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今日、久しぶりに話すラスベガスの友人。彼は、仕事でほとんど自宅にいないのですが、「賃貸していた家が、ショートセールになることになった、、、」と浮かぬ顔。
ショートセールとは、ローンの支払いができなくなった場合に、銀行が借り手と共同して、通常は融資額より下の値段での損切り売却に合意する場合を言います。
融資を受けた売主にとっては、通常、これをやれば、自己破産や与信歴の傷を最小限に防げます。銀行にとっては、競売になるより、まし、というわけです。
オプションリースでの売却計画について、続きです。最初の記事は、こちらから。
かいつまんで説明をすると、私は、今年、格安で、要修理物件を購入し、格安で、これを補修し、「これで、含み資産分を稼いだわ！修理後の物件というのは、評価額・価値が、ぐっと上がるものだから」とほくほくしていました。
ところが、この夏のサブプライム住宅ローン問題で、7月頭にだったら可能だったかもしれないリファイナンスによる、現金引き出しが、2007年8月現在、不可能になってしまっています。なんでもペースの速いアメリカのことですから、2年も待たずに、状況は打開すると見ていますが、、、しかし、今は、「ショック」ですね。
ここで、登場したのが、物件を現金化するための、別の計画。
不動産を買うのは、手間がかかるので、私は、通常は、売却ではなく、原則、物件を持ち続けることを優先しています。
しかし、売却益により、手持ち投資資金が増えるような場合は、感情的に物件にコミットせず、積極的に手持ち資金強化を行っていくべきですね。
有名な国際的な投資家である、ドルフ・デ・ルースさんの本にも、「買った物件は、絶対手放すな！」と書いてあり、うれしくなりました。（もちろん、ドルフさんの場合、うまくゲットできた物件であることが前提ですから、所有していることで利益が高いという前提があります 私も同様ですが）
彼のこの本が、最近翻訳されて出ていますが、実例で、数万ドルで、高利回りの物件を買って、なんていう記述が出てきます。「もうそんな時代じゃないよ、これ、昔の本ジャン。今の時代、数万ドルの物件で高キャッシュフローはないでしょう」と思われる方もいるかもしれませんが、実は、私は、まだ、彼のそうした例と同じランクの物件でリアルに勝負しています。
ひとつ、自分の例をご紹介します。
テンサーティーワンエクスチェンジ。節税の売却方法です。
アメリカの税金のシステムだと…
売却に当たって一番大切なのは、市場動向でしょう。いったん市場が冷え込みだすと、売却に、倍以上の手間やコストがかかります。
物件売却にかかる時間は、市場によって異なります。
いわゆるホットな市場なら、3ヶ月以内。通常といわれている市場なら6ヶ月。それより長くかかる覚悟が必要な市場もあります。
私は、購入については、買い手と直接取引きするほうが好きですが、売却については、レアルターに任せています。と言うのは、レアルターは、市場で最も良い条件で取引するのに適しているのです。
