アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

最近、よく、「自分は、主婦です。テネシーの○×市か△○市のどちらか辺りで投資を開始したいのですが、どうやればよいですか？」、「今度、ジョージアに引っ越しますので、こっちの商業物件を日本人向けに販売するのを手伝ってください」といったご連絡をいただきます。

すみませんが、どれも、お手伝いしてません、、、(;＞_＜;)

現在、具体的にやっているのは、円ローン融資取得や、ベガスやデトロイトの物件紹介だけなので、ご了承ください。投資コーチングも、負担が大きく、現在、去年と同じ形での再開は考えにくいので、投資の勉強についてのお問い合わせがある方は、私のDVD【2008年9月25日発売予定】を参考にするところからはじめてください。提携のお話は、いずれも、まず断っています。

ちなみに、エリアごとの、ここ数年の変動や価格を見るには、Zillowの2008年4-6月期の集計プレスリリースがよいかもしれません。

下のような感じです。

ホノルル／ハワイ【一軒家やコンドミニアムなど平均化した価格推移】

細かく見ると、

一戸建て 64万ドル
コンドミニアム 30万ドル

くらいからですね。ハワイは、80年代の日本がバブルだったときはバブルで、その後、崩れながら、2000-2年あたりで底を打ち、サブプライム住宅ローン問題自体は、ほぼ無縁でありながら、それに関連する金融緊縮の影響を受け、現在、買う方からは、「それほどには、崩れないんだなあ」と感じるものの、売るほうからは、「思う値段では、絶対売れない」状況で、株式実況中継風にいうと、「もみ合」ってます。

日本人人気エリアを他に見ていくと、

【サンフランシスコ】

一軒家　62万強
コンドミニアム　42万強

【ニューヨーク／ニュージャージー／ロングアイランド】

一軒家　41万ドル強
コンドミニアム　56万ドル

【シアトル／タコマ／ベルビュー】

一軒家　37万ドル
コンドミニアム　26万ドル強

【サンディエゴ】

一戸建て　44万ドル
コンドミニアム　30万ドル

といった感じでしょうか。

私の投資先で見ると、

【ラスベガス】

一軒家　22万ドル
コンドミニアム　14万ドル

ベガスは、2002年くらいまでは、全国区ではなく、初めてのバブルを経験したばかり。人口増等の都市ファンダメンタルは、引き続き、好調なので、これも、株式市場風に表現すると、「最終調整局面」に入り、引き続き、値ごろ感を誘発しているといえるでしょうか。【他方、現地の人で、底値を打ったといっている人もいますが、必ずしもそう断言もしにくいと思います。ひとつ、思うことは、2009年に向けての下げ幅は、今年の下げ幅（27%）に比べ、縮小するのではないかとは思います。】

CA、NV、FL、ORは、2008年9月11日以降、円ローンの融資比率が、50%と落ち込んでしまった上に、最低物件購入価格が、40万ドルとなってしまったので、融資を使ったうえでのこれらのエリアへのエントリーは、純粋な投資案件を求めておいでのサラリーマン投資家さまには、私自身は、もう薦めません。資金が潤沢な資産家の方々には、引き続き、意味があると思います。

市場回復の可能性は高いと思いますが、問題はその時期。私は、去年から、意味のある利益が実現するとしたら、5-7年かかるのでは、と、いってきました。

そういう意味では、アメリカの金利が割高な融資を使ってのこれらのエリアへの投資は、計算や頭金投入額をよほど、綿密にしないと、「価格回復前の消耗戦」になってしまいます。これも、別荘が欲しい方や、実際にご自分が居住される実住の場合、アメリカ在住で、本業に対する課税も高く、アメリカ外への投資が非現実的といった方は別ですが、、、

現金が潤沢にある方は、2009年に向けて、引き続き、よい案件が出てくるのを、狙っていただけます。

私のサイトに一番よくアクセスしてくださる、一般サラリーマン様が、融資を使ったカルフォルニアやネバダへの好エントリーを検討される次の時期は、ずばり、景気好転により、円ローンの融資基準が大幅緩和された段階、です。2007年までは、頭金は、25%でしたから、、、今後、同ランクに戻ることを期待する形ですね。購入価格自体は、今より、高くなっているでしょう。

可能性としては、この、次のエントリーポイントは、この2-3年の間には、訪れません。しかも、一回景気が回復する時の加速は、すさまじいものがあります。「値上がりが本格化することを確認してから買おうかな」では、9割方、乗り遅れ、高値掴みになりますので、今後のエントリーには、これまで以上のピンポイント的タイミングを見計らう必要があります。

このような状況がありますので、滑り込みで、円ローンの9月10日までの基準【頭金30%、最低融資額15万ドル】で、仮融資決定を取得できた方は、「一応やってみるか」と思われた方も含め、猶予期間内のご活用を、相当真剣に検討されるべきだと思います。

現金買いをお勧めしてきたデトロイトの平均価格は、

一戸建て　12万ドル
コンドミニアム　14万ドル
去年度値下がり率　13%

といった感じで、私たちは、こうした一般市場の動向とはまったく別のレベルで、投資をしていますので、今後、経済が回復するまでは、同水準での「買い」でお勧めしていきます。【他の地元の環境変化などの問題は別途影響があるかもしれません】

デトロイトは地味ですが、私たちが現在、2万ドル台で購入している競売修理物は、2005年あたりには、5万から7万ドルで売買されていた履歴が実際ありますから、今後、米国経済が回復し、融資が付きやすくなったときに、このレベルの物件を求められている実住希望者にエグジットする道がないとも限りません。

毎回言っていますが、ハワイ、カルフォルニアのように、物件価格が高く、意味のある値上がりを狙えるエリアでは、それに準じて、ロスのぶれも大きいので、アバウトな例ですが、上の表を見ても、経済不活発のデトロイトで、標準的な投資をしても、15万ドルで買った家が、12万ドルになったといった程度の話。同時期、ホノルルの高額コンドミニアムに投資をされてしまった方の苦しさは、実は、エリア的なイメージの違いと異なり、デトロイト投資の比ではありません。