アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

テンサーティーワンエクスチェンジ。節税の売却方法です。

アメリカの税金のシステムだと…

１）実住、つまり、自分用の物件は、2年以上の主たる住居としての居住を条件に、ある程度以上のキャピタルゲインの免税がある

２）12ヶ月以内に売却をする場合、短期収益となり、通常の収益扱い。

３）12ヶ月以上たってからの売却は、自分の税金枠内ではあるが、キャピタルゲイン税対象で、少し割安になる。

これに対し、テンサーティーワンエクスチェンジ、等価交換の場合、売却益を、そのままタッチせず、エクスチェンジを代行してくれる会社に委託したまま、新しい物件の購入にそのまま当てると、税金を支払わなくても良くなります。

但し、外国人の場合は、問題も、、、

というのは、過去に、売却益を、外国人がキチンと報告せず、IRSに申告せず姿をくらました例が多かったらしく、現在、IRSは、外国人の売却の場合、必ず、売却額の10%をそのまま送金するように、エスクローカンパニーに指示しているのです。州税がある州では、州に、あわせて5%送るようです。

つまり、20万ドルの物件を売ったら、必ず、2万ドルを、IRS、州税相当分を、地元の州に送って、修正申告をし、1031エクスチェンジをする場合や、損益を申告したりする場合、お金を取り戻さないといけないのです。

1031エクスチェンジをするから、この手続きを免除してもらうよう、と、申請する手続きはあります。しかし、割合面倒くさく、あるいは、珍しい制度なので、それをやる知識を持っている人が誰もおらず、私も、途中で断念し、「後で返してもらうしかない」とあきらめた経験があります。