アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

日本の不動産用語では、現状有姿は、現状ママ、つまり、売主が、買主に対し、なんら保証や修理の約束をせずに、そのまま、引き取ってもらうことを申し出る場合に使う言葉です。

アメリカでは、これを、as is 【現状有姿（げんじょうゆうし）、現況有姿（げんきょうゆうし）】といいます。

現在流行の競売案件は、まさに、現状有姿。安いのがいいから、、、とたまに、思われる方がいるようですが、私のブログが参考になると思ってくださるような、そういう、

初・中級の遠距離投資家にとっては、いいエントリー方法だとは私は思っていません。

要修理案件で、初級遠距離投資家が、ある程度安心して手がけることが出来る範囲の修理のレベルといったら、「清掃」、「ペンキ塗りなおし」と、「カーペット張替え」のみだと私は断言したいです。

一般的なサイズの、特段高級とまではいかない、2,000SQFT以下くらいまでの一戸建ての場合、エリアにはよりますが、標準的には、清掃なら、通常は、粗大ごみが残っている場合のごみ出しを含めて2,000ドル以下、ペンキ内装全面塗りなおしなら、3,000ドル、外壁全面塗りなおしなら、5,000ドル、といった金額がひとつの目安となると思います。【全面的に必要でなければもっと安くなります】

この程度は、誰でも出来るため、要修理物とは呼ばないので、割引率は、そう大きくはありません。例えば、単に、前住んでいた人が、一般的でない色のカーペットが好きだったり、子供部屋に勝手な色を塗ったりしているだけのような場合も含むからです。

アメリカ人なら、この程度の手入れは、自分たちでやるでしょう。そうすれば、外注費のうちのほとんどを占める人件費部分が削減されます。

一般的な取引なら、これらすべてを買主が引き受ける場合【上の例では、外注修理コストが、10,000ドル】も、1万ドル台の割引にしか、ならないと思います。節約できるのは、5,000ドル程度のものでしょう。

馬鹿にするほどの金額ではありませんが、無理をして、物件探しをするときに、要修理であることにこだわるほどの節約でもないのでは。

銀行再収用案件は、もっと格安の現状有姿の場合が多いですが、逆ビッド制をとっていたり【わざとめちゃくちゃ低い値段でMLSに掲載するが、実は、もっと高い値段でのオファーしか受け付けない】、話がなかなか進まなかったりといった例も多く、その都市で、バイヤーズエージェントとして、銀行再収用ものを多く手がけている経験豊富なレアルターさんに相談する必要があるでしょう。いずれにせよ、銀行再収用ものは、別の意味でも、想定外のことが多いので、一般には、私は、やはり、お勧めしません。どうしてもやりたい場合は、コンドミニアムにしておくのが、まだ、無難です【修理の必要な部分が、一戸建てより少ないから】。

いくらなんでも、相当ひどい例だと思いますが、銀行再収用ものについても、記事で紹介したことがあります。【ちなみに、これだけきれいになっているのは、担当レアルターさんが自費でごみ持ち出しと清掃をかけたからだと思います。大体、REOものは、セラーズエージェントである銀行のレアルターさんが、自費でクリーンアップするんだそうです。厳しい！ただ、それなりに資本力があるレアルターさんにとっては、銀行のエージェントになっておくのは、イマドキは、手堅い投資なんだそうで】

逆に、家の購入と言うのは、修理は必要ないと太鼓判を押され、いろいろ確認して買った場合であっても、購入後、多少のことが出てくるものです。

いろいろなケースがありうると思いますが、例えば、こんな例も。

ですので、逆に、修理不要物件を買うときでも、多少は追加出費があることを想定したほうがいいくらいなのです。

要修理関連用語としては、他に、TLCやHandyman Specialといった言葉があります。