アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

オプションリースでの売却計画について、続きです。最初の記事は、こちらから。

かいつまんで説明をすると、私は、今年、格安で、要修理物件を購入し、格安で、これを補修し、「これで、含み資産分を稼いだわ！修理後の物件というのは、評価額・価値が、ぐっと上がるものだから」とほくほくしていました。

ところが、この夏のサブプライム住宅ローン問題で、7月頭にだったら可能だったかもしれないリファイナンスによる、現金引き出しが、2007年8月現在、不可能になってしまっています。なんでもペースの速いアメリカのことですから、2年も待たずに、状況は打開すると見ていますが、、、しかし、今は、「ショック」ですね。

ここで、登場したのが、物件を現金化するための、別の計画。

本来であれば、すぐ、転売して、転売益が稼げれば一番いいのですが、

■このエリアは、万年不況
■物件は、ダウンタウンにあり、郊外族には人気がなく、ここに住みたがるような人には、
　購買力がない

といった状況。いくら、安いよ、安いよ、といっても、フツーに買ってもらうのは、相当時間がかかりそうなことが予測されるのです。

そこで、オプションリース。

オプションリースとは、「将来の購入を約束する」権利を定めておくこと。

■具体的には■■■

「今、ちゃんとした額の頭金がないから、1年後までに、頭金を貯金します。貯金するその間、来年の購入価格を約束してしまいましょう、しかも、その間は、この物件に住ませてね」

「分りました。それでは、そのことを約束するため、まず、小額の支払をお願いします。この支払は、来年、あなたが物件を買わなくても、返却しませんよ。また、来年購入が正式になるまでは、あなたは、フツーの賃借人ですから、家賃は、毎月、払ってください」

■■

つまり、

普通の賃貸借契約
将来の購入を予約する権利

二つの契約をするのですね。前者がなければ、後者は成立しませんが、後者の購入権を、行使しないで終了させても、前者は有効です。

どうして、こういうとき、オプションリースが、最適な売却方法なのでしょうか？それは、私の具体的な例を見ることで、分ります。

☆☆☆☆私が具体的に締結する契約☆☆☆☆

■1年後の物件購入オプション権は、500ドルで買ってもらう。

■1年後の購入価格は、49,000ドル。

■毎月の家賃は、相場どうりの、700ドル。

■但し、1年間、家賃が払えて、家を買うのなら、払った家賃の半額を、物件価格
　　への支払とみなす。

■外壁を塗りなおしてあげる、または、3,000ドル安くする

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

つまり、物件価格は、実質的には、

4,9000ドル-3,000ドル（外壁ペンキ代）-700×12÷2=41,800ドル

といえます。

私の仕入れ値は、2万3,000ドルですから、2年たたずに、8割ほど「値上がりした」算段。それはよいとして、なぜ、最初から、4万2,000ドルで売らないの？と思われましたか？

しかし、物件価格を49,000ドルと設定してあげる事で、賃借人として700ドルを払い込んだ家賃半分を、「貯金」=「頭金」としてあげられるのですね。普通に賃貸する事で、頭金が自然にたまるわけです。

このタイプの賃借人は、家賃を払いながら、更に貯金することが出来ないくらい苦しい生活。そこで、あえて、物件価格を高めに設定し、家賃分を、頭金相当としてあげる事で、「貯金をさせてあげ、その実績を元に銀行ローンを組ませる手伝いをしている」のがこの取引の実情です。

これを、普通に家賃700ドル取り上げ、来年4万2,000ドルで買ってくださいといっても、このタイプの人には、銀行ローンを取得するための頭金（通常、物件価格の10%だから、この場合なら、4,200ドル）をためる能力がないのです。

だから、あえて、49,000ドルとしてあげるべきなんですね。

物件の価値自体は、査定をすれば、7万ドル程度にはなるはずですから、テナントさんは、この購入価格に喜んでくれています。価格より、さらに、ポイントになるのが、購入条件なんですね。

ひょっとしたら、このテナントさん、1年間、家賃を払いきる能力がないかも？
その場合は、フツーに滞納賃借人として、退去させることになります。

私にとっては、正規の売却が現在成立するよりも、条件は悪いですが、はなから、ちゃんとした購入者を待っていたら、半年どころか、1年近く待ってもおかしくない状況ですので、こうした戦略が、意味を持つのです。

このように、

■投資には、リスクがつきもの。

この物件に関連しては、いくつものリスクがあります。

■遠距離で、要修理ものを手がけた。→修理が予算内でおさまらなかったかも、、、
■融資環境の変化で、融資をつけてくれる銀行がなくなった。
■この取引相手が、滞納し、物件を買う力がないかもしれない。

この物件のように、大規模な修理が必要な物件は、人には紹介できません（ちょっとした修理が必要なだけの物件なら、お買い得にゲットできます、とお勧めしますが）。自分の投資だから、こんなこと、やってます。