アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

昨今は、日本でも、不動産の物件が、ネットに掲載され、また、場合によったら、賃貸物件は、「ネットに掲載しないとだめ」くらいの勢いになっています。

ただ、日本では、このネット掲載、まだまだ、業者によるものが多く、一部に、オーナーの方々がオウンウエブサイトやブログを開設したりといった動き出ている程度でしょうか。

実は米国では、craigslist.org 等、数多く、無料の掲示板を”賃貸客付け”に使うということが、広く行われており、オーナーや管理会社が使えるネット上の無料の露出先には、事欠きません。

この記事は、2010年4月1日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。

アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。

日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。

この前は、ウエブ翻訳サービスのことを、紹介しましたが、関連して、ランダムなネットサーチで、電話通訳というカテゴリーのサービスがあることも、知りました。

私自身は、通訳を使うことはまったくなく、若いときから、何でも自分でやりますし、周囲にも、英語、会議というと、大体、翻訳や通訳《但し、通訳の場合は、トレーニングを受けていないので、逐語しかできませんが》を必ず命じられてきたので、この年となっては、むしろ、”仕切り”が当たり前。

投資家様向けの年次（となりつつある）視察旅行でも、現地の専門家のプレゼンをしてもらうときは、私が、通訳をします。ここでも、このライブ感が、皆さんにとっては、大事だと思っています。

ただ、通訳って、丸一日やっていると、疲れてきて、不機嫌になりますσ(^_^;)。

というのも、私は、自分のセミナーも、また、通訳も、両方やるので、実感として、これを感じるのですが、実は、通訳をやっているほうが、自分のプレゼンをやるより、疲れるのです。

理由は、簡単で、自分がしゃべるときは、”すでに知っていること”で、”どうしゃべればいいかは、自分にかかっている”ため、そのときの集中レベルは、どんなに長時間に及んでも、自分でコントロールできるのに対し、第三者の言っていることをフォローするというのは、そうしたくないときでも、100%の注意力を、発言に傾けないといけないから。

いずれにせよ、本業の対米投資家様向けのサポート業務に従事していると、やはり、皆さんの苦労を目の当たりにするため、現在、英語塾も開催しているわけですが、付随して、こうしたサービスについても、個人的な興味が出てきました。

おととい1月30日は、久々の英語塾再開で、楽しく過ごせました。新しく開始された方も、半分くらい加わり、2クール目の最後に、今回のリーディングを担当してくださったYさんが数ページ、残りは、初回ということで、担当が、決まっていなかったので、私が、行いました。私がやることのメリットは、皆さん多少休憩しながら、勉強できるのと、早く進むことでしょうか。

不動産コンサルタントの尾浦英香さんが、週末の神奈川でのセミナーにあわせて、遊びに来てくださり、最近の日本の不動産事情などを教えてくださったのが、うれしかったです。

ブログでは、この前、海外投資の融資付けは、主として、金融機関側の事情で、大変難しくなっているというお話をしましたが、日本は、そこまでは行かず、順調に不動産オーナー業を経営されている方だと、なんと、1.5%といった金利に基づく投資融資が、内々にオファーされているのだそうです。

但し、日本でも、”これから投資を始める”方への融資は、なかなか、ハードルが高く、やはり、金利は、4%台、しかも、キャッシュをたくさん持っている等のバッファーが必要だということでした。皆さんの投資志向は、ますます盛んだということで、首都圏近郊では、やはり、よい物件と目される案件は、足が速いそうですね。

しかし、大先輩、ベテランの尾浦さんのご指摘のように、大体は、”そこから”が、スタートなのであって、表面的な数字というのは、”それに向けて、実現していく”といった目標として、位置づけるべきものではないかな、と思います。

エントリー時には、そこのところが、なかなか、十分、認識できないことが多いです。私自身が、そうだったので、そのことを強く感じます。

尾浦さん自身が、コンサルを引き受けるときは、”その物件のリフォームや満室対策をどこら辺に落とし込むか”を逆算するためにまず行うのが、”エリア視察”だそうで、これを丁寧に行うことにより、”当該物件をスタート／再生させるのに、なにが、どれくらいのレベルが求められているか”が、定まるのだそうです。

もともと、競争力があるエリアであれば、ある意味、”近隣類似競合物件”が提供している以上のレベルを提供する必要がないことがわかり、他方では、競合が乱立して、市場が手ごわい場合は、担当した物件を、相当、作りこまないといけないこともわかる、そして、市場調査をした後の実際の方策としては、どんなテナントさんを求めるかという、具体的なテナントさん像を設定し、そうした方に喜んでいただける、そういう、相当細かいマーケッティング戦略をプランニングされる、そうした努力を注入する必要があるそうです。

尾浦さんが本を書いてくださればいいのですが、多忙で、なかなか、まだ時間がかかりそうですので、日本の物件の投資家のみなさまは、皆さん、ぜひ、彼女のセミナーに出る機会がありましたら、それを逃さないでください。また、セミナーに出るだけではなく、自分で、空室対策をするとしたら、相当な努力を注入する覚悟が必要だということを、ビギナーの方は、認識するべきですね。

今、おじさんメディアの関心が集まるTwitter。私も一応アカウントは持っています（usarei）。

ちょっとのぞいてみたら（いつもiPhoneとかもってツイートしてるとかじゃないのでメッセージとかいただいても、あまり返事できないかも）、どなたかが、こんなサービスの話を。

MyGengoというサービスが、アメリカのシリコンバレーの投資家の資本注入やノウハウ協力を受けるようになったそうなんです。

記事は、こちらから。

海外決済の場合、自分の口座からの送金手配を国際的に行うことが、必要になります。しかし、現在、日本にある海外送金の手段を比べてみると、結構、ばらつきがあるような気がします。

そこで、以下で、主要銀行の送金手続き一覧をアップロードしてみることにしました。

オーナーやセミナーにいらっしゃる皆様には、私は、不動産投資は、スモールビジネスです、と毎回、申し上げています。

スモールビジネスオーナーというと、あこがれられるサラリーマンの方も多いのかもしれませんが、マイナス面を、考えてみると：

すべてのエリアについてプロになることは難しく、また、通常は、その余裕もありません。

たとえば、対米投資をするために、レアルターの資格を取ろうと考える人がいますが、日本人にとって、比較的、取得が容易で、日本在住者でも、持っている人も多いカルフォルニアのレアルターのライセンスは、カルフォルニア州の売買にしか、役に立たず、たとえば、ハワイの物件を手がけることができるようになるわけではありません。

そもそも、投資家になりたいだけの場合は、私は、レアルターのライセンスは、不要とまでは断言できないかもしれませんが、特段、それがないと、支障があるということは、あまりないのではないでしょうか。

公証についての記事は、何件になったか、自分でもわからないくらい。そろそろ、やめたいと思いながら、繰り出される新しいパンチの数々、、、

この前は、例によって公証に行った所、プリントアウトした決済書類や関係書類が一部足りなくて、アメリカ大使館内の市民サービス部においてあるPCを使って、グーグルで自分のメールにログインし、必要部分をその場でプリントアウトするというウルトラCをしてしまいました、、、

デトロイトの取引先は、物件の修理屋さん。要修理の家を買い、修理をして、私たちに、rent ready【客付け準備ができていること】の状態で、売ってくれます。こういう人のことは、fixer upperといいます。または、こうした要修理物件のことを、フィクサーアッパーと呼ぶこともあります。

過去にも、この話題は、何度も取り上げていますが、フィックスアップは、初級投資家、遠距離投資家が手がけるようなものではありません。今でも、時々、「やりたい」という感想が寄せられますが、私のブログを読んで、ようよう勉強になっているレベルの人がやることではありませんから、そこら辺のところを、ぜひ、自覚してくださいませ！【爆笑】

対米投資をされる方には、通常、アメリカの口座を開設するようにお願いしています。

郵送で開設が容易なものの代表格が、UBOC。日本語サポートがあります。銀行でないけれど用が足りるのがEｔｒａｄｅといった証券口座で、確か、ATMカードや小切手帳を作ってくれます。そして、日本人担当者もつき、郵送で口座開設ができるけれど、多少、初期投資が必要なのが、数万ドルの残高を維持しなければいけないChaseの国際アカウント。

【こうしたサービスは、変更がありうるので、毎回確認してください。私自身が、全部知っているということはないかもしれません。】

そろそろ、終わりにしたいと思いながら、いろいろ出てくる、そんな楽しいおもちゃ箱。それが、この公証ネタです、、、

こちらに、前回、日本の公証人役場を使った遠距離投資の話を書きました。

不動産投資プロパーの「用語」ではありませんが、notary【公証】 は、遠距離投資のひとつの要です。

公証自体については、何度か、書いてきました。

東京のアメリカ大使館で、決済書類を公証する場合の手続き

再三、このブログでも、言及しているように、アメリカは、なぞの小切手大国。本当に良い制度なのか、外人には微妙に感じますが、クレジットカードよりも、小切手が数多く、流通しています。

最近、よく、「自分は、主婦です。テネシーの○×市か△○市のどちらか辺りで投資を開始したいのですが、どうやればよいですか？」、「今度、ジョージアに引っ越しますので、こっちの商業物件を日本人向けに販売するのを手伝ってください」といったご連絡をいただきます。

すみませんが、どれも、お手伝いしてません、、、(;＞_＜;)

現在、具体的にやっているのは、円ローン融資取得や、ベガスやデトロイトの物件紹介だけなので、ご了承ください。投資コーチングも、負担が大きく、現在、去年と同じ形での再開は考えにくいので、投資の勉強についてのお問い合わせがある方は、私のDVD【2008年9月25日発売予定】を参考にするところからはじめてください。提携のお話は、いずれも、まず断っています。

「とりあえず、いかなくても口座が作れる」銀行でもっとも便利なのが、UBOC。その理由は、無料で現地にかけられる日本語サポートがあったりすることも、あります。その他、イートレードなどの証券口座でも用が足りますが、英語でやらないといけない他、カスタマーサポートは日本からは有料の海外通話になります。

パソコンが使いこなせないと、効率的な海外不動産投資は、不可能といってよいでしょう。

最近は、PCセミナーを主催しても、ローカルのPCにメールをダウンロードする方の比率は大変減っていて、皆さん、ウエブメールに切り替えられているようです。一昔前は、無料メールアカウントって、「怪しげ」だったかもしれませんが、現在は、その便益性の高さは、特記に値します。

最近、私の使っている VOIPフォンの Vonage が、国際call forwarding serviceをはじめました。

Call forwardingとは、電話転送。つまり、私のアメリカの電話番号にかかってきた電話を、私の日本の携帯番号に、直接、転送できるようになったのです！

私は、取引先やお客様と話していても、「パソコンばかりやっている」といわれます。

遠隔投資ですので、仕方ありません、、、汗

私は、アメリカで融資を組んでいますが、アメリカでは、日本と異なり、融資をつけるときに生命保険を要求されるわけではありません。逆に、そのため、銀行のほうで掛け金を織り込んでくれるわけではなく、あくまで、自分で手配する必要があるのですね。

銀行に送金するのは面倒なもの。私自身は、最近、皆さんに、ロイズ銀行の送金システムをご利用されることを、お薦めしています。

日本では、時々、「クレジットカードは持っていません」という方がおいでです。

「借金は、よくない」
「クレジットカードがあると、知らずして支出が増えてしまうかも、、、」
「第三者に利用されてしまったら、、、」

いずれも、ご指摘の通り。しかしながら、私の手引きで、アメリカ投資をするなら、ぜひ、お願いがあります。

このブログをごらんのかたには、いろいろな方がおいでです。アメリカの物件をもっている方が、調べ物をしていることも多いようで、光栄に感じています。

このまえ、「ワシントン州のシアトルにいたとき買った土地を売却しなければいけないのですが、レアルターさんをご存知でしょうか？」というお問い合わせがありました。

今日は、投資プロパーというより、一般的な話です。
アメリカから、契約書が送られてくるのは、通常フェデックス。国際的な「宅配」ですね。
これに、公証が必要な文書は公証を行い、自分がサインするだけでよいものはサインを行い、また、返送します。

お客様や生徒さんが、アメリカ投資をはじめられるとなると、最初にお願いするのは、銀行口座の開設です。

このまえ、私のセミナーに、アメリカの不動産関係のプロフェッショナルスクールに、留学中の方がおいででした。お話をしてみると、ソーシャルセキュリティー番号(SSN, social security number)を未だ取得されていないということ。早速、調べてみて、対象となるようであれば、申請されるように、お薦めしておきました。

時々、野心家の方から、メールをいただきます。大体、若い男性が多いですね。「自己資金ゼロに限りなく投資したいです」といった感じの、、、。結果から言うと、それも、別に不可能ではありませんが、そういう場合、いろいろな「条件」がついてしまうことが多いです。

公証人とは、notary。Notary publicともいいます。その役割ですが、それは、

あなたが、サインする書類に
　　■ あなたがまさに、サインする人間本人であり
　　■ 強制されたりしていない
といったことを、対外的に、確認するために、利用します。

アメリカ投資を日本から効率よくやるためには、いわゆる航空写真を使っての現地チェックなども、有効といえます。

そのためのツールとして、日本でも有名なのが、Google Earth (グーグルアース)。慣れてくると、PCの前に座っているだけでも、そこそこ、情報収集ができるから、不思議なものです。

私が、「不動産を買うのに見ないで買う」というと、大方の皆さんは、びっくりされます。
それでは、ここで、アメリカで不動産を買うときの視察の費用を考えて見ましょう。

私はこういうつまらない小技をたくさん知っているといって皆さんに感心されるのですが、こんな手も、「あり」ではないでしょうか？

例えば、アメリカに、契約書のオファーをファックスしなければいけないとしたら、、、
こんなやり方はいかがですか？

前に、efaxを紹介したことがあります。

こちらのウエブサイトですね。

私自身は、ファックスの送受信に、efaxの定額プランを使っており、まあ満足していたのですが…

今日、ニューヨーク州に持っている物件の管理会社さんと話していて、うれしい偶然の一致がありました。それは、、、私が、勝手にネットで広告を出して、物件の賃貸に1週間もせずに、成功したという期せずしての奇跡の連係プレー。

デジタルファックスは、便利ですね。私は、日本のファックス番号も、デジタルファックスにしてしまいました。

ですので、現在、アメリカと日本とでそれぞれ別の、ファックス番号を持っていますが、何のことはない、両方、自分のメールアドレスに送信されてくるだけです。

私は、日本在住でありながら、アメリカに不動産投資をして、順調に資産を伸ばしています。

そもそも、アメリカ不動産投資を目指した理由は、

★東南アジアとの貿易をやっていて、米ドル決済に悩まされ、米ドルがほしかった
★日本で起業したばかりで、信用がなく、不動産など日本では買えそうになかった
★ロバート・アレンさんの本を読み、「与信がなくてもバンバン儲けられる」とあった

と、複合的。

普通に自分の銀行口座から送金する方法は皆さんご存知だと思いますが、私の知っている一番安くて便利な方法は、ロイズ銀行経由。

アメリカに行かないで、いかに済ますか。

私も前はよく下見に行っていましたが、今の課題は、｢いかに下見をしないで購入を効率よくできるか」です。

アメリカでの不動産投資のためにアメリカに拠点を持つ方法は、銀行口座、電話番号、ファックス番号、そして私書箱の住所作成で完了です。

アメリカに住所を持つ、とはいっても、別に、引越しをしなければいけないわけではありません。アメリカに拠点を持っているというか、コミットしていることの意思表明になるというか、アメリカのクレジットカードが作れるようになったり、また、ローンの申請にも有利です。

契約書のやり取りなど、アメリカの不動産投資に現地番号のファックスは必須。向こうの人に、日本の番号にファックスしてくださいといっても、いうだけ無駄ですので、やめましょう。