アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

私のこのブログは、「脅かし系」？ですが、当然のことながら、日本でも、アメリカでも、そういう情報は、なかなか、見つけることは難しいです。そこで、あえて、米国の不動産関係の情報の中でも、私は、そうしたブログやメルマガに好んで登録していますが、この前、そうした中のひとつから、out of pocket に気をつけろ、という指摘がありましたので、紹介したいと思います。

こんにちわ。ブログの更新が、3週間近く滞ってしまった中山道子です＞＜

借金が焦げ付いて、夜逃げ、、、したりは、しておりませんので、ご安心くださいｍ＿ｍ　楽しみに見ているよとおっしゃってくださるありがたい方もおいでになるので、更新できず、さびしかったです。この夏、引越しなどがあり、personal time off状態でございました、、、汗

さて、私がこの引越しを機にエコお掃除について研究を深めている間にも（最近の家事は、お酢やアルコールのスプレーでこなしておりまする）、アメリカの不動産建築業界事情は、悪化の一途？かという感じ。

6月のHousing Startsが、また悪かったということがあって、業界の方々のメールを購読していると、火消しにあせっている方も、いるようです。

ということで、そもそも、Housing Starts って？という記事です。

Demolition は、破壊。別に、それだけでは、特にげんがわるいということはありませんが、アメリカ不動産投資で、老朽物件投資家を最も震撼させるのが、行政による

DEMOLITION ORDER 〔物件劣化による取り壊し命令〕

です。

対米不動産投資を始めると、今、一番よく聴く言葉は、これかもしれません。Arrears、アリアーズ、arrearage、アリアレッジ、と発音します。

普通の英会話では、あまり学ばない言葉ではないでしょうか。投資英語は、フツーの日本人には、cryptic（意味不明）。私自身、不動産を始めてから、知った言葉でした。

建物検査の関係用語の英語用語集を作り始めたら、毎日数回更新しないと、追いつかないかも、、、

建物の土台は、foundation といいます。

一般的な用語で、「勤勉さは、蓄財の礎だ」といったような比喩としても使います。

　Diligence is the foundation of wealth.

何年もブログをやりながら、なぜか、まだ、取り上げていなかった、このアイテム。というほど、basic vocabulary なのが、鉛塗料使用についての事前告知義務。アメリカでは、連邦上の義務です。

まずは、メルクマニュアル家庭版のオンライン説明をごらんください。

鉛中毒について

米マテル社などが、中国製のおもちゃリコールしたことは、日本でも、多少、報道されましたが《こちら》、他方、わが国では、歴史的に、おしろいに鉛を利用したといった歴史がある割には、この問題に対する公衆衛生学的危機意識は高くなく、この問題についても、「多少、口にしても、大きな問題がない」という輸入業者側の説明が、世論を特段刺激した事実はなかったといわれているようです。

日本が、火災報知器を、一般に義務化するまで、米国に遅れること、約20年の歳月が経過する必要がありました。（こちらから）鉛塗料については、より長いタイムラグ記録が更新できそうですね。

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか？

昨日、不動産投資英語塾《英語の不動産テキストを輪読するニッチな英語の教室で、私が講師を務めています》で、いつもの教本輪読のほか、単発で、”メール塾”と言うものを、やってみました。

趣旨は、不動産関係のビジネスメールをやり取りするためには、という実践的なヒントのご提供。

教材は、実は、実際のメールのやり取り。管理会社の明細や、オーナーの問い合わせなどを、詳細を黒塗りにしてご提供し、考えていただいたり、ご自分も、メールを書いていただきます。

その中で、皆さんが、管理明細を見たうえで、英語の辞書を調べまくったのに、まったく分からなかったのが、これ。

お持ちした明細には、eliminate draft areas という補修アイテムに、75ドルが計上されていますが、それは、どんな修理なのか？

断熱のことを、insulation, 断熱材のことは、insulation material(s), building insulation material(s) といいます。

いろいろな種類の断熱材としては、

グラスウール　→　fiberglass
ロックウール　→　rock wool
ポリスチレンフォーム　→　Polyurethane Foam (SPF)

といった感じらしいです。

失業保険は、unemployment benefits, unemployment benefits, unemployment insuranceといったいろいろな言い方があり、何でもカジュアルなアメリカでは、単に、unemploymentと言われる場合も多いです。

I'm on unemployment.

は、「私は今失業保険給付を受けています」。

私たちのテナントさんの中には、失業給付を受けている方もいて、それも、incomeとして、計算します。

不動産投資英語は、本当に、特殊です。アメリカに住んでいて、英語がそこそこ出来るようになっても、オーナーにならなければ、知らないで済ませられるエリアかもしれません。

賃貸物件は、rental property, rental properties、管理会社は、real estate management company。

それでは、客付けは、なんと言うか？

今日、ブルームバーグに、有名なラッパー芸能人ジェイＺ（Jay Z）が、ビジネスマンとして、報道の対象となっている記事を見つけました。

それは、ニューヨークのチェルシー近くに開発予定だったホテルの底地不動産についての騒動。記事は、こちらから。

話題にするのが、だいぶ遅くなりましたが、日本でも、住宅用火災報知器が、義務化されています。皆さん、取り付けは、すでに完了されているでしょうか？

総務省消防庁の該当サイト

英語では、煙探知器は、smoke detector といいます。

アメリカにあって日本にないものなあんだ。そんなの、いっぱいありますね。そのひとつが、不動産の固定資産税に対するタックスアピール。

どう訳するのがもっとも適当かはわかりませんが、内容は、「役所が評価してくる物件価値に対する行政上の異議申し立て」。

どうして、これが、アメリカの不動産にとって重要な意味があるかというと、役所の評価は、固定資産税の算出に利用されるからです。

物件を買ったら、高い資産性を求めるのが、人情ですが、その半面で、固定資産税は、低いほうがイイんですよね。

この二つは、なかなか難しい相克ですが、役所のほうも、州によっては、課税率を低くして、物件自体が割高でも、居住や投資はしやすいように努力していたりもします。州の税率《税額ではなく、税率。但し、税率が高いと、税額も結局高くなりますが》が、高めなのが、ニューヨーク州や、ミシガン州、テキサス州など。他方、州税率が、低めなのが、カルフォルニアやネバダ、ハワイなど。後者の州で、不動産バブルが誘発されやすいのは、偶然ではありません。

実需（＝投資家ではなく、実際に物件に住む）の場合、「公立学校などのサービスの高さを求める」というニーズもあり、「公立学校がよいエリアだったら、固定資産税などの税金も高いに決まっている」のも、また、真なり。

不動産英語というわけでもないですが、英語式の数字の数え方は、私たち日本人には、なじみにくいもの。私なんかは、日本語でも英語でも、大きな桁は、苦手です（＞＜）。

他方、翻訳を時々見ていて、私は、よく、どうして、日本の英語教育では、a couple と a few の違いを区別できるよう、教えていないのかな、と思ってきました。どちらも、辞書では、なぜか、２や３、４とあります。

しかし、私の常識では、アメリカ英語では、ぶっちゃけ、a couple of は、２、a few は、３。「２」と「３」は、ビジネスでは、まったく違います。

英語塾でも、この前、そういう話を、力説しました。

昨日は学芸会ラッシュで、英語塾の参加者が少なかったですが、少人数で、例によってじっくり勉強をすることができたと思います。土曜日の英語塾は、勉強熱心な皆様とまったりすごせて、私的には、憩いの時間となっております。

さて、この前、日経ビジネスオンラインで、「民主党、政策BOOKで、両手取引禁止を掲げる」という記事がありました。

しかし、「業界外」の方は、「両手が英語でどういうか、というより、そもそも、日本語で、両手って何だ？」と、目が点になるかもしれません。

リバイタライゼイションといえば、私たちの分野では、都市再生。

大体、政府が、主導になるプログラムのことが多いと思います。私は都市計画等の知識がないので、あるいは、一部、誤解が混じるかもしれませんが、この度、対デトロイト投資をされるお客様の物件が、ある都市再生プログラムの辺りで、ひとつ、増えることになったので、その物件のために行ったエリアリサーチに関連して、都市再生について、見てみようと思います。

おとといは、ハリウッドスター、ニコラス・ケージ氏の不動産投資の失敗について、お話をしました。

その中で出てきたのが、haunted house（呪われた家）だった、ニューオーリーンズの彼の家。それでは、日本で言う「事故もの」「ワケあり」物件のことは、アメリカでは、なんというのでしょうか？

ゴージャスな家ですね。この家には、どんな「わけがある」と思われますか、、、

嵐のような政権交代を迎えたわがJAPAN。これからの政局が、注目ですね。

といっても、このブログは、関係ないのですが、、、

さて、昨日の続きですが、建築関係の用語を取り上げだしたらきりがありません。最近、家を建てたりした方や、ホームセンターにいらっしゃる方は、こういう英語のカタカナ化の関係で、こうした言葉は、私なんかより、よくご存知かも知れません。

たとえば、最近、定着しつつある言葉として、オーニングというカタカタがあります。何のことか、ご存じない方もいるでしょうか？

投資、ビジネス、いや、社会において、一番、要求されている、必要とされている資質はなんでしょうか。

私は、間違いなく、忍耐強さだと答えたいです。別に、他人より優秀である必要があるとはまったく思いません。

ＩＯＵ。

日本人は、金融危機に関連し、ずいぶん、英語の勉強をさせられる羽目に陥っています。アイオウユウと発音します。

管理会社のことは、property management companyといいます。また、居住用の（小規模）物件をさして、residential property management、商業向けの業者さんのやっている管理は、commercial property management といったりします。

管理に関係しては、遠距離オーナーは、

lease agreement、テナントさんとの間の賃貸借契約書
property management agreement、管理会社さんとの間の管理契約書

この前、国内投資家のつどうある集まりで、「その後、市場が悪化していると思いますが、デトロイトの家は、この前、話された時より安く買えるんですか？」といわれ、びっくりしました。買うのは、元から、1ドルから家がありますが、私たちの家は、必要があれば、屋根の葺きなおしを含め、全面改装します。

資材を寄付してもらうようなことがあるならば、もっと安くなるかと思いますけど、買っている限りは、無理です、とお答えしました。

いや、投資家は、こうでないと、いけないんでしょうか。Xさん、大変勉強になりました（爆笑）。

でも、大体がところ、正直な私ではなく、そういうときに、イエスと返事ができる敏腕マーケッターのような人には、くれぐれも、気をつけてくださいとしか、言いようがありません。

アメリカで、first time home buyerといえば、実需の方。フツーに英語ができるだけなら、「初めて家を買う人だな」と思われるかもしれませんが、テクニカルな定義は、通常、「過去3年間家を買ったことがない人」だそうです。

現在、非営利のほうの団体50周年記念プロジェクトで、走り回っており、ブログ更新が進まず申し訳ありません。

しかし、過去の量は膨大なので、この前お便りを頂戴した方には、全部読破は、気が遠くなると、言われました、、、笑

Prorationというのは、不動産ではよく使う言葉です。意味は、1つしかありません。日割り計算です。

決済時の固定資産税のprorationは、売主が負担する額と買主が払っておく額を決済日を境に決めて配分します。

家賃のprorationといったら、一ヶ月の途中で入居したとき、日にちを決めて、毎日、いくら、で、初めての月を支払うこと。家賃が、600ドルなら、日割りで10日入れば、最初の月は、200ドル+敷金での入居です。

大人になってからのビジネス英語の勉強というのは、なかなか厄介なものです。

しばらく前、実は、英語のできるお客様が、ラスベガスに買った新築の家に、カーテンをつけたり、洗濯機やドライヤーなどを備え付けるという作業をレアルターさんに手配してもらったとき、そのプロセスのことを、来日した取引先に、furnishという単語を使って、ご説明をされていました。

これだけ、国際化が進んでいるのに、日本人は、語学が下手ですよね。ある意味、日本がこれだけ豊かであること、大変な経済圏であることの、証明だと思います。だって、外国語ができなくても、リッチに生活ができるということですから、、、

そもそも、語学といえば英語と連想するところから、日本人の国際化のレベルの低さがしれるというものですが、いずれにせよ、私自身も、ご同様で、仕事に役に立つレベルなのは、日本語と英語力だけ。

学校では、スペイン語、フランス語、中国語と、転校するごとに、やらされましたが、他の言葉は、まったく身についていません。まだ若いので【爆笑】、将来の課題にします。

簡単な用語ですが、購入者が、買った物件に実際に居住する場合が、実住、実需案件＝primary residence。

それに対し、investment property は、純粋な投資物件。

不動産投資以外でも、よく出てきますが、契約一般について、問題になるのではないでしょうか。

日本の不動産用語では、現状有姿は、現状ママ、つまり、売主が、買主に対し、なんら保証や修理の約束をせずに、そのまま、引き取ってもらうことを申し出る場合に使う言葉です。

アメリカでは、これを、as is 【現状有姿（げんじょうゆうし）、現況有姿（げんきょうゆうし）】といいます。

賃貸契約のことを、rental agreement, lease agreementといった言い方をします。大家さんは、landlord、賃借人は、tenant, renterです。

日本で賃貸物件に入居する場合、関東圏では、しばらく前までは、「敷金２ヶ月、礼金２ヶ月」が常識だったかもしれません。

ヨーロッパ人は、アメリカ人が嫌い。

不穏な一般化ですが、円ローン融資銀行も、香港は、イギリス勢が支配しており、前にトレーニングに行った時も、ヨーロッパを知らない私は、仲間はずれ。どうせ、お酒も飲めないし、、、くすん。

英語も、どこでも、大きく、違います。

私は、子供のころは、カリブ海にあるトリニダードという島に父が赴任していたために、妙なアクセントが身について、その後、苦労した経験が、、、30近くなるまでアメリカに行ったことはなく、自分のアメリカ式（のつもり）英語は、日本の学校の授業や映画を見て、一生懸命、身に付けたというのが真相です【爆笑】。

さて、私たちが承知しておくべきイギリス英語は、ずばり、これ一点です。

Property Valuation とは　イギリス英語で、査定【Appraisal】

これは、不動産特有の言葉ではありませんが、ビジネスでよく使いますので、その概念を理解していくことは、不動産投資家にとっても、意味があるかと思います。

オポチュニティ・コストは、ずばり、「あることを行ったことにより、ほかの事を行う機会を失うこと」です。

簡単な単語が、いちいちわからないとしたら、それは、この省略話法のためでしょう。

NAは、Not Available. N/Aとも書きます。意味は、「該当なし」

他にも、記入すべき項目や、不動産に関係する省略話法はたくさん。

DOBは、date of birth。

一般取引でも使うことがあるようですが、不動産でも、出てくるのが、この、アームズレングスという言葉。

知らなければ、ちんぷんかんぷんだと思います。

わざわざ説明をするまでもないでしょうが、競売は、フォアクロージャー。

競売前の滞納案件のことは、preforeclosure、 銀行が、競売にかける前に、損切り販売に乗り出している場合が、short sale、 そして、競売に出したのに、売れなかった銀行の再収用案件を、Bank REO (real estate owned） といいます。

安くて、よい話が転がっていると思いがちですが、いろいろ聞き合わせると、一概にそうとも言えないように思います。

私の投資先、デトロイトやシラキュースでは、

　■格安物件
　■高利回り

をモットーにしていますが、そのために、「悪かろう、高メンテナンス」では、困ります。ということで、必要不可欠なのが、日本と違い、アメリカに高度に普及している割安リフォーム関係のテクニックの数々。

ヴァイナル・サイディング（樹脂サイディング）も、そのひとつです。

（英語では、ビニールではなく、ヴァイナルと発音します。）

英語では、スウェットエクイティという言葉があります。

労力を投入して、その分を節約して得る含み資産のこと。

資金がない場合に、労力を投入することで、それに代えることです。