アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2014年もすでに3月11日となりました。

東日本大震災から3年目。いまだ、27万近い方々が避難中という状態ひとつとっても、言葉に詰まる状況が続きます。私も、震災で友人を失い、彼女が長年支援していた児童団体に、昨日、ささやかながら、東日本大震災復興支援専用窓口での寄付を、再度、させていただきました。

さらに、この原稿を書いている間にも、マレーシア航空の行方不明問題の続報が気になっています。クアラルンプール→北京は、我が家だって、休暇でとってもおかしくない航路です。。。

さて、この3月というのは、自営業＝不動産投資家にとっては、確定申告のシーズンです。日本国内の確定申告の最終段階に入っている方もおいでかもしれません。

米国で不動産投資をした場合、日本在住者は、日本と米国両方で、申告をする必要があります（米国法人名義で行う場合は、別）。この目的のために、米国で、納税者番号も取得します。外国人が納税するためだけに取得する政府ＩＤ番号は、米国では、ＩＮＴＥＲＮＡＴＩＯＮＡＬ　ＴＡＸＰＡＹＥＲ’Ｓ　ＩＤＥＮＴＩＦＩＣＡＴＩＯＮ　ＮＵＭＢＥＲと呼ばれています。

参考：　ＩＴＩＮ（の取得方法）については、2013年に、こちらから説明の記事を書きました。

さらに、米国の課税当局は、二層になっています。

つまり、連邦と、投資先の物件のある州、両方に、申告する必要があるのです。この理由で、米国では、いろいろな州で、不動産投資をすると、この確定申告も面倒といえば少し面倒になるので、気をつけましょう。

本丸は、連邦当局。ＩＮＴＥＲＮＡＬ　ＲＥＶＥＮＵＥ　ＳＥＲＶＩＣＥ、連邦課税当局は、日本では、内国歳入庁と翻訳するそうです。

一般には、申告を米国の税理士さんに依頼することになるかと思いますが、細かい質問については、リサーチが嫌いでない方にとっては、ＩＲＳのサイト自体、割合、情報豊富となっています。

この前、投資家様からお問い合わせがあったのが、「いつまでに、申告するのですか？」という問題。

私自身、毎回、最新情報を知っているわけではなく、ましてや、米国ＣＰＡの資格があるわけではないので、私にお問い合わせをされても、原則、「ＣＰＡの先生にお願いします」と、申し上げるしかありません。ただ、この問い合わせを例に、ＩＲＳのウエブサイトをナビゲートして見ましょう。

まず、ＩＲＳのウエブサイトは、こちら。

ＩＲＳ．ＧＯＶ

です。最初のページでは、右上ＬＡＮＧＵＡＧＥＳバーで、言語が選択できます。現在、スペイン語、中国語、韓国語、ベトナム語、ロシア語が選択できます。残念ながら日本語は、ありません。

その下にＳＥＡＲＣＨボックスがあります。ここに、international taxpayer　と、最初に入力してみてください。サーチで、

サーチの最初のリンクをクリックすると、特に海外在住者向けのページがあります。

情報は詳細なのですが、どうしても、お役所なので、「わかりにくい」感が否めません。

このページで、いくつかのリンクが羅列されています。

ＩＲＳのインターナショナルタックスペイヤー向けページ入り口

さらに、一覧でいくつかの書類が出ています。ここで、米国以外の国に在住する非米国人・非グリーンカード保持者に覚えていただきたいのが、この言葉。

ALIEN　エイリアン！

エイリアンといっても、「地球以外の星に生存する知性を持った生物」のことではなく、もともと、エイリアンというのは、「なじみがない（物や人）」といった意味がある言葉であるため（形容詞も名詞もあり）、お役所言葉では、エイリアンは、「外国人」を意味します。

もう少し、やわらかい言い方はないのかなという気もしなくはないですが、なにせ相手はお役所。エイリアンという言葉が出たら、対米不動産投資をしている日本人は、「自分のことか！」と自動変換しましょう。

より正式には、二つのカテゴリーがあります。

RESIDENT ALIEN（米国居住外国人）
NON RESIDENT ALIEN (非居住外国人)

非居住外国人の略称は、NRA。ナショナルライフルアソシエーション（全米銃協会、NATIONAL RIFLE ASSOCIATION）とは違いますのでお気をつけください。

他の利用方法としては、ローンを借りる場合、NRA　LOANという言い方をよくします。非居住外国人向けローンというカテゴリーですね。これも、連邦のお役所言葉をそのまま流用しているので、NRAという言い方をするのです。

さて、少し、脱線しましたが、そういうことで、非居住外国人としての納税義務のガイドラインに戻りますと、なぜか、ドンぴしゃりと該当する箇所はないながら、これらのリンクのうち、

U.S. Citizens and Resident Aliens Abroad

という不思議なタブがあります。

RESIDENT　ALIENは、居住外国人。US　CITIZENS　ABROADは、海外居住の米国人で、意味がわかりますが、RESIDENT ALIENS　ABROADは、『外国人がABROAD＝海外に住んでいたら、NON　RESIDENT　ALIENでしょう』と、突っ込みたくなるところ。なにか、特別に、この言い回しに意味があるのだとしたら、お役所にしかわからない英語に違いない、、、

いずれにせよ、ここをクリックして、ようやく、外国居住者向けの Where and When to File and Pay　というリンクにつながります。

ここの下方をスクロールすると、となります。

When to File

If you file on the calendar year basis, the due date for filing your return is generally April 15 of the following year. If the due date falls on a weekend, the due date for your return will be the following regular workday.

If you file on a fiscal year basis (a year ending on the last day of any month except December), the due date is 3 months and 15 days after the close of your fiscal year.

If you are a U.S. citizen or resident alien residing overseas, or are in the military on duty outside the U.S., on the regular due date of your return, you are allowed an automatic 2-month extension to file your return and pay any amount due without requesting an extension. For a calendar year return, the automatic 2-month extension is to June 15.

If you are unable to file your return by the automatic 2-month extension date, you can request an additional extension to October 15 by filing Form 4868 before the automatic 2-month extension date. However, any tax due payments made after June 15 will be subject to both interest charges and failure to pay penalties.

In general, the tax shown on your return should be paid by the due date of the return, without regard to any extension of time for filing the return.

と、説明が出てきます。

長たらしくて、説明そのものが、わけがわからないですね。。。下に大意を掴み取ってみました。

■■概略■■

いつ申告するか

If you file on the calendar year basis, the due date for filing your return is generally April 15 of the following year. If the due date falls on a weekend, the due date for your return will be the following regular workday.

カレンダーを基準に申告する場合（1月から12月までを基準にするという意味）、原則、期限は、翌年4月15日です。15日が週末の場合は、翌営業日となります。

If you file on a fiscal year basis (a year ending on the last day of any month except December), the due date is 3 months and 15 days after the close of your fiscal year.

12月を最後のつきとする以外の決算サイクルを採用している場合は、決算月末から3ヶ月と15日たった日が、該当します。

If you are a U.S. citizen or resident alien residing overseas, or are in the military on duty outside the U.S., on the regular due date of your return, you are allowed an automatic 2-month extension to file your return and pay any amount due without requesting an extension. For a calendar year return, the automatic 2-month extension is to June 15.

海外居住中の米国市民か居住外国人の場合、または、海外で軍役に服している場合、さらに2ヶ月の延長が自動で認められ、この権利を行使するためには、延長申請は不要です。カレンダーどおりの申告をする場合は、6月15日が期限ということになります。

If you are unable to file your return by the automatic 2-month extension date, you can request an additional extension to October 15 by filing Form 4868 before the automatic 2-month extension date. However, any tax due payments made after June 15 will be subject to both interest charges and failure to pay penalties.

さらに延長が必要な場合は、フォーム４８６８を提出すれば、10月15日まで、延長できます。ただし、6月15日以降に発生する納税額に対しては、金利と納税義務違反の罰金が課せられます。

In general, the tax shown on your return should be paid by the due date of the return, without regard to any extension of time for filing the return.

原則として、税金は、延長したか否かにかかわらず、確定申告日までに納税することが望ましい。《納税がありそうな人は、延長するにせよ、4月15日までに、アバウトな予定額を多めに納税してしまい、後で調整するべきだということを婉曲に言っている節。多くの小口大家さんは、小規模物件を、１、２軒持っているだけでは、普通は、申告義務はありますが、納税は発生しないです》

■■■

ああ、お役所、、、

リサーチが好きな方のための一助となるかと、IRSサイトの使い方の説明を試みたのですが、私自身、このサイトが、情報豊富なことはそうにせよ、なんとも、わかりにくいことを、再度思い起こす結果となってしまいました。

投資にあたって、案外、当初、想定に入れていないのが、MY　TIME＝手間。不動産の場合、魅力はたくさんある反面、株式より手間なのが、この「自営業者としての申告」の手間。納税額がなくても、税理士さんに依頼するフィーもあります。

その意味で、「物件を購入する場合」は、米国で申告が必要ですが、最近私が積極的に行っている「現金を、融資して金利を取る」投資スタイルの場合、申告が不要だというのは、ひとつの魅力です。もちろん、トレードオフとして、物件を購入しないと、減価償却が取れない、ということはあるのですが、ただ、減価償却だけを目的に不動産を購入するのは、ピンポイント過ぎる気もしています。

いずれにせよ、IRSのサイトについては、「これじゃ、わかりにくくてやってけないよ」というかたは、相談は、税理士さんに、いたしましょう、、、私も、結局、いつも、自己リサーチは、途中であきらめ、質問や相談は、CPAさんにしています、、、

ご注意　この記事は、2014年3月11日時点でのリサーチなため、IRSの申告期限については、随時、ご自身で、更新情報をご確認ください。