アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

テンサーティーワンエクスチェンジ。節税の売却方法です。

アメリカの税金のシステムだと…

１）実需、つまり、自分用の物件は、１年以上、主たる住居として居住した物件は、条件に、ある程度以上のキャピタルゲインの免税がある

２）12ヶ月以内に売却をする場合、短期収益となり、通常の短期キャピタルゲイン収益扱い。

３）12ヶ月と1日以上たってからの投資物件売却は、自分の税金枠内ではあるが、長期キャピタルゲイン税割安になる。

これに対し、テンサーティーワンエクスチェンジ、等価交換の場合、売却益を、そのままタッチせず、エクスチェンジを代行してくれる会社に委託したまま、新しい物件の購入にそのまま当てます。そうすると、税金を支払わなくても良くなります。正確には、「繰り延べ」が出来るのです。

但し、外国人の場合は、問題も、、、

というのは、過去に、売却益を、外国人がキチンと報告せず、IRSに申告せず姿をくらました例が多かったらしく、現在、IRSは、外国人の売却の場合、必ず、額面売却額に対し、定率の課税をします。

連邦は、10%、州税がある州では、州に、あわせて5%送るようです。《ここは変更の可能性があると思うので、その時々に、物件のあ州で、税理士にご確認ください》

つまり、20万ドルの物件を売ったら、必ず、2万ドルを、IRS、1万ドルの州税相当分を、地元の州に送って、修正申告をし、1031エクスチェンジをする場合や、損益を申告したりする場合、お金を取り戻さないといけないのです。物件が、実は30万ドルで買ったものである場合も、例外とは出来ません。後で取り返すのです。

1031エクスチェンジをするから、この手続きを免除してもらうよう、と、申請する手続きはあります。

しかし、相当面倒くさく、あるいは、珍しい制度なので、それをやる知識を持っている人が誰もおらず、私も、途中で断念し、「後で返してもらうしかない」とあきらめた経験があります。