アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

フルローンというのは、日本で不動産をやっている人にとっては、よく使う言葉ですが、実は、英語では、full loanという言葉はありません。

正解は、【100% loan】。つまり、購入価格の100%をローンでカバーする、という意味ですね。その他、頭金が、20%であれば、80% LTV（loan to value）、「価値の8割を貸し付ける」、80% loan、といった言い方をします。

日本では、優良な一棟ものなどは、手数料だけを払えば（といっても、1,000万近くかかるようですが）、フルローンで、購入できる、ということがあり、ロバートアレンさんの本を最近翻訳された金森重樹さんを代表として、そうした投資手法を指南されるコンサルタントさんも多いと思います。

ポイントは、

■日本の銀行の観点から見て与信（属性）がよい人でないといけない。
具体的には、一部上場企業の基幹社員であるとか、
カード事故などがないとか、
場合によっては、ワンルームや自宅ローンを組んでいないとか
いろいろあるようですね。

■物件自体が、相当来歴がしっかりした、安定した物件でないと苦しい。
中古ならウン年後に確実に大規模修理のためのたくわえを作るとか、
空室対策に相当ノウハウを蓄積できるとか
下手をすると、自分でリフォームの相当部分を手がけることで経費を浮かせるとか、、
やはりいろいろあるようですね。

利回りが、低くては、ローンが返せませんが、「よその物件よりあまり表面利回りが高いことを標榜しているもの」は、逆に怪しい、ということもあるようです。例えば、入居者がいつかない物件で空室対策に悩むことになるとか、補修などが先送りになっていて割安で売主が損切りをしたがっているだけとか、、、

ただ、私自身の経験でも、「賃貸戦略」を変えるだけで、利回りを上げるということはまったくおかしなことではありません。今、日本で流行の、ゲストハウス戦略は、こうしたものの代表例ですが、「汗をかかずして」は、勝ち取れません。

これほど苦労したくない方の場合は、表面利回りにあまり引きずられるよりは、総合的な観点、つまり、空室率管理の歴史や補修の来歴などもあわせて、チェックをすることが、不動産は大切、というのは、私も、納得できることです。

やはり、「すべてに秀でた」というような投資機会はありません。

■安く
■よい物件で、
■駅からも近く、
■空室率が低く、
■グレード感が高く、
■土地の価値も高い好ロケーションで
■ｅｔｃ、etc、etc、、、なんてね。

私自身の物件投資基準としては、

■利回り重視のキャッシュフロー型投資
■長期資産形成を目標にする資産形成型投資

に分けて考えます。両方あることは、やはり、まれなのではないでしょうか？また、そうした機会だけを追求し、いつまでも、実践に着手できないとしたら、「幸せの青い鳥はどこ」状態になりかねません。

でも、私の投資経験では、投資は、多少は、汗をかきながら、小さな失敗をたくさん重ねて精度や効率を高めていくもの。与信がよいだけでフルローンが組める、といっても、最初の物件で、イキナリ、億単位ローンを抱え込むというのは、怖い気がします。