アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

あらゆる投資先に投資してみられるわけではありませんが、覗き見くらいは、いろいろしてみるのが有益です。

こういう面白半分のチェックをやっていると、その都市の特徴がつかめたりすることがあります。例えば、よく、話題になるテキサス州のオースチン。まだ値段が安く、人口が増えそうなので、「よそがダメになった」こともあって、アメリカ人は、テキサスに、好んで投資をしていますね。

そのテキサスの中でも、このオースティンという都市は、どうしてか分かりませんが、オーナーファイナンス物件がたくさん出てきます。

いわゆる、銀行融資不要物件。売主の銀行ローンを、そのままにしておいて、名義を変えてもらい、売主に、支払いをする、そして、売主が、銀行に返済を行う、といった形。または、現金で、安く当該物件を仕入れている売主が、普通の賃貸よりらくだと思ってこうした形で買い手を捜す場合もありえます。

オーナーファイナンスは、通常は買い手市場のお約束。売主が、強気でいられれば、当然、そんな売り方は面倒ですから、「普通に、銀行の融資とって来てください」と、なります。成長中とはいっても、好景気の一時のアメリカの20%、30%といった成長率とは比べ物にならないので、それで、現在、銀行融資がとりにくいことなどもあって、こうした案件がたくさん出ているのでしょうか。

例えば、ネットでちょっと見かけた、こんな例。

$144900 OWNER FINANCING (NO BANKS, NO CREDIT CHECK)
【銀行融資不要、与信不要で、14万4,900ドルの物件を、買いましょう】

This hidden gem in the city, 2 story 1,776 SF home has a spacious living area with vaulted ceilings giving an open feeling, 3 bdrm (Master Suite down) 2.5 baths, 2 car garage, sprinkler system, alarm system,large backyard w/covered deck for your enjoyment.

This house has lots of architectural designed throughout which gives off lots of charm to it. A must see. Close to major shopping centers in the northwest area. Terms: $8000.00 down balance of $136,900.00 financed for @9.0% for 25 years. Payments $1148.62 plus taxes and insurance

2階建て、1,776スクエアフィート。フルーガービル近く。3ベッドルーム、2.5バスルーム【0.5は、トイレのみのこと】、車二台分の車庫、スプリンクラー、エトセトラ、エトセトラ。

条件は、8,000ドルの頭金で、残高13万6,900ドルを25年間、オーナーが融資しますという条件。具体的には、年利9%で、支払いは、1,148.62ドル。税金、保険は、別途支払い。

税金と保険は、250ドルくらいでしょうか。そうすると、毎月の支払いは、合計で、1,400ドルくらいかなと勝手に想像しています。【HOAのことは書いてないところを見るとないのでしょうか】

約1,800スクエアフィートと聞くと、大体、家賃は、1,200から1,400くらいなものなのでしょうか。

このエリアは、こうした郊外で、値上がり見込みが、年率4%くらいと聞いていますから、最初の数年、マイナスになることが気にならなければ、5年や7年もすれば、賃貸も落ち着いて、それなりの投資になるかもしれないですね。

Hidden gemとあるのは、結局は、今現在は、便があまりよくないところにあるのでしょう。その問題は、今後、都市の成長に伴い、ある程度解消する目算が立つと思っていいのかもしれません。

アメリカ在住で、まだあまり負の資産がなく、ここ数年、税金の控除をエンジョイしながら、不動産を、中期の資産として形成していきたい人には、よいタイプのエントリー物件かもしれません。今は、ローンを取るのが面倒で、この家をローンを組んで購入するのであれば、売値の10%プラス手数料を払わなければいけないところが、最初の投入額が、半額で済むのですから。

また、日本在住で、アメリカの融資をとるのが面倒、なんていうケースの投資もあるかもしれませんね。日本在住者が、このタイプの物件を買いたければ、最初は、通常、頭金を、30%、投入しなければいけないので、それに比べると、初期負担がずっと楽で、その後、少し値上がりすれば、それほど、資金を再投入しないでも、リファイナンスできるわけです。

もちろん、住むのであれば、とりあえず、これで家を購入しておいて、銀行の覚えがめでたくなるまで、楽しく生活できますね。アメリカって、外人の私たちから見ると、見ると、ほんとに、我慢が似合わない国だなあ。

ディールというのは、向こう側【つまり売り手】からも、見てみないといけません。

この売主の場合、これだけ長い間、融資をし続けるといっているところを見ると、多分、現金で所有している投資家でしょう。

普通に物件を賃貸に出すと、毎年、契約更新やらが大変なので、滞納されたといった苦労もあるし、他方では、通常の値段では、そんなに簡単に売れない状況がある。【サブプライム問題でみんなローンが取れないから、満額での売却は、こんな郊外は、いくら”期待大の成長市場”でも、苦労すると思います】

いっそ、ずっと入ってくれる人に、好条件で売却をする体裁を取ることで、「家賃」的な支払いを受け続けられれば、税金や保険は買い手に押し付け、自分は、現金資金に対する回収をエンジョイできるわけです。

なんだ、向こうのほうが得をしているのか、というなかれ。売主だって、自分が売ったほうが得にならない限りは、こういうオファーをしないに決まっています。買い手は、何万ドルも最初に投入するかわりに、8,000ドルでエントリーし、購入後のエクイティ【値上がり見込み分】を、すべてゲットできるのです。フェアといえる、取引でしょう。さらに、条件をネゴシエーションできるかは、やってみないとわかりませんが。

オースティンは、1980年代に、一度暴落しましたが、その後、2000年以降、ようやく、基本的な指標が良好だといわれるようになった都市です。

なんて、以上、まったく知らないところについての発言で、めちゃくちゃ、無責任ですが、、、

このような、エリア毎の特徴というのは面白いもので、どの都市でもこうしたファイナンシング物件がたくさんある、ということはないので、そういうところが、やはり、オースチン市の面白いところでしょうね。そして、違う都市には、違う魅力がありえます。

といった話を、今日のコーチングの生徒さんに、質問を受けて、お話をしました。

広大なアメリカには、まだまだ、いろいろな投資アングルが一杯！