アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちは。中国で、修行中？のアメリカ不動産投資家、中山道子です。子供は、中国語ができるようになりましたが、私は、当初の「留学」計画が、諸事情で頓挫し、実は中国でも、英語中心で生活していますＴＴ　　

実は、2年前というか、2011年11月には、

『中国に来れば、仕事というほどの仕事は来なくなり、暇になるので、貯金を使い、2年くらい、大学で中国語を勉強できる→中国語がぺらぺら』

と思っていましたが（笑）、大変ありがたいことに、実は、こちらに引っ越してきた後も、忙しくさせていただいているというしだいです。まだ、野望はギブアップしていませんが、もうしばらく、かかりそうですｗ

さて、今日は、ペイオフレターとは何かについて。

いきなり単純に訳してしまうと、これは、ローンの返済をするにあたり、「いつの時点で、いくらを払えば抵当権を抹消できるか」を計算した書類です。

不動産購入に当たり、融資をする側は、抵当権を設定し、物件が担保であることを、公示しています。それに対して、融資を返済する場合は、それが、売却であれ、ほかの銀行の融資へのリファイナンスであれ、はたまた、ローン完済であれ、「最後の手続き」というものがあります。

ペイオフレターをもらうためには、まず、こちらが、返済期日を決める必要があります。通常、これは、何らかのＣＬＯＳＩＮＧ　ＤＡＴＥ（売買やリファイナンスの時に設定する取引基準日）。クロージングデートについては、こちらに、説明の記事を書いたことがあります。

ペイオフレターの例を、ネットの無料のリソースから見つけました。そうした資料は、いろいろありますので、私自身が、下で利用したサイトを何らかの意味で推薦するといった意味合いはないのですが、いろいろな書類のテンプレートなどを販売するウエブサイトなようです。

ＤＯＣＳＴＯＣ．ＣＯＭというサイトから拝借した画像によるペイオフレター例。

レターの概略＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2003年6月2日

クリストファー・スミス様
住所

ローン番号１５２?０２?０１
３０万ドル
年率2％（1年を360日で計算）
担保物件住所

　　　　6月1日段階の各種手数料　　３，００７．０２ドル
　　　　金利　　　　　　　　　　　　　　　２万７，７９６．６９ドル
　　　　元本残高　　　　　　　　　　　　２４万６０５ドル８９セント

　　　　返済総額　　　　　　　　　　　　２７万７，４０９ドル６０セント

6月2日以降に返済がされる場合は、1日につき、１３ドル３７セントを足してください。

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一般的に、不動産投資をする場合は、融資を受ける側になることが多いと思うので、物件を購入するときではなく、売却またはローンをリファイナンス（別の銀行から融資を受けなおすこと）、または、完済するときしか、この書類は、見ないことでしょう。

最近の米国の銀行では、ローンを受けると、オンラインの口座が自動的に作られますが、そこにログインすると、通常、ＲＥＱＵＥＳＴ　ＰＡＹＯＦＦ　ＬＥＴＴＥＲといったリンクがあったりして、そこを通して連絡をすると、自動的に、銀行から、登録住所宛に、指定した期日を基点としたペイオフレターが、送られてきたりするようになっています。

ちなみにですが、逆に、最近、私がよくやっている「他の不動産投資家に短期で高利で融資をする」タイプの投資の場合は、こちら側が、ＰＡＹＯＦＦ　ＬＥＴＴＥＲを作成する立場に立つことになります。

その場合には、この例のように、

各種手数料や延滞利息などがあればそれを含め、
もともとの合意した金利
元本残高

をすべて加算し、基準日にあわせて、返済総額を作成したレターにサインをして、決済をしてくれる担当のタイトルエージェンシーに送ります。決済代行会社は、絶対関与させないといけないという場合ばかりではありませんが、通常、お互いを必ずしも信用しあわない第三者同士の金銭的やり取りには、中継地点として公平な取引方法と思われています。

この記事で取り上げた例の場合は、

１）ＬＥＮＤＥＲ（融資をした側）からのＰＡＹＯＦＦ ＬＥＴＴＥＲに基づき、
２）ＢＯＲＲＯＷＥＲ（融資を受けた側）が、タイトルエージェンシーに金額を振り込み
３）ＬＥＮＤＥＲが、公証した抵当権解除書類をもって、エージェンシーが抵当権を解除してあげる

というやり取りが、行われるというわけです。

このプロセスには、タイムラグがあり、

お金を振り込んだ側は、相手が、本当に、登記を解除してくれるかわからない、
登記解除書類を渡すほうは、相手が、本当にお金をくれるかわからない、

そういう関係にあるため、双方と利害関係がない中立的な第三者が必要なわけですね。

細かい話をすると、抵当権解除書類は、公証が必要で、実物を送らなければいけません。しかし、ペイオフレターは、署名は必要ですが、私が知っている限りでは、ＦＡＸや、スキャンコピーで、大丈夫です。

さらに、補足すると、抵当権解除書類は、ＲＥＬＥＡＳＥ　ＯＦ　ＭＯＲＴＧＡＧＥ（文字通り、抵当権＝モーゲージから解除＝リリースする）という書類です。

関連記事　公証とはなにか。公証の方法。こちらから。