HOME >
アメリカ物件投資について、日本国内から現地に遠隔投資している、中山道子が語ります。
（ 1 / 2 pages ）
1 2
今年２度目の大規模償還の手配をしています。総額１００万ドル、合計９軒への「短期融資投資」案件をバンドルでご償還。いずれも、２０１４年に投資着手していただいたもので、１年たっていないものもありますが、金利は、日割りで年率１２%が付けられました。
再投資先の確保で、苦労しています。（このため、ご新規は現在ご容赦いただいております。現在、一案件１０万ドル前後が標準で、多くの方は、１０万から２０万ドル台の案件をお探しですが、投資金額が大きめの、一案件１００万ドル前後からでも問題ない場合は、例えば、大型商業案件を担保とするなど、まったく違うカテゴリーで探せますので、別途ご相談ください。）
ミシガンのほうで、11万5,000ドルの投資案件の打診があり、その話は、この前、「年末最後の投資案件」ということで、取り上げました。
この案件は、以下のめまぐるしいスケジュールで進んでいたのですが、、、
2014年12月30日 案件が私にメールされ、同日処理。1月9日決済予定とのこと。
2014年12月30日 投資相談を頂戴していたお客様に決済日をあわせ、ご案内
2014年12月31日 お客様から、投資可能とのご通知を頂き、借用書等の作成手配
2015年1月9日 弁護士から書類が到着、月曜日12日決済との告知、お客様送金
コップの中の水は、「半分しか入っていない」ものなのでしょうか？それとも、「もう半分も入っている！」のでしょうか？
禅問答ではなく、これが、今の米国不動産の状態。
２０１１年から、サンフランシスコの不動産を、ＺＩＬＬＯＷで見ると、物件価格の中央値の７０万ドルは、９０万ドルに。
米国不動産投資コンサルタントなら、自分もやり、周囲のお客さんにも、紹介していただろうって？
2014年もすでに3月11日となりました。
東日本大震災から3年目。いまだ、27万近い方々が避難中という状態ひとつとっても、言葉に詰まる状況が続きます。私も、震災で友人を失い、彼女が長年支援していた児童団体に、昨日、ささやかながら、東日本大震災復興支援専用窓口での寄付を、再度、させていただきました。
さらに、この原稿を書いている間にも、マレーシア航空の行方不明問題の続報が気になっています。クアラルンプール→北京は、我が家だって、休暇でとってもおかしくない航路です。。。
さて、この3月というのは、自営業＝不動産投資家にとっては、確定申告のシーズンです。日本国内の確定申告の最終段階に入っている方もおいでかもしれません。
こんにちは。対米不動産投資家の中山道子です。私の専門は、遠隔投資を成功させるためのノウハウ。長い間、自分自身が、遠隔で、投資、管理をしてきた経験を生かして、多くの遠隔投資家様を誕生させています。
現在、米国内では、海外の投資家向けのローンはハワイ以外では、ほとんど出ていないようですが、ただ、海外または日本で米国内投資ローンや多目的ローンを取得することは、不可能ではないようです。そうした場合、通常は、貯蓄を担保にするスタイル（ＨＳＢＣプレミア）や国内の不動産を担保にする形になるとは思います。
融資が出ないというのは、まるっきり悪いというわけではなく、どんな状況にも、見方によって、良い点と、悪い点があります。
アメリカでも、融資が出ていたときには、急成長の機運もあったのですが、実際には、後半戦では、審査がゆるくなりすぎて、オーバーレバレッジになってしまった投資家が、多数出ることになりました。現在、そうした投資家の多くが、ショートセールやフォークロージャーに出会う羽目になっています。
私自身、例えば、2003年、2004年に、初級者として、ラスベガスで最初に買った家2軒のうち、1軒は、2年で売り抜け。初期投資額4万ドルに対して、家賃を抜きにしても、売却により手にした額が、元本を除いて、10万ドル近く（申告前）。
このパフォーマンスのよさには、自分でも驚愕しましたが、米国人なら、この時期、ほぼ100%ローンが出ていたはずですから、応えられない時代でしたね。
しかし、私は、当時は素人、2軒目は、売り逃し、現在、「元本割れ」状態で、賃貸経営のうえ、返済を続けています。幸い、円ローンの金利のみ返済プラン。キャッシュフローはポジティブなので、とりあえず、様子見。自分の経済状態が悪くなれば、私とて、今後、この物件について、ショートセールを検討しなければいけなくなるかもしれません。
このように、自分自身の状況を見ても、融資を効果的に使いこなせるかというと、なかなか難しいもの。周囲のアメリカ人を見ても、この時期プレイヤーだった人は、大概が、やりすぎ。早い段階で、値上がり見込みの高レバレッジ戦略に見切りをつけることができた私のほうが、ずっとましな状況で、多くの人は、ショートセールによる債権整理を進め、他方では、自宅を守ったりと、それなりのツケを払っている場合が圧倒的です。
こうした状況に対比させると、イマドキのように、融資が出ない場合というのは、「将来生じるかもしれないオーバーレバレッジの苦労／銀行との根競べ」は、経験しなくてよいわけで、将来生じうるマイナスリスクというのは、すでに支出した元本に、限られます。
なので、たいした物件が買えないので、つまらないと思われる方もいるかと思いますが、しかし、こうした「リスクが見えている状態」というのは、「青天井の時代」を知っている人間からすると、（ちょっとえらそうですが）全面的に、悪いとも、考えなくていいと思います。
むしろ、キャッシュ買い時代のマイナス点というのは、私は、別のところにあると思います。
それが、何かというと、、、
しばらく前になりますが、2011年の全米不動産協会の不動産購入者調査によると、投資や別荘購入軒数が、前年比64.5%上がり、123万軒となったということです。2010年の実績は、74万9,000軒。別荘購入軒数は、2010年の46万9,000軒から7%上昇し、50万2,000軒へ。それに対し、実需、つまり自宅購入軒数は、278万軒で、前年比15.5%下落。
元の記事はこちらから。
NAR’s 2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey, covering existing- and new-home transactions in 2011, shows investment-home sales surged an extraordinary 64.5 percent to 1.23 million last year from 749,000 in 2010. Vacation-home sales rose 7.0 percent to 502,000 in 2011 from 469,000 in 2010. Owner-occupied purchases fell 15.5 percent to 2.78 million.
関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。
ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。
まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、
こんにちわ。2011年も12月と押し迫ってきました。アメリカ不動産投資家の中山道子です。
最近のアメリカの大手銀行は、ロボサイニング問題以来、というか、モーゲージメルトダウン以来かもしれませんが、とにかく、けちがつきまくりですね。
この記事では、どういうお話をしようかというと、「アメリカの銀行で融資を組むと、返済先が、結構ころころ変わることがある」という話についてです。
日本では、普通は、融資を受けた銀行が傾くって、あまりないと思います。こういうことが、初めてわが身に起こると、不安が起きますので、ご参考になさっていただければ幸いです。
私自身、アメリカの銀行の融資を始めて取得したのは、2004年だったと思います。その後、mortgage meldown （サブプライムローン問題、リーマンショックなどいろいろな呼ばれ方がされていると思いますが）が、実際の不動産市場の冷却が顕在化したのは、2006年後半くらいからでしたでしょうか。
そんな私も、融資銀行の倒産や統合は、何回か経験しています。結論から言うと、借りている側は、まったく心配する必要がありませんので、預貯金をしている銀行がつぶれたときとは違います。ご安心ください。
大手の例としては、しばらく前に、Countrywide Financial という住宅ローン融資に特化していた金融機関が、大規模なスキャンダルに巻き込まれたこともあり、Bank of America に買収されたということが、2008年にありました。
カントリーワイドについては、それ以前に、昔、一度記事を書いたことがあったようです。2007年の記事はこちらから。
同行は、その後、多数の政治家に融資を便益供与したなどといわれ、結局、2008年に、4.1Billionで、バンクオブアメリカに買収されます。（当時のカントリーワイドのCEOがAngelo Moziloという名前で、「アンジェロくんのお友達リスト」＝Friends of Angelo, FOAなどと呼ばれたそうです）
現在、カントリーワイドとネットで打ち込むと、バンクオブアメリカのウエブサイトに転送されます。実は、私自身、カントリーワイドの融資を受けた案件がいくつかあって、それが、BOAに返済をするようになったということがありました。
それが、今度は、BOA自身、具合が悪くなってきたということで、身軽になる準備をしているのか、あるいは、ある程度、定型的に行っていることなのか、私の抵当権のサービサー（ローン返済先）がまた替わったということがこの秋、ありました。
対米遠隔不動産投資家の中山道子です。米国へ、外国人が効率的に投資をする場合のテクニックやポイントについてのブログやセミナー活動もやっています。
このブログを読んでくださる方は、日本のみならず、アメリカ在住の方、そして、不動産関係のプロの方も多く、時々激励のお便りを頂戴すると、私もうれしいです。
この前は、こんな方からお便りを頂戴しました。
＋＋＋
はじめまして。この１１月に☆☆州のreal estate sales personの免許をとろうとクラスを受講し、来週state testを受けるべく、勉強している者です。
勉強するにあたり、辞書だけではまるでわからないことだらけなので、ネットで検索していく中で中山さんのサイトにきました。
ご自身でも書かれてますが、普通だったら無料で提供されえないような情報や、ご自身の経験談など、これからアメリカで不動産業に身をおくものとして、参考になることばかりで、先にお礼を伝えたいと思いました。今はとにかく試験勉強が優先なのですが、終わったら、過去の記事や動画もどんどん目を通したいと思っています。
＋＋＋
プロを目指す方にも役に立っていればうれしいですね。テストがんばってください。
さて、今回は、日本でも昨今増えてきた低所得者層・福祉受給者向け不動産投資という手法について。私のお客様でも、実は、国内で、シングルマザーといった方々への賃貸を展開しているオーナー様は、おいでになります。
こうした層の方々は、一般的なプロフィールとしたら、転勤をしたり、居宅を購入したりといった行動もなく、比較的流動性が低いので、その意味では、子供を育てる間、長い間、丁寧に、一箇所に住んだりといった行動を取られる場合も、日本では多いのだろうと思います。私は女の一人親の癖に、転居ばかりですが、、、
私自身も、米国で、低所得者層向けの投資に目覚めたのは、2006年くらいのことで、この時期、一度バブルでとった上がりをどうやって再投資しようかと思ったとき、再度値上がり狙いはきついなということで、バリュー物件に目を向けたところ、こうした賃貸戦略に行き着いたというわけです。
下層の人に厳しそうに見える米国では、実は、日本にもまして、いろいろな福祉の手が差し伸べられており(足りているかどうか、効率的がどうかは別として)、実際に福祉を受給されている立場の方は、はたから見ると、受給対象から、ぎりぎりはずれるようなワーキングクラスの下のほうの方々に比べると、結構ゆとりを持って暮らしているように見えることもあります（もちろんそれは一面的な見方だとは思いますが）。
ということで、ここで、タイトルに、Public Housing Voucher という言葉を使いましたが、直訳すると、ハウジングバウチャー、つまり、住宅補助手当て受給券、といったようなイメージでしょうか。バウチャーというのは、翻訳しにくい言葉なので、日本でもそのまま使っていることがありますが、日本では、「ホテルの朝食に使うバウチャー」とか、「ホテルの宿泊券バウチャー」のようなものでしか、使わないコンセプトかもしれません。
それで、どうして、米国では、公共政策において、バウチャーが必要になるかというと、それは、米国において、日本と異なり、パブリックハウジング（公団などの低所得者層向けの住宅政策）というセクター自体が、それほど発達していないからだろうと思います。
米国では、これは、州主導で、場合により連邦の補助も受けて、行われるものではあるのですが、第一に連邦マターでないので、各州の自覚に任されるため、一律どこでも同じような制度があって、それが十分いきわたる、というイメージにならない上、第二に、歴史的に言って、ニューヨーク州やイリノイ州（シカゴ）など、多くの低所得者層を都市部に抱える州で、過去に、パブリックハウジング（公団）を作ってはそれらがスラム化してしまい、失敗して、その後、都市政策として、「貧困者層を、それとして隔離したような住宅政策を作ること（結果からいうと人種的な色合いも色濃かった）」に、消極的にならざるを得ない状況というものが、生まれて久しいのです。
その代わりとして発達しているのが、ハウジングバウチャー。これは、一般的には、連邦が直接財源を受け持ち、州にかかわらず、発行しています。この規定を定める条項の名前を取って、通常、セクション８（Section 8、セクション・エイト）と呼ばれています。
連邦支給ですが、各州に受け付ける事務所があり、申請はこうした事務所単位。その実際はということで見ると、私も詳しくはないのですが、
受給資格
■収入制限
■犯罪歴がないこと
■どのサイズの家の賃料をどれだけ負担してもらえるかは、家族の構成員の数や収入で決める
などとなっており、新規に受け付けてもらうのは至難の業である反面、すでに受給している家庭では、既得権化して、場合によると｢相続」に近いような実態があるようにも聞いています。
米国時間でいうと、2011年8月9日火曜日の今日は、円高、株式市場のグローバルな下落と、経済的には、不安が続きますね。
私の専門である米国不動産でも、恒久的な融資引き締め状態や、不良在庫処分が続いている中、マクロな指標に、期待を持たせるような数字は、まだ、見当たりません。
先週3日に、WSJに掲載された不動産関係のアップデート記事は、銀行関係の在庫処分のペースが一時的に緩んだことを、「希望の光（glimmer of hope）」と呼んで、読者コメントのブーイングにあっていました。
去年、銀行は、不良在庫処分手続きが乱暴だと指摘され、その結果、プロセス重視に。当然、不良債権処理のペースは遅くなりました。
こうした事情の中、一部の市場では、在庫が縮小したり、価格が一時的に上がったりしているのです。（WSJ該当記事リンク）
でも、「そんなの、希望の光でもなんでもないだろう」と、読者は一様に記事のトーンを攻撃。記者も、この時期、見出しひとつに気を使いますね。
物件価格が下落している反面、融資も出にくいこういうときは、小口の外国人投資家としては、キャッシュフロー型投資戦略しか、実質的には、着手は難しいので、ぜひ、じっくり、基礎知識を身につけ、粛々と物件管理を進めていくことを、お勧めしたいと思います。
私自身、対米不動産投資に着手したのは、2003年ですが、2006年以降、「小口の高キャッシュフロー型投資」に集中するようになり、すでに、5年となりました。
こうした投資のメリットは、現金小口のため、融資が必要ない他、投資学習途上につきものの失敗も小さくてすむことです。
2007年から開設している私のこの現在のブログでは、私の対米不動産投資家としての経験から、小口投資家が本格投資家に成長するためのちょっとした「気づき」をご提供しています。
メルマガ登録は、こちらからどうぞ。
今日は、closing costs について、ご説明します。Closing は、決済。Close a deal といえば、一般的な意味でも、取引を完了するという風に使います。不動産プロパーですと、close on a property で、「不動産取引決済が完了した」となります。
クロージングコストとは、「決済に関係するもろもろの手数料」。
そのうちのいくつかを、見てみると、、、
まだ寒いですが、ようやく春の兆しが見えてきましたね。対米視察旅行のみならず、ゴールデンウイーク、お盆休みと、旅行の段取りばかりが進んでいる中山道子です。果たして、私には、計画性があるのでしょうか？アレ？その前に、確定申告があるんじゃなかったっけ、、、
ということで、この前は、2011年の米国不動産市場展望について言及したところ、何人もの方々から、反響があり、うれしかったです。
その節は、「米国不動産市場は、原則2年間は、回復しない」という暗い見通しを開陳しました。しかし、実は、資料の見方によっては、これは、暗い見通しではなく、現状シナリオ下では、最も楽観的な見通しである可能性があります。
その鍵を握るのが、shadow inventory 問題であると、その記事で、申し述べました。
こんにちわ。暑いですね！
自宅の仕事部屋に、エアコンがないため、iPadを、居間におき、イマドキ「モバイルワークライフ」をエンジョイ中（？）の中山道子です。このことをブログに書いてアップしておけば、税務署は、私が、居宅における仕事スペースの％を大目に計算して経費を計上しても、納得してくれるでしょうか。
っていやあの、もういいです、、、ゴメンナサイ。
さて、今日は、久しぶりに、２０１０年７月のTIME誌特集記事で、勉強してしまった、「アメリカの清掃局」の懐事情の話です。
ゴミ回収は、trash collection。米国では、政府組織や機能は分権体制が基本らしく、固定資産税の内訳も、結構はっきりしていることが通常です。
一番良くあるのが school district 、つまり、学区、教育委員会による徴収。そして、公園課、park が計上されている場合もあるでしょう。その他、prison 、つまり監獄といった明細項目まである場合もあります。日本では考えられないトランスペアレンシー（透明性）のような気もしますが、その背景として、各局には、相当な裁量権があるのだということを、このTIMEの記事で、知りました。
記事のタイトル曰く、"How Goldman Trashed a Town"... 「いかにして、ゴールドマン・サックスは、ある街に、被害を与えたか。」
Trash は、ごみのことで、trash someone, something とは、一般的には、相手をゴミ扱いして捨てやる、といった意味かと思うのですが、ここでは、実際に、ゴミ処理問題、清掃局が関係しているので、そこに「引っかけ（pun、言葉のあやかけ遊び）」が入っているというわけですね。
リンクはこちらから。
すでに、お盆期間中かと思いきや、一昨日や昨日の環八の込み具合に？？だった中山道子です。ひょっとして、この前テレビで解説していた、”ストロー現象”なんでしょうか。（高速が割安になると、都心から地方に行くより、地方から都心に行くほうが、多くなり、都心部が、地方の資源を、ストローのように吸い尽くしてしまうということらしい。本当にそんな言葉は一般化しているのか？）
それはいいですが、実は、時々、オーナー様に、「ある不安」を訴えられることがあります。
それが、登記書類の問題。
柄にもなく、シェイクスピアの What's in a name?（ハムレット） をもじって見ましたが、deed とは、一般的な表現をすれば、名義移転登記書類のことでございます（英米法辞典にどう翻訳しているかわかりませんが）。
日本人が対米投資を開始する際に一番面倒なのが、小切手を振り出すことになれることかもしれません。
固定資産税の支払い時期になると、皆様から、いろいろなお問い合わせがありますが、そのうちの一つが、これ。
複数物件に投資をされている方は、「小切手の書き方」自体とともに、時に、「小切手は、一枚でいいですか？」と相談をされてきます。
いまどきの米国の不動産のダメダメ状況は、どう贔屓目に見ても、間違いないところでしょうが、商業不動産の下落振りを見越して、「底値で商業案件を買おうよ」的なプライベートエクイティファンド募集をした銀行等が、「いいものがない」という理由で、繰上げ解散を矢継ぎ早に決めているという、妙なニュースに、WSJで遭遇しました。
プライベートエクイティファンドというのは、《公開／上場していない会社の買収をするファンド形態》だそうですが、レジデンシャル（residential、住居案件）市場の下落に伴い、商業（commercial）不動産市場も、今、下降中。
これを機に、1990年代の不動産下落時の底値拾いを再現しようと、モルガンスタンレー他、いくつものファンドが、募集されたんだそう。
現在、私がメインの投資先としているミシガン州のデトロイトは、全米的には、”ダメダメ州”。どうしてそんなところに、といわれれば、一言で、答えると、
「安く、古く、ボロい家をキャッシュで買って、高利回り賃貸にまわすことを狙うのが、イマドキの経済事情を考えると、気が楽な対米投資法だから」
ですが、そんなダメダメ州ですから、ダメダメな話は、沢山あります。（ミシガン州の同胞よ、ダメダメ呼ばわりしてごめんなさい。私は、何気にミシガンが大好きで、完全に地元民気分でいるので、何でみんなが馬鹿にするのか、いまいち納得がいかないのですが、”外のひと”には、なんか、こんなイメージなんですよね、、、笑）
今日は、現地の保険エージェントさんと話をしていたところ、こんなネタが、、、
アメリカで訴訟沙汰が多いというのは、多分、事実だと思いますが、今日、友人から聞いた、”賃借人対大家”の訴訟は、最近日本でもとみに地歩を固めつつあるイケアがらみ。やっぱり、なんにつけ、進んでいるUnited States of Americaでございました。
ニューヨークはマンハッタン内の超高級街、グラマシーパーク（といっても私なんかは、はっきり言って、そういわれてもぴんときませんが）で、高級フラットをワンフロア貸し切ったのに、部屋が、期待はずれだったとする訴訟だそうです。
その理由のひとつとして、
「キッチンが、イケア製で、グラマシーパークの高級物件にふさわしくなく、客を呼んだら、馬鹿にされた」
ことがあげられているんだとか。
全米不動産協会が毎年とっている”リフォームの費用対効果”データを紹介します。
一般的な売主が、ひとつのリフォームプロジェクトに投入する場合の平均コストと、それから、それが、物件の市場価格にどう反映されるかを調査し、費用対効果のパーセンテージを、算出したもの。
2009年から2010年までのデータによると、費用対効果が一番高かったのが入り口に、高い鉄のドアをつけるリフォーム。1,000ドル台でできて、リターンは、実に、128%です。以下、高額リフォームも含め、トップリストを一部紹介します。
何年もブログをやりながら、なぜか、まだ、取り上げていなかった、このアイテム。というほど、basic vocabulary なのが、鉛塗料使用についての事前告知義務。アメリカでは、連邦上の義務です。
まずは、メルクマニュアル家庭版のオンライン説明をごらんください。
米マテル社などが、中国製のおもちゃリコールしたことは、日本でも、多少、報道されましたが《こちら》、他方、わが国では、歴史的に、おしろいに鉛を利用したといった歴史がある割には、この問題に対する公衆衛生学的危機意識は高くなく、この問題についても、「多少、口にしても、大きな問題がない」という輸入業者側の説明が、世論を特段刺激した事実はなかったといわれているようです。
日本が、火災報知器を、一般に義務化するまで、米国に遅れること、約20年の歳月が経過する必要がありました。（こちらから）鉛塗料については、より長いタイムラグ記録が更新できそうですね。
National Association of Home Builders というアメリカの団体があります。全米ホームビルダー協会ですね。
この協会の構成法人に対する収支表のアンケートの結果が、興味深かったので、お目にかけてみます。1,000社へのアンケートに、54社が有効回答を寄せました。アメリカのビルダーは、どのようなコスト配分をしているのか？ちょっと、ニッチな、データです。
それによると、、、
《2015年1月追記；融資基準は、変動がよくあり、この記事を書いた後、トランプタワーに対し、5割融資が再開したりといった波があります。必要がある方は、「必要がある時」に、ローンオフィサーに問いあわせをされることをお勧めします。》
＿＿＿
ドナルドトランプのフラッグシップコンドテル、トランプタワーは、日本人にとっては大変なブランドで、しばらく前にオープンしたワイキキ・トランプ・タワーでも、購入者の多くは、日本人だったようです。
さて、トランプタワーといっても、ロケーションはいろいろなところにあるので、案件ごとに、商品の内容は変わりますが、一般に、トランプタワーは、コンドテル（condotel）という種類の、特別な商品であることが多いです。
コンドテルとは何か？コンドミニアム（アメリカで言う区分所有、つまり、一般用語でいうマンション）とホテルの合体語で、ある意味、新しいハイブリッド商品なため、この二つを合成した造語を使っています。
バブルの申し子で、大手ホテルなどが、ネームバリューを使って、開発資金の早期回収とホテル経営のノウハウをマッチングさせた、「さすがアメリカ」とでもいうべき商品。
《今日、当ブログで無料資料ダウンロードをしたかたの一部に、テストメールの誤配信がありました。お詫びをします。》
ビデオをアップロードしてみましたので、まずは、ご覧ください。
■■■2009年9月26日インスペクションセミナー詳細は、こちらから■■■
この前のＤＶＤ勉強会でも皆さんにお話しましたが、アメリカって、なんでも、結構、わかりやすくできている社会です。部外者へのトランスペアレンシーとか新規参入が容易とか、そういう特徴も、この、「わかりやすい社会」アメリカの特徴のひとつではないでしょうか。
この、管理組合費対保険料という対置も、その、「わかりやすっ！」の典型例。
どういうことかというと、、、一般に、アメリカは、日本より、家の火災等保険料（Dwelling and Fire Insuranceといったいい方をする）が高いのですが、それにしても、さらに、家の保険料が高いエリアと、アメリカ内で言えば、そう高くないエリアが、あります。
アメリカ不動産についての投資情報サイトを標榜しながら、あまりニュースは取り上げない私ですが、言い訳すると、それには、いくつか理由があります。メインをみっつあげると、
■私は、遠隔不動産投資の王道は、中長期のキャッシュフロー確保型投資が重要だと思っている
■統計を読みこなすのは容易ではないから、また、一般的な指標は、個別投資の動向と直結しないから
■統計は、先月、去年、下手をすると、数年前のもの。これからと直結するか、不明だから
でしょうか。
アメリカのレアルターさんは、ブローカーに所属しているフリーエージェントです。正社員＝基本給プラスボーナスやコミッション、ではなく、逆に、レアルター協会に会費を払い、場合によったら、ブローカー（日本人のイメージで言う不動産仲介会社）に机代を払い、その上で、コミッション中心の生活をしています。
前にも、よい不動産屋さんの見分け方について、記事を書きました。こちらから。
「これ」といった基準がないのが、難しいところで、本来、よい人の助けを一番必要とする初心者のときに、一番、総合判断力が求められます。それに対し、自分自身が不動産のセミプロになってしまった段階では、使用する不動産屋さん＝レアルターさんは、免許さえあるのなら、誰でもかまわないといって過言ではありません【笑】。
なんという、皮肉！
残念ながら、これが、この世の習いです。
日本でも、よい不動産屋さんにめぐり合うのはなかなか大変だと皆さんがおっしゃいます。アメリカでも、同様であり、不動産自体が未経験だった私は、最初、誰と話せばその相手が「よい不動産屋さん」なのか、皆目見当がつかず、相手の時間も自分の時間もずいぶん無駄にしていました。
私のお客様には、経験豊富な不動産投資家の方も多く、そういう方は、「不動産をよくご存知だから」と私のほうは、安心して甘えているところがありますが、実は、「経験豊富な投資家さん」のほうが、対米投資は、恐ろしいかもしれません。
日本についても、多少は勉強するようにしてきたつもりなのですが、遅まきながら、最近になって、ようやく思うようになりだしたのが、頭のスイッチを完全に切り替えないと「両方はできないだろうなあ」、「逆に、日本の投資を知らない方のほうが、スムーズなくらいなんじゃないだろうか」ということ。
なぜかいうと、常識が、100%違うからです。
よい不動産屋さんの見つけ方って難しいですね。それが効率的にできるようになっているころには、投資も、中級者になっているでしょう。
しかし、それで終わっては、話が早すぎるので、ここでは、いくつか、アメリカの不動産屋さんについて、思うところを、指摘してみましょう。
アメリカの中流物件には、コンドミニアム【区分所有、つまり、一般に言うマンションのこと】でなくても、管理組合【ホームオーナーズアソシエーション、home owner's association】というものがあります。
住民優先ではなく、新築のデベロッパー案件は、大体、デベが作ってしまっておきます。その上で、管理組合をマネージメントするのが専門の会社に、外部委託するのです。一戸建てでも、ゲーテッドコミュニティー【gated communityについては、こちらから。】ですから、共有部分のメンテが重要。
管理費は、高いです。ベガスだったら、一戸建てで、100ドルUPが普通。カルフォルニアやハワイの高級コンドミニアムだったら、電気水道等各種料金も入るため、四捨五入をすると、1,000ドルに手が届くそうです。
私のお客さんには、不動産や建築関係に携わられる方も多く、皆さんと共通の疑問は、
日本とアメリカの建築について、正確な比較情報を取得することが難しい
ということ。
日本人の住居関係の悩みの最大のものが、「家が狭い」、「収納スペースがない」ということかもしれませんが、アメリカの中流以上の物件の最大の悩みは、私に言わせれば、「家具が高い」ことではないでしょうか。
不動産にシーズン？ 初級者の方は、驚くかもしれませんが、例えば、日本でも賃貸客付けが動くのは3月からの引越しシーズンであることは、どなたも、ご存知だと思います。
それに対して、お盆は？ お盆にお引越し、なんていう方、珍しいんではないでしょうか。【ただ、最近は、そういうキャンペーンなどで引越しやさんが安くなると言った状況があれば、「いいじゃん」という若い方も、いるかと思いますが。】
漁業関係者の悲鳴も記憶に新しいですが、この前は、「ハウス野菜にも、燃料費加算をしないと」という報道があり、この狂乱は、半年前には、実は、イメージできなかったことでした。
前、ラスベガスに行き始めたころ、いわゆるアメリカの「普通のサイズの家」（starter home とよばれる、寝室３つ程度の家）の間取りに、ぼんやりとした違和感を持って眺めていたことがあります。
私の生徒さんのYさんが、ご主人と一緒に、ハワイに旅行されます。コーチングでは、「円ローン枠を使ってハワイに投資をされるかも」ということだったので、いくつか、ハワイ投資についての注意点を、お話しました。
グリーンカードといえば、いわずとしれた、アメリカの永住権。
また、就業ビザなどを持っている場合は、ビザホルダー（visa holder、ビザ保有者）などといいますね。
私にとっては、うれしい打ち合わせがありました。
Hさんは、30代の独身女性。お仕事、ずっと、がんばってきました。ただ、長く、営業をやってきたけれど、ちょっと、それが、苦しく感じる時期が来ていて、「今は、派遣です。はじめたばかりですが、いやなプレッシャーもなく、余計な気を使わなくてすむので、とても、気に入っています」ということでした。
ただ、どうしても、お仕事的には、月収から、貯蓄する余裕はないということです。そこで、将来の年金対策の一環として、これまでの貯蓄の一部を、アメリカ不動産投資にまわしてみたい、というお話でした。
最近、よく、「老後に必要なお金は、1億以上」といった数字をよく見かけます。
そう聞くと、「そんなに持っている人はそうそうはいない」とつい思いがちですが、実は、その内実を考えてみると、、、こんな感じでしょうか？
2008年に向けての、私の、メッセージです。
趣旨概要
2008年に向けては、日本からの投資家は、
★アメリカの融資をとる投資はしない
★3年以内に売却益を見込むような勝負はしない
を考えてください。特に、この両方を併用した手法は、やめておきましょう。
しばらく前に、アメリカにビザがある方向けには、下のような投資機会があることを、ご案内しました。
サブプライム住宅問題などもあり、ローン事情は、混乱していたため、アメリカビザ所有者向け、と、限定しましたが、ある程度調査の見通しがつき、日本在住者様向けに、ローンが組める展望がはっきりしましたので、ご案内します。
1 2
