アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

この前、国内投資家のつどうある集まりで、「その後、市場が悪化していると思いますが、デトロイトの家は、この前、話された時より安く買えるんですか？」といわれ、びっくりしました。買うのは、元から、1ドルから家がありますが、私たちの家は、必要があれば、屋根の葺きなおしを含め、全面改装します。

資材を寄付してもらうようなことがあるならば、もっと安くなるかと思いますけど、買っている限りは、無理です、とお答えしました。

いや、投資家は、こうでないと、いけないんでしょうか。Xさん、大変勉強になりました（爆笑）。

でも、大体がところ、正直な私ではなく、そういうときに、イエスと返事ができる敏腕マーケッターのような人には、くれぐれも、気をつけてくださいとしか、言いようがありません。

客観的な市場流通価格から言えば、確かに、値下がりは続いています。

しかし、こういう市場における流通物件というのは、引き続き、銀行もの放出中心なので、繰り返しになりますが、ヘビーな要修理案件、名義に瑕疵があるような物件でよければ、もともと、1,000ドル台から、ありますよ、というしかありません。安く売るだけなら、行政の取り壊し命令が出ている物件から始まって、いくらでも、安く、物件は、でているのですから、、、【1ドル台のやつは、通常、丸焼け物件なので、修理しようがない。】

しつこくいえば、「修理済み」、rent readyにも、いろいろあり、「木造、ペンキ塗りなおし」の修理済み案件は、当然、定期的にペンキを塗りなおすことを要求されますし、、、

ちなみに、イマドキは、カルフォルニアの一戸建てだって、zip code（郵便番号）にこだわらなければ、2万ドルといった値段から、入札がスタートします。しかし、残念ながら、CAの場合は、こういったランクの物件を購入したいという希望があっても、レアルターさんから始まり、管理会社さんまで入れても、誰も、まともに、相手をしてくれないというのが実態でしょう。

その意味では、「デトロイト物件の割安感は、依然、ダントツ」といえるかと思います。前からそうなるんじゃないか、あるいは、そうなったほうがいっそいいのでは（スミマセン）、と思っていましたが、GMも破産をすることになり、デトロイトのドンゾコ感は、底がないですね（爆笑）。

さて、今日の用語は、XX cents on the dollar。

1ドルに対し、XXセント払えば、OK、つまり、割引率が、これこれ、という言い方です。

Thirty cents on the dollarといえば、割引率は、70%。Five cents on the dollarは、95%引き。

イマドキの市場ですから、こういうディスカウント販売の売り込み方式としては、よく、セールス上、見られる表現です。

ただ、これは、今述べたように、セールス上の表現なわけですから、当然、煽るとき、使う言葉です。

私たちのデトロイト投資物件についていえば、大体、40 cents on the dollar, 50 cents on the dollarあたりです。しかし、市場で、こういう評価（アプレイザル）を受ける可能性があるということと、実際にこういう価格で、住宅が頻繁に売り買いされているかは、また別で、後者については、やはり、「そんなに簡単には行きません」とご説明しています。

現在でも、私たちが取得する物件近隣で、こういった価格で売買されている家は、探せばきちんとあり、だからこそ、それが、アプレイザルで、参考数値として、計算に入れられるわけですが、こういった価格で物件を買える買い手というのは、現在は、この前、ご説明したように、今は、FHAローン取得の方が中心で、なかなか、「出会い」が難しい状態が続きます。

これもひとつの例ですが、このように、こういう言い方がされるときは、大体、誇大広告であったり、裏があることが、当然ですね。修理前の物件を、after repair value（修理後の評価額）に基づいて、30 cents on the dollarといった言い方をしていても、別段、キャッチ広告以外の意味はないことは、わかるかと思います。

耳に優しく、新聞などで行数を節約できるアメリカの広告というのは、ですので、下のような感じになります。

40 cents on the dollar! Handyman special, call XXX-999-9999
　　【6割引、要修理案件、今すぐ、お電話を！】.

ハンディーマンスペシャルといえば、仕事で修理屋さんをやっている人以外は買っても、計画が立たないよ、というwarningで,上の場合、通常は、「修理費用は計算に入れず、修理後費用の6割で買えるので、自分で仕事をする場合は、資材のコストを除けば、4割節約できます」という程度の意味で、そう考えると、いまどきの不況事情からすると、おもったより、格安感は、実は、ないものです。