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前回、ベッドルーム＝寝室の定義について、お話をしました。こちらから。

不動産売買の目的に関連しては、

１）他の部屋から独立しており、共有部分に直接出入りできる出入り口があり
２）それと別に、火災時の緊急避難用の窓がある
３）もちろん、以上と別に、地元自治体の建築基準を満たしている

ことが、必要であるというお話をしました。

１）と２）は、目視で確認できるのですが、実は、どうやら、業者さん自身にとっても、３）は、悩ましい問題らしいです。

ネットで、この記事のためにリサーチをしていたところ、たまたま、あるコンドミニアム（日本で言うマンションのこと。区分所有）を販売するある業者さんの相談を例に、弁護士が興味深いというか、悩ましい回答をしている記事がありましたので、それを、ご紹介してみます。

したが、北バージニア不動産協会の法律相談の該当ページです↓

LISTINGS
WHAT IS THE LEGAL DEFINITION OF A BEDROOM?

この間取りが、今回、問題になったマンションの間取りです。デベロッパーのHPから、借用しました。

場所は、どうやら、Fairlington Villages という名前の大規模マンションで起こった混乱について。あるレアルターさん（不動産仲介セールスパーソンさん）が、「２ベッドルームだと思って、物件を売ろうと掲載したのに、調べたら、１ベッドルームプラス書斎案件だったことがわかり、頭を抱えています」という話です。

上のリンクの文章を、下にコピペし、私の説明を加えました。

Question:

What is the legal definition of a bedroom? I have a listing for a condo in Fairlington Villages that the seller told me had two bedrooms. Upon visiting the condo I did confirm that the owner was using the "second bedroom" as a sleeping area. Since it had a closet and a window I assumed it was a bedroom. On this basis I marketed the property as a two-bedroom condo. The home inspector later informed the buyer that the other bedroom did not meet the local zoning requirements for a legal bedroom.

The buyer did further research and provided me with a copy of the floor plan for the Hermitage Model that identified the other room as a den. The buyer also provided me with a copy of the Arlington County Regulations that indicate the other room could not be considered a bedroom because the window is too high off the ground. Now the first contract has fallen out. Can I remarket the property as a two-bedroom condo or must I correct the listing? Have I already acted unethically by misrepresenting the number of bedrooms in the condo?

質問：

寝室の法的定義は何なのでしょうか？

私は、フェアリントン・ビレッジ・マンション内区分所有案件を今、MLSに、掲載中なのですが、売主が、「間取りは、２ベッドルームです」といったのを受け、実地確認したところ、二つ目の部屋が、確かに寝室として使われており、その部屋には、クローゼットと窓があるので、安心し、「２ベッドルームもの」として、物件を掲載しました。

ところが、建物検査に来た検査士が、後に、二つ目の部屋は、法的に、地元の建築基準からして、「寝室」とはいえないと指摘してきたのです。

売主が確認したところ、デベロッパーが作った該当部屋（Hermitage Modelという名前）のもともとの間取り図では、この部屋は、「書斎」とされていました。売主が新しく取得した資料によると、アーリントン郡の規格では、この部屋は、窓の位置が床から高く設置されすぎているのが問題だというのだというのです。

これが理由で、最初の契約は、だめになりました。今回、この物件を、引き続き、「２ベッドルーム」として、掲載し続けられますか？それとも、訂正しないといけないのでしょうか。そもそも、最初の段階で、２ベッドルームと表記掲載してしまったことで、私は、協会倫理に違反するような行動をとったことになるのでしょうか？

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悩ましいですね！この業者さんに、同情するのは、私だけではないでしょう。いい事例が、掲載されていますね。そこで、弁護士の回答が、さらに、ふるっています。

Answer:
回答概略

The legal definition of a bedroom is determined by the appropriate zoning codes of the local municipality. This definition can vary between local jurisdictions, the type of building, and the zoning for the lot. The assumptions that the average person makes about what constitutes a bedroom can differ substantially from the requirements of the zoning codes. For example, many people may assume that a room is not a bedroom if it does not have a window.

寝室の法的定義は、自治体ごとの決まりにより異なります。

The interpretation of these rules can be very difficult for those without a background in the construction industry or related trades. For this reason, matters related to the zoning of property are typically considered outside the scope of a real estate agent's licensed area of expertise. REALTORS® engaged in the practice of residential brokerage are not often aware of how to interpret the myriad of regulations and special exceptions that make up the zoning codes for local jurisdictions. This is typically something reserved for agents engaged in commercial brokerage who often need to know how a building is zoned in order to ensure their client's intended use for the property complies with zoning codes.

しかし、自治体建築基準の解釈は、建築業界の背景などがない限りは難しく、そもそも、一般レアルター（residential realtor）は、建築基準にかかわる問題については、習熟している必要はないとされています。ちなみに、商業案件を扱う上級資格である「商業レアルター（commercial realtor）」については、まさに建築基準に関連する知識を有していることが要求されています。

In the fact pattern provided above, the REALTOR® could argue that she did not act unethically when the property was initially advertised for sale. The listing agent was reasonably relying on the seller's statement that the property was a two-bedroom condo. REALTORS® are allowed to rely on the representations of their clients.

この事実関係においては、当初の掲載時には、レアルターは、倫理違反ではないと思われます。掲載エージェントは、その状況に合理性がある限りは、売主の物件説明を前提に行動してよいとされているからです。

There are two exceptions to this rule. If the REALTOR® has actual knowledge that the client's information is incorrect or the issue involves an area within the scope of a real estate agent's license area of expertise. The REALTOR®'s¨ defense would be that she did not have actual knowledge about the true status of the bedrooms until the buyer presented her with evidence to refute the seller's statements. A hearing panel may accept this defense if they agree the legal definition of a bedroom is outside the scope of the agent's license. However, once the agent receives valid information that calls into question the validity of the seller's representation, she would no longer be allowed to continue claiming the property is a two-bedroom condo. We recently had a complaint where an agent continued to market a property as a two-bedroom condo after being advised that the Hermitage model in Fairlington Villages was only a one-bedroom condo with a den. The agent made three arguments for why she should be allowed to continue marketing the property as a two-bedroom unit even after learning it really was a one-bedroom condo with a den.

ただし、一般レアルターが、売主の言葉を真に受けた場合であっても、協会倫理規定違反とされうることはありえます。ひとつの場合は、「レアルターが、事実として、売主主張が間違っていることを知っていた時」。もうひとつの場合は、「間違いが、レアルターの資格が要求するレベルの知識に関連する場合」です。これらの場合に該当する場合は、もし、売主が、レアルターに、物件に関し、誤った事実を説明していたとしても、それをそのまま掲載したエージェントは、協会倫理規定違反に問われるでしょう。

今回の場合は、レアルターが、売主の主張を鵜呑みにした理由として、「建築基準については専門外である」と主張することは、可能でしょう。しかし、一度、正しい情報を知った後には、やはり、「２ベッドルーム案件」として物件を掲載し続けることはできません。

過去に、実際に、そのような事例があり、その際、倫理規定違反を申し立てられたエージェントは、以下の3つの論点を提示し、自らの行動が、正当であった旨を主張しました。

The first argument was that the seller used this room as a sleeping area. The agent argued that it was common for owners to use the den as a sleeping area. Since the county failed to enforce the prohibition in the zoning code against using the den as a sleeping area, these regulations should not be considered in an ethics hearing. People often use the rooms in their house in a way that fits their lifestyle rather than in compliance with obscure zoning regulations.

第一に、売主が、この部屋を、ベッドルームとして、使いつづけることができていたという論点。郡が、そこに介入し、建築基準違反を指摘したわけではなく、そのような「誰もが守りきれていないような重箱の隅をつつくような規則」には、十分な強制性や普遍性が認められない。

The second argument was that the seller's interests would be harmed if the listing agent were forced to advertise the property as a one-bedroom condo when a substantial number of other listings for the Hermitage model in Fairlington Villages were listed as two-bedroom units. The agent provided documentation that indicated that 81% of the listings in Fairlington Villages since 1995 have identified the Hermitage and Monticello models as two-bedroom units. The agent correctly pointed out that the seller's property would sell for less than the similar property that was marketed as a two-bedroom unit.

第二に、フェアリントン・ビレッジ・コンド内の該当間取りモデルは、事実として、他に多く、２ベッドルームとして売買されているという状況がある。実際、1995年以来、これらの「なんちゃって２ベッドルームの81%は、実際に、２ベッドルームとして掲載されてきた」ことが確認された。エージェントは、「他のエージェントがみな、同じ間取り案件を、２ベッドルームとして掲載している中で、自分だけが、２ベッドルームとして物件を掲載するとすると、価格が安くしか売れず、売主の利益が、損なわれる」と主張した。

However, this argument was based on a false assumption. An agent cannot misrepresent a property as a two-bedroom condo when she knows this to be false simply because other agents may not have the same level of actual knowledge about the requirements of the Arlington County Zoning Codes. This evidence of a 81% error rate may help prove that the zoning codes are outside the area of expertise of a real estate agent. However, unless it can be shown that all these other agents knew about the zoning code or had received a copy of the original floor plans for the Hermitage and Monticello model, we cannot assume they acted unethically.

ただし、この第二の主張は、「今回、この業者が、倫理規定に違反しているかどうか」という問題に対する反論としては、筋違いというものであろう。他のエージェントが、それと知りながら、１ベッドルーム物件を、２ベッドルームとして掲載していたと立証できない限りは、この状況とは同一視できないからである。

The final argument was that the agent would be at a competitive disadvantage with the other agents who compete for listings in Fairlington Villages. This argument is based on the assumption that sellers will continue to incorrectly tell the other competing agents that their Hermitage and Monticello models are two-bedroom units. Since these other agents may not have a copy of the original floor plan or understand the requirements for a bedroom under the zoning code, they could continue to mistakenly represent these properties as two-bedroom units.

最後の主張は、「１ベッドルームとして、この物件を掲載すると、自分自身が、他の業者と比べ、損をする」というもの。ただし、この主張は、他の売主たちが、引き続き、今後も、自分のエージェントに対し、これらのモデルを、２ベッドルームであると、主張し続けるであろうという想定に基づいたものである。

Everyone can sympathize with the agent in this situation. It does appear to place her in an unfavorable position. Unless information about this case is disseminated to the general membership, these other agents may never learn that Hermitage and Monticello models in Fairlington Villages are one-bedroom condominiums. While the agent in question could advise the other agents in the development about the actual number of bedrooms in the Hermitage and Monticello models, this would place a burden on the agent. Furthermore, it may require the agent to acknowledge that she was the subject of a complaint.

このエージェントの置かれた状況に対しては、同情の余地が多分にある。他のエージェントが、知識のなさから、逆に得をすることになり、または、このエージェントが、他のエージェントに、いちいち、通知をして歩かないと、状況が補正できないというのでは、過度の負担を該当業者に強いることになる。

Normally our established rules of confidentiality would preclude providing enough detail about a complaint to the general membership to rectify this situation. Only the Board of Directors can authorize any disclosure of the information from a hearing that withholds the agent's name and changes certain facts to protect the REALTOR®'s¨ identity. Thankfully, in this case they did authorize the release of enough information to assist members in avoiding this problem in the future.

この状況にかんがみ、今回、この決定については、協会では、この具体的な苦情申し立てを、特別に、公開事例とし、会員に、周知することができるように取り計らったことは、喜ばしい。

以下、関連情報を必要とされる場合、各窓口連絡先は、下の通り。

Information about the models in Fairlington Villages may be found at www.fairlingtonvillages.com.

LOCAL ZONING OFFICES:

City of Alexandria Department of Planning and Zoning
703/838-4666

Arlington County Department of Planning, Housing and Development
703/228-3883

Public Works and Environmental Services for Fairfax County
Building Plan Review Office
703/222-0114

City of Fairfax Community Development and Planning
703/385-7930

City of Falls Church Zoning Division
703/248-5015

Town of Herndon Department of Community Development
703/787-7380

Town of Vienna Planning and Zoning Department
703/255-6341

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北バージニアのフェアリントン・ビレッジ騒動、、、世界中に、北バージニア不動産協会の名をとどろかせるに足る名解説でしたね（笑

興味本位で、該当モデルをちょっとだけ、サーチしてみたところ、「売買では、ONE　BEDROOM （PLUS　DEN）]という言い方で統一され始めているようでした。ただし、賃貸広告では、「TWO BEDROOM」という掲載で、ただし、説明部分に、DENという言葉が出てきている、という妥協をしているようでした、、、

確かに上の間取り、めっちゃ、誤解しやすい、、、再度、ご覧になってみてください。

これが、１ベッドルームだなんて、誰も、思いませんよね。１ベッドルームということは、、独り者または夫婦向け。この間取りだと、書斎があるのみならず、バスルームは、フルバスルームが２つ（二つ目は実はフルではなく、正確に言えば、３/４です。詳細は、この記事の前編で取り上げました）、また、レクリエーションルーム（娯楽用の部屋）まで、あって、書斎も、レクルームも、それぞれ、寝室同様、クローゼットがついているのですから、これらの部屋を、普通のファミリーが、すべて、ベッドルームとして使えば、完全に、事実上は、３ベッドルームと変わりないんですよね。

ちなみに、間取りを見ると、この娯楽ルームが、寝室に格好に見えながらも、寝室と呼ぶことができない理由は、明らかですね。廊下から上がってくる際に、この部屋を通らないと、他の部屋に行くことができない構造になっており、つまりは、単なる廊下のような機能も付加されていて、独自の部屋として、プライバシーが確保できていないからです。（INDEPENDENT EGRESS、つまり、この部屋専用の出入り口がない）

さて、このマンション、実は賃貸アパートに似た建築様式というか、ちょっと長屋スタイルなのですが（下の写真をご覧ください）、なにか、２階について、窓の高さを、自由に調整できない理由が、あったのでしょうかね。ひとつの基準を守ると、別の基準が、守れないとか。しかし、３階や４階にも、人が住んでいるわけで、それらの階にも、ベッドルームがあるだろうと想像しますし。そう考えると、デベロッパーが、力んで、「おしゃれな独り者向けのこだわりモデル」を売りだしてみました、というだけの話なんでしょうか。そんなことをしても、売り出し単価が下がっただけだと思うのですが。この状況、私には、皆目検討が、付きません。わかる方がおいででしたら、教えてください。

これ以上、原因や状況については、深く考えず、単に、売買で、１ベッッドルーム＋書斎扱いで物件を購入し、賃貸で、２ベッドルーム扱いで貸し出せるっていうことは、このモデル、投資家にとっては、すごくお買い得なんでしょうか、、、　住むほうも、２ベッドルーム扱いで、レンタルし、実質上、３ベッドルームとして使うことができる、不思議な物件です。。。笑