アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

しばらく前に、アメリカにビザがある方向けには、下のような投資機会があることを、ご案内しました。

4,000ドルでラスベガスの物件が購入できる

サブプライム住宅問題などもあり、ローン事情は、混乱していたため、アメリカビザ所有者向け、と、限定しましたが、ある程度調査の見通しがつき、日本在住者様向けに、ローンが組める展望がはっきりしましたので、ご案内します。

HOW？

参加費用は、4,000ドルです。これで、投資物件を、ベガスに一軒買えます。ローンは、7割融資のローンがつきます。

WHY？

機関投資家が参加し、数百万ドル単位の軍資金を、貸し付けてくれます。このお金を短期に高金利で借りて、集団となって、銀行と交渉し、物件を何十軒も引き受ける約束で、一軒一軒は、半額で買います。その短期融資を返済するために、30年ローンを取得し直します。ビザがなくても、1軒のみなら、可能であることが大体確認できました。

MERIT？

ベガスの物件価格は、現在、30万前後。本来、25%【円ローン】、あるいは、30%【通常のアメリカのローンを日本在住者がつける場合】の頭金を用意し、ようやく、一軒が買えるところ。サブプライム住宅問題があるから、銀行が不良債権の格安売却に応じるのです。2009年以降、状況が上向いてきたら、この条件はありえません。市場が戻ったら、各種支払い後に、数百万の売却益を手にすることが出来ます。

RISKS？

円ローンは、購入から最低1年間、つけられませんのでアメリカの融資を組む必要があります。満室でも、毎月数百ドルのマイナスになるほか、空室や修理などが出れば、さらにロスになります。3年半で、市場が上向くか、5年かかるかは、分かりません。市場回復に7年以上かかれば、多分、売却できても、ロスになります。

HOMES？

購入する家は、優良エリアの郵便番号【zip codeという】のみを指定しますが、それ以外は、個別交渉できません。物件価格も、最大40万前半ですが、32万の物件を買えるか、42万の物件を買えるか、３BRか４BRかは、指定できません。査定や検査結果、家賃などを調べた上で、拒否権は行使できます。場合により、カーペットを替える程度の修理費が生じる可能性はあります【不良債権だから】。

WHO？

どんな方に薦めるかといえば、本業が安定しており、最初の50万にプラスして、毎年、50-80万程度は、数年にわたりロスしても苦しくない方【空室時には、この上に、各種支払いは、ひと月20万を超えるでしょう】。この戦略は、多分、市場が7年たっても現状のまま、であれば、ロスが出始めます。【その間に円ローンへの借換えが成功するとすれば、10年待って、1,000万単位の資産を作れる可能性が出来るので、相当おいしいです】

RISK ASSESSMENT？

ハイリスクハイリターン。高いファイナンシャルリテラシーを要求する商品だといってよいと思います。最初は、50万しか必要ないわけですが、本当に50万しかない人には薦められません。

WHEN？

初発グループ【一回に、数十人ずつ物件購入を行う】は2007年内に開始し、2008年いっぱいか、不良債権処理が終わるまで、2ヶ月ごとに、行う予定です。

MANAGEMENT、REALTOR？

銀行との交渉をするためにレアルター【不動産屋さん】を立てますので、私が、ご紹介します。また、融資も現地担当者をご紹介します。購入後、管理会社もご紹介します。但し、市場の回復を責任を持って予測できないのと同様に、管理会社のパフォーマンスにも、私が法的な責任をもてるわけではありません。