アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

米国時間でいうと、2011年8月9日火曜日の今日は、円高、株式市場のグローバルな下落と、経済的には、不安が続きますね。

私の専門である米国不動産でも、恒久的な融資引き締め状態や、不良在庫処分が続いている中、マクロな指標に、期待を持たせるような数字は、まだ、見当たりません。

先週3日に、WSJに掲載された不動産関係のアップデート記事は、銀行関係の在庫処分のペースが一時的に緩んだことを、「希望の光（glimmer of hope）」と呼んで、読者コメントのブーイングにあっていました。

去年、銀行は、不良在庫処分手続きが乱暴だと指摘され、その結果、プロセス重視に。当然、不良債権処理のペースは遅くなりました。

こうした事情の中、一部の市場では、在庫が縮小したり、価格が一時的に上がったりしているのです。（WSJ該当記事リンク）

でも、「そんなの、希望の光でもなんでもないだろう」と、読者は一様に記事のトーンを攻撃。記者も、この時期、見出しひとつに気を使いますね。

物件価格が下落している反面、融資も出にくいこういうときは、小口の外国人投資家としては、キャッシュフロー型投資戦略しか、実質的には、着手は難しいので、ぜひ、じっくり、基礎知識を身につけ、粛々と物件管理を進めていくことを、お勧めしたいと思います。

私自身、対米不動産投資に着手したのは、2003年ですが、2006年以降、「小口の高キャッシュフロー型投資」に集中するようになり、すでに、5年となりました。

こうした投資のメリットは、現金小口のため、融資が必要ない他、投資学習途上につきものの失敗も小さくてすむことです。

2007年から開設している私のこの現在のブログでは、私の対米不動産投資家としての経験から、小口投資家が本格投資家に成長するためのちょっとした「気づき」をご提供しています。

メルマガ登録は、こちらからどうぞ。

今日は、closing costs について、ご説明します。Closing は、決済。Close a deal といえば、一般的な意味でも、取引を完了するという風に使います。不動産プロパーですと、close on a property で、「不動産取引決済が完了した」となります。

クロージングコストとは、「決済に関係するもろもろの手数料」。

そのうちのいくつかを、見てみると、、、

決済依頼手数料
名義書換の印紙代的なもの（役所関係）
銀行の融資手数料（融資がある場合）
不動産業者さんへの手数料

などですね。

ちなみに、アメリカのシステムにおいて、日本とちょっと違うのは、不動産業者さんへの手数料は、米国では、全額、売主が負担することでしょうか。（回りまわって買主が負担することは確かですが）

額自体は、通常、売主側も、買主側も、両方、日本類似の3%のことが多いですが、それは、アメリカでは、購入金額に含めて計算されるのです。

それに対して、日本では、通常、買い手側の手数料は、購入価格に上乗せして計算され、買い手が、別途、支払いますね。

米国では、その額を、取引額に、組み込めるのです。

これは、どういうことかというと、買い手にとっては、ずばり「ブローカーコミッションも、融資の枠内でまかなえる」ということでもあります。

たとえば、30万ドルの物件を購入する場合、売り手側と買い手側の手数料を合わせると、6%または1万8､000ドルと、相当額になりますが、融資が8割、受けられる場合は、買い手は、その手数料は、ローンに織り込めるのです。

このシステムは、うまく回れば、買い手が、ブローカーコミッションを、税引き後の自己資金で拠出するのではなく、投資の運用状況により、その「上がり」で、税金を払う前のエクイティを使って返済できるやり方。

購入にあたり、各種購入コストが少なくできるので、心理的にも市場において取引を促進する効果を持つと思われます。

さて、ちょっとずれましたが、あるサイトで、「昨今のクロージングコスト各州比較」という記事があったので、ご紹介します。

＊＊＊＊＊＊＊
Bankrate.comの2011年調査

ページはこちらから

この統計は、20万ドルの物件を購入した場合のモデル的な決済関係費用を州ごとにランキングしたもの。不動産業者のコミッションは入っておらず、主として、銀行手数料や名義書換手数料、名義保険などが中心です。

それによると、決済コストが49州中一番高いのが、いつも悪名高い

ニューヨーク州　6,183ドル

それに続き、

テキサス州　4,944ドル（去年の一位）
ユタ州　4,906ドル
カルフォルニア州（SF）　4,832ドル

などが続きます。

一番安い州であるアーカンソーでも、3,378ドルが、ブローカーコミッション（この場合、通常は1万2,000ドル）の上にかかります。

上のサイトでも、決済を手配する場合、見積もりを取り寄せて、丁寧に見ていくようにという当然の指摘があります。

上の決済コストには、ちなみに、不動産ブローカーフィー以外にも、固定資産税の日割り計算も入っていません。税金を1年間前納したりすることが多いので、その金額も、計算に入れると、20万ドルの物件を購入したとき、どの州でも、購入金額以外に、50万以上の資金を使うことになるでしょう。