1月加筆しました》

日本でも、最近、中古物件売買に資する建物検査が出来る体制が整ってきましたね。米国では、建物検査は、物件取引の7割以上といった普及率を見せています。

米国では、建物検査は、インスペクターという建物検査の専門業者さんにお願いします。物件購入時に第三者的な観点から「この物件はこういう状態です」ということを、小額（通常500ドル以下）で確認してくれるのです。

前回、ベッドルーム＝寝室の定義について、お話をしました。こちらから。

不動産売買の目的に関連しては、

１）他の部屋から独立しており、共有部分に直接出入りできる出入り口があり
２）それと別に、火災時の緊急避難用の窓がある
３）もちろん、以上と別に、地元自治体の建築基準を満たしている

ことが、必要であるというお話をしました。

ペイオフレターとは何か、については、しばらく前に、記事を書きました。

　　　PAY　OFF　LETTERとはなにか

既存の融資がある不動産決済の際に、LENDER（LENDする人。貸す人。通常、銀行）が発行するのが、ペイオフレター。「元本と利息、あれば滞納金やペナルティをあわせ、融資の全額返済が可能になる金額」を、通知する証明書のようなもので、通常は、融資をした側が、抵当権抹消にも合意する書類を作成することになります。（そちらは、RELEASE OF　MORTGAGEと呼ばれています）

そして、そのペイオフレターにおいて、重要なキータームのひとつが、今日取り上げる　パーディアム（英語では、ディアムとディームの中間くらいの発音。DEEM＝ディームという別の単語の発音と間違えないくらいの感じです）

ラテン語で、「一日ごと」という意味。英語でいえば、PER　DAYでしょう。

こんにちは。中国で、修行中？のアメリカ不動産投資家、中山道子です。子供は、中国語ができるようになりましたが、私は、当初の「留学」計画が、諸事情で頓挫し、実は中国でも、英語中心で生活していますＴＴ　　

実は、2年前というか、2011年11月には、

『中国に来れば、仕事というほどの仕事は来なくなり、暇になるので、貯金を使い、2年くらい、大学で中国語を勉強できる→中国語がぺらぺら』

と思っていましたが（笑）、大変ありがたいことに、実は、こちらに引っ越してきた後も、忙しくさせていただいているというしだいです。まだ、野望はギブアップしていませんが、もうしばらく、かかりそうですｗ

対米不動産投資家の中山道子です。自分用に、2003年から米国不動産投資に着手し、時代を反映し、最初、ビギナーズラックで儲かってしまったり、その後、上級者のやっていることに、わけも分からず手を出して、失敗したりといった経験を経ています。

その後ですが、現在、自分の投資の他、コンサルタントもやっているので、決済のお手伝いは、常にやっています。

今回、英単語と言うことで取り上げたいのが、ADDENDUM。

契約書に対する補足条項の書類です。

■この記事は、２０１０年に３月１７日に最初掲載しました。２０１２年１０月１４日、末尾に補足をしました■

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか？

アメリカ不動産用語の英語塾を隔週で開催している中山道子です。英語塾を開催し始めた理由は、過去に、自分が、不動産関係の投資英語で、苦労したから。

現在読んでいる本は、結構高齢の方が書いた本で、「本の内容がいい」というよりは、「いろいろなトピックを、広く浅くカバーしている、言葉遣いがわかりやすい」ことが理由です。

英語塾第六クール《募集中》開始要領↓

　こちらから

不動産用語には、いろいろなものがあり、このエリアでも、新しい言葉などもあり、いちいちすべてにキープアップするのは、大変難しいです。英語塾では、基本の言葉をカバーしますが、今日は、「別段、わからなくても、当面いいんじゃ？」という言葉の例。

Bird Dogging

てなんだ？？？

こんにちわ。秋も深まってくると、なんとなくそわそわしますね。この時期は、宴会なども多くなり、また、年末のプランニングもしなければいけなくなって、皆さん、お忙しくなる時期ではないでしょうか。

今日は、アップサイドダウンという言葉を、検討してみたいと思います。

アップサイドダウン、、、サニーサイドアップ《目玉焼き》の反対ではありません、、、

私のこのブログは、「脅かし系」？ですが、当然のことながら、日本でも、アメリカでも、そういう情報は、なかなか、見つけることは難しいです。そこで、あえて、米国の不動産関係の情報の中でも、私は、そうしたブログやメルマガに好んで登録していますが、この前、そうした中のひとつから、out of pocket に気をつけろ、という指摘がありましたので、紹介したいと思います。

こんにちわ。ブログの更新が、3週間近く滞ってしまった中山道子です＞＜

借金が焦げ付いて、夜逃げ、、、したりは、しておりませんので、ご安心くださいｍ＿ｍ　楽しみに見ているよとおっしゃってくださるありがたい方もおいでになるので、更新できず、さびしかったです。この夏、引越しなどがあり、personal time off状態でございました、、、汗

さて、私がこの引越しを機にエコお掃除について研究を深めている間にも（最近の家事は、お酢やアルコールのスプレーでこなしておりまする）、アメリカの不動産建築業界事情は、悪化の一途？かという感じ。

6月のHousing Startsが、また悪かったということがあって、業界の方々のメールを購読していると、火消しにあせっている方も、いるようです。

ということで、そもそも、Housing Starts って？という記事です。

Demolition は、破壊。別に、それだけでは、特にげんがわるいということはありませんが、アメリカ不動産投資で、老朽物件投資家を最も震撼させるのが、行政による

DEMOLITION ORDER 〔物件劣化による取り壊し命令〕

です。

対米不動産投資を始めると、今、一番よく聴く言葉は、これかもしれません。Arrears、アリアーズ、arrearage、アリアレッジ、と発音します。

普通の英会話では、あまり学ばない言葉ではないでしょうか。投資英語は、フツーの日本人には、cryptic（意味不明）。私自身、不動産を始めてから、知った言葉でした。

建物検査の関係用語の英語用語集を作り始めたら、毎日数回更新しないと、追いつかないかも、、、

建物の土台は、foundation といいます。

一般的な用語で、「勤勉さは、蓄財の礎だ」といったような比喩としても使います。

　Diligence is the foundation of wealth.

何年もブログをやりながら、なぜか、まだ、取り上げていなかった、このアイテム。というほど、basic vocabulary なのが、鉛塗料使用についての事前告知義務。アメリカでは、連邦上の義務です。

まずは、メルクマニュアル家庭版のオンライン説明をごらんください。

鉛中毒について

米マテル社などが、中国製のおもちゃリコールしたことは、日本でも、多少、報道されましたが《こちら》、他方、わが国では、歴史的に、おしろいに鉛を利用したといった歴史がある割には、この問題に対する公衆衛生学的危機意識は高くなく、この問題についても、「多少、口にしても、大きな問題がない」という輸入業者側の説明が、世論を特段刺激した事実はなかったといわれているようです。

日本が、火災報知器を、一般に義務化するまで、米国に遅れること、約20年の歳月が経過する必要がありました。（こちらから）鉛塗料については、より長いタイムラグ記録が更新できそうですね。

昨日、不動産投資英語塾《英語の不動産テキストを輪読するニッチな英語の教室で、私が講師を務めています》で、いつもの教本輪読のほか、単発で、”メール塾”と言うものを、やってみました。

趣旨は、不動産関係のビジネスメールをやり取りするためには、という実践的なヒントのご提供。

教材は、実は、実際のメールのやり取り。管理会社の明細や、オーナーの問い合わせなどを、詳細を黒塗りにしてご提供し、考えていただいたり、ご自分も、メールを書いていただきます。

その中で、皆さんが、管理明細を見たうえで、英語の辞書を調べまくったのに、まったく分からなかったのが、これ。

お持ちした明細には、eliminate draft areas という補修アイテムに、75ドルが計上されていますが、それは、どんな修理なのか？

断熱のことを、insulation, 断熱材のことは、insulation material(s), building insulation material(s) といいます。

いろいろな種類の断熱材としては、

グラスウール　→　fiberglass
ロックウール　→　rock wool
ポリスチレンフォーム　→　Polyurethane Foam (SPF)

といった感じらしいです。

失業保険は、unemployment benefits, unemployment benefits, unemployment insuranceといったいろいろな言い方があり、何でもカジュアルなアメリカでは、単に、unemploymentと言われる場合も多いです。

I'm on unemployment.

は、「私は今失業保険給付を受けています」。

私たちのテナントさんの中には、失業給付を受けている方もいて、それも、incomeとして、計算します。

不動産投資英語は、本当に、特殊です。アメリカに住んでいて、英語がそこそこ出来るようになっても、オーナーにならなければ、知らないで済ませられるエリアかもしれません。

賃貸物件は、rental property, rental properties、管理会社は、real estate management company。

それでは、客付けは、なんと言うか？

今日、ブルームバーグに、有名なラッパー芸能人ジェイＺ（Jay Z）が、ビジネスマンとして、報道の対象となっている記事を見つけました。

それは、ニューヨークのチェルシー近くに開発予定だったホテルの底地不動産についての騒動。記事は、こちらから。

話題にするのが、だいぶ遅くなりましたが、日本でも、住宅用火災報知器が、義務化されています。皆さん、取り付けは、すでに完了されているでしょうか？

総務省消防庁の該当サイト

英語では、煙探知器は、smoke detector といいます。

アメリカにあって日本にないものなあんだ。そんなの、いっぱいありますね。そのひとつが、不動産の固定資産税に対するタックスアピール。

どう訳するのがもっとも適当かはわかりませんが、内容は、「役所が評価してくる物件価値に対する行政上の異議申し立て」。

どうして、これが、アメリカの不動産にとって重要な意味があるかというと、役所の評価は、固定資産税の算出に利用されるからです。

物件を買ったら、高い資産性を求めるのが、人情ですが、その半面で、固定資産税は、低いほうがイイんですよね。

この二つは、なかなか難しい相克ですが、役所のほうも、州によっては、課税率を低くして、物件自体が割高でも、居住や投資はしやすいように努力していたりもします。州の税率《税額ではなく、税率。但し、税率が高いと、税額も結局高くなりますが》が、高めなのが、ニューヨーク州や、ミシガン州、テキサス州など。他方、州税率が、低めなのが、カルフォルニアやネバダ、ハワイなど。後者の州で、不動産バブルが誘発されやすいのは、偶然ではありません。

実需（＝投資家ではなく、実際に物件に住む）の場合、「公立学校などのサービスの高さを求める」というニーズもあり、「公立学校がよいエリアだったら、固定資産税などの税金も高いに決まっている」のも、また、真なり。

不動産英語というわけでもないですが、英語式の数字の数え方は、私たち日本人には、なじみにくいもの。私なんかは、日本語でも英語でも、大きな桁は、苦手です（＞＜）。

他方、翻訳を時々見ていて、私は、よく、どうして、日本の英語教育では、a couple と a few の違いを区別できるよう、教えていないのかな、と思ってきました。どちらも、辞書では、なぜか、２や３、４とあります。

しかし、私の常識では、アメリカ英語では、ぶっちゃけ、a couple of は、２、a few は、３。「２」と「３」は、ビジネスでは、まったく違います。

英語塾でも、この前、そういう話を、力説しました。

昨日は学芸会ラッシュで、英語塾の参加者が少なかったですが、少人数で、例によってじっくり勉強をすることができたと思います。土曜日の英語塾は、勉強熱心な皆様とまったりすごせて、私的には、憩いの時間となっております。

さて、この前、日経ビジネスオンラインで、「民主党、政策BOOKで、両手取引禁止を掲げる」という記事がありました。

しかし、「業界外」の方は、「両手が英語でどういうか、というより、そもそも、日本語で、両手って何だ？」と、目が点になるかもしれません。

リバイタライゼイションといえば、私たちの分野では、都市再生。

大体、政府が、主導になるプログラムのことが多いと思います。私は都市計画等の知識がないので、あるいは、一部、誤解が混じるかもしれませんが、この度、対デトロイト投資をされるお客様の物件が、ある都市再生プログラムの辺りで、ひとつ、増えることになったので、その物件のために行ったエリアリサーチに関連して、都市再生について、見てみようと思います。

おとといは、ハリウッドスター、ニコラス・ケージ氏の不動産投資の失敗について、お話をしました。

その中で出てきたのが、haunted house（呪われた家）だった、ニューオーリーンズの彼の家。それでは、日本で言う「事故もの」「ワケあり」物件のことは、アメリカでは、なんというのでしょうか？

ゴージャスな家ですね。この家には、どんな「わけがある」と思われますか、、、

嵐のような政権交代を迎えたわがJAPAN。これからの政局が、注目ですね。

といっても、このブログは、関係ないのですが、、、

さて、昨日の続きですが、建築関係の用語を取り上げだしたらきりがありません。最近、家を建てたりした方や、ホームセンターにいらっしゃる方は、こういう英語のカタカナ化の関係で、こうした言葉は、私なんかより、よくご存知かも知れません。

たとえば、最近、定着しつつある言葉として、オーニングというカタカタがあります。何のことか、ご存じない方もいるでしょうか？

投資、ビジネス、いや、社会において、一番、要求されている、必要とされている資質はなんでしょうか。

私は、間違いなく、忍耐強さだと答えたいです。別に、他人より優秀である必要があるとはまったく思いません。

ＩＯＵ。

日本人は、金融危機に関連し、ずいぶん、英語の勉強をさせられる羽目に陥っています。アイオウユウと発音します。

管理会社のことは、property management companyといいます。また、居住用の（小規模）物件をさして、residential property management、商業向けの業者さんのやっている管理は、commercial property management といったりします。

管理に関係しては、遠距離オーナーは、

lease agreement、テナントさんとの間の賃貸借契約書
property management agreement、管理会社さんとの間の管理契約書

この前、国内投資家のつどうある集まりで、「その後、市場が悪化していると思いますが、デトロイトの家は、この前、話された時より安く買えるんですか？」といわれ、びっくりしました。買うのは、元から、1ドルから家がありますが、私たちの家は、必要があれば、屋根の葺きなおしを含め、全面改装します。

資材を寄付してもらうようなことがあるならば、もっと安くなるかと思いますけど、買っている限りは、無理です、とお答えしました。

いや、投資家は、こうでないと、いけないんでしょうか。Xさん、大変勉強になりました（爆笑）。

でも、大体がところ、正直な私ではなく、そういうときに、イエスと返事ができる敏腕マーケッターのような人には、くれぐれも、気をつけてくださいとしか、言いようがありません。

アメリカで、first time home buyerといえば、実需の方。フツーに英語ができるだけなら、「初めて家を買う人だな」と思われるかもしれませんが、テクニカルな定義は、通常、「過去3年間家を買ったことがない人」だそうです。

この前頂戴したお便りです。

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中山さんのブログに関しては、時々読破するのに気の遠くなる感じがすることがあります（汗）
もちろん情報量が膨大なためなのですが、これほど多くの情報を無料でシェアして頂き、
読むのが大変だと弱音を言えること自体がものすごく贅沢な悩みだと思います。

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がんばってアップしてきた甲斐がありました。

Prorationというのは、不動産ではよく使う言葉です。意味は、1つしかありません。日割り計算です。

決済時の固定資産税のprorationは、売主が負担する額と買主が払っておく額を決済日を境に決めて配分します。

家賃のprorationといったら、一ヶ月の途中で入居したとき、日にちを決めて、毎日、いくら、で、初めての月を支払うこと。家賃が、600ドルなら、日割りで10日入れば、最初の月は、200ドル+敷金での入居です。

大人になってからのビジネス英語の勉強というのは、なかなか厄介なものです。

しばらく前、実は、英語のできるお客様が、ラスベガスに買った新築の家に、カーテンをつけたり、洗濯機やドライヤーなどを備え付けるという作業をレアルターさんに手配してもらったとき、そのプロセスのことを、来日した取引先に、furnishという単語を使って、ご説明をされていました。