アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

中山様

初めまして、アメリカ不動産投資に興味がありこちらに辿り着きました。

アメリカ不動産投資については自分なりに勉強しているのですが、まだ何も行動を起こしていない初心者です。

基本的な質問がありますのでよろしくお願い致します。

１、日本在住の日本人がアメリカ不動産投資から家賃収入や売却益が出た場合は、現地の銀行口座に貯めておいてある程度したら銀行送金するのでしょうか？
その場合、手数料はかなりかかりますか？

２、もし上記銀行口座でキャッシュカードを作って日本で使えれば、送金する必要はないのかと思いますが可能でしょうか？

初心者で変な質問かもしれませんが、よろしくお願い致します

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こんにちは。

ブログをご覧くださり、ありがとうございます。

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１、について　家賃の受け取りはどういう方式が一般的か？
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やり方はいろいろです。合意の上、または現地の管理会社の「うちはこういうやり方でお願いしています」という決まり、さらには、交渉次第なので、こうでなければならないというものはないかと思います。

■家賃だけの場合なら、日系のレアルターさんが管理する場合で、オーナー様が、特別米国に口座を開きたくないということで、「管理会社さんが、1年分の家賃をとっておき、年に1度、日本のお口座へ、送金してくれる」という例も聞いたことがあります。

　この場合、年に1度なのは、ご懸念のように、国際送金が、通常、70ドルといった額かかるからでしょう。額のみならず、米国でも、銀行によっては、日本から海外送金をするのが面倒なのと同様、支店で1時間以上送金手続きにかかる場合もあります。

■ただ、一般的には、現地の銀行口座にまずは置かれることになるかと思います。ご本人のご口座ですので、ずっと貯めておいてもかまいませんし、日本に送金されたければされれば結構かと思います。

　銀行によっては、海外送金をするには、支店にいかないといけないという決まりがある銀行がありますので、最初から、そのような銀行を選ばないほうが、楽でしょう。

　また、銀行のルールがこうなっている場合は、「自分宛の小切手」を書き、日本の銀行で、現金化を受け付けてもらえば、それが一番楽かと思います。その際、シティーバンクなら、1,000万の残高があれば、確か、優遇されたと思います。他方、普通の銀行で小切手を現金化するには、1週間以上係り、しかも、5,000円といった手数料が必要だったと思います。

　そもそも、通常、多くに管理会社は、小切手を振り出すのが昔からのやり方です。この場合、現地に支店がよくある銀行の口座を開設しており、管理会社さんが、毎月、支店に寄ってくれるような場合もあるかもしれません。

　他方、こちらにとって便利な口座でも、現地に支店がない場合、この小切手を受け取る方法として、日本の自宅に郵送してもらっても、上のように、現金化が面倒なので、自分の口座がある銀行に、”BANK BY　MAIL　ADDRESS”を聞いてみてください。

　これは何かというと、「第三者が、該当口座に小切手を振り込むために、銀行が用意している私書箱」の住所のようなもののです。

　この住所を相手に知らせ、相手から、下の郵送物を郵送してもらいます：

A）DEPOSIT SLIP【小切手帳の後ろのついている振込先指示メモのこと】または、振込先指示メモ
B）オーナー様宛振り出し小切手

これらが到着すると、銀行が、それを開封し、指示通り、オーナー様の銀行口座に、代理で振り込んでくれるというわけです。

銀行や口座のレベルによっては、パーソナルバンカーがそれに対応してくれる場合もあります。

この他、ACH【Automated Clearing House】といって、電子送金の手段を使う管理会社もあります。日本人がイメージする口座振込みに近いですが、加入しないといけないサービスで、まだ、手続きしていない業者さんのほうが多い気がします。

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２、について　米国銀行でキャッシュカードを作り、日本で引き出すことは可能か。
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可能です。しかし、どのATMでもOKというわけではなく、PLUS【VISAの国際ネットワーク】やCIRRUS【MASTERの国際ネットワーク】マークがついているATMである必要があります。

　このため、多くの都市銀は、たしか、難しかったと思います。ゆうちょ銀行のATMは、どこでも、対応しています。

　また、この場合、ドルでは引き出せませんので、円のみ対応です。米国銀行は、海外でのATM使用に、手数料を取る仕組みをとっていることが多かったと思います。一度に、１、２ドルの手数料を口座からチャージされるかもしれません。

　また、米国のATMでは、例えば1日に300ドルしか引き出せないというのが一般的な決まりで、日本で引き出そうとしても、その規制が適用されるため、「100万、1,000万単位の売却益をATMで引き出す」となると、毎日、１００、２００円の手数料を払いながら、3万ずつ引き出していくイメージになります。

　しかも、換金の為替レートはそれほどよくない、といった話になるかもしれません。