アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

これだけ、国際化が進んでいるのに、日本人は、語学が下手ですよね。ある意味、日本がこれだけ豊かであること、大変な経済圏であることの、証明だと思います。だって、外国語ができなくても、リッチに生活ができるということですから、、、

そもそも、語学といえば英語と連想するところから、日本人の国際化のレベルの低さがしれるというものですが、いずれにせよ、私自身も、ご同様で、仕事に役に立つレベルなのは、日本語と英語力だけ。

学校では、スペイン語、フランス語、中国語と、転校するごとに、やらされましたが、他の言葉は、まったく身についていません。まだ若いので【爆笑】、将来の課題にします。

簡単な用語ですが、購入者が、買った物件に実際に居住する場合が、実住、実需案件＝primary residence。

それに対し、investment property は、純粋な投資物件。

不動産投資以外でも、よく出てきますが、契約一般について、問題になるのではないでしょうか。

日本の不動産用語では、現状有姿は、現状ママ、つまり、売主が、買主に対し、なんら保証や修理の約束をせずに、そのまま、引き取ってもらうことを申し出る場合に使う言葉です。

アメリカでは、これを、as is 【現状有姿（げんじょうゆうし）、現況有姿（げんきょうゆうし）】といいます。

賃貸契約のことを、rental agreement, lease agreementといった言い方をします。大家さんは、landlord、賃借人は、tenant, renterです。

日本で賃貸物件に入居する場合、関東圏では、しばらく前までは、「敷金２ヶ月、礼金２ヶ月」が常識だったかもしれません。

ヨーロッパ人は、アメリカ人が嫌い。

不穏な一般化ですが、円ローン融資銀行も、香港は、イギリス勢が支配しており、前にトレーニングに行った時も、ヨーロッパを知らない私は、仲間はずれ。どうせ、お酒も飲めないし、、、くすん。

英語も、どこでも、大きく、違います。

私は、子供のころは、カリブ海にあるトリニダードという島に父が赴任していたために、妙なアクセントが身について、その後、苦労した経験が、、、30近くなるまでアメリカに行ったことはなく、自分のアメリカ式（のつもり）英語は、日本の学校の授業や映画を見て、一生懸命、身に付けたというのが真相です【爆笑】。

さて、私たちが承知しておくべきイギリス英語は、ずばり、これ一点です。

Property Valuation とは　イギリス英語で、査定【Appraisal】

これは、不動産特有の言葉ではありませんが、ビジネスでよく使いますので、その概念を理解していくことは、不動産投資家にとっても、意味があるかと思います。

オポチュニティ・コストは、ずばり、「あることを行ったことにより、ほかの事を行う機会を失うこと」です。

簡単な単語が、いちいちわからないとしたら、それは、この省略話法のためでしょう。

NAは、Not Available. N/Aとも書きます。意味は、「該当なし」

他にも、記入すべき項目や、不動産に関係する省略話法はたくさん。

DOBは、date of birth。

一般取引でも使うことがあるようですが、不動産でも、出てくるのが、この、アームズレングスという言葉。

知らなければ、ちんぷんかんぷんだと思います。

わざわざ説明をするまでもないでしょうが、競売は、フォアクロージャー。

競売前の滞納案件のことは、preforeclosure、 銀行が、競売にかける前に、損切り販売に乗り出している場合が、short sale、 そして、競売に出したのに、売れなかった銀行の再収用案件を、Bank REO (real estate owned） といいます。

安くて、よい話が転がっていると思いがちですが、いろいろ聞き合わせると、一概にそうとも言えないように思います。

私の投資先、デトロイトやシラキュースでは、

　■格安物件
　■高利回り

をモットーにしていますが、そのために、「悪かろう、高メンテナンス」では、困ります。ということで、必要不可欠なのが、日本と違い、アメリカに高度に普及している割安リフォーム関係のテクニックの数々。

ヴァイナル・サイディング（樹脂サイディング）も、そのひとつです。

（英語では、ビニールではなく、ヴァイナルと発音します。）

英語では、スウェットエクイティという言葉があります。

労力を投入して、その分を節約して得る含み資産のこと。

資金がない場合に、労力を投入することで、それに代えることです。

「TLC」というのは、赤ちゃんを扱うかのように、繊細に、対象を扱うそのケアのことを一般に指す言葉で、不動産用語ではありません。

しかし、広告を見ると、よく出てきます。

不動産で、要ＴＬＣといえば、ずばり、要修理物件のこと。

不動産用語というようなものではありませんが、あるいは、知っておくと便利なのが、上のターミノロジー。

　Ｋとは？

　ｇｒａｎｄとは？？？

レファレンスというと、一般的にはいろいろな使い方がありますが、ここでは、信用問い合わせ、つまり、照会といった場合。

Can you give me a business reference?
【ビジネス上お付き合いされているお客さんを紹介してもらってよいですか？】

といった使い方をします。就職や、アパートを借りるときには、通常、必ず、前の就職先や、前の大家からのreference letter【推薦状】をつける必要があります。

そして、私自身も、新しい遠距離の付き合いを始めるときは、「あなたのサービスに満足されている既存顧客様を紹介していただけませんか？」と聞くことがよくあります。

Slackは、通常、懈怠(けたい：なまけること、おこたること）
といった意味も入りますが、ここで、

　　　give room for slack

というと、「判断において、余裕をもたせる」といったような意味になります。

ハワイ通なら、不動産に詳しくなくてもご存知かもしれません。逆に、アメリカ本土しか知らない人は、「え？」と耳になじみがないかもしれない、そんな言葉、それが、「フィーシンプル」と「リースホールド」です。

一般的な言葉ですが、頭金は、down payment。ロバート・アレンさんの本に、『Nothing Down』という本がありますが、これは、downがゼロ、つまり、頭金ゼロで不動産投資をする、というときに使います。

私は、前に、mortgage fraudについての記事で、この問題に、言及したことがありますが（こちらから）、この前、知り合いの在米の新米投資家様から、「自分たちがこの前、物件を買ったときは、査定というのは、客観的なものだと思っていましたが、この前、appraisal fraudについての記事を新聞で見て、査定って当てにならないのか、とびっくりしました」という、メッセージが寄せられました。

ディストレスト・セールとは、急に困った事情の方々が、物件を、「安くていいから、今、売りたいです」と言っている場合。ディストレス、つまり、悩んで、という「ワケあり」なんですね。

「チェック」は、不動産プロパーの用語ではありませんが、アメリカで、口座を開設するポイントの一つ。チェックは、checkbook（小切手帳）を持って、振り出します。

時間を経過させること、という意味でのシーズニング。アメリカ不動産投資にとって、実は、決定的な意味を持つ言葉であります。

私が、ラスベガスに行き始めて、初めて知った言葉です。もちろん、造園の知識などありませんから、不動産関係の用語は、すべて耳新しかったのですが、もしも他の地方だったら、「聞きなれない言葉」で終わる言葉でもあります。

そろそろ、年度末も終わり、申告の時期となってきました。アメリカでは、申告のことはtax return。納税申告することをfile a tax returnといいます。

英語で一般にcurbというと、歩道の縁石のような部分のことを言います。しかし、そのようなテクニカルな特定的な用語ではなく、不動産関係者がもっとルースに使う言葉が、curb appealという言葉。

このまえ、私のセミナーに、アメリカの不動産関係のプロフェッショナルスクールに、留学中の方がおいででした。お話をしてみると、ソーシャルセキュリティー番号(SSN, social security number)を未だ取得されていないということ。早速、調べてみて、対象となるようであれば、申請されるように、お薦めしておきました。

不動産用語、というわけではないですが、ちょっと、英語流の言い方なので、取り上げてみます。それは、forced savings。意味は、強制的な貯蓄を（通常は継続的に）行っていくこと、です。

買い手市場は、buyer's market。売り手市場は、seller's market。
2008年1月現在のアメリカは、カルフォルニアやネバダに続き、これまでは、それほど崩れていなかった市場も、揺らぎを見せるかもしれません。

日本では、不動産業にディープに携わっている方以外は、あまり理解しにくい概念かもしれませんが、これは、日本流に言うと、区分所有への「分筆」。日本では、分筆というのは、土地でしか、許されていないでしょうか。

典型的には、アパートメントと呼ばれる、賃貸するために作った大き目の建物（日本流に言う、アパート一棟もの）を、各種手続きなどクリアして、管理組合などつくり、コンドミニアム（日本流に言えば、マンション）としての分筆手続きを行い、一室ごとに、マンションとして「小売り」をできるように、仕様を全面変更することです。この際に、下の土地も、各区分所有者の所有比率に合わせて、分譲されることになります。

《この記事は、２００８年に執筆し、２０１４年１０月２４日に加筆しました》

アメリカ不動産投資家の中山道子です。私の自己紹介については、こちらをご覧ください。

対米不動産投資家中山道子プロフィール

海外向けに、証明書類を出していただくとき、「レターヘッド付でお願いします」というと、レターヘッドということ自体が、わかりにくい場合があるようです。

レターヘッドとはなんでしょうか？　ちょっとネット上で、画像をサーチしてみましょう。

コンティンジェンシーとは、契約につける条件です。
これが、満たされない限り、契約にサインをしていても、履行する義務は、生じません。条件が満たされないと、拘束力が発生しない（does not become binding）と説明されるようです。

利回りというのは、不動産業界では、気をつけなければいけない言葉です。

同じ利回りにも、「表面利回り」と、「実質利回り」があるからですね。

owner financing とは、売主による融資のこと。

ファイナンスは、金融といった意味で通常日本では使われますが、ミクロ的な融資であっても、本来の英語では使われます。そこで、オーナーファイナンシングとは、売主が、融資をしてくれること。

日本でも、リバースモーゲージという言葉が、定着してきましたね。
東京スター銀行などでも、提供されているようです。

フルローンというのは、日本で不動産をやっている人にとっては、よく使う言葉ですが、実は、英語では、full loanという言葉はありません。

正解は、【100% loan】。つまり、購入価格の100%をローンでカバーする、という意味ですね。その他、頭金が、20%であれば、80% LTV（loan to value）、「価値の8割を貸し付ける」、80% loan、といった言い方をします。

モーゲージは、不動産用語に欠かせない言葉の一つ。モルゲージと表記される場合もあります。

日本でも、最近、SBIモーゲージ、楽天モーゲージ、といった商品名などで、モーゲージという言葉が定着してきたような？

意味は、抵当。ローンですね。

ＲＥＩＴは、Real Estate Investment Trust、不動産投資信託の略語。

不動産に投資したいけれど、一軒自分で持つのは、面倒、と言う場合、共同出資し、大きな不動産（たとえばビル）を購入し、利益を配分するイメージ。株式同様、株式市場で売買できます。

プランAと、プランB。　これ、わかりますか？

英語的な表現なので、日本語ではこういう言い方はしませんね。

アメリカの不動産というのは、市場価格をある程度、客観的に評価することができるという建前があって、普通の中古不動産売買でも、アプレイザルレポート、つまり評価書というか査定書をオーダーすることが当たり前にになっています。

アメリカでの投資手法は多様。銀行ローンの取捨選択や、リファイナンスも、れっきとしたそのひとつです。リファイナンスとは、平たく言えば、銀行のローン借り換え。