アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

Slackは、通常、懈怠(けたい：なまけること、おこたること）
といった意味も入りますが、ここで、

　　　give room for slack

というと、「判断において、余裕をもたせる」といったような意味になります。

ハワイ通なら、不動産に詳しくなくてもご存知かもしれません。逆に、アメリカ本土しか知らない人は、「え？」と耳になじみがないかもしれない、そんな言葉、それが、「フィーシンプル」と「リースホールド」です。

一般的な言葉ですが、頭金は、down payment。ロバート・アレンさんの本に、『Nothing Down』という本がありますが、これは、downがゼロ、つまり、頭金ゼロで不動産投資をする、というときに使います。

私は、前に、mortgage fraudについての記事で、この問題に、言及したことがありますが（こちらから）、この前、知り合いの在米の新米投資家様から、「自分たちがこの前、物件を買ったときは、査定というのは、客観的なものだと思っていましたが、この前、appraisal fraudについての記事を新聞で見て、査定って当てにならないのか、とびっくりしました」という、メッセージが寄せられました。

ディストレスト・セールとは、急に困った事情の方々が、物件を、「安くていいから、今、売りたいです」と言っている場合。ディストレス、つまり、悩んで、という「ワケあり」なんですね。

「チェック」は、不動産プロパーの用語ではありませんが、アメリカで、口座を開設するポイントの一つ。チェックは、checkbook（小切手帳）を持って、振り出します。

時間を経過させること、という意味でのシーズニング。アメリカ不動産投資にとって、実は、決定的な意味を持つ言葉であります。

私が、ラスベガスに行き始めて、初めて知った言葉です。もちろん、造園の知識などありませんから、不動産関係の用語は、すべて耳新しかったのですが、もしも他の地方だったら、「聞きなれない言葉」で終わる言葉でもあります。

そろそろ、年度末も終わり、申告の時期となってきました。アメリカでは、申告のことはtax return。納税申告することをfile a tax returnといいます。

英語で一般にcurbというと、歩道の縁石のような部分のことを言います。しかし、そのようなテクニカルな特定的な用語ではなく、不動産関係者がもっとルースに使う言葉が、curb appealという言葉。

このまえ、私のセミナーに、アメリカの不動産関係のプロフェッショナルスクールに、留学中の方がおいででした。お話をしてみると、ソーシャルセキュリティー番号(SSN, social security number)を未だ取得されていないということ。早速、調べてみて、対象となるようであれば、申請されるように、お薦めしておきました。

公証人とは、notary。Notary publicともいいます。その役割ですが、それは、

あなたが、サインする書類に
　　■ あなたがまさに、サインする人間本人であり
　　■ 強制されたりしていない
といったことを、対外的に、確認するために、利用します。

不動産用語、というわけではないですが、ちょっと、英語流の言い方なので、取り上げてみます。それは、forced savings。意味は、強制的な貯蓄を（通常は継続的に）行っていくこと、です。

買い手市場は、buyer's market。売り手市場は、seller's market。
2008年1月現在のアメリカは、カルフォルニアやネバダに続き、これまでは、それほど崩れていなかった市場も、揺らぎを見せるかもしれません。

日本では、不動産業にディープに携わっている方以外は、あまり理解しにくい概念かもしれませんが、これは、日本流に言うと、区分所有への「分筆」。

典型的には、アパートメントと呼ばれる、賃貸するために作った大き目の建物（日本流に言う、一棟もの）を、各種手続きなどクリアして、管理組合などつくり、コンドミニアム（日本流に言えば、マンション）としての分筆手続きを行い、一室ごとに、「小売り」をできるように、仕様を変更することです。

コンティンジェンシーとは、契約につける条件です。
これが、満たされない限り、契約にサインをしていても、履行する義務は、生じません。条件が満たされないと、拘束力が発生しない（does not become binding）と説明されるようです。

2007年12月

Referenceは、照会先。

日本では、ちょっとわかりにくいコンセプトですが、たとえば、アメリカでは、転職するときに、離職した会社から、「推薦状」（letter of recommendation）を取ってくる、といったこともありえます。妙なやめ方をしたんじゃないよ、ということをアピールするわけですね。

アメリカの大学院に入学するときに、「あなたの人柄や学力を推薦してくれる人を、前の先生、勤務先などから3人見つけてきて、letter of recommendationをとってきてください」なんていわれた経験のある方もいるかもしれません。これも、似たようなコンセプトです。

利回りというのは、不動産業界では、気をつけなければいけない言葉です。

同じ利回りにも、「表面利回り」と、「実質利回り」があるからですね。

owner financing とは、売主による融資のこと。

ファイナンスは、金融といった意味で通常日本では使われますが、ミクロ的な融資であっても、本来の英語では使われます。そこで、オーナーファイナンシングとは、売主が、融資をしてくれること。

日本でも、リバースモーゲージという言葉が、定着してきましたね。
東京スター銀行などでも、提供されているようです。

フルローンというのは、日本で不動産をやっている人にとっては、よく使う言葉ですが、実は、英語では、full loanという言葉はありません。

正解は、【100% loan】。つまり、購入価格の100%をローンでカバーする、という意味ですね。その他、頭金が、20%であれば、80% LTV（loan to value）、「価値の8割を貸し付ける」、80% loan、といった言い方をします。

モーゲージは、不動産用語に欠かせない言葉の一つ。モルゲージと表記される場合もあります。

日本でも、最近、SBIモーゲージ、楽天モーゲージ、といった商品名などで、モーゲージという言葉が定着してきたような？

意味は、抵当。ローンですね。

ＲＥＩＴは、Real Estate Investment Trust、不動産投資信託の略語。

不動産に投資したいけれど、一軒自分で持つのは、面倒、と言う場合、共同出資し、大きな不動産（たとえばビル）を購入し、利益を配分するイメージ。株式同様、株式市場で売買できます。

プランAと、プランB。　これ、わかりますか？

英語的な表現なので、日本語ではこういう言い方はしませんね。

アメリカの不動産というのは、市場価格をある程度、客観的に評価することができるという建前があって、普通の中古不動産売買でも、アプレイザルレポート、つまり評価書というか査定書をオーダーすることが当たり前にになっています。

アメリカでの投資手法は多様。銀行ローンの取捨選択や、リファイナンスも、れっきとしたそのひとつです。リファイナンスとは、平たく言えば、銀行のローン借り換え。

日本で今、流行の兆し？があるノンリコースローン。

金融機関が、物件の担保力以外を要求せず、個人保証がないローンのことを言います。商業物件投資に典型的で、このため、逆に、個人のcreditworthiness（信頼できるか）に対する審査が通常、さらに厳しいようです。

日本では、定着していない概念ですが、ヤフオクに詳しい方は、聞いたことがあるかも。ヤフーのエスクローサービスとは、代金の支払いや商品の受け渡しを専門のサービス提供会社が代行するサービスのことです。

アメリカでは、不動産取引に、弁護士を使う地方と、タイトルカンパニーを使う地方があります。

日本語で、クレジットというと、クレジットカードのことしか、思いつかないかもしれません。アメリカで、クレジットがどういう意味を持つかを理解することは、不動産投資にとって、必要不可欠な知識です。

レバレッジというのは、てこの原理。最近、すっかり有名になった投資のコンセプトです。しかし、私は、このレバレッジについても、警鐘を鳴らしておきたいと思います！

ちなみに、オーディオファイルは、こちらから。

オプションというのは、株の先物というときにも使います。普通に英語でオプションと言うときは、「選択権」と言う意味です。

日本と違い、物件購入時に、物件の名義に瑕疵がないことを調査（title searchといいます）したのちに、名義保険というものが購入できます。通常、コストは、数百ドル。

クロージングとは、契約に従った締結を行うプロセス自体。

ランドバンキングとは、開発目論見で値上がりを狙う土地投資のことです。通常、土地は、物件がある不動産よりずっと安いので、開発という手間をかけることで、ぐっと値上がりを求められます。

日本語では、地上げといった悪いイメージで類似慣行を表現する場合がありますね。

マンションの、それも、区分所有のことですね。

マンションの区画を購入するときは、日本同様、管理組合（Home Owner's Associationと呼ばれることが多い）による共有部分管理や積み立てなどに参加しないといけません。

それでは、いわゆる、apartmentとの違いは？

タイトルカンパニー。

これほど、日本人に説明しにくいコンセプトはありません。私も、5年前に、「何の意味か不明」だったときのことをよく覚えています。

アメリカ不動産投資で、最も重要な概念のひとつ、それが、エクイティです。

ローンオフィサーやインスペクターと並んで、投資のパートナーとなるのが、このアプレイザー。ずばり、物件の価格を査定してくれます。査定のことは、アプレイザル（appraisal）といいます。

日本では、（中古）住宅市場というのは、ある意味、「何でもあり」のような気がします。物件の状態を客観的に第三者に確認してもらう、そういう作業がないからです。