アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

この前、国内投資家のつどうある集まりで、「その後、市場が悪化していると思いますが、デトロイトの家は、この前、話された時より安く買えるんですか？」といわれ、びっくりしました。買うのは、元から、1ドルから家がありますが、私たちの家は、必要があれば、屋根の葺きなおしを含め、全面改装します。

資材を寄付してもらうようなことがあるならば、もっと安くなるかと思いますけど、買っている限りは、無理です、とお答えしました。

いや、投資家は、こうでないと、いけないんでしょうか。Xさん、大変勉強になりました（爆笑）。

でも、大体がところ、正直な私ではなく、そういうときに、イエスと返事ができる敏腕マーケッターのような人には、くれぐれも、気をつけてくださいとしか、言いようがありません。

アメリカで、first time home buyerといえば、実需の方。フツーに英語ができるだけなら、「初めて家を買う人だな」と思われるかもしれませんが、テクニカルな定義は、通常、「過去3年間家を買ったことがない人」だそうです。

現在、非営利のほうの団体50周年記念プロジェクトで、走り回っており、ブログ更新が進まず申し訳ありません。

しかし、過去の量は膨大なので、この前お便りを頂戴した方には、全部読破は、気が遠くなると、言われました、、、笑

Prorationというのは、不動産ではよく使う言葉です。意味は、1つしかありません。日割り計算です。

決済時の固定資産税のprorationは、売主が負担する額と買主が払っておく額を決済日を境に決めて配分します。

家賃のprorationといったら、一ヶ月の途中で入居したとき、日にちを決めて、毎日、いくら、で、初めての月を支払うこと。家賃が、600ドルなら、日割りで10日入れば、最初の月は、200ドル+敷金での入居です。

大人になってからのビジネス英語の勉強というのは、なかなか厄介なものです。

しばらく前、実は、英語のできるお客様が、ラスベガスに買った新築の家に、カーテンをつけたり、洗濯機やドライヤーなどを備え付けるという作業をレアルターさんに手配してもらったとき、そのプロセスのことを、来日した取引先に、furnishという単語を使って、ご説明をされていました。

これだけ、国際化が進んでいるのに、日本人は、語学が下手ですよね。ある意味、日本がこれだけ豊かであること、大変な経済圏であることの、証明だと思います。だって、外国語ができなくても、リッチに生活ができるということですから、、、

そもそも、語学といえば英語と連想するところから、日本人の国際化のレベルの低さがしれるというものですが、いずれにせよ、私自身も、ご同様で、仕事に役に立つレベルなのは、日本語と英語力だけ。

学校では、スペイン語、フランス語、中国語と、転校するごとに、やらされましたが、他の言葉は、まったく身についていません。まだ若いので【爆笑】、将来の課題にします。

簡単な用語ですが、購入者が、買った物件に実際に居住する場合が、実住、実需案件＝primary residence。

それに対し、investment property は、純粋な投資物件。

不動産投資以外でも、よく出てきますが、契約一般について、問題になるのではないでしょうか。

日本の不動産用語では、現状有姿は、現状ママ、つまり、売主が、買主に対し、なんら保証や修理の約束をせずに、そのまま、引き取ってもらうことを申し出る場合に使う言葉です。

アメリカでは、これを、as is 【現状有姿（げんじょうゆうし）、現況有姿（げんきょうゆうし）】といいます。

賃貸契約のことを、rental agreement, lease agreementといった言い方をします。大家さんは、landlord、賃借人は、tenant, renterです。

日本で賃貸物件に入居する場合、関東圏では、しばらく前までは、「敷金２ヶ月、礼金２ヶ月」が常識だったかもしれません。

ヨーロッパ人は、アメリカ人が嫌い。

不穏な一般化ですが、円ローン融資銀行も、香港は、イギリス勢が支配しており、前にトレーニングに行った時も、ヨーロッパを知らない私は、仲間はずれ。どうせ、お酒も飲めないし、、、くすん。

英語も、どこでも、大きく、違います。

私は、子供のころは、カリブ海にあるトリニダードという島に父が赴任していたために、妙なアクセントが身について、その後、苦労した経験が、、、30近くなるまでアメリカに行ったことはなく、自分のアメリカ式（のつもり）英語は、日本の学校の授業や映画を見て、一生懸命、身に付けたというのが真相です【爆笑】。

さて、私たちが承知しておくべきイギリス英語は、ずばり、これ一点です。

Property Valuation とは　イギリス英語で、査定【Appraisal】

これは、不動産特有の言葉ではありませんが、ビジネスでよく使いますので、その概念を理解していくことは、不動産投資家にとっても、意味があるかと思います。

オポチュニティ・コストは、ずばり、「あることを行ったことにより、ほかの事を行う機会を失うこと」です。

簡単な単語が、いちいちわからないとしたら、それは、この省略話法のためでしょう。

NAは、Not Available. N/Aとも書きます。意味は、「該当なし」

他にも、記入すべき項目や、不動産に関係する省略話法はたくさん。

DOBは、date of birth。

一般取引でも使うことがあるようですが、不動産でも、出てくるのが、この、アームズレングスという言葉。

知らなければ、ちんぷんかんぷんだと思います。

わざわざ説明をするまでもないでしょうが、競売は、フォアクロージャー。

競売前の滞納案件のことは、preforeclosure、 銀行が、競売にかける前に、損切り販売に乗り出している場合が、short sale、 そして、競売に出したのに、売れなかった銀行の再収用案件を、Bank REO (real estate owned） といいます。

安くて、よい話が転がっていると思いがちですが、いろいろ聞き合わせると、一概にそうとも言えないように思います。

私の投資先、デトロイトやシラキュースでは、

　■格安物件
　■高利回り

をモットーにしていますが、そのために、「悪かろう、高メンテナンス」では、困ります。ということで、必要不可欠なのが、日本と違い、アメリカに高度に普及している割安リフォーム関係のテクニックの数々。

ヴァイナル・サイディング（樹脂サイディング）も、そのひとつです。

（英語では、ビニールではなく、ヴァイナルと発音します。）

英語では、スウェットエクイティという言葉があります。

労力を投入して、その分を節約して得る含み資産のこと。

資金がない場合に、労力を投入することで、それに代えることです。

「TLC」というのは、赤ちゃんを扱うかのように、繊細に、対象を扱うそのケアのことを一般に指す言葉で、不動産用語ではありません。

しかし、広告を見ると、よく出てきます。

不動産で、要ＴＬＣといえば、ずばり、要修理物件のこと。

不動産用語というようなものではありませんが、あるいは、知っておくと便利なのが、上のターミノロジー。

　Ｋとは？

　ｇｒａｎｄとは？？？

契約書のやり取りで、「書類にサインをしてください」とお願いすると、日本では、「最後のページだけをサインし、ファックスバックする」方がおいでです。アメリカでは、正式には、契約書、重要書類は、「すべてのページを読み了承しました」ということを表明するため、各ページに、initial【イニシャル。動詞です】ということをします。

レファレンスというと、一般的にはいろいろな使い方がありますが、ここでは、信用問い合わせ、つまり、照会といった場合。

Can you give me a business reference?
【ビジネス上お付き合いされているお客さんを紹介してもらってよいですか？】

といった使い方をします。就職や、アパートを借りるときには、通常、必ず、前の就職先や、前の大家からのreference letter【推薦状】をつける必要があります。

そして、私自身も、新しい遠距離の付き合いを始めるときは、「あなたのサービスに満足されている既存顧客様を紹介していただけませんか？」と聞くことがよくあります。

アメリカの小切手は、なんとも面倒。いくらいっても、しかたありません。ここでは、チェックの種類について。

パーソナルチェックというのは、個人振り出しの小切手、サーティファイドチェックは、bank certified checkともいいますが、銀行の振り出した小切手です。

Slackは、通常、懈怠(けたい：なまけること、おこたること）
といった意味も入りますが、ここで、

　　　give room for slack

というと、「判断において、余裕をもたせる」といったような意味になります。

ハワイ通なら、不動産に詳しくなくてもご存知かもしれません。逆に、アメリカ本土しか知らない人は、「え？」と耳になじみがないかもしれない、そんな言葉、それが、「フィーシンプル」と「リースホールド」です。

一般的な言葉ですが、頭金は、down payment。ロバート・アレンさんの本に、『Nothing Down』という本がありますが、これは、downがゼロ、つまり、頭金ゼロで不動産投資をする、というときに使います。

私は、前に、mortgage fraudについての記事で、この問題に、言及したことがありますが（こちらから）、この前、知り合いの在米の新米投資家様から、「自分たちがこの前、物件を買ったときは、査定というのは、客観的なものだと思っていましたが、この前、appraisal fraudについての記事を新聞で見て、査定って当てにならないのか、とびっくりしました」という、メッセージが寄せられました。

ディストレスト・セールとは、急に困った事情の方々が、物件を、「安くていいから、今、売りたいです」と言っている場合。ディストレス、つまり、悩んで、という「ワケあり」なんですね。

「チェック」は、不動産プロパーの用語ではありませんが、アメリカで、口座を開設するポイントの一つ。チェックは、checkbook（小切手帳）を持って、振り出します。

時間を経過させること、という意味でのシーズニング。アメリカ不動産投資にとって、実は、決定的な意味を持つ言葉であります。

私が、ラスベガスに行き始めて、初めて知った言葉です。もちろん、造園の知識などありませんから、不動産関係の用語は、すべて耳新しかったのですが、もしも他の地方だったら、「聞きなれない言葉」で終わる言葉でもあります。

そろそろ、年度末も終わり、申告の時期となってきました。アメリカでは、申告のことはtax return。納税申告することをfile a tax returnといいます。

英語で一般にcurbというと、歩道の縁石のような部分のことを言います。しかし、そのようなテクニカルな特定的な用語ではなく、不動産関係者がもっとルースに使う言葉が、curb appealという言葉。

このまえ、私のセミナーに、アメリカの不動産関係のプロフェッショナルスクールに、留学中の方がおいででした。お話をしてみると、ソーシャルセキュリティー番号(SSN, social security number)を未だ取得されていないということ。早速、調べてみて、対象となるようであれば、申請されるように、お薦めしておきました。

公証人とは、notary。Notary publicともいいます。その役割ですが、それは、

あなたが、サインする書類に
　　■ あなたがまさに、サインする人間本人であり
　　■ 強制されたりしていない
といったことを、対外的に、確認するために、利用します。

不動産用語、というわけではないですが、ちょっと、英語流の言い方なので、取り上げてみます。それは、forced savings。意味は、強制的な貯蓄を（通常は継続的に）行っていくこと、です。

買い手市場は、buyer's market。売り手市場は、seller's market。
2008年1月現在のアメリカは、カルフォルニアやネバダに続き、これまでは、それほど崩れていなかった市場も、揺らぎを見せるかもしれません。

日本では、不動産業にディープに携わっている方以外は、あまり理解しにくい概念かもしれませんが、これは、日本流に言うと、区分所有への「分筆」。

典型的には、アパートメントと呼ばれる、賃貸するために作った大き目の建物（日本流に言う、一棟もの）を、各種手続きなどクリアして、管理組合などつくり、コンドミニアム（日本流に言えば、マンション）としての分筆手続きを行い、一室ごとに、「小売り」をできるように、仕様を変更することです。

円ローンやらで、海外向けに、証明書類を出していただくとき、「レターヘッド付でお願いします」というと、レターヘッドということ自体が、わかりにくい場合があるようです。
レターヘッドとはなんでしょうか？　ちょっとネット上で、画像をサーチしてみました。

コンティンジェンシーとは、契約につける条件です。
これが、満たされない限り、契約にサインをしていても、履行する義務は、生じません。条件が満たされないと、拘束力が発生しない（does not become binding）と説明されるようです。

利回りというのは、不動産業界では、気をつけなければいけない言葉です。

同じ利回りにも、「表面利回り」と、「実質利回り」があるからですね。