アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

日本では、不動産業にディープに携わっている方以外は、あまり理解しにくい概念かもしれませんが、これは、日本流に言うと、区分所有への「分筆」。

典型的には、アパートメントと呼ばれる、賃貸するために作った大き目の建物（日本流に言う、一棟もの）を、各種手続きなどクリアして、管理組合などつくり、コンドミニアム（日本流に言えば、マンション）としての分筆手続きを行い、一室ごとに、「小売り」をできるように、仕様を変更することです。

私の承知している範囲でも、日本でも、小さいぼろアパート物件を、業者さんが修理して、高利回りを達成し、それを、個々のお客様に、100万単位で投資できるようにしてあげる案件など出ることがありますが、コンドコンバージョンも、広い意味では、フィックスアップの一手法といえるかと思います。

仕入れ値を安く、そして、手をかけて、利を載せて、小売するわけですね。アパートのオーナーが、リフォームついでに、売却のエグジットとして、自分でやる場合もありうるでしょう。

中古物件の場合、建築コストや土地供給コストが、ある程度、償却しているので、新築コンドミニアムを作るより、小売価格を割安設定させられます。ですので、手がけるほうだけではなく、買うほうにとっても、割安感があるのが魅力。うまくいけば、ウインウインになるわけです。

但し、安易な、小規模コンバージョンは、後々、行政の許可が積み残しになっていたり、マーケティングに問題があったりするので、銀行も、融資には難癖をつけることも。

なので、こういう物件に投資をするときは、大手で、コンドミニアムコンバージョンを専門とするデベロッパーが手がける物件を理性的に選び、融資が引っかかるような物件でないことや、単価（日本ではつぼで算出するが、向こうでは、スクエアフィート単位）が同エリアの新築より割安であるなどのコンドコンバージョンならではの魅力があるかなど、いくつかのチェックポイントを見ていくことが適当です。

ネットをさらっと見るだけでも、たとえば、「コンドコンバージョンによる区分所有物件を買ったところ、行政の許可を得ていない違法手法だったので、（分筆のための）申請が、購入者の課題、負担となってしまった」といったトラブルが報告されたりしているのを見ます。