アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

これは、期間にもよります。日本でもバブルのときはそうだったらしいですが、アメリカでも、数年前、値上がり地区で、「テナントは入れていない新築物件投資」なんていうことが、ありました。

たとえば、こういう計算です。

30万ドルの物件を、5%のローンで買う。そうすると、1万5000ドルプラス各種費用で、2万ドル近くで物件を買うことができる。

28万5000ドルの銀行ローンは、最初の2年くらい、利息だけを返して、後で金利が上がるタイプの投資家向けローンを組む。そうすると、毎月の支払いは、税金や保険を入れても、1500ドルとか、とにかく2000ドル以下ですむ。

貸せば、1300ドルくらいの家賃が取れるところだが、1年契約のテナントを入れると、転売の時期を逃すので、ほうっておく。

2年くらいで、倍にでもなれば、コストが、

　60万ドル
　初期投入資金2万ドル
　1500×24ヶ月=3万6000ドル
　ローン返済29万ドル（繰り上げ返済手数料がある場合割高になる）
　レアルターフィー6%
　クロージングコスト2500ドル（半額負担）
　=19万3000ドル

こういうことが、現実に、起こっていましたね。

つまり、ポイントは、投機ブームになっているときは、1、2年であれば、下手をするとテナントを入れないですぐ売れるような体制をしておく、それほど、儲かったということでもあるし、逆に、それほど、気をつけないと、値上がり狙いの短期転売は、タイミングを逃すのです。

これほど高騰していない場合は、転売狙いでも、テナントを入れる必要があります。

その場合、タイミングは、結構、大変です。

「今売らないと、市場が冷え込む」という時期に、1年契約のテナントがいる、、、これ、最悪のパターンですが、一番ありがちでもあるんです。