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日本での不動産投資には、どうしても、物件の資産価値目減りや、人口動態学的な将来への不安、そして、高額すぎる負債を背負うことに対する不安が付きまといます。アメリカ投資のメリットは、外国人に対して開かれた市場の透明性や消費者＝個人投資家保護の姿勢、資産性を担保する中古市場の成熟など。日本円の長期的な通貨価値に不安がある場合の資産分散や、リタイヤ、セカンドライフに向けてのハワイの別荘取得のための資金作りなど、現在のワーキング世代にとって、中長期に、腰をすえて、取り組んでいくことで、日本のみに投資する不動産オーナーには考えられないような機会がもたらされるでしょう。
《2015年3月23日 リー・クアン・ユー元シンガポール首相のご冥福をお祈りします。この記事は、最初、2014年4月10日に投稿しました。》
対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた？」と、毎回、聞かれます。
やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな？」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。
日本の大家さんの経営方法と、アメリカの大家さんの経営方法というのは、あらゆる面で違いがあります。
この記事では、テナントさんとの付き合い方についての違いを、リストアップしてみましょう。日本の大家業に慣れている人にも、知らなかった人にも、驚くべき違いであることが、お分かりになるかと思います。
私は、日本では、与信といえるほどの与信力がなく、ある意味、仕方なく、アメリカで不動産投資をしています。（ちょっと、情けない話ですが、実は、日本で投資するよりよい結果が出ていると自信を持っています♪）
私自身が、投資を始めたとき、零細自営で、「3期黒字決算」など夢のまた夢。日本では、銀行の受けが悪いことが予想されたので、アメリカ投資を始めたという人間です。
それにしても、「その後、5年もたったのだから、その間に与信改善できたはずだ」と言われてしまいそうですが、零細自営が儲からなくて、今度は廃業。
しかも、新たに、医療費がかさんで病院に借金があるので、それを計上すると、税金なんか、それほど払わないで済む状態となってしまい、日本での与信は、ますます悪化の一途。
そんな私でも、アメリカでは、今までに何件もローンを組めています！
アメリカの不動産投資のよさは、リターンもそうですが、実は、トランスペアレンシーや市場のオープンさだと思います。
日本やタイなどもちょっと研究してみましたが、アメリカの市場がもたらす安心感には、こうした市場は及びもつきません。現在急成長の中国やインドも、現地人並みの知識がある人にはいいのでしょうが、ちょっと外部の人間がつまみ食いしようというのは難しそう。
日本や先進諸外国と比べて、ひとつ顕著なのが、アメリカという国の、人口増加率。
上の表を見てみてください！
人口増加の理由は、何だと思われますか？
日本は、人口下降傾向があると言うことを別の場所でも言いました。
この結果、多分、
ロケーションの良いところには、人が集まり
悪いところは徹底的に貧困化、過疎化
することが予測されています。
なぜ、アメリカに投資しているの？私も、よく聞かれます。
私自身の一番の理由は、ずばり、 「アメリカドルの魅力」 でした。
今開発がすごい、モンゴルで、アメリカドルが流通しているって、皆さん、ご存知でした？給料なども、オフィスワーカーや、上のクラスの人は、ドルでもらうそうです。
日本では、どんなにまじめな人でも、「保証人不要でローンを組む」というのは、ほぼないのではありませんか？ 保証人は、guarantorといいます。
先だって、このようなお話を聞きました。ご主人が、50歳で、住宅ローンが組みたいというのですが、収入が300万と低く、クレジットカードも、100万の借りがある、、
収入が低いのもまずいし、クレジットで100万、まずは返さないとだめでしょう。
しかし、それより何より、こういう年齢だと、30年、35年といった長期ローンは、もう通常無理ですよね。
不動産投資だったら、日本だってやれるよ！
そう思う方も、おいでだと思います。
それはそうです。
日本で、不動産で儲かっている方、いると思います。
ここでは、私が思う、「なぜ、アメリカ不動産か？」という理由を、いくつか書いていきたいと思います。
アメリカの連邦統計局の累計資料です。
コピペだと少しわかりにくいので、リンクも掲載します。1960年からのアメリカの「市場に出ている一戸建て（single family home, SFH）の中央値」です。
日本の統計では、平均値（average）を使うほうが多いと思いますが、米国では、「データを、小さいほうから大きいほうへと並べたときに、ちょうど、両側から中央にあった数字」であるＭＥＤＩＡＮを、代表的な統計では、多く使いますので、データ内容のみならず、データ処理的にも、興味深い例です。
ＭＥＤＩＡＮの例は、たとえば、こんなもの。
「２００、４００、６００、１、０００、２、０００」
という数字があるとします。5人の人の年収だとしてもいいでしょう。
平均（ＡＶＥＲＡＧＥ）年収は、４，２００万÷５で、８４０万になります。
これに対し、中央値は、６００万になるのです。２００万、４００万の人にとっては、「周囲は、全員、８４０万稼いでいるぞ」といわれると、ぎょっとしますが、実は、８４０万以上稼いでいる人は、５人に２人。それに対し、６００万は、多少、自分からの距離が近くなりますね。この例では、たいした実感は、ないかもしれませんが、データの数字の数が多くなる場合は、両極端を排する機能が、平均値を出す場合より、より高まることになっています。
ということで、どんなデータかというと、「そのとき、市場で、売り買いされていた物件の中央値」を歴史的に並べたもの。また、次に述べますが、インフレ率調整（inflation adjusted）も加味されています。
この記事は、２００６年にかかれましたが、２０１４年に、加筆しました。
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統計を取ると、日本では、1995年段階の不動産の価値は、ようやく、ここ2年くらいまでに回復したことがわかります。
長期の統計表を、こちらから、ご覧ください
私は、最初の頃こそ、相当アメリカに行っていましたが、現在は、日本中心で、大体のことを済ませています。
日本在住のまま、アメリカで、投資をするメリットをここでいくつか、確認してみましょう。
