アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

漁業関係者の悲鳴も記憶に新しいですが、この前は、「ハウス野菜にも、燃料費加算をしないと」という報道があり、この狂乱は、半年前には、実は、イメージできなかったことでした。

日経ネット ：ハウス野菜に燃料サーチャージ　ＪＡ宮崎経済連が11月にも

実は、サブプライム住宅ローン問題については、「長期投資型のオーナーには、そんなに関係ないわ」と強がっていた私ですが【短期値上がりによるエグジットを期待していた人たちにとっては、壊滅的だったと思います】、フュエルサーチャージ【fuel surchage】問題、というか、燃料コスト他物価高騰問題には、完全に、期待を打ち負かされました。

2005年には、1ガロン2ドル前後だったガソリンが、じりじりと3ドル台が定着し、2008年に入ってからは、1ガロン4ドルに急騰。

そのほか、生活費は、日本もそうですが、アメリカも、うなぎのぼりの感があります。

正直、アメリカでの生活感覚がないほか、マクロな経済視野がない私は、異変に気がついたのは、本当に、この初夏。

家賃が、下がっています。

入居者様は、「ガソリン代やら食費高騰で、毎月の支出は、数百ドル上がっているな。家賃は、100ドルくらいは安いところで探さないと」と思っておいで。

デトロイトの例です。

デトロイトでは、3BRの物件は、春先には、675ドルくらいは目指していました。それに対し、しばらく前に、空室案件をお買い上げいただいたお客様が、お一人、入居が決まるまで、3ヶ月かかってしまいました。

625ドルでの適当な入居希望者【地元のお役所勤務の事務補佐職の方のようで、感じはよさそうです】があったので、このテナントさんを、ご承認いただくよう、私からお詫びのお願いをし、ご理解いただくこととなりました。

実質利回りは、3ヶ月の空室ロスを計算に入れなければ、一応、625ドルで、17%台が達成できますので、私の目標としている16%から18%に納まってはいます。

この夏は、それくらいを、落としどころにして、ROIを計算するのが、堅実そうだという形で、最近のデトロイトの案件は、そういうランクに絞っています。

ベガスでも、現在、物件確保やブランド等の取り付けなどに時間がかかっていた物件が、いくつか、この1月前から、市場に出ていますが、当初、1,300ドルを目標にしようと思っていた家賃は、やはり、1,200ドルを出発点にする必要がありそうです。

春先に私がご案内した試算書にも、1,250ドルで計算がしてあり、ご丁寧に「内輪目の見積もり」という説明が、、、＞＜【2008年8月17日後記：2軒、ちょうど、1,250ドルで賃貸が決まりましたので、それが、「内輪目」ではなく、相場ドンぴしゃりになった形ですね】

こちらも、投資家様に、「春先は、この状況を予測せず、ちょっと甘かったと思います」と頭を下げました。

最近は必ずしもお勧めしていないシェラキューズ市に至っては、生活保護【section 8】の次に、頼みにしていた扶助対象者【PA, public assistance／生活が苦しい人に、小額の家賃補助がある】に対し、「市が福祉打ち切り」を次々に告知しているというニュースが、届き、現地の管理会社も、「新しい不況」に対する対応には苦慮しています。

幸い、皆さん、「事情が変わることは、当然ですから」とご理解いただいていますが、、、

自分自身が投資家として、調子のよいセールストークに痛い目にあったことも多く、あまりよいことばかりをいわないように、と自戒していたつもりでしたが、まだ、修行が足りませんでした。この場を借りて、再度、お詫びします。

もちろん、状況が落ち着けば、今後、家賃が戻ったり、あがったりの可能性がありますが、、、

それにつけても、私のご紹介している案件は、いずれも、毎月のキャッシュフローは大きく、一軒、400ドル以上が原則なので、こういう事態に対応するときに必要なslack【余裕】があると思いますが、「ローンが高いから、ギリギリプラス」、いや、さらに、「ローンが高くて、マイナスは小額だと思っていたら、結構な額になってしまった」、みたいな「ありがちの」状況だったら、もっと、ずっと、切実なんですよね。