アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

アメリカの不動産というのは、市場価格をある程度、客観的に評価することができるという建前があって、普通の中古不動産売買でも、アプレイザルレポート、つまり評価書というか査定書をオーダーすることが当たり前にになっています。

値段は、大体300ドルから500ドルくらい。

日本では、不動産鑑定士はいても、一般には、レインズとか、あるいは最終的には、土地勘のある地元の不動産屋さんの評価が結局もっとも正確なものなのでしょうか。しかし、こちらとしては、その中から、信用のできるというか、有能な人を探すことは、難しいですね。

それにたいして、アメリカは、このシステムの普及により、外部の人間でも、こうした「内部情報」にアクセスする可能性がより開かれているといっていいと思います。

★★★

評価方法というのは、複数あって、私の物件をひとつの例として、レポートの中身を見てみると、

Sales Comparison Approach（近隣類似の物件がいくらで売れているか）
Income Approach（収入から割り出したときいくらくらいで価値があるといえるか）
Cost Approach（土地取得や建設費用からするといくらかかっているか）

による3種の評価を計算してみたうえで、「セールスコンプス・アプローチが一番現実的だがそれからすると、相当評価額は、現在、58000ドル（以上）である」と結論付けています。

ちなみにこの物件のプロフィールは、

ｄｕｐｌｅｘ（2軒）
家賃合計1075ドル（両方入居中）
私の買値55000ドル

です（一応セーフ）。

利回り23.45%と普通には考えられない高利回り商品。ローンの予定は、10%ダウンで、書き換え等手数料が、5000ドル弱くらいと物件の値段に比べると、相当かかりますので、大体、1万ドルくらいの支出を予定しています。

毎月のキャッシュフロー計算表は、多分、下のような感じを予定しています（大体。税金などは、新規購入価格に基づいて新しく査定されるので、又値上がりする可能性あり）。

家賃1075ドル
-管理費107.5ドル
-税金250ドル
-ローン388ドル（30年固定、金利8.7%）
-保険40ドル

＝289.5ドル

最初に必要な費用は、110万ほど、それでいて、毎月黒字になっている、ほら、「お小遣いでのアメリカ不動産投資による資産形成」そのものでしょう？

注意：私は、アメリカでのこれまでの投資歴を前提に、与信もそれなりにあるなど事情があり、それで、在外の外国人の分際で、ローンが取れましたが、与信がない場合、低額物件のローンは大変難しいです（10万ドル以上の物件の場合は、外国人でも30%ダウンのローンが結構取れます）。

★★★

ちょっと話がそれましたが、とにかく、この評価書は、買う側がコストを負担し、第三者であるアプレイザーに自分自身でオーダーするものですので、無能なアプレイザーをつかまない限りは、物件価値に付いて、ランダムな楽観主義を採用したり、売主のセールストークを丸呑みする必要はありません。

銀行ローンを組む場合、当然ながら、銀行は、購入価格がこのアプレイザルレポートと同等以下でないと、うんと言いません。

また、契約に、「留保条件」として、「アプレイザルがいくら以上でなければ買わない」という項目を作っておいても、ＯＫです。

アプレイザルレポートがいくらいくらだからといって、その値段で買い手がつくかどうかは又別の話で、活発な市場なら、売却価格はアプレイザルプライスに近いと思ってもよいですが、それほど活発な市場でない場合は、「定価」を出そうとしない、値切る客ばかり、ということになります。

インスペクションレポート（住宅検査書）とアプレイザルレポート（評価書）、この二つが「下見しない投資家」の最強の味方なのです。