アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

ペイオフレターとは何か、については、しばらく前に、記事を書きました。

　　　PAY　OFF　LETTERとはなにか

既存の融資がある不動産決済の際に、LENDER（LENDする人。貸す人。通常、銀行）が発行するのが、ペイオフレター。「元本と利息、あれば滞納金やペナルティをあわせ、融資の全額返済が可能になる金額」を、通知する証明書のようなもので、通常は、融資をした側が、抵当権抹消にも合意する書類を作成することになります。（そちらは、RELEASE OF　MORTGAGEと呼ばれています）

そして、そのペイオフレターにおいて、重要なキータームのひとつが、今日取り上げる　パーディアム（英語では、ディアムとディームの中間くらいの発音。DEEM＝ディームという別の単語の発音と間違えないくらいの感じです）

ラテン語で、「一日ごと」という意味。英語でいえば、PER　DAYでしょう。

皆様ご承知のように、英語には、ラテン語の言い回しがよく使われることがあり、法律やビジネス用語にも、その影響が見られます。

PER DIEMは、不動産決済でもよく使われる言葉です。融資に関連し、最近、投資家様から、この件について、よくご質問がありますので、ここで、取り上げてみましょう。

直訳すれば、PER DIEMは、一日ごとという意味。

これが、決済に、どう関係するのでしょうか？

私が関係する決済に使われる文言の例を、お見せします。

実際のペイオフレターの例PDF

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この案件は、ちょうど、昨日、米国時間で、２０１４年３月２７日木曜日に、決済されました。

もともと、２０１３年１０月に６万５，０００ドルの融資が行われ、その返済がされたということです。その融資については、右の記事で、ご説明をいたしました。２０１３年１０月に行われた６万５，０００ドルの融資案件の概要

物件自体は、購入時、下のような内装でした。

購入時には、実は、テナントが入っていて、これだけ状況がよかったのでしたが、結果からいうと、このテナントは、出て行きました。格安案件が、これだけよい状態で買えたということで、いつものような「大幅要修理案件」ではなかったために、いわゆる全面修理は行わないことにして、タッチアップ（表面的な修理。ペンキ塗り直しなど）だけを行い、別のテナントを入れて、現在に至っています。

今回、売却はせず、普通の銀行からの融資に切り替えて、高金利の融資への返済を終わらせたわけで、上のPAYOFF　LETTERは、その際に、弁護士が、作成したもの。

パーディーアムに関係する部分は、下です。抜粋し、文章内容を、ご説明しています。

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This payoff amount shall be good through March 17, 2014. In the event this amount is not paid off or received by the lender on March 17, 2014, please add a per diem amount of $21.37 for each additional day. This payoff letter will expire on November 30, 2014.

このペイオフ金額総額は、２０１４年３月１７日付けのものです。同日までに、返済がされない場合は、毎日、２１．３７ドルを足してください。このペイオフレターの有効期間は、２０１４年１１月３０日までとなっております。

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このように、

１）事前に決済＝返済期日が決まっており（この例では、もともと３月１７日でした）
２）しかし、実際にその日に決済できるかわからないときは
３）翌日以降の計算方程式を明記し、サインをすると、

決済代行担当者は、上に基づき、実際に決済できた日にちに、PER DIEM計算をした上で、返済金額を、確定するというわけです。

このほか、PER　DIEM＝日割り計算は、不動産では、いろいろなところに、出てきます。

■　賃貸借契約書。たとえば、１月１日付で契約し、同年１２月３１日で、契約満了と確定する場合、２日前に、入居する際には、PER DIEMで日割り計算した家賃を初月の家賃や敷金と一緒に、払います。また、１２月３１日に契約満了した際に、「後、２日だけ、転居まで、滞在させてください」という場合も、契約上のPER DIEM条項を利用します。

■　売買契約書。賃貸中の投資物件や、空室物件には、この条項を利用する必要ありませんが、やはり、テンプレートとして、自宅を売却する売主が、決済期日後、物件に滞在し続ける場合は、１日いくらのペナルティというか、PER DIEMの支払いをするという条項が、準備されています。

不動産でなくても、保険などでも、よく使われる言葉。

上の決済の場合も、投資家様は、「結局、決済が、２７日になったということですが、１９日から２７日までの期間については、どうなりますか？サインは、１１日にしてしまいましたが、再度、別の書類を作るのですか？」というご質問がありました。

別の案件への投資家様からも、「このペイオフレターは、実際の決済期日より前の返済期日を指定してありますね。決済による返済額が、変動するようですので、それでは、新しい返済期日を使ってこのテンプレートの返済額の金額を自分で直します」というご連絡がありましたが、上の理由があるため、

「弁護士が作成しましたので、逆に、手直しにより、間違いが生じると困りますので、そのままプリントアウトされ、手直しされないで問題ありません。」

とあわてて、お返事をしたところです。