アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

《2015年3月23日　リー・クアン・ユー元シンガポール首相のご冥福をお祈りします。この記事は、最初、2014年4月10日に投稿しました。》

対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた？」と、毎回、聞かれます。

やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな？」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。

先だって、どうやら、シンガポールのリー・クアン・ユー元首相が、「もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。」と発言したということが、2014年の3月末に、一部で、話題になっていました。（小さく、ですね笑）　引用は、こちらから。ちょっと、ショッキングな物言い、、、

ぜひ、原文を読んでいただければと思います。日本語ではなく、中国の媒体に寄稿された内容であるようで、その分、遠慮がないのかも知れません。

＜概要＞
日本の最大の問題は人口問題だ。シンガポールも同様の悩みに対面していたが、移民政策を積極的にとることにした。特に第一世代に対する待遇には配慮が必要だ。それに対し、日本は、移民を拒否している。しかし、出産率を上げようとするだけでは、問題解決はできない。日本は教育水準も高く、科学技術水準も世界のトップレベルで、対外的な負債も少ないが、「今後10年以内に、日本国内の消費規模は縮小の一途を辿るだろう。」「日本は今、世界でなんら変哲もない平凡な国へと向かっている。」「最終的には人口問題が暗い影を落とし、そこから逃げ出せなくなるだろう。もし私が日本の若者なら、他の国への移民を考える。日本に明るい未来は見えないからだ。」

私自身は、もう、「若者」じゃないんですが、視野が狭い人間であっても、子供ができると、自分以外の「若者」のことを、考えることができるようになることもあるようです。

ということで、上のリー元首相の発言が紹介されたことや、そうした流れをきっかけにしているのか、似たような発言が、取り上げられているのをここ数日、よく見ます。

ひとつの大きな資料になっているらしいのが、日経連シンクタンク、21世紀政策研究所の《グローバルＪＡＰＡＮ　― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》。

2012年に公表された当時は、目にしたか、覚えていないのですが、その後も引用が続いているようで、今回も言及されているのを見て、遅まきながら、興味を持って、見てみたしだいです。

見出しから、刺激的。2050年、日本の人口の4割は、65歳以上、、、

まだご覧になっていない方は、こちらにリンクがあります。私のように忘れっぽい人間にとっては、折に触れて、こうした展望予測を確認しなおすことにも、意味がありそうです。

《グローバルＪＡＰＡＮ　― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》概要版

《グローバルＪＡＰＡＮ　― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》本編

個人的なことに絡めて見ると、私は、日本では、ちょうど、男女機会均等法や、女性の総合職が導入された少し後くらいの世代で、当時は、好況が終わった直後に社会に出た感じで、少し、ガッカリ感があった気がしましたが、今の若い人が経験しているらしい状況と引き比べると、ずいぶん、それでも、調子よかったのだと思います。

高齢出産を経て、子供を授かって見ると、日本では、子供をめぐる環境が、いかに変化しているかが、肌身をもって感じられるようになりました。

くだらないことですが、日本で子供向けの番組を見ようとしても、地上波では、ほとんど、やっていないことが、最初の気づきでした。

私が子供だったころは、日本でテレビを見れば、私が、どの年齢であったときであっても、また、どの時間帯にテレビを見ようとしても、地上波では、必ず、「私の世代をターゲットにした番組がメイン」だったのに（皆さん、今でもそうではありませんか？）、それに対して、我が子にテレビを見させようとなると、まあ、そもそも、あまりたくさんは見させないほうがいいのでしょうが、それにしても、細かく番組表を確認して、録画しないとだめなのです。

その理由は、もう皆さん、実感済みの、これですね、、、すでに、2010年の段階で、0歳から14歳までの人口が、総人口に占める比率は、13%台に過ぎず、この層（のその親）は、購買力も、たいしたことがない。もはや、地上波にとって、メインターゲットとはなりえないのですね。。。

他方、今、一人っ子政策を導入した中国も、この年齢が、総人口に対し、日本に準じて、比率が低まっていますが、なんといっても、人口の数が日本の10倍なのですから、子供向け市場というものが、ビジネスとして、依然、成立というか、成長している状況。

そうした中、こっちにきて、驚いたのが、後発組ならではの逆転現象。

教育へのIT化が、日本より、ずっと早く、始まっており、私は、こちらに来て初めて、「小学生から使える高額な学習教材タブレット」というものを目にし、感心した次第です。

価格は、日本円でいうと、3万から5万くらいで、学校で使っている公定教科書をダウンロードすると、子供が自分で操作し、予習や復習が可能。また、カメラもついているので、オンラインで、「先生」に、宿題を写真で送り、チャットや会議で、説明を受ける機能もあります。

最近、ようやく、日本でも、こうした教材が、取り入れられ始めたようですが、中国では、このシステムは、どうも、IPAD第一世代以前からのものというか、前のモデルは、パソコンだったようす。中国語では、「家教机（家庭教師機・じゃーじゃおじー）」と呼びます。

私も、「4万台で、今後ずっと、数学から、化学まで、高校卒業までの全教材がダウンロードできるなら、中国から引っ越した後、中国語の勉強も自主的にできる」と考え、子供に買いました。売り場の方に、確認すると、海外移民する層が、同じ考えで購入する例も多いということ。やっぱりね。。。笑

我が家は、まだ、低学年で、完全に使い倒すというところまではいっていませんが、大体毎日、利用しています。中国語がド下手な親の私としては、教科書のテキストを、タブレットが、音読してくれるだけで、御の字なのです、、、汗

現物は、こんな感じです。操作性は、IPADなどには遠く及びませんが、教科書のほか、あらゆる種類の辞書が内蔵されており、また、ネットでサーチもできる仕組み。中国人が最もよく使うSNSであるQQも、早速、子供は、使いこなしております。（というか、そういうのだけ、早い、、、汗）

テクノロジーやノウハウについては、当然、日本が上だったのではないかと思うのですが、日本で、先にこれができなかったのは、どうしてでしょうか。大手教育関係の各社は、すでに、既存の塾を全国津々浦々に作ってしまい、進学塾を脅かすようなことは、できないというジレンマを解決する必要があったのか、または、国内教育市場という、ガラパゴス市場で、商品開発や、市場調査に、じっくりと、時間をかけすぎたのか。。。

それに対し、国土が広く、大手が展開する教育業界自体が、ほぼ、存在しない状況だっただろう中国においては、新規事業を展開するに当たっては、パソコンメーカー各種が、こうした教育スタートアップに着手して現在に至っているようです。

「日本より、遅れているはずの中国」ですが、こう考えると、何でも、遅れているわけではありません。「先進国である（であった）はずの日本」にいると、気がつかない、こういうダイナミックな動きは、実は、たぶん、昨今、世界のそこここで、日常的に、起こっているのでしょう。

数年遅れで、日本で、こうした商品が、利用できるようになれば、いいですが、今後の日本では、「販売しても仕方ない」「販売コストが、大きすぎる商品」が、どんどん、出てくるのではないかと、心配になりませんか。

（子供は、誰もが家庭用タブレット教材が必要だといっているのではありません。単なる”IT関係高額商品””新規市場開発問題”の例として、自分にとって卑近な例を出してみたのです。）

国際金融商品関係では、皆さん、そうした商品が多数あることは、先刻ご承知ですね。各種（オフショア）ファンドや貯蓄タイプの生命保険商品などです。

ロイズ銀行も、HSBCも、スタンダードチャーターズ銀行も、日本の政府規制に辟易して、「市場規模と規制対策コストが見合わない」と、日本から、逃げ出しました。

今現在、日本で、金融資産を一番持っているのが、高齢者であるところ、この層には、外資との付き合いをする気持ちがなく、実際、たぶん、本当に、この世代には、そのようなメリットも、ないのだと私も思います。参考記事：日経ビジネス記事・HSBCが4年で「日本撤退」を決めた理由・立ちはだかる高齢層の「慣習の壁」

私が扱っていた「円建て海外不動産投資ローン」も、外資系企業で高額の報酬を得ていた英語しゃべり人口が激減した後、日本居住者への融資停止を決定してしまいました。

こう考えると、本当によく指摘されることですが、「高齢者層の利益」（現状維持）と、「次世代の利益」（政策転換）が、大きく背反しているのが、現代日本の状況であって、これは、これまでの日本のあり方との大きな違いだと、私も、思い至らざるを得ません。投票動向を見ると、この対立の構図を、次世代のためへの改革へと転換させることには、今後、相当の困難が伴う気がします。

「過去の親子関係」を思い出してみると、今の50歳くらいの世代までは、親（敗戦から立ち上がった世代）の背中を見て育ち、日本国内で、大企業などに職を求めることができれば、確かに、それが上策だったと思うのです。

しかし、今の時代、日本では、若い世代は、親世代が経験したことのない環境（多くの産業において、経済規模が拡大するのではなく、縮小していく）の中、日本の立ち行く道、自分の生きる道を、手探りで、一から、切り開いていかなければいけません。これが厳しく聞こえるとしたら、それは、今の世代の日本人の認識が、甘いからで、ぶっちゃけ、戦後直後の日本を始め、現代日本以外の国や状況では、これは、常識だとは思います。ただ、政治の場において、このような戦略的な動きを若年層が主導できるくらいなら、地上波テレビは、そもそも、「年寄り向け」になっていないでしょう。

21世紀政策研究所の調査によると、2050年のトップGDPは、中国、米国、インドで、独占されます。日本は、4位を維持しますが、その規模は、、、、

中国や米国の6分の1、第三位のインドの3分の1。

ここで特に興味深く思ったのは、今後の世界では、トップスリーが世界経済内で占める比率が、

”合計6％くらい（2010年、米国、中国、日本）”

から、なんと、

”15から20%以上（中国、米国、インド）”

へと、3、4倍になる可能性が、想定されているのですね。このトップへの寡占、恐ろしいですね。

引き続き、卑近な例を考えて見ましょう。トップ3国に、富が集中した世界とは、どんな世界なんでしょうか。。。

□もしかしたら、、、
米国、中国、インドで製作された映画でないと、見られなくなるかも、、、？

日本の名を世界にとどろかせたアニメの原点である漫画は、すでに、国内購読層を大幅に失って、「食えない業界」の代名詞になっています。「ポケモン」や「ドラゴンボール」のような世界的ヒットを出す素地は、今後は、もうなくなるのかもしれません。子供につき合わさせられてよく見ますが、今、中国のアニメは、大変面白くなってきています。中国の映画業界は、すでに米国への巨大投資を行っていますし（ブルームバーグ記事・中国の万達、ＡＭＣを2100億円で買収・映画館チェーン世界一）、漫画だけではなく、中国産コンテンツが、ディズニーをはじめとするアメリカのそれに対するライバルへと成長するかどうかは、もう時間の問題だと、思います。日本でも、こうしたコンテンツを輸入翻訳したほうが、早いという話になっていくのではないでしょうか。

□もしかしたら、、、
英語か中国語で本を書かないと、売れなくなるかも、、、？

それ以外の国の言語で本を書いた場合に比して、売り上げポテンシャルの格差は、今生じている格差よりも、単純に考えて、さらに3倍、4倍と、引き離されることになるのかも。今のベストセラーリストを考えてみてください。今後、日本語で文章を書いて、世界でベストセラーになる作家は、これまでに比して、ますます、出てくるものでしょうか？

□もしかしたら、、、、
子供が、優秀だったとしても、それでも、就職先に困るかも、、、？

子供が、飛びぬけて優秀で、大学院に行って、博士課程を取得したとします。しかし、研究者になる夢に正比例して、肝心の就職先である大学は、減っていくばかり。一流メーカーの研究所へは、日本国内からだけではなく、世界中からの応募が受け付けられるようになっているでしょう。現状、ある国際大学ランキングで、私の母校でもある日本ランキングトップの東大は、20位にも入っていません。（２０１３・１４タイムズ大学ランキングから）今すでに、オーバードクターの悲哀ということをよく言いますが、今後の成長展望としては、医療・薬事関係、介護関係など、超高齢化社会にかかわる仕事ばかりが中心になってしまうのでしょうか。

□もしかしたら、、、
高齢者だけは増える日本ですが、それでも、新薬開発できなくなるかも、、、？

オフショア金融商品が手に入らないくらいなら、まだしも、新薬開発するために、現在、国際統廃合を進める医薬品メーカーが、日本国内の独自規制に対して、「日本市場には、商機なし」と判断し、国内で、大規模治験を行うこと自体を、やめてしまったら？”ドラッグ・ラグ（drug lag）”として、長らく、問題になってきている状況ですが、今後、状況は、改善するどころか、新薬は、今まで以上に、手に入りにくくなるのでしょうか？それとも、今後、「国際協調」の一環として、中国や米国の薬を、そのまま、独自治験なしに、自由化して、受け入れることで、問題を解決することになるのでしょうか？

□もしかしたら、、、
対中外交の切り札は、もう失われてしまったのかも、、、

いや、消費者としての生活、企業人としての生活についてのみならず、外交や安全保障問題からいっても、米国と中国の関係は、これまで以上に緊密になり、切っても切れないものとなるでしょう。人材交流という面でも、中国からの米国留学組が多数いるのはもちろん、日本では、あまり報道されていませんが、米国側も、首脳クラスが音頭をとって、米国人学生の中国留学を大々的に、推進するようになりました。（レコードチャイナ：中国がフランスを抜き世界3位の留学生受入国に―中国メディア）自国民を中国通にさせようという、２１世紀的な、こういう米国の戦略的な動きを、日本の国費外国人留学生制度の実態と対比してみて、歯がゆくならない日本人はいないのではないでしょうか。「そんな中、日本の相対的国力が落ちていくとしたら、日本が、対中関係で、また、そもそも、対米関係で、独自に切れるカードというようなものは、ひょっとして、ますます、少なくなっていくのでしょうか。バブルのときにすらできなかった「独自外交の方向性」を追求しても、達成できるのは、靖国参拝程度。「２大大国への協調（但しアメリカ寄り）」路線以外に、道は、なくなってしまったのではないでしょうか。。。

これから40年のうちに、世界がどうなるかということをはっきりわかっている人はいないでしょうが、アジアの時代というものが、どの程度のものとなるかについての21世紀政策研究所の見解は、下のとおり。アジアの成長が微妙に終わったら、世界経済の3割、大躍進したら、半分を占めるようになります。

大体、この二つのシナリオの間くらいで、動くことになるのでしょうか。

いずれにせよ、世界経済の中心は、当面、

「中国を中心としたアジア」
「アメリカを中心とした北米」

特に、前者が、牽引していき、最終的には、両者の占める比率は、最低5割、最高65%を占めることになるということが、方向性としては、一番、蓋然性が高いということ。アジアを中心に、成長が、もっともうまくいけば、パイ全体が、１７４兆ドルと、成長が微妙なところで止まってしまう場合に比べ、なんと、３倍以上も、大きくなります。

で、いずれにしても、日本は、よそが躍進しようがしまいが、その間、「ゼロまたはマイナス成長」である可能性が高いという話になっているわけです。中韓との外交問題には、もちろん、悩まさせられ続けるでしょうが、東南アジアの他の国々が抱える外交問題の課題だって、こちらと比べて楽ということはありません。

自分の個人的な状況を振り返ってみると、私自身は、日本語と英語という二言語を武器にしてきた世代で、運よく、それが、当時の経済状況にマッチしたと思います。女でありながら、男性との間に、所得格差を感じたことは、幸いなことに、正直、あまり、ありません。

しかし、子供が小学生になった段階で、「自分が、日英でうまく行ったから、子供にも」とは思いませんでした。時代は、もう同じではないと感じ、子供には、第一言語を英語、第二を中国語にさせたかったので、それで、中国に、来たのです。

こちらは、まだまだ、比べれば、生活費も安いですし、やはり、英語より、大量に漢字を学ばなければならない中国語のほうが、習得は大変だと感じますので、小さいうちに、中国語ができるようになり、よかったと思っています。学校教育を比べても、低学年では、ゆるゆるな米国のそれと比べ、中国都市部の初等教育は、それほど、悪くありません。中等教育からは、詰め込み型のアジア式ではなく、懐が深い欧米式のほうが、やはり、いいとは感じますが、、、

親子で、中国人とのお付き合いの仕方というようなものも、わかってきました。子供は、いじめも経験しましたが、国際転勤族の子供だった私だって、日本を始めとする各国で、差別やからかいを経験しながら成長しましたし、正直、21世紀政策研究所が指摘するような弱肉強食の「未来の世界」に出て行くためには、そういう試練に、早い時期から対面することも、必要だろうと、思ってきたのです。

中国の地方都市にいる今のほうが、東京にいたときより、アメリカ人の友達は、たくさんできますし、実際問題として、世界があこがれる花のカルフォルニア、ニューヨークに行ったとしても、依然、中国人、韓国人と付き合っていくことを学ばなければならない、それが、今の世の中というものです。（日経ビジネス記事：在米中国人団体が新手の反日運動・慰安婦像がダメなら南京で中国人を救ったドイツ人の像を）

今、周囲の中国人とは、北米でも、今後、友情が続くだろうと思う方も、多いです。多くの方が、移民ステータスを持っており、ビジネスや、子供の中国語教育のために、「今、中国に住むことにしている」だけで、実は、すでに、「中国籍」ではなかったり、移民確定組だったりするのです。つまり、中国都市ランキングで、10位に入るかどうかの地方都市であっても、「私のような人間」は、周囲にゴマンといて、ごく普通。子供のバイリンガル・バイカルチャー教育問題や進路なんかについても、そうした方々とは、とてもよく、話が合うのです。

確信を持っていえるのは、もし、これで、子供が、成長し、アメリカ人が支配する英語人のネットワークのみならず、「世界に広がる華人ネットワークへのパスポート」を、取得することができるならば、現在の中国生活の見返りとしては、私にとっては、それをもってして「十二分」であるということ。（本当は、妙なすり替えしていないで、自分自身が、もっと中国語うまくなれよって感じですが、、、）

私は、このようなライフプランを描くことを可能にしてくれた専業不動産投資家というこの仕事に、大変感謝しています。そもそも、子供がいなければ、中国に来ようなどと考えることは、ありえませんでした。まったく新しい世界への門戸をあけるきっかけを作ってくれた子供にも、感謝しています。

皆さんの、対米不動産投資のモチベーションは、どのようなものでしょうか。皆さんのご将来に向けて、ご一緒に歩んで行けたらと、思っております。今日は、米国不動産プロパーの話ではまったくなく、昨今の日本の動向を見ての、単なる雑感です。長くなりましたので、今日は、この辺で。