アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。

ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。

まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、

■2006年後半以降、米国では、新築マンションラッシュには融資や需要側からストップがかかった。
↓

■デベロッパーは、すでに案件着手しており、土地取得から完成まで、あらゆる段階で、だぶつきが、、
↓

■頓挫し、土地が寝ているような案件、途中放置案件も多いが、完成マンションであれ、新規プロジェクトであれ、分譲計画を一転、ハイエンド／高級賃貸に切り替える動きが加速化。

←　デベは、分譲案件の手離れが悪いので、これ以外道がない
←　融資が降りない人、先行きに不安がある人たちが高級賃貸
←　銀行側もプロジェクト頓挫で別の融資口を求めている

ということらしく、今日見たニュージャージーの新聞サイトNJ．COMでは、この中で、

renters by choice （賃貸を選択する人々）

という言葉が使われていました。つまり、家が買えないわけではないが、今買う気がない等の「ゆとりのある層」ですね。

一時であれば、バブル融資の枠内で、高級物件が買えたはずの層、また、ライフスタイル的にも、実需仕様の居宅を賃貸に求める層です。

なので、この記事は、このランクの方々向けの「余裕のあるハイエンド賃貸」計画に、デベロッパーが乗り出そうと必死になっているというお話です。

2012年12月19日同サイト報道についてはこちらから。（ページが動いた場合に対応し、下にコピペしてあります。）

居宅用商業案件（大型のマンション／アパートのこと）の入居率は、不況時、商業案件としては最も安定していましたので、バブル時には流行ったホテル投資などに対し、昨今では、商業不動産の主たる流れを作っていたところがあります。

この新聞記事の内容に沿って、ニュージャージーの例を続けますと、2010年春先の底値以来、現在、居住用商業案件の平均賃料は、3.1%の上昇を見ており、2011年第三期のニュージャージー北部の賃料平均は、1,534ドル、空室率は、4.3%（REIS社調べとあるが居室サイズ等詳細未確認）。

米国では、居住用の大型案件では、空室率が5%を割ると、賃料は値上げが鉄則だそうですから、この勢いだと、需要と供給のバランスによっては、値上がり傾向が続く可能性もあるのかもしれません。

また、ニュージャージーには、Economic Redevelopment and Growth Grantという政府補助政策があり、こういう場合、20%の居宅を低所得者層向けに割り振れば、デベロッパーは、減税措置が受けられるのだそうで、成功する新築賃貸案件には、こうしたウルトラCも繰り込まれているよう。

ここで取り上げられているニュージャージー北部というのは、３BRの一戸建ての平均売買価格が、現在でも、38万ドルといった「やや高」エリアですから、40万ドルの物件を買うのにためらう層が、高級賃貸に、それなりの家賃を払うのは、まあ、理解できますね。

こうした流れに対しては、小口不動産投資家の危機意識としては、

郊外の戸建賃貸とのバッティングは？

ということでしょう。

通常、郊外の一戸建てには、賃貸仕様というのはなく（キッチン仕様やおいてある備品でいかにもな賃貸用仕立てというのはよくありますが）、賃借人層は、市内の手狭なアパートから引っ越してくるパターン、昨今では、近くに住んでいたフォークロージャーにあったオーナー層、というパターンが多いわけですから、それに対し、アメニティや広さ的に、このランクの物件以上、しかも新築・築浅マンションが、より便利なところに出来たら、、、という競争は、ありうる気がします。

この件については、私なんかが分析できるレベルではなく、もっと詳細な分析が地域ごとに必要でしょう。

例えば、私が、2006年から投資をしているミシガン州デトロイト市であれば、市内戸建賃貸層と市内再開発ハイエンド賃貸案件の賃貸層のプロフィールは、まったく異なり、収入格差は、多分2-3倍だろうと思いますので、依然、前者と競合する古めのアパート賃貸案件との比較であれば、戸建のほうを志向する優位性がある程度あるのではないかと思いますので（庭、子供、ペット、、、）、この比較の構図は、特段意味を成しません。

また、2003年から投資をしているラスベガスであれば、ダウンタウン近くは、やはりそこそこの高額所得者と、観光や芸能関係のローエンド層に分かれてしまいますので、子供がいる普通の中産階級は、別段ストリップ近くの「メトロエリアのハイライズ（高層マンション）」ではなく、地元を選択する傾向が依然、見受けられるといってもいいと思います。

このように、こうした状況は、その市場ごとのものなのではないでしょうか。

ここで、もっと大まかな、全国レベルの調査を見ると、空室率については、2011年の10月に、連邦統計局のデータが出ているようです。それを紹介する全米不動産協会の指摘によると、現在の賃借人市場は3,800万人（2011年第２四半期）で、2002年以来最大。直近１年間での増加人数自体が、140万人なんだそうです。

今のところ、大型賃貸案件が、過去にそれほど建築されていないことを前提に、両方の空室率が下がっている、但しリードしているのは中から大都市の大型案件、という構図のよう。

空室率についてのレアルター協会最新分析はこちらから

同協会が、連邦統計局資料を基に作成したグラフを転載しますと、

商業、戸建にかかわらず、賃貸物件の全国空室率は、9%台で、減少傾向。

ちなみに、オリジナルの統計局データやプレスリリースは、こちらから。11月は自分の引越しでそれどころではありませんでしたが、本来、タイムリーに取り上げるべき統計でした。年末余裕があれば、地域ごとの空室率についての統計等もメルマガかブログで取り上げて生きたいと思います。メルマガご購読は、こちらからどうぞ。

私自身が感想的に（＝つまりたいした根拠はない）さらに思うところとしては、エリアによっては、フォークロージャーで、築浅であろうと、大型だろうと、再生するに見合わない放棄物件が、引き続き、多数出るだろうから、自然淘汰的な間引きが続くだろう、そして、新築もその間、数はあまり増えないだろう。そうすると、居住に適した物件数＝＞空室率は、来年も、減少傾向が続くかもしれないなという気がします。

結論：
米国では、フォークロージャーは依然続くが、賃貸案件の空室率は、改善傾向、特に商業規模の居住案件。2012年は、日本の個人投資家の皆さんも、一棟買い、いかがですか、、、≧(´▽｀)≦

（注：米国では5室以上の一棟買いは、ローン金利も高く、融資も降りにくいので、相当キャッシュリッチでない限り、外国人にはちょっと難しいですので、あまり本気にとらないで、、、）

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Real estate developers see future growth in high-end, rental residential projects

Published: Sunday, December 18, 2011, 9:00 AM

By Sarah Portlock / The Star-Ledger

In the years since the real estate bubble collapsed, developers have looked long and hard at what projects they have in the pipeline. They study the market and in meetings ask, Could we see our plans through? Should we modify them? Start over?

One segment that is starting to see a revitalization, industry leaders said, are the high-end rental apartment buildings in urban downtown areas throughout the state near public transportation options and with extensive amenities.

The projects are cropping up in popular towns along the Hudson River waterfront, but also now include areas like New Brunswick, Harrison, Morristown, Woodbridge and Lyndhurst.

Some projects originally slated to be condos have been converted to rentals because of the shifting market dynamics, including the Vue in New Brunswick and Harrison Station in Harrison.

Developers point to the "renters by choice" theory that people who could afford to buy are instead opting to rent because of its flexibility and ease.

Tenants do not need to secure a mortgage, line up tens of thousands of dollars for a down payment, or commit to living in any one place longer than a year. There is pent-up demand for the properties because there hasn’t been much new development in recent years. And banks are increasingly offering more financing because the rental market isn’t as volatile as condos.

"We have what I’d call a perfect storm of demand, opportunity and capital," said Jean Maddalon, executive director of the New Jersey Apartment Association. "There is the demand for the population to be in these downtown areas, the opportunity (because) the municipalities are really encouraging growth, and the capital is there."

Nearly 1,100 units are currently under construction with completion dates beginning this fall through 2013, said Brian Whitmer, director of Cushman & Wakefield’s metropolitan area Capital Markets Group, and thousands more are in the planning stages.

The average rental rate has rebounded 3.1 percent since its trough in early 2010, and Hudson County boasts the highest average rent with $2,614 per month, Whitmer said in a market report. In northern New Jersey, the average rent is $1,534 for the third quarter, according to data from the real estate research firm Reis. Vacancy rates have been falling since the first quarter of 2010, when the rate was 5.4 percent, and are at 4.3 percent for the third quarter this year, according to Reis.

In October, Roseland Property Company broke ground on RiverTrace, a $120-million, 316-unit luxury rental building in West New York that is part of the sprawling, waterfront Port Imperial development. Rents have not been determined yet, and the building is expected to open in fall 2013.

"There’s significantly more demand for rentals than there are for for-sale homes," said Carl Goldberg, managing partner of Roseland Property Company, one of the state’s leading high-end residential developers. "Today’s market is skeptical about the wisdom of purchasing a home for a variety of reasons, including the availability of mortgages, the perception that for-sale housing is not going to enjoy the appreciation potential it did in generations past, and rental communities provide more flexibility and more liquidity and more mobility."

In Harrison, there are two residential rental projects rising adjacent to the PATH train. More than half of the apartments in the first phase of a mixed-use development by Ironstate are already leased, and demolition on warehouses at the second site started last month for a six-phase residential, retail and parking complex by Heller Industrial Parks.

Heller turned its eye to condo construction in 2003 when the market was lucrative, but when the market tanked and lending tightened, they took the gamble and converted the Harrison Station development to rentals, said president Jeff Milanaik.
"People still need places to live even if they might not be able to go out and buy them," he said.

"I don’t see a lot of dynamics changing in the finance world, and people wanting to make those commitments," he added. "There’s a lot of condos out there that are having trouble moving."

The first phase of the Ironstate project, also named Harrison Station, opened in mid-September and already has surpassed its developers’ projections, said Michael Barry, president of the Hoboken-based company. The site will ultimately include 2,600 apartments, retail space, a hotel and a parking garage. Rents average start in the $1,300s a month for a studio to two-bedrooms that start in the $2,000s, with the first month free on all 13-month leases.

"It’s a bit of a calculated leap of faith, and obviously it’s always very pleasing to the developer to see that leasing opens up and it’s being received and exceeding our absorption," Barry said. "It bodes well for the whole area."

Even if market conditions seem right, developers are still applying for financial incentives through the New Jersey Economic Development Authority to help offset construction costs.

Ironstate received a $7.3 million Economic Redevelopment and Growth Grant in November for its hotel. Goldberg, with Roseland, said the company hasn’t ruled out applying for tax credits for its pending projects.

"The cost of construction is very high," Goldberg said. "There is a minimum yield a building has to achieve in order to attract debt and equity financing in order to be put in place to get it built."
He added, "the lender who is undersigning the debt is looking at a developer’s ability post-construction to be able to service that debt."

While there is still the possibility the market could shift back toward condos, developers are betting residents will want to rent as long as it is difficult to obtain a mortgage and job security stays rocky. And projects will continue because, as Maddalon with the Apartments Association said, developers will still want to develop.

"They want to build it, they want to grow it, (and) they want to get the downtowns revitalized," she said.

Sarah Portlock: (973) 392-5994 or sportlock@starledger.com

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