アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

話題にするのが、だいぶ遅くなりましたが、日本でも、住宅用火災報知器が、義務化されています。皆さん、取り付けは、すでに完了されているでしょうか？

総務省消防庁の該当サイト

英語では、煙探知器は、smoke detector といいます。

私が、アメリカに不動産投資に出歩き始めたときは、日本では、火災報知器は、まだ、義務化されておらず、そのようなものについて、考えをめぐらせたこともありませんでした。

あのころの私を思い起こすと、どれだけ間が抜けていれば気が済んだのか、と、毎回、横面を張り倒したくなりますが、まあ、今、失敗談で、いくらでも、盛り上がれるのも、そのおかげなので、苦労は買ってでも、とだけ、いっておきましょう。

さて、ということで、最初の取引で、レアルターさん／不動産業者さんに、そのことを説明され《重要事項説明のような感じでしょうか》、そんなものか、と思ったものです。

アメリカでは、火災報知器設置問題は、連邦ではなく、州の管轄領域。すべての州を調べたわけではありませんが、多くの州において、80年代以降、新築・中古を問わず、義務化されており、建設時や売買時などに、随時、チェックが入るアイテムのひとつとなっています。

例えば、カルフォルニアについては、1986年以降、そうし要請があるようで、名義書き換え時のディスクレーマーの一環として、smoke detectorについての書式があるようです。

簡単にネットサーチしたら、ネット上、実際の売主により、サインされたカルフォルニア州の書式が、出ていました。

例は、こちらから。フツーに売りに出している物件じゃないですか、これ。カルフォルニアで物件購入を検討している方は、こういった物件の一式書類で、勉強を進められると、いいかもですね。インスペクションレポート等、各種書類は、こちらトップページ左のProperty Reportsから、どうぞ。

こんな一式書類をすべて理解して、投資に着手するなんていうことがいかに無謀か、わかろうというものです（笑）。

しかし、さらに脱線しますが、イマドキ、きちんとした価格で、高級な物件を売るのは、大変ですね。オーナーは引っ越している場合でも、内見のため、イメージディスプレー用の家具なんかも、売れるまで、全部、おいて置くということですから、、、

ちなみに、実際に、当該物件に住んでいる、または、住んでいたオーナーや、個人名義で物件を持っている方の場合は、セキュリティ問題が、結構ありそうなので、こういう「ネット上の全面開示」は、難しそうです。上の例でも、書類にサインをしている売主側の人間は、一個人ではなく、売主となっている”信託（trust）”の管理者のようです。あるいは、弁護士かもしれません。とはいえ、私なら、有名人でもないのに、仕事上であっても、ネット上に、自分の実際の署名が流出しているのは、いやですが、、、

皆さんも、不動産を売るときは、どういうネット露出をするのかなど、エージェントと確認しあうといいかもです。

さて、引き続き、ネタ探しにネットサーチをしたところ、CDCの火災報知器問題についてのレポートも出てきました。

火災報知器設置義務化が始まったばかりの日本にとっては参考になる統計がたくさんあります。

いわく、火災報知器は、1990年代以降、最低一個が、全米家庭の90%以上に設置されているという徹底振りにもかかわらず、最近でも、機能しているものが、付いている家庭は、75%程度であるということ。関連レポートは、こちら。

それでは、ここで、問題です。この問題に解答が出来ない方は、「自宅で、まじめに、火災報知器を設置していない方」だと思います。

どうして、設置した報知器を、機能させない状態で、放置しておくのか？？

答えは、もちろん、いくつかあり、そのひとつは、「電池型の場合、電池を換えるのが面倒だから」でもありますが、それのみならず、問題は、さらに複雑。

あれは、料理を頻繁にする家には、超うざいアイテムなんですね。

私も、アメリカに住みだして、最初に気が付いたのが、「まじめに料理をする／たまに焦がしたりする」フツーの主婦や料理をする人がいるアジア人の家では、あれは、天敵だということ。

日本の我が家でも、姉のうちでも、すでに、取り付け後、何回か、鳴らしてますぜ。

アメリカ人の場合、ちょっと、ステレオタイプ的かもしれませんが、アングロ系の方々って、オーブンとか、電子レンジで料理を済ませることが多くて、警報機をそんなに鳴らさなくて済みそうなんですよね。

それに対し、日本人が、料理をしようと思ったら、朝も、夜も、なべは、三つくらい、平行して使いますね。グリルで魚を焼こうとか、怪しい行動を、たくさんとるし、、、

これは、地中海系の方や、他のアジア人なども、同様だと思います。

私たちが、物件を購入するときはもちろん、賃貸するときも、smoke detector が機能していることは、当然必要なわけですが、テナントさんが、電池を取り替えてくれているか、または、コードを抜いたり、スイッチをオフにしているかどうかまでは、確認は、難しいです。

法的には、引渡し時の作動確認了承があれば《ウオークスルーで行う》、家主は、義務を果たしたということになるわけですね。しかし、管理会社の単純な手落ちはもちろん、更新時に、再度、ウオークスルー確認を行ったかどうか、など、考え出せば、微妙な議論は、生じる可能性があるのでしょうね。

このように、不動産投資は、深く考えれば、考えるほど、恐ろしくなりますね。しかも、リスクを考えたからといって、自分だけで問題を解決できることばかりではありません。世の中によくリスクマネージメントという言葉がありますが、実は、100%、マネージメントできるようなリスク、事前に起こる可能性を予測できるようなリスクは、別段、本当は、リスクのうちには入らないでしょう。

ちなみに、対米投資についてのリスクに関する私へのお問い合わせをされてくる方には、逆に、「家を出て帰るまでに、車に引かれる可能性を考えて、遺言を作られていますか？」と聞いたりします。そうすると、ほぼ、100%、されていません。私自身は、生命保険もかけてあるし、ようやく、去年、遺言書も書いて、執行人、予備の執行人まで決めましたが、まだ、各種目録を作って、弁護士に預けるということをしておらず、それは、今年の課題。こんなものですよね。

つまり、結局は、人間というのは、起こる確率が低いことは、大体は、無視して行動してかかってしまっていることが多いのです。しばらく前、円ローンへのリファイナンスのお手伝いをしたあるお客様なんか、抵当権の書き換え時に、対象物件の火災保険が切れていたことがわかり、さすがの私も、唖然としたことがありました。このレベルになると、不動産投資家としては、やっぱり、まずいカナと、、、

自分でも、こんなことばかり、書いているこのブログ、どうかな、と思いますが、単に思ったことを書いているだけのこんなブログに、今日もお付き合いいただき、ありがとうございました。ついでに、クリックも、よろしくです、、、ｍ＿ｍ