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物件「管理」編

不動産投資は、初級者がよく思うように、エントリーではなく、ホールド、メンテ、「管理」が命です!

米国(海外)不動産投資

不動産投資の長期シナリオ分析とは? 空室対策編

対米不動産投資家の中山道子です。

突然ですが、金融関係の用語には、シナリオ分析(scenario analysis)という言葉があるそうです。

単純化してしまうと、投資のリターンを、いくつかのシナリオに基づき、

> 楽観的
> 中庸
> 悲観的

といった目論見に基づき、いくつかの将来予測を、シナリオ別にしていくことのようです。

今、100万を投資すると、20年後に、その100万は、どういうリターンをもたらすか。

将来予測なんかでも、こういう手法が使われることがあるようで、過去のブログ記事で取り上げた日経連シンクタンク、21世紀政策研究所の《グローバルJAPAN ― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》においても、複数の将来シナリオが提示されたりしていました。

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保険をかければ大丈夫? 案外面倒ですので、お気をつけください

対米不動産投資家の中山道子です。7週間ほどの米国滞在を終え、ようやく中国に帰ってきました。米国は、何でも車で疲れますが、こちらでは、家のすぐ外に店が何軒もあるので、早速歩いて野菜をたくさん買い込んできました。アジアはなんと言っても便利ですね。

クオリティオブライフにも、いろいろな定義の仕方がありそうです(笑)。

さて、今週は、コンサルティングのご相談があり、電話会議を何回かやっています。その中で、保険の位置づけについてのご質問が出ましたので、こちらで、少し取り上げます。

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Multi-family とは 複数世帯住宅

《この記事は、2011年公開し、2015年1月27日手直し更新しました》


アメリカ不動産遠隔投資コンサルタントの中山道子です。今急に思いつきましたが、遠隔と二文字入れると、私のやっていることがわかりやすいかも??

さて、今日は、よく聞かれるトピックについてお話をいたします。まず、multi family(マルチファミリー。米語流の発音だと、マルタイ・ファミリーと発音します)案件について。

普通の一軒家に対し、muti family案件というのは、日本で一般に「アパート」と認識されている種類の物件、つまり複数世帯案件です。

その前に、まず、日本人には異質ながら、重要な整理点がひとつ。

米国では、residential property と評価される multi family は、2-4室(two to four units)まで。5室からは、「商業案件=commercial real estate/property」と評価されるのです。

どう違うんだというと、決定的に違うのが、融資。

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管理組合【HOA】から、またお便りが、、、

自主管理しているベガスの物件に、また、管理組合から、お便りが来ました。

不精をして、数日放置した挙句、あけてみると、deadlineがあり、あせりました。8月11日気付けで、8月28日までに返事をしないと、サービスが有料になる、という話でした。

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【ペット可】で思い出した、私の最初の物件

古い家については、問題になりませんが、築浅のキレイなうちを貸すとき、ペット可にするかどうかは、新米大家さんが皆さん悩まれるところです。

こうした問題には、ペットやタバコがあり、エリアによって、慣習的対応がある程度違います。

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管理会社がだまされた! 大家業は、楽じゃないよ

デトロイトで私が使っている管理会社さんは、米国の基準に照らして、トップ3%に入る人だと思います。アメリカ不動産投資をあまり知らない方は、逆に、「私が良い管理会社を押さえ、管理を任せています」といっても、「当たり前じゃないか」と思われるだけでしょうが、在米の経験豊富な投資家の方々は、「デトロイトで、店を張っているというのは、すごいことですね」と、口々にほめてくださいます。

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格安投資の究極技 「粗雑なリフォーム」 爆笑編

現在、日本人が行う対米投資には、融資を取って意味のあるものは、ないというのが、私のスタンスですが、現金投資は、依然、「300万からのデトロイト」戦略が有効。こちらに、が、あります。

日本でも、格安戸建賃貸戦略って、一部に、はやり始めてますよね。日本でも、リフォーム予算の見積もりと、管理体制が、ポイントになるでしょう。日本国内だからといって、初級者が、要リフォーム案件として、手がけるようなものとは思えません。

いずれにせよ、この、デトロイト格安投資法は、すでに、フツーに不動産投資をしている方には、カルチャーショックもあります。

視察旅行で、実際に参加された不動産屋さんや、リフォームに詳しい投資家様から、一番強く印象に残られたのは、「この程度でいいんかい」という嘆息【爆笑】。

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アメリカ不動産投資は、ストーキングと根性だ!【爆笑編】

不穏なタイトルですが、これが、私です【爆笑】。ちょっと説明をしましょう。

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定型的な取引関係の構築 Giving Business

ミニ投資家が一番困るのではないかな、と思うのが、これ。
定型的な取引関係を構築することの難しさです。

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家賃の入金が遅れるとき

家賃の入金が定期的にあればそれに越したことはありませんが、アメリカの典型的な契約を例に、入居者がちゃんといても、必ずしも、毎月振込みがしてもらえない、そういう場合を考えて見ましょう。

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大家さん体験 ヒヤッと編

私は、自分自身が投資家ですので、最近は特に、投資のリスクや問題も、ご案内するようにしています。人によったら、「マイナス面が、細かく書いてある!」と、びっくりされるかもしれませんね。

というのは、このブログ、いろいろな方々のご連絡を頂戴するうちに、わかってきたのですが、日米不動産のプロの方や、投資家様も、本当によく見てくださっているのです。

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安物買いの銭失い? 管理会社編

お客さんが、私の紹介ではなく、別の地方に、投資をされたということで、それがうまく回らないので、相談に乗ることになりました。

具体的には、今使っている管理会社のトラブル。

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投資には、近道はありません。 管理編

よく、「自分も不動産投資家になりたい」といって来る人がいるのですが、みなさん、いろいろな「恐れ」や、「疑問」を持っています。

私は、遠距離大家さんなので、購入もさることながら、「鍵は、管理会社ですよ」というと、更に、「それでは、管理会社は、どうやって探すのですか?」と、質問されます。初心者の方は、「何一つ分からない」状態ですね(笑)。 
 
さて、「管理会社の探し方」は、どうするのか?

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管理会社の契約書で気をつけること

管理会社の契約書は、詳しく読まないといけません。

時々、契約書として体裁をなしていないような書類を送ってくる会社もあり、そういう会社は、私などは結局敬遠します。

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不動産を管理するということ

不動産を中長期に持つ場合は、必ず、管理という問題が出てきます。短期転売ですら、保持している期間中の税金を払ったり、修理やらと、いろいろ出てきますが。

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値上がり狙い戦略の管理方法は、ここに気をつけろ!

これは、期間にもよります。日本でもバブルのときはそうだったらしいですが、アメリカでも、数年前、値上がり地区で、「テナントは入れていない新築物件投資」なんていうことが、ありました。


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物件は管理が一番難しい

不動産投資というのは、別段他の人より優秀でなくても出来ます。だけど、それぞれの段階で、コツがある、、、

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管理会社を味方につける


管理会社は、不在オーナーの強力なパートナー。

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アメリカの賃貸借契約概論

アメリカの賃貸借契約概論です。まず、通常、期間は、日本の半分の1年。
また、日本で言う敷金礼金ではなく、deposit、デポジットが一か月分。これは、特段の支障がなければ、全額返金する必要があります。

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預託金(owner reserve)

日本では、あまり一般的でないかもしれませんが、アメリカでは、現地で簡単な修理に対応するため、オーナーリザーブと呼ばれる預け金を管理会社においておくのが一般的です。

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管理会社との付き合い方

入り口的な管理会社との付き合い方です。

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管理会社をインタビューする

新しい地方で物件を買うとき、購入手続きと関連し、管理問題は、大変重要です。

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