アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

アメリカでの投資手法は多様。銀行ローンの取捨選択や、リファイナンスも、れっきとしたそのひとつです。リファイナンスとは、平たく言えば、銀行のローン借り換え。

それでは、どうしてローンの借り換えが投資戦略なのかというと、リファイナンスは、エクイティ（含み資産）を引き出すためのもっとも容易な手法だから。

2007年5月現在、私は、4軒、リファイナンスを抱えています。

そのうちのひとつの例は、キャッシュフロー戦略に切り替える前に、値上がり狙いで購入した築浅物件。13万7000ドル（約1500万強）で購入し、現在、査定を取ったら、大体24万5000ドル位でしょう。

この物件に現在、14万ドルほどのローンがついているのですが、ということは、含み資産は、まだ10万ドル、つまり、1200万も、残っているということ。

投資家にとっては、こういう含み資産というのは、可能であれば、引き出して、再投資にまわしたいと思うもの。

そこで、私は、この物件をリファイナンス、つまり、新しい銀行ローンを組み直そうとしています。

予定では、そうすると、24万5000ドルの75%、つまり、18万ドル以上のローンが組めるはず。そのローンは金利も安いので月々の支払いは、現在と同じ程度なのです。しかし、これが成功すると、約4万ドル、つまり、500万ものエクイティを、引き出すことができることになります。

このリファイナンスによるエクイティ引き出しは、課税対象ではありません。

だって、エクイティは、確定したキャピタルゲインではありませんから。

逆に、この物件が今後本当に24万5000ドルで売れれば、売却価格が確定しますから、24万5000ドルマイナス13万7000ドル=10万8000ドルがキャピタルゲインとはなります。ただ、経費をたくさんつけたり、といった、節税する手段は多数ありますがね。

ということで、今進行中の4件のリファイナンスにすべてもくろみどおり成功すれば、引き出せる金額は、現在の目論見では、13万ドルから15万ドル程度を予定しています。申告しないで自由に再投資に回せるお金（もちろん、使ってしまってもよい、、、）が、1500万から1800万。リファイナンス、すごくないですか？