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アメリカは国土が広いので、地方や州によって特色さまざま。地域ごとに、投資戦略も変わってきます。
2014年夏、米国で2ヶ月を過ごしている中山道子です。昨日から、投資家様をご案内しての視察旅行が始まりました。おかげさまで、私たち自身は、大変楽しく、旅行をスタートしております。
しかし、実は、米国在住の方は、2014年8月上旬のこの時期、デトロイト周辺で大雨の結果、市内外で、交通や家屋に重大な被害が生じていることを、ご存知だと思います。
日本やそれ以外のエリア在住の方には、ダメージのイメージがわかりにくいかもしれませんが、基幹道路が、ブロックされたり、知り合いの大半の地下室が浸水被害が生じたりと、大事になっています。
こんにちわ。東京からアメリカ不動産投資をしている中山道子です。今年の夏は、7月10日から9月1日まで、アメリカで仕事をすることにしています。
具体的には、「ニューヨーク州シラキュース市に4泊、ミシガン州ロチェスターヒルズ市に6週間、帰国前にサンディエゴで3泊」という旅程で、原則、仕事なのですが、最後のサンディエゴだけ、レゴブロックで有名なレゴ社が経営するレゴランドでの”プチ夏休み”。
この間、小学一年生の子供は、アメリカの「私営学童」のようなところで、すごすアレンジを手配しました。小学校の終業式より1週間前に出国し、始業式の日に帰国する強引なスケジュールですが、通わせている地元公立の担任の先生は、大変暖かい方で、連絡帳は、「2ヶ月ものバケーション、いいですね」との記載のみ。、当方の「教育方針」に、無事、賛同していただけました。
え？
どういう教育方針かというと、、、
うーんと、、、
えーと、、、（汗）
「親が働く背中を見て子供は育つ」でございます！ハイ！！
＋＋＋＋＋＋＋＋
さて、細かいことは省くとして、シラキュースでは、郊外の素敵なおうちをお持ちの友人のところに泊めてもらっているところ、そのお宅が、実は、今、ちょうど、MLS（アメリカの物件情報掲載システム。REINSの本家版）上、for saleなので、ちょっと、ご紹介してみたいと思います。
現在押しかけているマークさんご夫婦のおうち。二人が、フロリダ移住計画断行中のため、お宅は、現在、under contract（売買契約を締結したところ）というわけ。
MLSにも詳細が掲載してありますが、ちょっと差し障りもあるかもしれませんので、住所は伏せます。
物件詳細：
NY州シラキュース市近く某市
1973年築
３BR、２BA、1,750SQFT（150平方くらい）
土地サイズ： 10,260SQFT
木造、木造サイディング
全館空調（エコ暖風機式furnace）
プールあり
もともとの購入価格：2001年、10万ドル
売価：14万ドル
固定資産税 今年度実績 3,600ドル
賃貸したら？
うーん、もともと、持ち家比率が高そうなエリアで、あまり賃貸物件のcomparables（査定比較のための近隣物件）がないのですが、1,500ドル前後くらいなのではと思われます。投資には、まったく適しませんので、念のため。
郊外の環境良好なエリアで、どこにでもいるアメリカのリスのみならず、鹿もよく出るということ。おうちの玄関脇のパインツリーに、なぜか、小鳥が巣をつくっていました。私たちが来たとき、3つの卵を温めていたようなのですが、今日見たら、孵っている！
昨今のアメリカの家は、玄関を使わず、出入りは、ガレージドアなので、玄関脇でも、おかしいということはないのですが、、、
でも、目の前5センチくらいまで接近しても平気で卵を温めている親鳥さんも、絶滅したといわれるドードーと同じくらい、無防備だ、、、
こんにちわ。2007年以来、ゴミ都市デトロイトにヘビーに投資をしているゴミ投資家中山道子です。いえ、本当は、私のやっていることは、そこまで、おかしなことではありません（多分）。
一般に、対米投資を最初に考えられる人というのは、当然、「夢」を持っています。
一番人気は、ハワイの別荘でしょうか。ニューヨーク、サンフランシスコ、シアトル。カナダならバンクーバー。みな、風光明媚で、すばらしいエリアですね。
しかし、こういうエリアにおいては、投資は、なかなか難しい。やっぱり、物件が高いんですね。ちなみに、この前気がついた統計がありますので、それを援用してみましょう。
商業物件についての情報サイトを見ていたら、こんな情報が、2010年1月6日に掲載されていたのを知りました。
マンハッタンでは、JPチェイスやシティーバンクは、又貸しスペースが増えて、周囲は、戦々恐々
そう。こういう金融機関のスペース貸しは、本業でないので、市場を乱す行動となりがちなのです。
JPチェイス所有の２２７パークアベニュー物件は、現在、4分の1以上のオフィススペースが、がら空き状態？
2009年の統計がまとまってきだしました。
傾向としては、
■購入金額は、下降傾向
■購入件数は、上昇傾向を確認
で、多様なサイトの報道ニュアンスには、苦笑することもあります。
久しぶりに、アメリカの農地についての報道がありました。さすがの日経新聞です。2009年8月29日付けの報道では、アメリカの農地は、1987年から上昇傾向があったのが、初めて、今年、下降をマークしたという話。
2009年6月30日に出た、労働省Department of Laborの最新失業率統計。372のメトロポリタンエリアのリストアップの結果が、こちらから、発表されています。
全米平均は、9.1%で、去年は、5.2%だったというから、大変。
私の承知している限り、日本人が一番すきなのが、ハワイ。10人いたら、「事情や懐が許せば、ハワイに別荘を持ってもいいなと思う人」と聞けば、多分、8人が、挙手するのではないでしょうか？少なくとも、「アメリカ不動産投資」を銘打つ私のセミナーにいらっしゃる方の中の比率は、そんな感じがします。
だいぶ劣るものの、実際にすむなら、「やっぱり、ステキだよね」と思われているのが、きゃるふぉーるにあ。
サンフランシスコ、サンディエゴ、ロサンゼルスはトーランス。
私のおばも、昔、ランチョ・パロス・ベルデスに住んでいましたが、空港に近いのに、歩いて浜辺にいける極上ロケーション。当時、アメリカのことなど何も知らない私に、「ここらへんは、日本人や韓国人などのアジア人が多いのよ」と教えてくれましたっけ。
私の周りの投資家様は、大体、「アメリカへの移住」を考えるタイプではなく、あくまで「アメリカへの投資｣を、ご自身のポートフォリオ的な観点から、冷静に判断して決められる方が多いです。
私自身の、アメリカ社会に対する見聞は、当然、限られたものではありますが、他方、その範囲は、部分的には、エリート駐在マンの方々とは違ったレベルの現実をも含むのではないかと思います。
このブログをごらんのかたには、いろいろな方がおいでです。アメリカの物件をもっている方が、調べ物をしていることも多いようで、光栄に感じています。
このまえ、「ワシントン州のシアトルにいたとき買った土地を売却しなければいけないのですが、レアルターさんをご存知でしょうか？」というお問い合わせがありました。
時々、遊び半分で、いろいろなところの投資環境を調べて見ます。コーチングの生徒さんのことがきっかけのことも多いです。
実は、ミシガン州への投資は、同州に住まれている方のコーチングを依頼されたことが、きっかけなのです。
あらゆる投資先に投資してみられるわけではありませんが、覗き見くらいは、いろいろしてみるのが有益です。
こういう面白半分のチェックをやっていると、その都市の特徴がつかめたりすることがあります。例えば、よく、話題になるテキサス州のオースチン。まだ値段が安く、人口が増えそうなので、「よそがダメになった」こともあって、アメリカ人は、テキサスに、好んで投資をしていますね。
日本でも、現在、ネットカフェ難民、ニート、賃金格差といった言葉が紙面をにぎわせ、確かに、条件の悪い雇用ばかりが目立つ気がします。
他方、経営者と話せば、人材不足、いくらやっても、求人に困ること、といった悩みばかりが、、、地方なんかは、特に、苦しいとおっしゃいますよね、、、
ところ変わって、米国も、似たようなもの？
答えは、カルフォルニア、ネバダ、アリゾナ、そしてフロリダ。
すべて投資、いや、投機の対象となったエリアです。
いずれも、いま話題のサブプライム住宅ローンのみならず、プライムの住宅ローンの滞納率が目立つのです。
たとえば、ネバダでは、プライムローンの滞納件数（3ヶ月以上の不払い）中、32%が、投資家案件、サブプライムで、24%が投資家所有（実住でない）だったということ。
日本人ならやっぱりハワイ。老若男女、特に女子供が好きですよね。
ただし、不動産を買うとなると、2007年現在、まだまだ、値段は、底堅いようですね。
今日話したレアルター（不動産屋さん）は、自分自身も、投資家。アメリカ人、あるいは、永住権がある人でないと、対象にならないと思うのですが、依然、融資をレバレッジする好投資をしている、と言う話でした。
［ニューヨーク ２日 ロイター］ 米住宅金融大手アメリカン・ホーム・モーゲージ・インベストメント(AHM.N: 株価, 企業情報, レポート)が３日に廃業することが明らかなった。ストラウス最高経営責任者（ＣＥＯ）が従業員に充てた電子メールを引用し、ニューヨーク州ロングアイランドの地方紙ニューズデーが２日報じた。従業員にはレイオフが通告されたという。
シアトルは、まだ強気ですね。
こちらから。
2007年第一四半期、マイアミ市場です。
こちらから。
アリゾナのフェニックス市場です。
こちらから。
2007年第一四半期のホノルルの市場概観です。
こちらから。
1995年からのアメリカの金利の推移です。（資料：OECD）
アメリカで、人口増が著しい郡の一覧が、連邦統計局から、発表になっています。
現在、ミシシッピー州は、新築ラッシュです。といっても、知っている人、少ないかもしれません。
具体的にどこが、というと、ハリケーン・カトリーナで、損壊を受けた地方なのです。
この地方が、ホットな理由は、いくつかあります。
より詳細に4地方に分割して、見てみたのが、下のグラフです。
西部 （赤）
北東部 （青）
南部 （緑）
中西部 （ピンク）
となっています。
この時期のアメリカ不動産市場の動向がわかりやすくまとまっているグラフがありましたので、参考のためアップします。
いわずとしれた、きゃりふぉーるにあ。
ロサンゼルス、サンフランシスコ、サンディエゴと日本人がダイスキなエリアが目白押し。
カルフォルニア州レアルター協会の資料です。
1968年から、2004年までの、平均的な住宅価格ですね。
アメリカで、今、「だめ」な州は、いまどこでしょうか？
ひとつの指標となる資料が、MBA（Mortgage Bankers Association）、つまり、住宅ローンを販売している銀行の協会、ここから、発表されています。
記事は、こちらから。
以下、概要↓
アメリカの人口動向を計る上で、無視できないのが、マイノリティ人口の動向。これは、現在、アメリカの人口増を牽引するのが、ヒスパニック、黒人人口を中心とするマイノリティ人口だからなのです。
過去に、アメリカで、加熱市場が大下降した例が、CNNマネーに載っていましたので、転載します。
