アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

日本人が対米投資を開始する際に一番面倒なのが、小切手を振り出すことになれることかもしれません。

固定資産税の支払い時期になると、皆様から、いろいろなお問い合わせがありますが、そのうちの一つが、これ。

複数物件に投資をされている方は、「小切手の書き方」自体とともに、時に、「小切手は、一枚でいいですか？」と相談をされてきます。

ルールが決まっている訳ではないと思いますが、はじめてのオーナーさまに見えにくいのが、向こうの事情。

アメリカでは、通常、各種支払いは、小切手が依然中心で、他のオプションとして、通常、

■電話で、クレジットカード決済できる
■電話で、小切手引き落とし決済できる
■窓口で直接払う
■オンラインでクレジットカード決済できる

といったいくつかのオプションが当然ありますが、窓口以外は、いずれも、「手数料を上乗せ」することが多く、結局一番割安なのが、小切手の支払いです。

その場合、小切手は、やはり、一物件一枚が基本です。

理由は、「まとめてしまうと、向こうが、按配するのが大変で、事務手続きミスが出やすいから。」

小切手に、オーナー名や自宅住所の記載があるからといって、役所は、「このオーナーは、この物件の支払いをしているのだな」などと、調べてくれたりはしません。そのため、小切手には、かならず、「どの物件の税金か」をはっきりさせる記述をメモ欄にする必要があります。

通常は物件の住所で十分ですが、まれに、それだけでは、混乱する場合も考えられます。

例１：Apple StreetとApple Boulevard。123 Appleと書いただけでは、どちらのアップル通りかわからなくなる可能性があるかも？

例２：456 Lakeside。まれに、EastとWest、NorthとSouthで同じ番地があることがあります。456 E. Lakesideと456 W. Lakeside、456 N. Lakesideと456 S. Lakeside、、、

そのため、通常は、物件のaddressに加えて、Parcel ID（区画番号）も合わせて記載するのが良いかとおもいます。

慌てていると、まれにやってしまう間違いとして、「どの物件のための支払いかを書かないで小切手を出してしまう」があげられるわけです。こうなると、役所は、「これは、どの物件への支払いかがわからないから」ということで、通常、小切手を返送してきます。そして、固定資産税は未払いのまま、期限をすぎて、利息（アメリカの役所は高額）がつき始めてしまう、、、

結構ため息が出ちゃうとほほミステイクです。わたしですか？当然、経験、ありです（爆笑）。

もうひとつ、とほほが続くのが、「利息がつき始めた固定資産税の支払い方法」。こうなると、小切手を郵送して支払うのがとても難しくなります。

理由は、「いつ、利息が追加されるのか」「小切手が着金するのはいつか」といった日にちがこちらには、解りにくい、コントロールしにくいから。

せっかく支払いができても、「数ドル未払い金が続き、定期的に金額が変更する為に、何度支払いをしても、最期の数セントがどうしても、払えない」というどつぼ状態に陥りかねません。

役所は、通常は、「大目の支払い」は嫌がるので（少なめの支払いはよくあるので、対応してくれる）、７ドル９９セントの残高に対し、「郵送期間中に、９ドルくらいになるかもしれないか
ら」と、アバウトに多めの１０ドルの小切手を送っても、キャッシングして、残りはこちらの残高にしてくれるといった対応は、期待できない場合が多いと思います。（役所によるかもしれませんが）

なので、一度、利息がつき始めたら、電話やオンラインで、「その日の支払額を確定し、その日の内に支払いをする」オプションで、対抗するしかありません。役所によりますが、こうした支払いオプションを行使すると、「手数料が、支払額の５％だ」とか、「一回１２ドルだ」とか、結構な負担感が生じます。

ですので、支払いは、期限の最低３週間前に郵送で小切手払い、一物件一枚毎に、が基本。日本からの郵送の場合、早ければ、１週間ですが、ミシガンの様に、１０日かかる場合もあるので、やはり、到着までに、結局は、２週間位、余裕を見る必要があります。

以上のように、万全な体制で、支払い手配をしても、役所の事情で、小切手が現金化されたり、役所のオンライン情報上、支払いが反映するのに、さらに、到着後、数週間以上、かかる場合があり得ます。はじめての方は、ワンサイクル経験されるまで、ちょっとヒヤヒヤされるかも、、、

私自身は、オンラインのBill Payという、銀行がオンラインで発行してくれる小切手を重宝しています。残高が多くないと、発行が有料で、毎月、６ドルとか８ドルとかかかる場合がありますが、まずは、通常、５営業日到着を保証してくれて、小切手の現金化trackingをしてくれる他、使ったことはありませんが、遅延保険もあり、「支払い期限の５営業日以前に支払い手配をしたのに、到着が確認出来ない」といった場合、ペナルティも含めて、保険の対象になっているようです。

これを使うと、銀行の管理画面上、一連の流れが、リアルに確認できるので、手書きの小切手の現金化記録が、報告されるのを待っているよりも、多少、気が楽なのです。しかし、手書きの小切手も、振り出し銀行に回ってくれば、オンラインで確認できる訳で、その意味では、Bill Payと自分で小切手を手書きで振り出すことの違いは、”配達保険”がつくこと以外には、わずかな違いなので、私のようにずぼらでない方は、毎月のコストのほうがばからしいと感じられるかもしれません。

ちなみに、ローンを組まれている方は、銀行が、外国人の場合、ローン返済とあわせて、固定資産税の支払い見込み税額を、毎月ならして徴収する支払い方法を要求している場合が多いので、長年物件を持っていても、税金、保険なんか、払ったことないよ、ということも、あるかとおもいます。