アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

最近、よく、「老後に必要なお金は、1億以上」といった数字をよく見かけます。

そう聞くと、「そんなに持っている人はそうそうはいない」とつい思いがちですが、実は、その内実を考えてみると、、、こんな感じでしょうか？

65歳まで、何とか年金に手をつけず、夫婦が二人だけで、生活をする、、、

年金生活者といっても、税金も払いますが、まずは、月額で、税引き前に、20万の収入を生活費と考えると、女性の平均寿命が85歳、男性が78歳ということで、間を取って、82歳くらいとすると、

20万×12ヶ月×22年=5,280万

65歳までに、ローンを払い終わってしまった後に、持ち家がある人はまだよいですが、家賃を払うことや、場合によったら、ホームのようなところにはいることも合わせて考えると、これだけでは、心配ですよね。

たとえば、こんな支出は、、、

■年1回の旅行
■車
■孫たちへのお小遣い
■家賃または、持ち家の場合、修繕費や固定資産税、保険、庭などの手入れ
■洋服やバッグなどの新調品や、カメラなど、ちょっとした、趣味などの嗜好品

もっと深刻に考えると、それでは、こんな支出は、、、

★より高齢の親がいる場合の介護や病院などの費用
★高齢出産の場合の子供の学費や結婚費用
★冠婚葬祭など、親戚や近所付き合いに必要になる交際費
★事故やちょっとした危機に対処するための予備金
★相続対策問題などを相談するための税理士、弁護士や行政書士の費用
★保険が利かないような高度な治療を受けたりしたい場合の医療費や入院費など

ごくごく、標準的な人でも、相当、深刻になってくるものですね。これで、たとえば、障害児を持っているとか、夫婦双方の親が、同時に入院するとか、ちょっとしたことで、100万単位で、支出計画が、狂いそう。

私自身を含め、若いときでも、このようなリスクすべてに対応できている人は珍しいと思いますが、やはり、自分自身の体があまり動かなくなったときに、頼りになるものは、お金であり、しかも、それを稼ぐ力が、一般的には、落ちていく、というのが、変わらぬ悩みでありますね。

このような状況に対し、不動産というのは、老後の多くの心配をカバーする優れた機能を持つ投資だと一般に、言われています。

もちろん、それには、投資先を、選ばなければいけません。

たとえは、都心のワンルームマンションをローンで買ってしまった場合、「30年後に、年金になる」とデベロッパーのパンフレットに書いてあっても、ちょっと不安が残るかもしれません。

あなたの周りの、築三十年のワンルームマンションを、見渡してみてください。新築のときと同じ家賃が取れているどころか、場合によったら、修繕予備金が足りなくて、補修ができなかったり、スラム化してしまっていたり、といったイタい状況のものもあるでしょう。

これは、日本の不動産が、長期の投資には、必ずしも向かないものが多いから、生じる問題ですね。

それに対し、アメリカの物件は、100年、150年、使える、立っていることがお約束ですので、

★日本より、修繕が楽で、しかも、コストが割安
★家賃も、築年数に反比例するという法則は必ずしもなく、むしろ、物件の状態に依拠し、
　通常インフレで値上がりしていく

といった特徴があります。

2007年12月現在の私自身の資産状況を見てみると、このまま、ローンを支払うだけで、年金対策は、万全。現在所有している物件を購入するために直接投入した頭金の金額というのは、2,000万にもなっていませんが、ローンの支払いを65歳までに終えるように調整すれば、その後の毎月の手取りは、インフレ率による家賃の値上がりを計算に入れなくても、100万を超えることでしょう。

そう思うと、失礼ながら、現在、2,000万円の株式を持っている人と比べると、私の2,000万が、30年後に持ちうる価値というのは、私のほうが、ずっと大きく、費用対効果が高いのではないかと感じます。【その上、この資産は、現在、ローンを支払った後に、プラスのキャッシュフローを、小額-満室時25万程度-ながらも生み出しているのですから】

ひとつだけ、アメリカ投資の時に、気をつけなければいけないのが、相続問題。

アメリカでは、有効な遺言状がないと、遺産は、検認裁判所の裁判を経ないと、相続が確定しない仕組みになっており、相続人は、遺言状がないと、名義書換や裁判所対策で相当苦労をすることが予測されます。

ですので、ある程度、自分で物件管理ができる間は、普通に年金対策としてこれをエンジョイし、80歳近くなったりして、そうしたことが面倒になったり、不可能になってしまったりする前に、相続人と相談をし、管理や継承問題対策をしておくことが、適当なのです。