アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

不動産投資プロパーの「用語」ではありませんが、notary【公証】 は、遠距離投資のひとつの要です。

公証自体については、何度か、書いてきました。

東京のアメリカ大使館で、決済書類を公証する場合の手続き

公証は、「手続き自体が適正であること」が勝負ですので、それに関連し、つまらないロジスティックスが結構要配慮です。

例えば、こちらとか、、、

パスポートの署名が日本語の場合
パスポートの署名と、最近署名が変わっている場合
公証書類に間違いがあった場合

今日のお話は、そもそも、日本の公証人役場を使って公証する場合のお話。

結論から言うと、アメリカ大使館や総領事館が遠方の地方の方の場合は、日本の公証人役場の公証人に、書類の公証をお願いすることが出来ます。私も、当社でご紹介した物件をお買いになられたお客様のために、公証人の手配をしたことが何回かあります。

日本の公証人役場の所在地一覧については、こちらから。

どうして、互換性可能かと言うと、それは、日本も、アメリカも、ハーグ条約という国際条約を批准していて、その条約のアポスティーユセクションというのが、この件については、そう定めていると言うことです。

アメリカも批准国。

そもそも、どうして、決済書類に公証が必要かというと、決済書類一式のうち、特に、名義を書換するための書類【通常deedと呼ぶ】は、直接、役所の登記係に提出するところ、この登記係が、名義書換にあたり、公証の手順を踏んでいることを、要求するからですね。

アメリカの政府は、批准国として、同じ批准国である日本の公証人の公証した書類を、公式のものとして認めます。

私自身、自分の決済書類を、アメリカ大使館の休日に、日本の公証人役場で済ませた経験も、あります。

ただ、気をつけなければいけないことが、時々あります。

最近、円ローンのほうをお手伝いしたあるお客様は、カルフォルニアで、投資物件を買われる事に決めましたが、あちらも、また、お客様も、事情不案内なため、あらゆる面で四苦八苦されたようです。

そのひとつが、公証についてのロジスティックス。

このお客様は、ご職業柄、簡単に、「席をはずしてアメリカ大使館にいって帰ってくる」という”自主行動”が難しいのですが、決済のスケジュールが大変厳しくて、書類が届いたら、その朝にも、公証して送り返さないと、決済期日に間に合わないかも、と言う世界だったようです。

その時期、いつ書類が来るか、毎日ひやひやされていたので、「ご勤務先の駅前に公証人役場がありますから、こちらのほうで済ませられれば、何とかなるのではありませんか？」とご提案したところ、

タイトルカンパニーの担当者に、日本の公証人を使うことを、拒否されました

という涙のご発言。

私は、条約のことや、郡の登記係は、条約締結国の公証人の公証を受け入れることをご説明したのですが、結局、どういうことかというと、

決済をつかさどり、郡の登記係に登記申請手配をするエスクローの担当者が、細かいことはわからず、また、外国人のお客様のために、余分な労力を遣わさせられるのが、面倒なので、嫌がっている

だけなんです、、、日本の公証人役場に問い合わせても、「こっちはやってあげられるけれど、向こうで、それを受け入れてくれるか、確認したほうがいい」とアドバイスされることがあるのは、このせい。

別のところで書きましたが、タイトルカンパニーの決済采配担当者って、それほどは、お金になる仕事ではありません。同じ不動産業界に従事する人の中でも、大きな売り上げを確保したいタイプの人よりは、5時に家に帰りたいタイプの人【オフィシャルには男女平等が進んでいるはずのアメリカですが、ぶっちゃけ、通常9割以上の確率で、女性です】が、やる仕事です。

ですので、そういう方に、気持ちよく協力してもらうためには、人間関係やら、絡め手やら、いろいろ、技が必要となります。

正直言って、このお客様のレアルターさんが、日ごろ付き合いがあるタイトルカンパニーの担当者のところで決済を出来るように、契約を持っていってくれたり、あるいは、売主が指定したタイトルカンパニーの担当者を使う場合でも、各種情報などをそろえた上で、アピールに行ってくれたりといった気働きをしてくれられるようであったならば、この問題も、解決できたと思います。

ただ、レアルターさんだって、普通は、現地、あるいは、州外アメリカ在住者の相手しか、したことがありません。海外の、遠距離投資家のこんな細かいニーズなんかには、正直、慣れておらず、なかなか、「じゃあ、お客様の便宜のために、こういたしましょう」と、臨機応変に、提案したり、対応しきれないものなのです。【私たち海外の遠距離投資家にとってよいレアルターさんとは、については、こちらに記事を書いたことがあります。この例で、お分かりのように、現地の実需（購入者が実際に居住するためのprimary residence）案件が得意なだけの方では、十分ではありません】

私が、アメリカは、対米投資が遠距離で可能だということを、いつも言っているので、このお客様が、それを、真に受けられたのは、私もいけないのですが、「可能だ」というのと、「どこでも、スムーズに、できる」というのは、また、別。私のチームが、案件手配できるエリアであるベガスやデトロイトなら、問題ないのですが、、、

そもそも、ハーグ条約のことなんか、私の経験から言って、普通、決済の担当者や、不動産関係の弁護士であってすら、絶対、知りません。

私だって、遠距離投資家生活が長くなる中で、ようよう得た知識です。こちらが、持ち出してあげて、やり方を教えてあげないと、、、このケースでは、私から、【こういうことですので、そう説明をしてみてください】、と、アドバイスをしてあげても、だめでした。

というのも、この方は、現地では、「一見さん」「一回きり」と見透かされて、

"Who are you?"
【あんた誰？＝一回きりの取引のために、そんな手間をかけるほどこっちは暇じゃないよ】

と、軽くあしらわれてしまっているわけです。嗚呼、私も、『いつか来た道』。このお客様は、このように、いろいろ大変でしたが、無事、決済が完了し、ほっとしています。

気を取り直して、本題に戻りますと、長々と説明した挙句、何ですが、結局は、海外投資は、ハーグ条約だの大使館公証だの何だのいっていないで、普通は、皆さん、1週間つぶして、決済地に赴かれます。一般には、それが、一番、スムーズです。

慣れないことをすると、何につけ、地獄を見ます、というお話になってしまいました、、、