アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

前にも少し書いたことがありますが、アメリカの不動産投資グルーのところで指南すると、「お金がなくても、大丈夫」と言われます。

そして、高度なテクニックを教えてくれるのですが、、、

実際には、こうした不動産投資コースは、「お金がなくても大丈夫」な高度にクリエイティブな戦略を、何万ドルも取り上げて教えますので、本末転倒だと思います。

私自身、これらの教材やコーチングプログラムを買い求めたり、また、投資本やCDなども、よく聞いたりした経験があり、それらから、一般的な意味で、勉強したと思います。いずれも、「不動産投資には、思うほどには、直接役に立たなかった」というのが、正直な感想ですが、そんなことは、自分自身の問題でもあるわけですし、これらの後押しがなければ、今、こんなことをしていない可能性が高いです。逆に、こうした方々のお話を聞いたり、本を読んだりするのは大好きで、これらのグルーをほめる記事も、これまでにも、書いています。

なので、そうした教材やコースの有益性をまったく否定するものではないのですが、、、

ただ、最近になって、「ブログで、人をほめる」＝「中山は、あの人をすべてをまるまる信奉しているのか」といった読まれ方をしていることを知りました。ちょっと、軌道修正を図ります。

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ということで、現在、それなりに、不動産投資家として、経験を増している私が、一番不満なのは、「いきなり、高級戦術を初心者に教える」ことが、いかに危険かということを、教えるほうが、それほど、意識していないかのように見えること。

まったくの初級者は、右も左もわかりませんから、「ナシングダウン！OPM【other people's money, 他人のお金】で、3年でミリオネア」なんていわれると、つい、舞い上がってしまいます。実際、2000年くらいから、数年の間にアメリカで、不動産を買った人は、8割方、10万ドル単位のエクイティをゲットしていたことでしょう。今の段階でも、そのエクイティは、なくなっていない場合も、多いのです。

それに対し、2006年以降、同じことをしようとした人は、多分、8割が、負けこみ、フォークロージャー組に転落したり、その危険と対面したり、しているのではないかと思います。

そんな中、こうした情報教材産業は、現在も、「不況になれば、なおさら、仲介より手っ取り早く、儲かるぜ」と、ますます、勢いを増しているように見えます。

よく教え込まれるのが、「よい物件を見つけてくれば、誰かが、必ず、資金を持ってくるから、与信やお財布のことは心配せず、ディールメイキングのほうだけ、勉強すれば、いいんだ」という指導。

しかし、私自身の経験を振り返ってみて思うのは、ディールメイキングは、2000-2003年次に比べ、確実に、難しくなっているはずだということ。

そして、ディールがうまくいくかどうかというのは、エントリーのときわかるのではなく、ホールドに成功した後、エグジットを複数思い描けて、初めて、はっきりしだすという事実。最終的には、エグジットした後、税金申告を終わったあとにしか、結果は、本当の意味では、出てこないのです。

この前見た口コミサイトには、20台の若い男性の、某教材を絶賛するこんな声が。

もともとのページは、こちらから。

内容はこうです。

「リースのサンドイッチオプションに成功して、毎月、250ドルのキャッシュフローが確保できた。先生よ、ありがとう。教材代4,500ドルは、高くないぜ。2番目、3番目と、彼女と一緒に、どんどん同じことをやっていくぜ！」

リースのサンドイッチオプションというのは、売主から、物件を将来購入する約束をして、その段階で、物件に対する買主の地位を確保し、次に、別の第三者を連れてきて、その第三者に、将来同じ物件を買ってくれる約束をさせること。

簡単な例を出すと、こうです。

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Yは、Xから、20万ドルで、3年後、Aという物件を買うことにする。条件は、権利金1,500ドル、毎月の支払いは、1,100ドル。残債は、3年後に、一括返済。

その直後に、Yは、Zに、同じ物件を、3年後に、22万ドルで買ってもらう契約をする。条件は、権利金3,000ドル、毎月の支払いは、1,350ドル。残債は、3年後に一括返済。

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こういうことは、がんばれば、今でも不可能ではないかもしれません。

上に紹介したアメリカ人は、これで、毎月、250ドルの差額収入が確保できたということ。ですが、こういう立場に身をおいて、それが、成功するかどうかは、3年後にならないと、わからないという私の意味が、おわかりになりますでしょうか？

この場合、Zは、通常、普通の実需希望者。

物件Aに居住し、「家賃」を払い続け、3年後の銀行融資取得に向けて、日々、努力を開始するというのが、想定シナリオです。通常は、与信が悪いのを、直すための期間、また、その間に、頭金を多少なりと、貯蓄する期間でもあります。イマドキなら、「本来は与信はそこまで悪くないけれど、今は銀行融資がつかないから」という理由もあるでしょう。

しかし、実際は、こういうディールには、様々な罠があります。

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罠１

売主Xには、そもそも、銀行ローンがあったところ、本来、Yからもらう1,100ドルでローン返済をするべきXが着服し、ローンの返済を滞った。その結果、物件は、競売に。このとき、Y、Zには、賃借人の権利しかありません。Yは、これをストップするためには、結局、銀行に任意売却でも持ち掛けなければいけなくなるでしょう。これを防ぐためには、Yは、直接Xの銀行に支払う支払い代行をする取り決めをしておくべき。それをしていても、一番まずいのは、Xが、失踪した場合。Y、ひいては、Zへの名義書換には、Xのサインが必要になりますが、生死未確定だと、それが、棚上げになります（単なる死亡なら、Xの相続人は、Xの契約履行義務を相続するのでまだよいかもしれない）。先生は、この初級者に、こんなリスクも生じうることを、ちゃんと、説明してくれているでしょうか？

罠２

将来の買主Zは、失業または離婚。家賃を滞納し、出て行った。Yは、直ちに、物件を自分のコストで修理し、空室時は、1,100ドルを、Xに払い続けなければいけません。毎月、250ドルのプラスになると思っていたら、半年後、修理代金を負担させられた上、次の相手を見つけるまでに、数千ドル単位ののロスが発生します。

もっと悪いシナリオとしては、Zが家賃を滞納し、任意に出て行かないので、強制退去させなければいけなくなる場合。さらには、Zが、権利金3,000ドルが帰ってこない悔しさを物件Aにわざとぶつけ、修理代を加速度的に、増やしていく場合。

再度、新しい人を、入居させても、3年間に同じことが起こらないとは、限りません。テナント審査や対応をするノウハウは、エリアによっては、結構な経験を要求します。こういう教材でつくコーチは、通常、遠隔の別の州。地元の法律や事情に応じた管理ノウハウを、ちゃんと教えられるものでしょうか？

罠３

3年後、奇跡的に、Zは、まだ、きちんと賃貸をしていて、物件は、状態は、よい。しかし、この年、まだ、不況は脱しておらず【上の例だと、2010年】、物件価格に、22万ドルの査定は出ない。Zは、物件取得ローンが通らず、出て行く。そのとき、物件は、結局、荒れた状態に。Yが、20万ドルで物件を買えない場合は、最初の権利金である、1,500ドルの回収をあきらめ、毎月の支払いを全うした上、結局、原状回復義務が生じます。

Yが、原状回復しない場合は、Xは、Yの与信に、マイナスをつけられるでしょう。Yは、これだけの経験をするため、まず、4,500ドル払い、1,500ドルをなくし、3,000ドルプラス250×12ヶ月×3年という額を収益したかもしれませんが、結局、5,000ドルの修理義務が降りかかってきたとしたら、最終収支は、1,000ドルでしょうか？その程度、諸経費で、どうせ出て行っているでしょう。

この口コミ者が希望するように、初心者のうちに、矢継ぎ早に、こういうディールを何軒もやってしまったとしたら、その結果は、目も当てあられないことになる可能性があります。それなら、こんなコースをやらず、別の方法で、3年間、不動産の勉強をしたほうが、よかったかもしれません。

最後に、3年後、この教材を販売したグルー本人は、いつものように、優雅に世界を旅行中でしょうか？そして、この人の電話会議を担当した「良心的な担任コーチ」は、どこに？

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考え出せば、もっと、マイナスのシナリオはたくさん考えられるでしょうが、ここら辺で、私の言いたいことは、お分かりいただけたのではないかと思います。

こうした手法は、2000年から2003年前後の好況時には、比較的、成功率が高かったと思います。1年で、物件価格が急騰し、Zにローンをつけてくれる銀行は、たくさんあったでしょう。しかし、2004年くらい以降は、その多くが、結局、サブプライムだったということになったのです。

つまり、今は、「最後は銀行ローン頼みのリースオプション」には、困難のほうが、多いのです。他にも、名義が変わるオーナーファイナンシングについても、同様の問題が、もっと深刻な形で、登場してきます。

それなのに、2007年次のこの口コミの例で見るように【これが、サクラでないという想定で話を進めていますが】、依然、こういうことを、初級者にやらせようする人、そして、それにはまり込む人が、後を立ちません。

教えるほうのロジックとしては、いろいろな手法の一環として教えているのであって、実際に、成功するケースもあることがわかっているのだから、それを伝授したこと自体、教育費として、高額の価値があるということになるのでしょう。

しかし、これは、本当に、教えるほうにおいて、責任ある態度といえるのでしょうか？皆さんなら、どう思いますか？

精神的に成熟しており、性格的にも堅実な方は、はなから、こんな話には、耳を貸されませんが、私のところには、アメリカ在住であったりして、こういう風潮に毒された方からのお便りがよく来ます。

単に、こうしたグルーのセミナーに出ますよ、出てきましたよ、といったお便りなら、いいのですが、一部は、「最近、アメリカの不動産投資の勉強を、始めたので、自分たちのパートナーになって、投資の資金を出してくれ」といった営業です。

正直言って、常識がはなはだ欠落しているこうした行動は、どうして生じるかというと、こうしたグルーの教材やコースでは、必ず、「OPM取得のため、ネットなどでマーケッティングして見なさい」と教えられるからなのです。【関連記事は、こちらから】

こうした方は、例えば、ロ★ート・キ★サキさんに、がんばれと言われたから、握手されたから、と過熱していますが、こういうときは、英語でいう、take it with a little grain of salt【塩を振っていただく。何かを真に受けず、ちょっと、引いて評価しなおすこと】が必要なのです。

この記事は、そういう方向けの私の一回きりの無料メンタリングです。4,500ドル以上の価値がありますので、思い当たる方は、プリントアウトして、印刷が薄くなるころまで、壁に貼っておいてください。

私に営業をかけても無駄な理由が、わかりましたでしょうか？

これは、皆さんのためでもあるのです。日本でも、つい先週、人のお金を預かって運用し切れなかった主婦一家が、失踪を試み、失敗しています。こちらは、株ですが、、、不動産の勉強を始めたばかりの皆さんなんかに、パートナーや出資を募るにあたって必要とされるビジネススキルなんか、ありません。早く、そんな自分に気がついてください。

私だって、共同出資は、トラブルがいやで、絶対やりません。昔、こんな記事を書いたこともあります。

ちなみに、こういったクリエイティブな手法や共同出資関連のトラブルに、すでに落とし込まれてしまっている方は、、、

4,500ドルもらっても、お手伝いしたくないので、私には、連絡なさらないでください。お願いします。