アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

家賃の入金が定期的にあればそれに越したことはありませんが、アメリカの典型的な契約を例に、入居者がちゃんといても、必ずしも、毎月振込みがしてもらえない、そういう場合を考えて見ましょう。

通常、賃貸借契約は、こんな形になります。

★前月の末日までに、翌月分の家賃を振り込む
★遅滞については、たとえば、5日まで、無利子とする
★6日以上遅滞がある場合、延滞料が、たとえば、5%徴収される
★たとえば、10日以上入金がない場合、強制退去のプロセスを開始する

考えてみれば、常識的な対応かと思います。

さて、次に、これも当然ながら、大概の管理会社は、〆日を決めて対応しますね。毎月末を〆日にしている会社の例を考えて見ましょう。

翌月の最初の数日で、管理明細を作成するとして、、、

あれれ、入居者Aさんは、31日に、家賃のチェックを送ってきていないぞ、、

しかし、ここで、管理明細作成時には、チェックが届いたとしたら、「遅滞扱い」ではありません。管理会社は、〆は、毎月単位で、たとえば、小切手が、3日に届いたからといって、もう一回、明細を書いてくれるわけではありませんので、この入金は、翌月扱い。

結果、オーナーへは、その月の送金は、ゼロ、だけど、入居者は、セーフ。

他方、ローンや支払いは待ってくれません。こういうときは、結局、一か月分、「持ち出し」、、、慰めは、「翌月の送金額が、2倍になるかもしれない」という期待感、、、【これも、連続して、同じことをやられれば、空振りですが、、、】

いかがでしょうか。

また、こういう問題があるため、それを見越して、オーナーへの報告を、翌月に行うところも多いです。

つまり、たとえば、テナントが、12月31日までに、翌月1月分の家賃を支払うべきところが、1月4日くらいに、小切手が管理会社に到着した、そして、この1月分の家賃については、管理会社は、オーナーへの支払いは、2月1日付けの管理明細で、小切手を切る、というサイクルを作る場合ですね。

個人の小切手というのは、振り出しをしてしばらくしてみるまでは、振出人の口座にそれをカバーする資金があるかわかりません。そうしたタイムラグの可能性もあるため、こういう形にすることに、意味があるわけですね。

すでに不動産投資されている方は、先刻、ご存知。

家主家業って、辛抱の連続です（その見返りもそれなりにありますが）。