アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

お客さんが、私の紹介ではなく、別の地方に、投資をされたということで、それがうまく回らないので、相談に乗ることになりました。

具体的には、今使っている管理会社のトラブル。

ちょっと調べてみることにしました。
問題の管理会社からのメールが転送されてきました。

こんな感じです。

「こんにちわ。所有物件に、これこれの問題があるので、すぐ対処しなければいけません。すぐ、ご承認をお願いします。」

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、
、

えっ！

○○さん、これはないですよ！

良い管理会社は、契約で、たとえば

★「300ドル以下の修理については、現地判断で行う」
↓
★それ以上については見積書を送り【ファックスやメール添付】、了承のサインをもらう
↓
★その見積もりを超過しない
↓
★入金請求を立てる、それが翌月の明細書に掲載される

という流れを確立しています。会社によっては、後払いでも良いですし、先に小切手を送らないとやらない場合もあります。【水漏れだったら、後払いでも通常はやるべきでしょう】

それが普通のプロフェッショナリズム。全ての修理を自社でできるわけがありませんので、通常は、下請けや業務委託先に見積もりを出させ、その分、多少、マージンを乗せますし、契約で、マージン率が表記されている場合もあります【手数料10%といった感じで】。

思ったとおり、ずさんなところ。

修理が必要であると書いてありながら、いくらかかるかといった話が、メールテキストに、まったく出てきません。どうやって、こんな「修理要請」を「承認」しろというのでしょうか？

こういう会社に引っかかったら、何があっても、絶対、すぐ、引き上げなくてはいけません。

どうして、こういうことになるのでしょうか？

管理会社トラブルは、誰しも、無縁ではありません。○○さんの場合は、はじめて物件を買ったエリアですから、はっきり言って、初期のこうした見込み違いは、誰しも、仕方ないレベルともいえます。

しかし、管理会社トラブルに、常に、悩まされる人がいるとしたら、そういう投資家の特徴は、私は、このようなことではないかと思います。

ずばり、値切りすぎ。

管理というのは、大変な仕事です。たとえば、家賃が、1,000ドルの家で、ローンもあるとき、手数料が、10%か、7%か、5%かは、初心者のオーナーにとっては、大きな関心事なんですね。

しかし、自分のことだけ考えていては、良い投資はできません。ここで、ちょっと向こうの側から、問題を考えてみてください。

管理会社は、1,000ドルの物件を管理しても、手に入るのは、100ドルか、70ドル、、、、それが、「数軒あるから、50ドルで」なんていわれたら、、、

人件費や通信費、事務コストなどがありますし、ちゃんとしたところなら、損益分岐点の計算もしていることでしょう。人件費がそれなりの先進国で投資をしていて、何十万ドルもの家を任せ、挙句に、10ドル単位の値切りを入れるとしたら、向こうは、見積書や、管理明細を書く時間すら、惜しむようになるのではないですか？それぞれ、一時間くらい、かかると思いますもの。

ちゃんとした会社は、「利益にならない商売をしない」、そして、「自分のやっているサービスに自信がある」ものです。

私は、要らないお金は、結構、使わないたちだと思いますが、私に言わせれば、管理会社のフィーは、「こういうところで値切ったらだめだ」という見本そのものです。

契約書を読んでチェックする、照会をしてよい話が聞ける、直接、何回か話をして気に入った、そういう会社のレートにけちをつけるなんてつまらないことは、考えたこともありません。むしろ、年末には、付け届けをしています。

あなたは、管理会社を、表面の値段だけで、決めていませんか？

こういうときに、素人さんが困るのが、解約手順。

その話は、また、今度。