アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。

昨日、93万ドル強の「ご投資への一括償還」が無事執り行えました。

対象となった案件の物件住所（略してあります）は、こちら。

7931 D
9914 B
8157 C
7954 K
9714 K
9006 M
10344 P
9052 D
9036 R

投資家様、ありがとうございました。

これらは、いずれも、シカゴ市内での投資案件。小粒で、郊外物件ではなく、いわゆる、INNER　CITYものです。

条件は、「年率12％、日割り計算で投資資金源を融資。担保は物件第一抵当権」ということで、私以外、合計7人の投資家様が、参加してくださいました。

私もこういう案件に資金投資する一投資家なんですが、コーディネーターとしての私の役は、基本、「調整役」。

例えば、最近は、余りありませんが、「急に物件が出てきて、投資希望者さまとのマッチングが間に合わないとき」には、私が、スタンバイしていて、寝かせておいた資金を投資します。そのため、たいした資金があるわけでもないのですが、小口一件分位の資金は、結構な確率で、普通預金口座においておくことが多いです。

よく、投資話を営業勧誘されると、「そんなにいいなら、どうしてお前がやらないんだ？」と突っ込む場面がありますが、私の場合は、私自身も、同じ条件で、投資家さま同様参加しています。

そして、基本、お客様へのご案内を優先して、私が、自己資金で、良い案件を抑えてしまわないようにしています。

もうひとつの例として、「投資家様の希望予算と、投資案件の融資希望額が差額がある場合」、私が、二番抵当権者として、自己資金を追加投資することもやっています。二番抵当権は、一番抵当権が満足されるまで、回収に入れないため、物件に価値が十分あれば、一番抵当権者様にとっては、別段、危険やリスクはありません。

例えば、今、お手伝いしている案件では、18万8,000ドルの融資希望があり、お待ちいただいていた顧客様が、12万ドルをご希望されていたので、私が、差額6万8,000ドルを、二番手で融資しています。

物件価値は、27万ドルの鑑定額が出ていたので、担保は十分だったので、このようにしました。

実際問題として、物件にいくつも抵当権をつけると、取立てに弁護士代が、よりかかる構造なため、そこそこの余力は必要です。

なので、上の例は、まったく不安がありませんでしたが、他方、10万ドルの物件に、7万ドルの融資をするという案件で、予算が5万ドルしかないので、2万ドルは二番抵当権で誰か別の人にお願いしたい、というようなお話ですと、これは不安。

というのは、本当に回収に乗り出さないといけなくなる場合、結局、二つの抵当権の整理で、弁護士代が二倍かかったりするからです。

100万ドルの案件に、70万ドル貸しても、10万ドルの物件に、7万ドルを貸しても、取立てにかかる弁護士費用は、変わりません。なので、この10万ドルの物件の例の場合は、余力が、3割あると見るより、3万ドルしかないな、焦げ付いた場合、弁護士費用は、1件の抵当権なら、5,000ドルが目安だけれど、抵当権を2件付けてしまうと、その倍かかってしまうことになり、抵当権ひとつなら、よいが、抵当権をふたつ付ける余力はないな、といった考えをするべきなのです。

このように、案件のリスク・アセスメントをするのも、私の仕事で、なので、融資を希望する現場から、10万ドルの鑑定額しか出ない物件に、8万ドル貸してくれといわれれば、7万ドルまでしか貸さない、といった回答をしたりもします。

いずれにせよ、この夏の課題は、資金運用先の再検討。来週渡米します。現地のパートナーたちとは、日々、必要に応じてやり取りしているので、「ひさしぶり感」はないのですが、自分で出来ることの範囲は増えるので、やはり、別の意味で、大いに充実します。